大連市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)現(xiàn)狀及其調(diào)控政策建議.pdf

1、經(jīng)過多年的探索和發(fā)展，作為一個(gè)新興行業(yè)，我囯物業(yè)管理已初具規(guī)模，為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的進(jìn)步做出了重要貢獻(xiàn)。然而任何發(fā)展都不是一帆風(fēng)順的，物業(yè)管理行業(yè)也在不斷暴露矛盾和問題，比較突出的矛盾主要集中在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)方面：大力發(fā)展物業(yè)管理與物業(yè)管理企業(yè)收不抵支、虧損嚴(yán)重的矛盾；剛性收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和彈性服務(wù)的矛盾；有償服務(wù)與不愿出錢的矛盾；服務(wù)要求高與收費(fèi)收繳率低的矛盾。這些矛盾不解決，勢(shì)必制約物業(yè)管理事業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。
　　本文通過運(yùn)用公共物

2、品理論、委托代理理論及博弈論，在研究物業(yè)服務(wù)屬性和特點(diǎn)，物業(yè)收費(fèi)的原則、計(jì)費(fèi)方式、定價(jià)形式和費(fèi)用構(gòu)成以及物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政策發(fā)展沿革的基礎(chǔ)上，以大連市住宅物業(yè)服務(wù)行業(yè)為對(duì)象，對(duì)大連市住宅物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況，業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)建設(shè)運(yùn)行情況，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)基本情況，業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)滿意度等進(jìn)行了深入調(diào)查研究。通過走訪訪談和問卷調(diào)查的形式，對(duì)物業(yè)行業(yè)管理部門、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及業(yè)主進(jìn)行了調(diào)研，獲得了大量一手資料。通過對(duì)調(diào)研結(jié)果的統(tǒng)計(jì)分析和整

3、理，認(rèn)為部分業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)管理的商品屬性認(rèn)識(shí)不足，法律意識(shí)的淡薄，業(yè)主自治水平存在局限，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理不到位，市場(chǎng)化選擇艱難，物業(yè)行業(yè)主管部門職責(zé)劃分不清、管理邊界模糊，政府指導(dǎo)價(jià)不能適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展需要，市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)缺乏相應(yīng)的監(jiān)管，物業(yè)糾紛調(diào)解機(jī)制尚未建立，物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳困難等問題已成為阻礙物業(yè)服務(wù)收費(fèi)矛盾化解的主要癥結(jié)所在，制約了大連市物業(yè)服務(wù)行業(yè)的發(fā)展。最后，立足于大連市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理，從業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和政府行政管理等方面提出了

4、加強(qiáng)大連市住宅物業(yè)收費(fèi)調(diào)控和管理的政策建議。第一，完善業(yè)主自治機(jī)制的對(duì)策，包括提倡業(yè)主樹立花錢購(gòu)買物業(yè)服務(wù)的消費(fèi)意識(shí)，規(guī)范業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)發(fā)揮積極作用等建議；第二，提高物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率和業(yè)主滿意程度的對(duì)策，包括加強(qiáng)企業(yè)規(guī)范化管理，強(qiáng)化物業(yè)前期管理和建管銜接管理，減輕物業(yè)服務(wù)企業(yè)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)等建議；第三，加強(qiáng)政府行政管理的對(duì)策，包括完善物業(yè)管理配套政策，構(gòu)建監(jiān)督制約機(jī)制，創(chuàng)新物業(yè)管理體制等建議；第四，其他相關(guān)對(duì)策，