論我國(guó)業(yè)主大會(huì)制度的完善.pdf

1、《物權(quán)法》第70條明確了建筑物區(qū)分所有權(quán)的內(nèi)容，即對(duì)專有部分享有所有權(quán)，對(duì)共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，而業(yè)主大會(huì)正是基于共有和共同管理的權(quán)利而存在。由于小區(qū)業(yè)主數(shù)量眾多，各個(gè)業(yè)主之間意見并不一致，利益訴求多樣化使得業(yè)主難以凝聚起來，在應(yīng)對(duì)專業(yè)的物業(yè)公司時(shí)往往處于明顯的弱勢(shì)地位，難以與物業(yè)公司抗衡，業(yè)主權(quán)益很難得到應(yīng)有的保障。因此，必須整合全體業(yè)主的意見和建議，以一個(gè)統(tǒng)一的組織對(duì)外代表和反映業(yè)主的利益，而業(yè)主大會(huì)正是這樣的一個(gè)業(yè)主自

2、治組織，它能夠代表和維護(hù)小區(qū)全體業(yè)主在物業(yè)管理中的合法權(quán)益。
　　本文分析我國(guó)業(yè)主大會(huì)運(yùn)作中存在的問題及原因，從立法的角度提出完善業(yè)主大會(huì)制度的建議，明確業(yè)主大會(huì)的民事訴訟主體地位，解決理論與司法實(shí)踐中長(zhǎng)期存在的爭(zhēng)議，使業(yè)主大會(huì)能夠以自己的名義參與訴訟或其他事務(wù);規(guī)定業(yè)主大會(huì)經(jīng)費(fèi)的來源，為業(yè)主大會(huì)的有序運(yùn)行提供物質(zhì)保障;創(chuàng)設(shè)業(yè)主監(jiān)事委員會(huì)，防止業(yè)主大會(huì)的工作人員以公謀私。從實(shí)務(wù)操作的角度提出應(yīng)對(duì)措施，建設(shè)公正決策平臺(tái)，擴(kuò)展業(yè)主參與

3、的途徑，提高業(yè)主參與的積極性;規(guī)范投票權(quán)和投票方式，建立更加細(xì)致的操作規(guī)程，以及良好的激勵(lì)機(jī)制和責(zé)任機(jī)制，確保業(yè)主大會(huì)朝著既定的方向前進(jìn)。這對(duì)于充分發(fā)揮業(yè)主大會(huì)在物業(yè)管理中的應(yīng)有作用、推動(dòng)整個(gè)物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展和維護(hù)社會(huì)的和諧穩(wěn)定具有深刻的現(xiàn)實(shí)意義。本文分三個(gè)部分:
　　第一部分:闡述我國(guó)業(yè)主大會(huì)運(yùn)作中存在的問題。由于開發(fā)商等利益集團(tuán)出于自身利益的考慮，他們對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立進(jìn)行百般阻撓，以及法律法規(guī)對(duì)業(yè)主大會(huì)的成立設(shè)立了很高的

4、門檻，致使業(yè)主大會(huì)的成立困難重重。業(yè)主個(gè)人往往從自己的私利出發(fā)，而非致力于集體利益，因此，難以把小區(qū)全體業(yè)主集合起來，致使業(yè)主大會(huì)決策困難。在業(yè)主委員會(huì)的換屆過程中，不難有原業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)公司及開發(fā)商可能會(huì)因利益問題而牽掛其中，這個(gè)利益共同體會(huì)阻礙業(yè)主委員會(huì)的換屆。參與業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)工作的小區(qū)業(yè)主不可能具備全面、專業(yè)的知識(shí)，業(yè)主大會(huì)的操作不夠?qū)I(yè)化。法律法規(guī)均沒有規(guī)定業(yè)主大會(huì)的經(jīng)費(fèi)來源，實(shí)踐中，業(yè)主大會(huì)經(jīng)費(fèi)缺乏穩(wěn)定可靠的保障。<

5、br>　　第二部分:分析業(yè)主大會(huì)存在問題的原因。現(xiàn)行的法律法規(guī)均沒有明確業(yè)主大會(huì)法律地位，業(yè)主大會(huì)沒有一個(gè)團(tuán)體的資格來代表業(yè)主的共同意見，難以發(fā)揮業(yè)主大會(huì)的應(yīng)有作用?，F(xiàn)實(shí)中，業(yè)主參與的積極性不高，業(yè)主自治能力有待提高，業(yè)主自身存在局限。法律規(guī)定需要20％的以上的業(yè)主提議才能召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，以及只能由業(yè)主委員會(huì)主持召開業(yè)主大會(huì)這種單一的召集機(jī)制，阻礙了業(yè)主大會(huì)會(huì)議的召開。組織動(dòng)員業(yè)主集中參與投票并不現(xiàn)實(shí)，而采用書面征求意見使得投票過

6、程透明化程度降低，由于缺乏具體操作規(guī)則，給了投機(jī)者舞弊的可能，業(yè)主大會(huì)缺乏有效的運(yùn)作機(jī)制。業(yè)主和業(yè)主大會(huì)會(huì)議均不能對(duì)業(yè)主委員會(huì)形成真正的監(jiān)督和制約，業(yè)主大會(huì)缺乏合理的監(jiān)督機(jī)制。
　　第三部分:提出業(yè)主大會(huì)制度的完善建議。業(yè)主大會(huì)召開的啟動(dòng)經(jīng)費(fèi)由開發(fā)商承擔(dān)，業(yè)主組織日常運(yùn)行的經(jīng)費(fèi)主要靠住宅專項(xiàng)維修基金的存儲(chǔ)利息、利用住宅專項(xiàng)維修資金購(gòu)買國(guó)債的增值收益來解決，從根本上解決業(yè)主大會(huì)經(jīng)費(fèi)籌措難的問題。明確業(yè)主大會(huì)的民事訴訟主體地位，把業(yè)主