建設用地置換指標跨區(qū)域交易機制研究.pdf

1、城鎮(zhèn)化步伐的加快，使得城鎮(zhèn)建設用地迅速擴張，大量占用耕地，耕地資源現(xiàn)狀堪憂;農(nóng)村人口不斷涌入城鎮(zhèn)的同時，閑置的農(nóng)村建設用地利用粗放甚至在擴張。因此，以耕地占補平衡為原則，把閑置的農(nóng)村建設用地整理、復墾成為耕地，變成建設用地置換指標，放在市場上跨區(qū)域交易，供給建設用地需求大的城鎮(zhèn)建設占用耕地使用，才是當務之急。然而，從目前已經(jīng)實施試點的重慶看來，試點也存在一些問題，如:交易主體不明確、交易價格欠合理、交易規(guī)則不完善、交易保障不全面等。因此

2、，把握內(nèi)在機理，研究建設用地置換指標跨區(qū)域交易機制，很有必要性和重要意義。
　　本文采用文獻檢索法和系統(tǒng)研究法研究建設用地置換指標跨區(qū)域交易，研究對象具體是指市域統(tǒng)籌下，建設用地置換指標跨區(qū)縣（市）交易機制。總體而言，本文的文章構架為:先構建建設用地置換指標市域統(tǒng)籌下跨區(qū)縣（市）交易機制框架，再重點分析框架內(nèi)的交易參與主體、指標基準價格，交易運行規(guī)則、以及交易的保障監(jiān)管，最后將之可行地模擬應用于徐州市。各章節(jié)的寫作思路為:

3、　　第一章緒論:首先，介紹研究背景和研究意義;其次，綜述國內(nèi)外有關土地發(fā)展權轉(zhuǎn)移、重慶地票制度、指標收益分配、指標交易價格的研究，并對這些已有研究的優(yōu)點和不足作適當?shù)脑u價;最后，從研究目標、研究內(nèi)容、擬解決的關鍵問題、研究思路和研究方法五方面來介紹本文的研究方案。
　　第二章概念界定與理論基礎:對農(nóng)村建設用地整理、置換指標、跨區(qū)域交易三個主要概念進行界定;詳細闡述系統(tǒng)論、供求理論、價格理論、制度變遷理論、產(chǎn)權理論、土地發(fā)展權交易理

4、論、排污權交易理論，它們是本文全文研究的理論基礎。
　　第三章建設用地置換指標配置模式現(xiàn)狀及剖析:先分析建設用地置換指標配置模式種類，再分析建設用地置換指標配置模式特點，最后分析建設用地置換指標配置模式優(yōu)缺點。
　　第四章建設用地置換指標跨區(qū)域交易機制:從交易參與主體、指標基準價格、交易的運行規(guī)則、交易保障和監(jiān)管四個方面，構建建設用地置換指標的市場配置模式——建設用地置換指標市域統(tǒng)籌下跨區(qū)縣（市）交易機制框架。首先，從指標的

5、交易必要條件、需求方、供給方、中間方和中介方五方面來分析交易參與主體，得出的結論是跨區(qū)縣交易發(fā)生的必要條件是土地極差地租，具體體現(xiàn)在建設用地供需錯位明顯;建設用地置換指標市域統(tǒng)籌條件下，跨區(qū)縣交易的需求方可以是來自于建設用地供需缺口為正的區(qū)縣;供給方可以是建設用地供需缺口為負的區(qū)或縣;中間方是城鄉(xiāng)土地產(chǎn)權交易所;中介方是地級市政府、土地管理部門和市場中介機構。其次，分析置換指標的政府指導價格，先借鑒土地價格評估方法，選擇合適的指標價格評

6、估方法，然后通過分析補償與最低收益分配主體和對這些主體的具體分配方案，來分析指標生產(chǎn)成本和平均利潤，并重點分析了耕地發(fā)展權的價格，以此來確定政府指導價格，得出的結論是置換指標政府指導價格可以采用成本逼近法，由指標生產(chǎn)成本和平均利潤構成，即基準價格等于耕地發(fā)展權的補償、房屋所有權補償、農(nóng)民和農(nóng)村集體的最低收益、拆遷整理復墾成本、稅費、利息、政府投資指標生產(chǎn)的平均利潤之和。再其次，從指標單位面積及規(guī)模、交易平臺、交易模式及層次五個方面來分析

7、指標交易的運行規(guī)則，得出的結論是建設用地置換指標市域統(tǒng)籌下跨區(qū)縣交易的單位面積可以設置成一定時期內(nèi)地級市內(nèi)成交土地面積的平均數(shù)的倍數(shù);年度總交易規(guī)模由整個市域的建設用地供需缺口決定，即交易總規(guī)模等于市建設用地供需正缺口與市建設用地供需負缺口的平均數(shù);置換指標的使用數(shù)量等于購買的置換指標數(shù)量與轉(zhuǎn)換率的乘積，轉(zhuǎn)換率根據(jù)置換兩地耕地質(zhì)量差異決定;置換指標交易市場可以從一級市場逐漸向三級市場發(fā)展和深化。最后，從完善指標中介市場、建立交易預警體系

8、、制定交易法律法規(guī)、注重公眾參與和監(jiān)督四方面來研究指標交易的保障和監(jiān)管。
　　第五章徐州市建設用地置換指標跨區(qū)縣交易的模擬應用:先從社會經(jīng)濟條件和指標跨區(qū)縣交易必要性兩方面分析徐州市區(qū)域概況，在分析跨區(qū)縣交易必要性時，第一步先分析徐州市建設用地城鄉(xiāng)置換的必要性，第二步再分析置換指標跨區(qū)縣交易的必要性;最后因地制宜，從指標定價、指標規(guī)模、交易平臺三方面制定徐州市置換指標交易方案，并以實地調(diào)查的意愿等情況來佐證模擬方案的可行性。