論外商投資中國房地產(chǎn)的市場準入制度及其完善.pdf

1、經(jīng)濟全球化的進程加速了國際資本的全球流動；而亞洲金融危機和2008年美國次級債對國際資本市場的投資產(chǎn)生了很大的負面影響；入世以后，中國政府對外開放了房地產(chǎn)市場的投資準入，同時也由于房地產(chǎn)業(yè)的保值增值的特性，中國的房地產(chǎn)便成為外商投資的最好選擇。時下，外資大規(guī)模進入中國的房地產(chǎn)市場，其中包括長期投資和短期投機。正是這種國際“熱錢”加速吹大了中國房市的泡沫，抵消了我國宏觀調(diào)控的作用。是我國房屋價格久高不降的主要原因之一。但是，“熱錢”突然拂

2、袖而走將引起的“泡沫”破滅會嚴重損害我國國民經(jīng)濟的安全；目前高房價已經(jīng)嚴重超出我國國民的購買能力，國內(nèi)購房難已成為很嚴重的社會問題。房地產(chǎn)不健康的投資對我國整個社會的和諧發(fā)展提出了嚴峻的考驗。 本文主要從外商投資我國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀出發(fā)對我國現(xiàn)行的外商投資中國房地產(chǎn)市場準入制度進行剖析，把現(xiàn)行我國的準入制度放到實踐中去檢驗，發(fā)現(xiàn)存在很多實際問題。最后從準入制度的局限性，完善的必要性出發(fā)，提出對完善這一準入制度看法和建議。本文的具體結(jié)

3、構(gòu)如下： 第一章主要論述了我國當前外商投資中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀和形式，以及外商大規(guī)模投資中國房地產(chǎn)業(yè)所產(chǎn)生的負面影響。 第二章主要對外商投資中國房地產(chǎn)市場準入制度進行剖析。首先闡述了外商投資中國房地產(chǎn)市場準入制度的概念和特征，其次，論述了市場準入制度的法律框架和歷史沿革，最后從實體和程序兩個方面對外商投資中國房地產(chǎn)的市場準入制度內(nèi)容進行剖析。 第三章分析了我國現(xiàn)行的市場準入制度在實踐考察中存在的兩個法律問題，首先講境

4、內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)到境外“借殼上市”的問題，通過借殼，內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避了國內(nèi)的上市監(jiān)管，逃避了市場準入的融資限制并進而融資了國際資本，最后以外資企業(yè)的身份對國內(nèi)進行返程投資。其次是外商投資企業(yè)境內(nèi)轉(zhuǎn)投資的問題，即外商投資企業(yè)為了規(guī)避現(xiàn)行的市場準入的限制，通過轉(zhuǎn)投資的方式達到外資的曲線進入國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)。 第四章講述了現(xiàn)行外商投資中國房地產(chǎn)市場準入制度的局限性、完善的必要性和措施。本文從實體性角度和程序性角度提出了我國現(xiàn)行市場準入制度的

5、局限性。從三個角度論述完善現(xiàn)行市場準入制度的必要性，即從房地產(chǎn)業(yè)的特殊性角度、海外“熱錢”沖擊我國房地產(chǎn)業(yè)角度和外商投資準入制度價值取向的角度。完善的措施包括制度上的完善和立法上的完善。制度上的完善主要講述我國應該設(shè)立房地產(chǎn)外資審查委員會，審查外資的來源。立法上的完善主要論述我國應該建立完善《房地產(chǎn)外資管理法》來進一步明確“外資”、“外商”的定義，從而來規(guī)范外資的“曲線”進入中國房地產(chǎn)市場；完善《外匯管理法》，促進房地產(chǎn)外匯市場的健康發(fā)