地產(chǎn)私募基金項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理研究——基于不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目融資風(fēng)險(xiǎn)事件.pdf

1、房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)。開發(fā)商往往通過(guò)加杠桿提高項(xiàng)目的營(yíng)利性，于是大企業(yè)通過(guò)證券市場(chǎng)直接融資，中小企業(yè)通過(guò)金融機(jī)構(gòu)間接融資，形成了豐富多樣的地產(chǎn)融資生態(tài)，如銀行、信托、資產(chǎn)管理公司、基金等機(jī)構(gòu)。地產(chǎn)私募基金就是其中重要的一類，依仗專業(yè)團(tuán)隊(duì)的投資能力，靈活的投融資方式，在市場(chǎng)上占據(jù)重要的一席。
　　房地產(chǎn)是周期性行業(yè)。房地產(chǎn)相關(guān)研究表明，其上下游行業(yè)創(chuàng)造的價(jià)值，約占GDP的25％。所以房地產(chǎn)市場(chǎng)不僅受經(jīng)濟(jì)周期影響，反而會(huì)引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)。在

2、市場(chǎng)化的環(huán)境中，經(jīng)濟(jì)上升周期，房?jī)r(jià)、地價(jià)、成交量均顯著增長(zhǎng)；經(jīng)濟(jì)下降周期房?jī)r(jià)、地價(jià)、成交量顯著下降。
　　在經(jīng)濟(jì)下降周期中，房地產(chǎn)開發(fā)商銷售回款困難，項(xiàng)目投資周期變長(zhǎng)，投資回報(bào)率降低，作為抵押物的土地和在建工程價(jià)值減少。房地產(chǎn)是高杠桿行業(yè)，此時(shí)現(xiàn)金流回款困難，對(duì)融資渠道相對(duì)單一的中小開發(fā)商，容易引起現(xiàn)金流斷裂。對(duì)房地產(chǎn)私募基金等投資機(jī)構(gòu)，將產(chǎn)生連帶影響，使投資的本金、利息不能按期，甚至無(wú)法回收，給客戶造成重大損失。
　　本文

3、通過(guò)理論研究、周期研究、案例分析等方法，在案例分析風(fēng)險(xiǎn)事件后，總結(jié)風(fēng)險(xiǎn)事件發(fā)生的原因，提出在經(jīng)濟(jì)下行周期，面對(duì)具有共性的風(fēng)險(xiǎn)事件時(shí)，地產(chǎn)私募基金具有可操作性的風(fēng)險(xiǎn)控制手段。提出在傳統(tǒng)債權(quán)投資四證、30%自有資金、2級(jí)資質(zhì)、50%抵押率、成本收益分析等風(fēng)險(xiǎn)控制手段的基礎(chǔ)上，引入建筑單位、品牌開發(fā)商、地產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)合作投資，深度參與到地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)投資的后續(xù)過(guò)程中，控制實(shí)質(zhì)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)增加對(duì)賭條款，強(qiáng)制銷售條款等風(fēng)險(xiǎn)控制手段，并且轉(zhuǎn)換傳統(tǒng)的