出讓土地使用權(quán)期限屆滿法律問題研究.pdf

1、我國城市出讓土地實行有期限的使用制度，根據(jù)用途差異，最長使用年限有70年、50年和40年的區(qū)分。土地使用期限屆滿，必然要面臨著使用權(quán)的續(xù)期或者收回，而這些事項關系著國計民生，涉及到公民居住保障和財產(chǎn)權(quán)益保護等多個方面，意義重大。對于出讓用地使用權(quán)期限屆滿后面臨的續(xù)期與收回，例如期限屆滿后如何續(xù)期、續(xù)期次數(shù)、續(xù)期時長、續(xù)期是否有償、繳費標準、繳費性質(zhì)、繳費方式、地上物如何處理等等諸多方面并不能給予明確的指導。簡陋的法律制度并不能應對已經(jīng)到

2、來的和日益增多的到期難題的解決，更不能給予民眾合理確定的預期，不利于社會穩(wěn)定以及市場交易。因此，本文通過對現(xiàn)行出讓用地使用權(quán)期限屆滿的立法進行梳理，并分別指出在出讓土地使用權(quán)續(xù)期和收回環(huán)節(jié)中會面臨的法律問題，進而在介紹現(xiàn)有研究基礎上,對出讓土地使用權(quán)期限屆滿法律問題進行分析和評價，最后在不改變現(xiàn)行根本的土地出讓制度的前提下，提出對出讓土地使用權(quán)期限屆滿制度的完善建議，以期對國家在處理日益增多的土地使用權(quán)到期案件時,解決期限屆滿所面臨的問

3、題有所作用。
　　除引言和結(jié)語外,全文一共分三個章節(jié)，約4.5萬字。
　　第一章首先對我國現(xiàn)行出讓土地使用權(quán)期限屆滿的法律規(guī)定進行立法梳理和論述,為本文后幾部分的論證作法律上、理論上的鋪墊。主要包括《物權(quán)法》第149條；《城市房地產(chǎn)管理法》第21、22條；《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12、40、41、42條等。緊接著分別指出在出讓土地使用權(quán)續(xù)期和收回環(huán)節(jié)中會存在的法律問題，其中包括在續(xù)期時候的續(xù)期申請權(quán)問題、續(xù)

4、期費用問題、續(xù)期期限和次數(shù)問題等，在收回土地使用權(quán)時候的公共利益界定問題、平等協(xié)商的權(quán)利能否落實、地上物能否被無償取得的問題等。
　　第二章通過介紹關于這些問題的現(xiàn)有研究情況，對出讓土地使用權(quán)期限屆滿法律問題進行了分析和評價?，F(xiàn)有研究關于續(xù)期是否有償、費用如何繳納、續(xù)期期限和次數(shù)、公共利益的界定、地上物的補償?shù)确矫婢幸欢ǖ难芯?，但是現(xiàn)有研究在諸多方面依舊存在著很多的不足。究其原因，主要是沒有考慮到具體的國情，導致一些研究提出的方

5、案缺乏操作性，或者是提出的方案本身會帶來更多的問題。所以現(xiàn)有的研究尚不能在期滿續(xù)期和收回問題上給予我們較好的指引，有必要進一步研究。
　　第三部從續(xù)期和收回兩個方面提出對出讓土地使用權(quán)期限屆滿制度的完善建議，提出應明確住宅用地續(xù)期有償；在具體續(xù)期上不設具體續(xù)期期限，按年征收物業(yè)稅；嚴格在收回時的“公共利益”界定；賦予雙方真正的平等協(xié)商權(quán)利；明確國家有償取得地上物制度，設立補償準備金；并完善不動產(chǎn)統(tǒng)一登記、土地糾紛解決機制等配套制度