基于面板數(shù)據(jù)回歸分析的城市地價影響因素研究.pdf

1、土地不僅是進行社會物質(zhì)生產(chǎn)的基本條件，并且是社會的重要資產(chǎn)，隨著城市快速發(fā)展和土地市場的建立，城市地價逐漸被社會所關(guān)注。影響城市地價的因素比較廣泛且不斷變化。城市內(nèi)用途不同或用途相同但位置不同的地價都會有所差異，我國對城市地價的研究也多著重于此，而對一定區(qū)域內(nèi)不同城市間地價差異的影響因素的研究較少。近幾年我國區(qū)域經(jīng)濟的一體化進程不斷加快，在這個背景下研究一定區(qū)域內(nèi)各城市地價差異及社會經(jīng)濟等因素對城市地價的影響尤為必要，可以為建立區(qū)域性的

2、土地市場提供一定理論參考價值，對促進土地市場健康發(fā)展有重要意義。
　　本文以山東省內(nèi)列入全國城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)統(tǒng)計的9個重點城市為研究區(qū)，通過收集和整理研究區(qū)2008年至2013年的城市地價監(jiān)測數(shù)據(jù)、城市地價影響因素的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，借助面板數(shù)據(jù)回歸分析方法，建立了城市綜合地價、商服地價、住宅地價和工業(yè)地價影響因素總體回歸模型，借以揭示影響因素對城市間地價差異的影響規(guī)律。面板數(shù)據(jù)是時間序列數(shù)據(jù)和截面數(shù)據(jù)的統(tǒng)一，其可以很好的體現(xiàn)樣本

3、間的異質(zhì)性，研究借助面板數(shù)據(jù)回歸分析方法可以更好的反映城市間地價差異的影響因素，避免多重共線性等問題，結(jié)果更為全面和準(zhǔn)確。
　　主要研究內(nèi)容和結(jié)果為：
　　（1）研究區(qū)內(nèi)城市地價水平及變化
　　研究區(qū)內(nèi)各城市的地價水平有所差異，青島、濟南、煙臺的綜合地價和各用途地價均為較高，臨沂、濟寧、棗莊等商服地價、住宅地價較低，泰安、臨沂等工業(yè)地價較低。從2008年到2013年6年間，研究區(qū)內(nèi)城市的平均綜合、商服、住宅、工業(yè)地價分

4、別上漲27.66％、25.43%、31.78%、6.63%。
　　（2）城市地價影響因素選取
　　從經(jīng)濟、人口、社會和政策等四個方面總結(jié)和選取了影響城市地價的因素，這些因素包括地區(qū)生產(chǎn)總值、公共財政收入、城市居民人均可支配收入、社會消費品零售總額、房地產(chǎn)開發(fā)投資額、總?cè)丝跀?shù)、城市人口密度、對外交通條件、中小學(xué)數(shù)目、人均城市道路面積、城市標(biāo)準(zhǔn)運營車數(shù)、醫(yī)院床位數(shù)、城市綠化覆蓋面積、工業(yè)用電、公共財政支出、城市級別等基本因素。<

5、br>　?。?）基于面板數(shù)據(jù)的城市地價影響因素回歸分析
　　綜合地價總體回歸分析表明，城市間綜合地價影響因素主要有地區(qū)生產(chǎn)總值、城市級別、城市人口密度等，其中地區(qū)生產(chǎn)總值對綜合地價的影響最大，每上升1%，綜合地價上升0.77%；城市級別次之，每上升1%，綜合地價上升0.48%；而社會因素對城市綜合地價的影響具有一定的復(fù)雜性。
　　商服地價總體回歸分析表明，城市間商服地價影響因素主要有地區(qū)生產(chǎn)總值、對外交通條件、城市級別等，其

6、中地區(qū)生產(chǎn)總值對商服地價的影響力度最大，每上升1%，商服地價上升0.66%，對外交通條件和城市級別因素次之。
　　住宅地價總體回歸分析表明，城市間住宅地價影響因素主要有地區(qū)生產(chǎn)總值、城市人口密度、對外交通條件等，其中地區(qū)生產(chǎn)總值對住宅地價的影響力度最大，每上升1%，住宅地價上升1.38%，城市人口密度因素和次之，而社會因素對城市間住宅地價差異性的影響具有一定的復(fù)雜性。
　　工業(yè)地價總體回歸分析表明，城市間工業(yè)地價影響因素主要

7、有公共財政收入、對外交通條件、總?cè)丝跀?shù)等，其中公共財政收入對工業(yè)地價的影響力度最大，每上升1%，工業(yè)地價上升1.40%；對外交通條件因素和總?cè)丝跀?shù)因素次之，每上升1%，工業(yè)地價分別上升0.64%和0.33%；社會因素對工業(yè)地價也有一定的影響。
　　依據(jù)研究結(jié)果發(fā)現(xiàn)，不同的影響因素對地價的影響力度不同，同一影響因素對不同用途地價的影響力度也不相同?？偟膩砜?，經(jīng)濟因素和政策因素對研究區(qū)內(nèi)城市地價均有較大的影響，而有些影響因素的影響效果