基于全壽命期的房地產(chǎn)項目風險分析與評價.pdf

1、改革開放以后，中國的經(jīng)濟快速發(fā)展，我國的房地產(chǎn)業(yè)真正成為了國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。前幾年，房地產(chǎn)價格迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)成為獲利最高的行業(yè)之一。盡管國家采取了多種措施，抑制房價過快增長，但是收效不大。去年開始的金融危機對我國的房地產(chǎn)業(yè)的沖擊力度非常大，房地產(chǎn)業(yè)潛在的風險已經(jīng)顯現(xiàn)出來。對于房地產(chǎn)項目而言，分析項目的風險因素，評價風險大小有著重要意義。
　　 本文基于全壽命周期的理論，把房地產(chǎn)項目分為4個階段，即前期策劃階段、設(shè)計和計劃

2、階段、施工階段以及租售和物業(yè)管理階段。每一個階段的房地產(chǎn)項目，有著眾多的項目參與人，本文選取了房地產(chǎn)開發(fā)商、作為承包商的設(shè)計單位和施工單位以及物業(yè)管理公司，對他們所承擔的風險進行分析與評價。首先，對房地產(chǎn)項目在某一階段中的風險做出分析，接著對該階段的主要參與方的風險評價指標進行設(shè)計，最后選取適當?shù)姆椒ㄟM行風險評價。房地產(chǎn)項目前期策劃階段，房地產(chǎn)項目前期又分機會研究和立項兩階段。房地產(chǎn)項目前期，房地產(chǎn)開發(fā)商是主要參與人。在機會研究階段，采

3、用了模糊綜合評判法進行評價，在立項階段采用敏感性分析和概率分析方法進行風險評價。房地產(chǎn)項目設(shè)計和計劃階段，把房地產(chǎn)商的風險評價分為兩步，首先利用價值工程原理對設(shè)計方案進行風險評價，接著用綜合評判法對設(shè)計單位選擇進行風險評價。對于設(shè)計單位風險首先進行識別，之后進行指標設(shè)計。施工階段，開發(fā)商的風險評價主要是基于掙值法的原理建立了工期和成本的預警系統(tǒng)進行風險評價：施工承包商的風險評價則采用了模糊綜合評價、和基于貝葉斯方法的工期和成本風險評價法