基于模糊綜合評(píng)判與AHP法的商品住宅定價(jià)研究.pdf

1、房地產(chǎn)行行業(yè)是我國(guó)的經(jīng)濟(jì)支柱行業(yè),它為我國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來(lái)了巨大的推動(dòng)力。而房?jī)r(jià)問(wèn)題恰好是房地產(chǎn)行業(yè)中的核心問(wèn)題。如何制定出較為合理的住宅價(jià)格關(guān)系到老百姓的切身利益，關(guān)系到企業(yè)的生存與發(fā)展，甚至關(guān)系到整個(gè)國(guó)家、社會(huì)的穩(wěn)定、和諧。本文針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)定價(jià)中出現(xiàn)的一些問(wèn)題，提出自己的觀點(diǎn)、意見(jiàn)以及解決問(wèn)題的方法。
　　 本人的研究?jī)?nèi)容是怎樣利用模糊綜合評(píng)判的方法與層次分析法給商品住宅項(xiàng)目定價(jià)的問(wèn)題。我們知道在現(xiàn)階段，住宅定價(jià)中使用最多

2、的方法便是市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法，是以市場(chǎng)中與待定價(jià)房地產(chǎn)相似的項(xiàng)目的價(jià)格為基礎(chǔ)，通過(guò)這些項(xiàng)目與待定價(jià)項(xiàng)目的比較分析，最終調(diào)整各比較對(duì)象項(xiàng)目的價(jià)格而估算出待定價(jià)房地產(chǎn)項(xiàng)日價(jià)格的方法。在此方法的計(jì)算過(guò)程中，會(huì)出現(xiàn)兩個(gè)階段，其一是挑選與待定價(jià)項(xiàng)目較為接近的項(xiàng)目作為比較對(duì)象；其二是經(jīng)過(guò)比較分析，找出比較對(duì)象與待定價(jià)項(xiàng)目的因素差異，通過(guò)調(diào)整此差異而得出待定價(jià)項(xiàng)目的價(jià)格。市場(chǎng)上企業(yè)運(yùn)用市場(chǎng)法計(jì)算待定價(jià)房地產(chǎn)價(jià)格時(shí)無(wú)論是對(duì)比較對(duì)象的挑選還是差異因素的修正大

3、多是從感性的角度出發(fā)，在經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)簡(jiǎn)單的計(jì)算而得出結(jié)果。這樣的計(jì)算過(guò)程顯得比較粗糙，比較主觀，沒(méi)有太強(qiáng)的說(shuō)服力。而本文針對(duì)這一缺點(diǎn)提出了模糊綜合評(píng)判方法，首先確定影響房地產(chǎn)價(jià)格的因素并對(duì)其量化設(shè)置權(quán)重，其次在進(jìn)行大量市場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，經(jīng)過(guò)相關(guān)的公式計(jì)算出各比較對(duì)象項(xiàng)目與待定價(jià)項(xiàng)目的貼近度。通過(guò)具體的數(shù)值體現(xiàn)各樣本項(xiàng)目與待定價(jià)項(xiàng)目的相似程度。
　　 接著利用AHP法(層次分析法)對(duì)比較對(duì)象與待定價(jià)項(xiàng)目進(jìn)行各因素上的打分，通