城市住宅土地使用權(quán)續(xù)期繳費研究——以青島市為例.pdf

1、我國實行的是有限期的土地出讓制度，對于土地使用權(quán)到期問題《物權(quán)法》做出了住宅建設(shè)用地自動續(xù)期的規(guī)定，但是由于我國房地產(chǎn)市場化時間較短，土地使用出讓制度實施時間也較短，對于續(xù)期的期限、土地使用費是否繳納及支付標(biāo)準(zhǔn)、辦法等并未做出明確的規(guī)定，而目前部分地區(qū)已經(jīng)面臨著土地使用權(quán)到期或即將到期的問題，本文以青島市為例，對城市住宅土地使用權(quán)續(xù)期問題進(jìn)行了分析。
　　 土地使用權(quán)期限對房價是否有影響及影響大小如何，本文在對青島部分小區(qū)的調(diào)查

2、數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，分析其價格構(gòu)成，從諸多影響房地產(chǎn)價格的因素中，剔除區(qū)位、建筑成新等影響因素后，建立線性回歸模型，測算土地使用權(quán)期限對房地產(chǎn)價格的影響程度。
　　 土地續(xù)期期限的設(shè)定與當(dāng)?shù)氐氖姓?guī)劃、政府換屆及建筑物的壽命等有關(guān)，本文認(rèn)為續(xù)期年限應(yīng)在規(guī)劃的最大續(xù)期年限范圍內(nèi)由居民自行決定續(xù)租年數(shù)，最好是以5年為基數(shù)。在對住宅土地使用費支付的標(biāo)準(zhǔn)和辦法上提出了以下幾種方案:(1)自動延長土地使用權(quán)期限;(2)在土地使用權(quán)期限屆滿前，由房

3、屋業(yè)主聯(lián)名提出補(bǔ)交土地出讓金;(3)保留住宅土地使用權(quán)期限不變的基礎(chǔ)上，不做續(xù)期，而采取其他方式處置。
　　 本文重點對第三種情況中的物業(yè)稅替代續(xù)期土地使用費的可行性進(jìn)行了探討，在結(jié)合國外及我國香港地區(qū)物業(yè)稅的相關(guān)政策基礎(chǔ)上，提出通過收取土地使用稅或物業(yè)稅等稅費的形式作為土地使用權(quán)續(xù)期的繳費方案。在對居民住宅土地使用權(quán)續(xù)期問題的調(diào)查分析中發(fā)現(xiàn)，征收合理的物業(yè)稅在現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的家庭收入水平所占比例比較低，稅收負(fù)擔(dān)不算重，而且不