租賃合同中的無(wú)權(quán)處分個(gè)案評(píng)析—卓某訴協(xié)興貿(mào)易總公司等租賃合同糾紛案.pdf

1、本論文所要分析的案例的基本案情可以概括為:甲為抵債將其所有的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給乙,并與其約定在其取得所有權(quán)之前甲不得對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、拍賣等。之后甲將其房產(chǎn)出租給丙使用,丙又轉(zhuǎn)租給丁戍等人使用。房產(chǎn)最終由己取得所有權(quán),現(xiàn)在己向法院起訴要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效,并且要求承租人返還該房產(chǎn)。法院支持了其訴訟請(qǐng)求。案件的焦點(diǎn)在于租賃合同的效力如何認(rèn)定,訴訟當(dāng)事人有的認(rèn)為有效,有的認(rèn)為無(wú)效。
　　最終能演變成無(wú)效合同的合同類型有三類:自始無(wú)效的合同

2、、可撤消、可變更的合同和效力待定的合同。
　　本案租賃合同不屬于自始無(wú)效的合同、可撤消、可變更的合同和效力待定合同中的限制民事行為能力人訂立的與其年齡和智力及精神健康狀況不相適應(yīng)的合同和無(wú)權(quán)代理合同。因此本案的關(guān)鍵是要分析其是否是無(wú)權(quán)處分合同。
　　如同其他任何一種合同,無(wú)權(quán)處分合同旨在產(chǎn)生的法律效果是債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系的變動(dòng)(通常是債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系的設(shè)立),即只在當(dāng)事人中產(chǎn)生債的拘束,并不直接發(fā)生權(quán)利被處分的結(jié)果,因此無(wú)權(quán)處

3、分合同本身并不涉及合同當(dāng)事人之外的第三人的利益。所以,在有些立法中無(wú)權(quán)處分合同并不因?yàn)樘幏謾?quán)的欠缺而被認(rèn)為有效力瑕疵。但承認(rèn)負(fù)擔(dān)行為與處分行為相區(qū)分并不一定會(huì)得出無(wú)權(quán)處分合同有效的結(jié)論。法律也可以將處分權(quán)作為負(fù)擔(dān)行為的生效要件以防止無(wú)權(quán)處分合同被履行(不能生效即不能被履行),從而在源頭上杜絕權(quán)利被最終無(wú)權(quán)處分掉。所以《合同法》第五十一條認(rèn)為無(wú)權(quán)處分合同有效力瑕疵而為效力待定的合同。
　　從字面上理解,《合同法》第五十一條規(guī)定的無(wú)權(quán)

4、處分合同是非常具體的,概括性不是很強(qiáng),限定為處分人在沒(méi)有處分權(quán)的情況下通過(guò)訂立合同處分他人的權(quán)利的情況,并不包括處分人無(wú)處分權(quán)而處分其自己所享有之權(quán)利的情況。本案租賃合同從表面上看并不符合《合同法》第五十一條的規(guī)定。但是,權(quán)利的處分權(quán)的享有和行使情況是非常復(fù)雜的,因而無(wú)權(quán)處分合同并不僅僅只有一種情況,而是非常復(fù)雜的。所以必須深入探究法律關(guān)于無(wú)權(quán)處分合同的規(guī)定的精神實(shí)質(zhì),概括出無(wú)權(quán)處分合同的本質(zhì),在此基礎(chǔ)上才能判斷本案租賃合同是否為無(wú)權(quán)處

5、分合同。
　　筆者認(rèn)為無(wú)權(quán)處分合同的本質(zhì)是,合同旨在發(fā)生的債權(quán)債務(wù)法律關(guān)系的變動(dòng)本身并不涉及合同主體之外的第三人,但是合同的最終履行會(huì)發(fā)生某種既存權(quán)利被處分的實(shí)際結(jié)果,這就涉及到某人(不限于權(quán)利人本人)的切身利益,會(huì)對(duì)其合法利益產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。而按照人們的一般觀念及生活經(jīng)驗(yàn),由于處分權(quán)利的人并無(wú)處分權(quán),這種實(shí)質(zhì)的影響就很可能會(huì)違背其意志,即不是其希望產(chǎn)生的和愿意接受的,因而會(huì)對(duì)其合法利益造成損害。所以,只要是無(wú)處分權(quán)的人與他人訂立合

6、同,而合同的最終履行會(huì)發(fā)生權(quán)利被處分的實(shí)際結(jié)果,那么這些合同則可以看成是同一種類型的合同,即無(wú)權(quán)處分合同。
　　租賃合同被履行,即出租人將租賃物交給承租人占有、使用后,租賃物的所有權(quán)人在租賃期限內(nèi)便不能對(duì)其占有、使用了,也即喪失了這兩項(xiàng)權(quán)能。顯然,所有權(quán)的內(nèi)容已經(jīng)發(fā)生了改變,因此產(chǎn)生了被處分的結(jié)果。根據(jù)《合同法》第二百二十九條,租賃物的新所有權(quán)人不能對(duì)租賃物進(jìn)行占有和使用,因而影響到其所有權(quán)。所以這種處分影響了將來(lái)取得租賃物的所有

7、權(quán)的人的利益。另外,“不得對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租、拍賣等”的約定應(yīng)視為房產(chǎn)所有權(quán)人放棄處分權(quán)的意思表示因而出租人并無(wú)處分權(quán)。
　　綜上所述,本案租賃合同為無(wú)權(quán)處分合同。因此在成立后處于效力未定的狀態(tài)。除處分人取得處分權(quán)外,經(jīng)過(guò)利害關(guān)系人即租賃物的新所有權(quán)人追認(rèn),合同即生效。在利害關(guān)系人拒絕追認(rèn)的情況下,合同即轉(zhuǎn)化為無(wú)效合同。在本案中,房產(chǎn)的新所有權(quán)人向法院起訴要求確認(rèn)租賃合同無(wú)效應(yīng)被視為利害關(guān)系人拒絕追認(rèn)合同生效,因此租賃合同無(wú)效。