合作開發(fā)房地產(chǎn)合同名義與實(shí)質(zhì)關(guān)系研究.pdf

1、近年來隨著市場經(jīng)濟(jì)改革的深化，我國房地產(chǎn)業(yè)得到迅速發(fā)展。合作行為的互惠利益，促使房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)“合作”之風(fēng)日盛。各種形式的合作開發(fā)多不勝舉，所訂立的合同目的各異，真假難辨，致使相關(guān)糾紛四起。認(rèn)定各類合同真實(shí)性質(zhì)并進(jìn)而判定合同的效力，成為審理此類糾紛的關(guān)鍵。筆者從合同名義與實(shí)質(zhì)關(guān)系一致性的角度，對實(shí)踐中合作開發(fā)房地產(chǎn)名義的合同分類進(jìn)行了鑒別，認(rèn)定其真實(shí)的合同性質(zhì)，并在此基礎(chǔ)上確定合同的效力。如此，期望能為合理解決糾紛提供可借鑒的思路。

2、 本文分為序言、正文和結(jié)束語三個部分，其中正文部分有五章。 第一章是合作開發(fā)名義與實(shí)質(zhì)關(guān)系相一致合同的性質(zhì)認(rèn)定。合作開發(fā)是以開發(fā)房地產(chǎn)為主要內(nèi)容的合作行為。合作開發(fā)行為與聯(lián)營行為既有聯(lián)系又有區(qū)別，文章在對聯(lián)營行為法律要件分析的基礎(chǔ)上確立了合作開發(fā)行為“共同投資、共享利潤、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)”的法律要件。合作開發(fā)行為的法律要件是合作開發(fā)房地產(chǎn)合同名義與實(shí)質(zhì)關(guān)系是否一致的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)。筆者認(rèn)為，合作開發(fā)名義與實(shí)質(zhì)關(guān)系相一致的合同性質(zhì)上是一種新的典

3、型合同。 第二章是合作開發(fā)名義與實(shí)質(zhì)關(guān)系不一致合同的性質(zhì)認(rèn)定。合同名義與實(shí)質(zhì)關(guān)系的不一致，使合同的轉(zhuǎn)性認(rèn)定成為必要，轉(zhuǎn)性認(rèn)定以意思表示的真意分析為理論基礎(chǔ)。實(shí)踐中合作開發(fā)名義與實(shí)質(zhì)關(guān)系不一致的合同主要有五類，文章根據(jù)當(dāng)事人之間的實(shí)質(zhì)法律關(guān)系對這五類合同的性質(zhì)分別進(jìn)行認(rèn)定，對轉(zhuǎn)性認(rèn)定后的合同條款重新進(jìn)行了解釋，并明確了合同應(yīng)適用的法律。 第三章是合作開發(fā)名義與實(shí)質(zhì)關(guān)系相一致合同的效力分析。影響合作開發(fā)房地產(chǎn)合同效力的因素主

4、要有兩個，一個是合作方的資質(zhì)條件，另一個是以劃撥土地使用權(quán)作為合作開發(fā)出資。文章分別分析了兩個因素對合同效力的影響，明確了合同無效的法律后果，并論述了法律對合同效力補(bǔ)正的相關(guān)規(guī)定。 第四章是合作開發(fā)名義與實(shí)質(zhì)關(guān)系不一致合同的效力分析。對于合作開發(fā)名義與實(shí)質(zhì)關(guān)系不一致的五類合同，文章分別分析了影響轉(zhuǎn)性后合同效力的因素，明確了合同無效的法律后果，論述了法律對合同效力補(bǔ)正的相關(guān)規(guī)定。 第五章是合作開發(fā)房地產(chǎn)名義合同的對外責(zé)任承