物業(yè)管理區(qū)劃分相關(guān)法律問(wèn)題研究.pdf

1、物業(yè)管理區(qū)的劃分是開(kāi)展物業(yè)活動(dòng)的前提條件,它在物業(yè)管理相關(guān)立法中作為一個(gè)基礎(chǔ)性、工具性的概念廣為使用,成為物業(yè)管理這座大廈的基石,物業(yè)管理區(qū)域劃分表面上看是對(duì)區(qū)域空間結(jié)構(gòu)的分割,然而探其實(shí)質(zhì)則關(guān)乎到物業(yè)服務(wù)企業(yè)的管理質(zhì)量、經(jīng)濟(jì)效益和業(yè)主共同財(cái)產(chǎn)利益的保護(hù)及民事責(zé)任承擔(dān)等問(wèn)題。物業(yè)管理區(qū)的劃分是物業(yè)管理活動(dòng)的前提和基礎(chǔ),不管是由物業(yè)公司進(jìn)行公共事務(wù)管理還是成立業(yè)主大會(huì)進(jìn)行業(yè)主自治,物業(yè)管理活動(dòng)中涉及的事務(wù)都要界定權(quán)利義務(wù)行使的空間范圍,以

2、期達(dá)到物業(yè)管理的正當(dāng)性,總之,物業(yè)管理區(qū)域的劃分具有極強(qiáng)的理論意義和現(xiàn)實(shí)意義。
　　然而在實(shí)際生活中物業(yè)管理區(qū)的劃分并未得到應(yīng)有的重視?！段飿I(yè)管理?xiàng)l例》只是籠統(tǒng)的界定了物業(yè)管理區(qū)劃分應(yīng)該考慮的幾點(diǎn)因素,將進(jìn)一步制定詳細(xì)規(guī)定的權(quán)利授權(quán)給各省、自治區(qū)、直轄市等地方政府。通過(guò)筆者對(duì)若干地方政府關(guān)于物業(yè)管理區(qū)劃分標(biāo)準(zhǔn)的考察分析后發(fā)現(xiàn)各地方標(biāo)準(zhǔn)在劃定物業(yè)管理區(qū)時(shí)所考慮的因素大體趨同,但各標(biāo)準(zhǔn)之間邏輯混亂,大部分標(biāo)準(zhǔn)都沒(méi)有在一個(gè)邏輯層次上推衍

3、下去,在劃分管理區(qū)的時(shí)候從不同的角度出發(fā)制定了看似包羅萬(wàn)象、滴水不漏的標(biāo)準(zhǔn),而實(shí)際上由于各標(biāo)準(zhǔn)之間并非從同一角度去分析解決問(wèn)題而導(dǎo)致標(biāo)準(zhǔn)之間銜接不好,甚至矛盾沖突,不具有現(xiàn)實(shí)操作性。
　　由于物業(yè)管理區(qū)劃分沒(méi)有一套行之有效的標(biāo)準(zhǔn)導(dǎo)致實(shí)踐中產(chǎn)生大量糾紛,筆者通過(guò)對(duì)相關(guān)資料的收集和實(shí)地調(diào)查研究將產(chǎn)生的相關(guān)法律問(wèn)題一一揭示,主要有:有權(quán)劃分物業(yè)管理區(qū)的主體認(rèn)定不明確、物業(yè)管理區(qū)劃分不當(dāng)導(dǎo)致共用設(shè)施設(shè)備所有者缺位或沖突、物業(yè)管理區(qū)劃分的區(qū)

4、域與居民自治組織的自治范圍區(qū)域不一致等。
　　針對(duì)物業(yè)管理區(qū)劃分的立法現(xiàn)狀和所產(chǎn)生的相關(guān)法律問(wèn)題,筆者提供了一套劃分物業(yè)管理區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)體系,明確了針對(duì)不同物業(yè)有權(quán)劃分物業(yè)管理區(qū)的主體認(rèn)定?？偨Y(jié)了在劃分物業(yè)管理區(qū)域時(shí)應(yīng)該遵守的基本原則,并在基本原則的理念基礎(chǔ)之上制定了物業(yè)管理區(qū)的劃分標(biāo)準(zhǔn):以物業(yè)的建設(shè)用地規(guī)劃許可證確定的紅線圖范圍為依據(jù)結(jié)合物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備的共用情況劃定物業(yè)管理區(qū),再輔之其它因素,這樣既保持了物業(yè)管理區(qū)域在城市規(guī)劃體系