我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的缺陷及完善研究.pdf

1、不動(dòng)產(chǎn)是關(guān)系到人類生存利益的重要財(cái)產(chǎn)。為保護(hù)市場(chǎng)交易的安全和善意第三人的合法權(quán)益，對(duì)其進(jìn)行登記是重要的保護(hù)手段。自1987年開始進(jìn)行國有土地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)讓制的改革之后，我國的不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)已經(jīng)有了極大的發(fā)展，但不動(dòng)產(chǎn)的立法卻相對(duì)滯后，至今沒有突破改革之初借鑒香港法所確立的法律政策框框。根據(jù)物權(quán)公示原則，不動(dòng)產(chǎn)的各項(xiàng)物權(quán)變動(dòng)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行登記，但我國至今尚未制定不動(dòng)產(chǎn)登記法。已制定的法律法規(guī)中雖有關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的不少規(guī)范，但這些規(guī)范比較零散，而且不

2、合法理者頗多。因不動(dòng)產(chǎn)對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的重大作用，不動(dòng)產(chǎn)法肯定是我國未來制定的物權(quán)法重點(diǎn)內(nèi)容，而不動(dòng)產(chǎn)登記制度是不動(dòng)產(chǎn)法最基本的制度。因此不動(dòng)產(chǎn)登記制度不僅是近幾年來我國物權(quán)法研究的重要課題，而且在物權(quán)法草案中也做了規(guī)定。本文從探討不動(dòng)產(chǎn)登記制度基本理論入手，通過對(duì)我國當(dāng)前不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度存在的問題分析，并且對(duì)物權(quán)法草案進(jìn)行評(píng)析，提出完善我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的設(shè)想。論文共分為三個(gè)部分，行文四萬余字。 文章第一部分是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記

3、制度基本理論的探討。所謂不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的登記是指經(jīng)權(quán)利人申請(qǐng)國家專門機(jī)關(guān)將不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)事項(xiàng)記載于有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記簿的事實(shí)。以此為基礎(chǔ)建立起來的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記的根據(jù)、登記的程序、登記機(jī)關(guān)及效力等各項(xiàng)制度，為不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度。它能使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)得以確認(rèn)并為交易安全提供法律保障。建立不動(dòng)產(chǎn)登記制度，就是要維護(hù)物的占有秩序和交易安全，保護(hù)善意第三人的利益。它體現(xiàn)的是國家行政權(quán)力機(jī)關(guān)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)合理干預(yù)，目的是為了明晰各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)，依法保護(hù)

4、物權(quán)人的合法權(quán)益。有利于當(dāng)事人及社會(huì)一般的第三人明確地知悉不動(dòng)產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況，有利于維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全。公示、公信原則和物權(quán)行為理論是不動(dòng)產(chǎn)登記制度的理論基礎(chǔ)論。賦予登記公信力一方面有利于維護(hù)正當(dāng)?shù)慕灰装踩?，另一方面?duì)鼓勵(lì)交易具有極為重要的作用，物權(quán)行為理論包括區(qū)分原則、抽象原則和形式主義，尤其是形式主義原則既揭示了物權(quán)獨(dú)立意思表示的表現(xiàn)方式，又最終科學(xué)地支持了物權(quán)公示原則，實(shí)現(xiàn)了意思自治的私法原則與物權(quán)特性(優(yōu)先性、排他性)的科學(xué)結(jié)合。

5、我國對(duì)物權(quán)行為理論沒有統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)，大多數(shù)學(xué)者贊同物權(quán)變動(dòng)與原因行為的區(qū)分原則及公示、公信原則；但是我認(rèn)為作為物權(quán)行為與物權(quán)公示、公信原則的連接點(diǎn)的形式主義原則是不容忽視的。通過對(duì)各國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度立法例的比較考察，我們可以發(fā)現(xiàn)各種不同的法律秩序，盡管在其歷史發(fā)展、體系和理論的構(gòu)成及其實(shí)際適用的形式上完全不相同，但是對(duì)同樣的生活問題，往往直到細(xì)節(jié)上采取同樣的或者十分類似的解決辦法。對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的分類從登記達(dá)到的具體目的把不動(dòng)產(chǎn)登記分為

6、本登記和預(yù)備登記，預(yù)備登記又可分為預(yù)告登記和異議登記，從不動(dòng)產(chǎn)登記的工作程序來看，不動(dòng)產(chǎn)登記分為初始登記、變更登記、更正登記、涂銷登記。本部分重點(diǎn)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記制度的理論基礎(chǔ)即公示、公信原則和物權(quán)行為理論作了評(píng)析，對(duì)各國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記模式進(jìn)行比較，為下文我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記應(yīng)采用的效力模式這一重點(diǎn)部分論述奠定基礎(chǔ)。 文章第二部分從目前我國不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度有關(guān)法律規(guī)定考察入手，對(duì)我國現(xiàn)有不動(dòng)產(chǎn)登記制度的立法模式分析，發(fā)現(xiàn)我國在法的層

7、次上關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效力規(guī)定不夠明確，但在部門規(guī)章中卻有明確的主張成立要件的立法主張。現(xiàn)有我國不動(dòng)產(chǎn)登記在管理體制中存在的問題，包括登記機(jī)關(guān)不統(tǒng)一、登記的法律依據(jù)不統(tǒng)一、登記分城鄉(xiāng)管理不統(tǒng)一以及登記簿與權(quán)屬證書之間存在沖突，這些問題都不利于對(duì)交易安全的保護(hù)，易孳生各種糾紛，同時(shí)也給登記機(jī)關(guān)工作造成一定的難度。缺乏校正措施的實(shí)質(zhì)審查制度，導(dǎo)致部分真正權(quán)利人無法達(dá)到有效的救濟(jì)，而不動(dòng)產(chǎn)登記簿的記錄不完整與查詢的困難更是給交易當(dāng)事人造成了不便

8、，使當(dāng)事人的權(quán)利沒有得到有效實(shí)現(xiàn)。在不動(dòng)產(chǎn)登記的效力上規(guī)定更是模糊不清：首先登記效力不區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的原因，其次絕對(duì)化的登記要件主義會(huì)不利于保護(hù)善意一方當(dāng)事人，并有可能沖擊現(xiàn)有財(cái)產(chǎn)秩序，最后登記作為不動(dòng)產(chǎn)移轉(zhuǎn)合同生效要件，混淆了物權(quán)變動(dòng)和債權(quán)變動(dòng)。這些問題嚴(yán)重制約了我國不動(dòng)產(chǎn)事業(yè)的發(fā)展，阻礙了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，給人民的生活帶來了極大的不便。 文章第三部分通過對(duì)物權(quán)法草案的評(píng)析，提出完善我國的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記制度的措施。該部分是文章的

9、重點(diǎn)。首先，我國應(yīng)統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)登記管理體制：制定以物權(quán)公示原則為基礎(chǔ)的統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記法，保證不動(dòng)產(chǎn)交易的安全和客觀公正；建立以土地登記為基礎(chǔ)的不動(dòng)產(chǎn)登記，統(tǒng)一登記機(jī)關(guān)；明確不動(dòng)產(chǎn)登記簿與權(quán)屬證書之間的關(guān)系，統(tǒng)一權(quán)屬證書；統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記的程序，保障權(quán)利人的權(quán)利；其次，要完善不動(dòng)產(chǎn)登記類型，增加設(shè)立預(yù)告登記制度、異議登記制度和更正登記制度。這些登記制度有利于交易安全，防止交易過程中的欺詐行為，保證交易活動(dòng)正常進(jìn)行；第三，要明確登記機(jī)關(guān)的

10、責(zé)任，通過對(duì)實(shí)質(zhì)性審查和形式審查制度的比較考察，認(rèn)為我國登記機(jī)關(guān)應(yīng)對(duì)當(dāng)事人提出申請(qǐng)的內(nèi)容進(jìn)行實(shí)質(zhì)性審查，以確定登記內(nèi)容的真實(shí)性更為適合我國的國情。不動(dòng)產(chǎn)登記的一個(gè)重要作用是公示功能，既將物權(quán)登記的事實(shí)及權(quán)利變動(dòng)的情況向社會(huì)公開，標(biāo)示不動(dòng)產(chǎn)流轉(zhuǎn)的過程和結(jié)果，發(fā)揮風(fēng)險(xiǎn)警示的效力，以保證交易安全，保護(hù)權(quán)利人和善意第三人的合法權(quán)益。為此，應(yīng)建立不動(dòng)產(chǎn)信息的公開查閱制度，使不動(dòng)產(chǎn)登記工作進(jìn)一步透明、公開；最后通過對(duì)物權(quán)法草案規(guī)定關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的效