我國不動(dòng)產(chǎn)善意取得構(gòu)成要件研究.pdf

1、善意取得制度起源古代日耳曼法中的“以手護(hù)手”原則,其制度創(chuàng)造、判例、學(xué)說在漫長的發(fā)展歲月中屢經(jīng)變遷,得到了越來越多國家的認(rèn)可,發(fā)揮著保障交易安全的功能。該制度旨在解決財(cái)產(chǎn)所有人與善意受讓人之間的沖突,確認(rèn)和保護(hù)善意受讓人在交易中已取得的物權(quán)。在此情況下,原權(quán)利人不得向第三人行使物權(quán)返還請(qǐng)求權(quán),只能請(qǐng)求占有人賠償損失。在傳統(tǒng)民法上,善意取得制度只適用于動(dòng)產(chǎn)而不適用于不動(dòng)產(chǎn)。但隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,善意取得制度在我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中正發(fā)揮著愈來

2、愈重要的作用。
　　我國《物權(quán)法》第106條明確規(guī)定了不動(dòng)產(chǎn)的善意取得制度,將動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的善意取得統(tǒng)一規(guī)定,從而簡化了善意取得的構(gòu)成要件?！段餀?quán)法》實(shí)施以來,該制度對(duì)于確認(rèn)產(chǎn)權(quán)的歸屬、規(guī)范物權(quán)的變動(dòng)、保護(hù)交易安全發(fā)揮了重要作用。盡管動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的善意取得都會(huì)發(fā)生物權(quán)的變動(dòng),但是,動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則存在明顯的差異,這也就決定了二者的善意取得的適用要件存在區(qū)別。本文以不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度的構(gòu)成要件為基礎(chǔ),分析了不動(dòng)產(chǎn)善意取得制

3、度的每一構(gòu)成要件的理解與適用,并提出相應(yīng)的解決方案。全文除引言和結(jié)語外,共分為五大部分。
　　第一部分為善意的判斷在理論上,有主觀善意判斷標(biāo)準(zhǔn)和客觀善意判斷標(biāo)準(zhǔn)之分,我國《物權(quán)法》的106條的規(guī)定采納的為客觀判斷標(biāo)準(zhǔn),即受讓人信賴登記的公信力,且不負(fù)舉證責(zé)任。在不動(dòng)產(chǎn)善意取得中,判斷受讓人是否為善意時(shí)應(yīng)當(dāng)以是否信賴登記作為標(biāo)準(zhǔn)。在判斷受讓人是否為善意時(shí),應(yīng)以受讓人本人在變更登記之時(shí)是否為善意為參考標(biāo)準(zhǔn),若受讓人明知登記記載的錯(cuò)誤或

4、者登記簿中存在異議登記,此時(shí)受讓人與登記權(quán)利人的交易應(yīng)排除適用善意取得制度。
　　第二部分為不動(dòng)產(chǎn)善意取得中不動(dòng)產(chǎn)的范圍界定。我國法律上的不動(dòng)產(chǎn)的范圍包括土地、房屋和林木等地上定著物,適用善意取得制度的不動(dòng)產(chǎn)須為法律允許流通且已進(jìn)行登記,對(duì)于城市未登記的私有房屋買賣、農(nóng)村未登記的房屋買賣、不以登記為物權(quán)變更要件的房屋買賣均不得適用善意取得制度。
　　第三部分為登記瑕疵及受讓人信賴該瑕疵。從實(shí)務(wù)看,造成登記錯(cuò)誤的原因主要有:因

5、真實(shí)權(quán)利人的過錯(cuò)、因土地登記簿以外的法律變動(dòng)、因登記機(jī)關(guān)的過錯(cuò)等,但無論基于什么原因,只要受讓人信賴登記的公信力而與登記名義人進(jìn)行交易,均應(yīng)適用不動(dòng)產(chǎn)善意取得制度。善意受讓人受到保護(hù)而取得不動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán),真實(shí)權(quán)利人喪失不動(dòng)產(chǎn)物權(quán),讓與人承擔(dān)相應(yīng)的侵權(quán)責(zé)任或違約責(zé)任或返還不當(dāng)?shù)美?。?duì)于登記機(jī)關(guān)有過錯(cuò)的,登記機(jī)關(guān)理應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。
　　第四部分為無權(quán)處分行為及其效力的認(rèn)定。讓與人無處分權(quán)而進(jìn)行了法律上的處分行為,適用善意取得制度。此

6、時(shí)出于保護(hù)交易安全的考慮,不需要考慮轉(zhuǎn)讓合同的效力,應(yīng)直接依據(jù)善意取得制度使受讓人取得所有權(quán),而不能依據(jù)《合同法》第51條的規(guī)定認(rèn)定合同無效。
　　第五部分為交易行為的認(rèn)定。實(shí)務(wù)中,合理的價(jià)格通常是判斷受讓人是否為善意的重要標(biāo)準(zhǔn),主要適用商品房交易中,具體數(shù)額要考慮多種因素來具體確定。依據(jù)我國《物權(quán)法》的規(guī)定,不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示要件,必須辦理登記才能發(fā)生所有權(quán)的移轉(zhuǎn),因此交易雙方對(duì)轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)必須辦理登記手續(xù),否則不構(gòu)成善意取