土地出讓金、土地增值收益_第1頁
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文檔簡介

1、土地出讓金、劃撥土地及土地增值收益分析一、土地出讓金土地出讓金是指各級政府土地管理部門將土地使用權出讓給土地使用者,按規(guī)定向受讓人收取的土地出讓的全部價款(指土地出讓的交易總額)全部價款(指土地出讓的交易總額),或土地使用期滿,土地使用者需要續(xù)期而向土地管理部門繳納的續(xù)期土地出讓價款,或原通過行政劃撥行政劃撥獲得土地使用權的土地使用者,將土地使用權有償轉讓、出租、抵押、作價入股和投資,按規(guī)定補交的土補交的土地出讓價款地出讓價款。土地出讓

2、金不是簡單的地價。對于住宅、商業(yè)、工業(yè)等項目,采用招標、拍賣、掛牌等方式進行交易的,可通過市場定價,土地出讓金就是地價??墒菍τ诮洕m用房、廉租房、配套房等項目,往往不是依靠完全的市場調節(jié),土地出讓金就帶有稅費的性質,是定價。土地出讓金實際上包含兩種含義:1.出讓土地的全部價款,即地價;2.劃撥土地補繳的土地價款。二、劃撥土地(一)定義劃撥土地也指劃撥土地使用權。根據《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第二條規(guī)定:劃撥土地使用權,是指土地使用

3、者通過除出讓土地使用權以外的其他各種方式依法取得的國有土地使用權。《中華人民共和國城市房地產管理法》第二十三條對劃撥土地使用權的取得途徑進行了規(guī)定:“土地使用權劃撥,是指縣級以上人民政府依法批準,在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用,或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為者使用的行為。依照本法規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權的,除法律、行

4、政法規(guī)另有規(guī)定外,沒有使用期限的限制。”劃撥土地的取得實際上有兩種:1.支付土地必要的成本(如集體土地轉為國有土地時需要補償給原土地使用者(如農民)的取得土地費用(如土地補償費、青苗補償費、安置補充費用、開發(fā)費用等相關費用));2.無償確定土地使用權,不支付任何土地價款。(二)含義根據以上規(guī)定,我國劃撥土地使用權有以下含義:和土地使用方式的改變(如播種農作物變?yōu)榻ㄔ焐唐纷≌⒆鳛橥恋刭Y源參與工業(yè)產品的生產),土地價格往往會成倍增長。按照

5、成本逼近法的理論,可以征地補償費、土地開發(fā)費之和為主要依據,再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金等和土地增值凈收益來確定,而其中的土地增值收益即是土地權益價。其計算公式為:1、土地價格=征地補償費+土地開發(fā)費+城市建設大配套稅費+投資利息+投資利潤+土地增值收益2、土地增值收益=(征地補償費+土地開發(fā)費+城市建設大配套費+稅費+投資利息++投資利潤)土地增值率土地增值收益率是土地市場價格與成本價格的差異對土地成本價格的比率,其計算公式為

6、:土地增值收益率=(土地市場價格-土地成本價格)/土地成本價格土地增值按該區(qū)域土地因改變用途或進行土地開發(fā),達到建設用地的某種利用條件而發(fā)生的價值增加額計算。在實際操作中,土地增值收益也可以采用當地出讓金標準。(二)土地增值收益含義及分析土地增值收益就是改變土地現有用途或者增加開發(fā)強度而新增的純收益。比如,由原來的農業(yè)用地改為工業(yè)用地,由工業(yè)用地改為商業(yè)用地以及增加建筑容積等,都會產生土地增值收益。在我國,一般而言,土地出讓總價款在減去

7、了地上附著物補償費、青苗補償費、拆遷補償費、土地開發(fā)費和相關業(yè)務費等五項費用后,剩余金額就是土地增值收益。土地出讓總價款包括支付給農民的土地補償費、安置補助費和社會保障費用,也包括政府收取的各類稅費和獲得的出讓金純收益。在我國,土地增值收益主要有五個來源,即集體農業(yè)用地及未利用土地轉為集體建設用地、集體農業(yè)用地及未利用土地轉為國有建設用地、集體建設用地轉為國有建設用地、集體建設用地深度開發(fā)、國有建設用地深度開發(fā)等。由于我國正處于工業(yè)化和

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