案例分析總結(jié)

1、1案例分析大總結(jié)（兩套總結(jié)版本）案例分析大總結(jié)（兩套總結(jié)版本）都是別人總結(jié)的，歸納了一下而已總結(jié)1：案例與分析考試指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤1一、估價(jià)報(bào)告本身的不完善1缺少規(guī)范中“估價(jià)報(bào)告的規(guī)范格式”所要求的必備項(xiàng)目。2、對(duì)估價(jià)對(duì)象描述不清（1）沒有說明估價(jià)對(duì)象的產(chǎn)權(quán)，即沒有說明委托方是否擁有估價(jià)對(duì)象的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)。（2）對(duì)估價(jià)對(duì)象的性質(zhì)沒有描述清楚（3）對(duì)估價(jià)對(duì)象的物質(zhì)實(shí)體狀況描述不清楚3、行文、譴詞造句不當(dāng)（術(shù)語不準(zhǔn)、用詞帶強(qiáng)烈的

2、感情色彩、詞義含糊）4、邏輯不嚴(yán)謹(jǐn)（1）前后不一致（數(shù)據(jù)、方法選用與測算過程中的方法運(yùn)用、標(biāo)題與內(nèi)容、數(shù)據(jù)來源無出處、判斷推理沒有充足的理由）5、寫作有錯(cuò)誤（1）評(píng)估結(jié)果中沒有說明幣種，沒有進(jìn)行大寫。（2）對(duì)外幣表達(dá)的結(jié)果，沒有寫明折算成人民幣的匯率。（3）表達(dá)形式不科學(xué)[size][size][size][size][size][size][size][size][size][col]案例與分析指錯(cuò)題中常見錯(cuò)誤2二、估價(jià)方法選用上的錯(cuò)

3、誤1、只使用了一種估價(jià)方法2、能用市場比較法的沒有用。3、收益性房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用收益法作為其中的一種估價(jià)方法。4、具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法。5、適宜采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)的，沒有同時(shí)采用多種估價(jià)方法進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)方法的選用沒有結(jié)合估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)或不符合有關(guān)的規(guī)定按理與分析中的指錯(cuò)題中常見的錯(cuò)誤3三、應(yīng)用估價(jià)方法時(shí)的錯(cuò)誤1、收益法（1）收益期限確定錯(cuò)誤。（2）沒有以客觀收益和正常

4、費(fèi)用作為價(jià)格評(píng)估的依據(jù)。（3）對(duì)于客觀收益沒有考慮到未來的變化。（4）收益的測算錯(cuò)誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率；沒有考慮公共流通比；求取的方法錯(cuò)誤；收益計(jì)算中有關(guān)面積套錯(cuò)了。（5）正常費(fèi)用的測算錯(cuò)誤A費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。第二，對(duì)于租賃房地產(chǎn)采用收益法評(píng)估時(shí)，正常費(fèi)用中稅金的計(jì)算只計(jì)算了房產(chǎn)稅，而沒有計(jì)算營業(yè)稅及其附加和土地使用

5、稅。第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計(jì)算中遺漏了經(jīng)營利潤。第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個(gè)組成部分。B、費(fèi)用的計(jì)算中計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)錯(cuò)誤。C、費(fèi)用的計(jì)算方法錯(cuò)誤。3文狀況，規(guī)劃限制條件，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況；對(duì)建筑物的說明應(yīng)包括：名稱，坐落，面積，層數(shù)，建筑結(jié)構(gòu)，裝修，設(shè)施設(shè)備，平面布置，工程質(zhì)量，建成年月，維護(hù)、保養(yǎng)、使用情況，公共配套設(shè)施完備程度，利用現(xiàn)狀，權(quán)屬狀況）四)估價(jià)目的（說明本次估價(jià)的目的和應(yīng)用方向）五)估價(jià)時(shí)點(diǎn)（說明所評(píng)估的客

6、觀合理價(jià)格或價(jià)值對(duì)應(yīng)的年月日）六)價(jià)值定義（說明本次估價(jià)采用的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)或價(jià)值內(nèi)涵）七)估價(jià)依據(jù)（說明本次估價(jià)依據(jù)的本房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，國家和地方的法律、法規(guī)，委托方提供的有關(guān)資料，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)人員掌握和搜集的有關(guān)資料）八)估價(jià)原則（說明本次估價(jià)遵循的房地產(chǎn)估價(jià)原則）九)估價(jià)方法（說明本次估價(jià)的思路和采用的方法以及這些估價(jià)方法的定義）十）估價(jià)結(jié)果（說明本次估價(jià)的最終結(jié)果，應(yīng)分別說明總價(jià)和單價(jià)，并附大寫金額。若用外幣表示，應(yīng)說明估價(jià)時(shí)點(diǎn)中國

7、人民銀行公布的人民幣市場匯率中間價(jià)，并注明所折合的人民幣價(jià)格）十一)估價(jià)人員（估價(jià)人員的姓名、估價(jià)資格或職稱，并由本人簽名、蓋章）十二)估價(jià)作業(yè)日期（說明本次估價(jià)的起止年月日）十三)估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（說明本估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期，可表達(dá)為到某個(gè)年月日止，也可表達(dá)為多長年限，如一年）2.估價(jià)技術(shù)報(bào)告漏項(xiàng)（共7項(xiàng)內(nèi)容）一)個(gè)別因素分析二)區(qū)域因素分析三)市場背景分析（詳細(xì)說明分析類似房地產(chǎn)的市場狀況，包括過去、現(xiàn)在和可預(yù)見的未來）四)最高

8、最佳使用分析（詳細(xì)分析、說明估價(jià)對(duì)象最高最佳使用）五)估價(jià)方法選用（詳細(xì)說明估價(jià)的思路和采用的方法及其理由）六)估價(jià)測算過程（詳細(xì)說明測算過程，參數(shù)確定等）七)估價(jià)結(jié)果確定（詳細(xì)說明估價(jià)結(jié)果及其確定的理由）案例分析中常見錯(cuò)誤2一、估價(jià)對(duì)象屬于房地產(chǎn)的1)土地使用權(quán)人交代不清2)土地使用權(quán)性質(zhì)交代不清，如是出讓還是劃撥土地，集體土地還是國有土地等3)土地使用年限交代不清，如起止年月等（劃撥土地不需交代）4)是否具有土地使用權(quán)證沒有交代5)