房地產(chǎn)銷售相關知識

1、房地產(chǎn)銷售相關知識,1、五證兩書：,規(guī)劃部門的《建設工程規(guī)劃許可證》國有部門的《國有土地使用權證》《建設用地規(guī)劃許可證》（證明開發(fā)商已交納了土地出讓金，擁有產(chǎn)權保障）建設部門的《建設工程施工許可證》國土部門的《商品房銷售（預售）許可證》,1)《住宅質量保證書》2)《住宅使用說明書》,五證,兩書,,,2、容 積 率：,總建筑面積/基地總面積。,3、密 度：,建筑物的占地面積/基地總面積。,4、建筑面積：,凈使用面積+墻體面積

2、+分攤面積。,5、套內(nèi)建筑面積：,房屋套內(nèi)建筑面積由三部分組成,（1）套（單元）內(nèi)的使用面積。（2）套內(nèi)墻體面積。（3）陽臺建筑面積。,,,公式：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽臺建筑面積,6、凈得房率：,套內(nèi)建筑面積（凈面積）/建筑面積，標準得房率，多層住宅為85%，高層住宅為72%，辦公樓為55%。,綠地率及綠化覆蓋率：綠化用地（綠化覆蓋面 積）/基地總面積。三通一平：水、電、交通+場地平整。七通一平：上水、

3、下水、污水、電力、電訊、煤氣、交通+場地平整，北方為八通一平，加上暖氣。層高：房屋室內(nèi)高度。,7、開間及進深。,8、房地產(chǎn)：,是由土地及附著在土地上的各類建筑物和其它不可分離的物質及其權利構成的財產(chǎn)總稱。,9、土地使用權出讓的形式和年限：,土地使用權出讓采用協(xié)議、招標、拍賣三種合同形式進行；,居住用地70年；工業(yè)用地50年；教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或者其他用地50年。,出讓最高年

4、限,,10、土地使用權轉讓形式：,主要有出售、交換、出租、贈予、抵押、繼承等不同形式,11、取得建設用地的方式：,取得國有建設用地或國有土地使用權，主要有兩種方式，即有償取得方式、無償取得方式。,（1）有償取得方式：就是土地使用者，通過向國家繳納土地使用費出讓金取得土地使用權。國家有關法律法規(guī)都明確規(guī)定，我國實行國有土地有償使用制度。依據(jù)城市房地產(chǎn)管理法、土地管理法和城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例規(guī)定，房地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)以有償方式

5、取得城市土地使用權，通常有三種方式：,使用權出讓方式取得國有土地使用權；土地使用權轉移方式取得國有土地使用權；土地使用權出租方式取得土地使用權，以及以土地使用權入股方式取得土地使用權等。,,（2）無償取得的方式： 就是國有土地使用者，通過國家行政劃撥方式取得土地使用權?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定有以下幾種：,國家機關用地和軍事用地：城市基礎設施用地和 公益事業(yè)用地；國家重點扶持的能源、交通、水利等國民經(jīng)濟基礎設施用地；

6、法律、法規(guī)規(guī)定的其他用地，經(jīng)縣級以上人民政府批準，可以通過劃撥方式取得土地使用權。,,12、房地產(chǎn)總價格、單位價格、樓面地價：,房地產(chǎn)總價格,是關于一宗房地產(chǎn)或一個單位房地產(chǎn)的總價格。房地產(chǎn)總體不同，房地產(chǎn)的總價格也就不同。因為作為房地產(chǎn)的一個總體可以是一棟樓，也可以是一片住宅區(qū)，還可以是一個住宅小區(qū)。所以房地產(chǎn)總價格是很不相同的。房地產(chǎn)總價格不能表明房地產(chǎn)的價格水平。,,,是單位土地面積或單位房屋建筑面積的價格。房地產(chǎn)單位面積計算方法

7、，在不同的國家里，也是不相同的。中國大陸是以平方米為單位的；香港是以平方英尺為單位的；臺灣是以坪為單位的（1坪約合3.3平方米）。土地面積還可以以公頃和畝為單位；住宅一般以平方米為單位。,房地產(chǎn)單位價格,,,樓 面 地 價,住宅的單位還可以分為建筑面積、使用面積、居住面積等。以它們作為計價的單位就稱為樓面地價。,,,13、房地產(chǎn)價格構成：,征地補償費：土地補償費、青苗補償費、集體財產(chǎn)補償費、超轉人員補償費、農(nóng)轉工人員級差補貼、菜田

8、基金、安置勞動力補償、平地補助費、私人財產(chǎn)補償費。拆遷安置補償費：私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設施費、周轉房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。其他土地開發(fā)費：三通一平費、勘察設計費、拆遷征地管理費。住宅建筑安裝工程費：住宅建筑安裝工程造價。附屬工程費：附屬工程包括指煤氣調(diào)壓站、熱力點、開閉所、變電室、鍋爐房、高壓水泵房等。室外工程費：室外工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、

9、庭院、圍墻、人防出入口等。,13、房地產(chǎn)價格構成：,7）公共配套工程費：公共配套工程指幼兒園、文化站、中小學、衛(wèi)生站、門診部、副食店、蔬菜店、書店、小飯鋪、浴池、街道辦事處、居民委員會、派出所、工商稅務所、房管所、市政管理用房等。8）環(huán)衛(wèi)綠化工程費：綠化費、綠池、公共廁所等。9）政府性收費及“四源”費：“四源”費包括煤氣廠、熱力廠、自來水廠、污水處理廠。10）土地出讓金大市政費。11）兩稅一費：營業(yè)稅、城市建設維護稅、教育附加費

10、。12）管理費。13）利潤。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把房地產(chǎn)賣出去，在它的綜合造價中還必須加上銷售成本，以及流通中稅金和利潤。,14、房地產(chǎn)中介服務的基本特點：,（1）房地產(chǎn)中介組織或中介機構，既不占有商品也不占有貨幣，主要是依靠自己的專業(yè)知識為房地產(chǎn)經(jīng)濟提供各種服務。（2）房地產(chǎn)中介組織不直接從事房地產(chǎn)經(jīng)營管理活動。一般來說，房地產(chǎn)中介組織在進行房地產(chǎn)中介業(yè)務活動時，只能提供服務，不能從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營管理，這是房地產(chǎn)中介活動的一

11、個重要特點。（3）房地產(chǎn)中介活動具有非連續(xù)性和流動性的特點。房地產(chǎn)中介組織在為客戶提供服務時，就形成了委托人和中介人的關系，即服務和被服務的關系。法律上稱作合同關系或契約關系。這種關系不是長期的和固定的，服務活動一旦完成，契約關系也就解除。如果雙方就另一項事務再度進行合作，可以再一次建立新關系。但是這一次關系與上一次關系，沒有任何聯(lián)系，不是上一次關系的繼續(xù)。所以說，房地產(chǎn)中介服務具有非連續(xù)性和流動性的特點。（4）房地產(chǎn)中介、服務

12、還具有極大的靈活性和中介服務活動的有償性。,15、建筑的分類：,建筑都是由一個基本要素構成的，即建筑功能、物質技術條件和建筑形象。,建筑的分類,按建筑的使用性質分類：工業(yè)建筑、民用建筑；按建筑結構使用的材料分類：磚混結構建筑、鋼筋混凝土結構建筑、鋼結構建筑；按施工方法分類：裝配式建筑、現(xiàn)澆式建筑、裝配整體式建筑；按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分：低層住宅（1-3層）、多層住宅（4-6層）、小高層（12層以下）、高層住宅 。,,,16、

13、公共建筑與公共服務設施系統(tǒng)：,,分類,分級,注：每建成住宅1.5萬平方米，必須配有商業(yè)網(wǎng)點一處；每建成住宅15萬平方米，必須有托兒所、幼兒園各一所；每建成住宅30萬平方米，必須配有中、小學各一所。,17、看圖,地理位置圖：表明小區(qū)所處區(qū)域的主要交通干道、周圍重要住宅小區(qū)、公交路線、商業(yè)設施、教育設施、醫(yī)療設施和娛樂設施；小區(qū)總平面圖：是綜觀小區(qū)全局的圖，能表明小區(qū)內(nèi)的布局，各類建筑物的具體位置、道路交通分布、綠化布置、建筑物的間距、朝

14、向和方位，同時標明綠地、面積、停車位等技術指標；效果圖：能比較真實地表現(xiàn)小區(qū)的外貌、建筑風格和立體效果；各幢平面圖：表示樓層平面的示意圖，樓書上一般不標注尺寸，但能提供整層多套住房的組合情況，反映套內(nèi)平面布局、各功能空間的區(qū)隔等，平面圖必須標注朝向；戶型圖：是詳細表示套內(nèi)各功能空間組合的示意圖，能提供各類房型的總建筑面積、各功能空間面積，反映各功能空間的相互關系，有時還添畫上家具、設備。,,18、層高、樓間距、過梁：,層高,按建設

15、部制定的標準，房子室內(nèi)空間的高度應不低于2.4米。,樓間距,各樓棟之間的距離不小于樓房高度乘以0.7的系數(shù)。,過梁,是因房屋設計的需要，在室內(nèi)不能因裝修而拆改的承重梁。,,,,19、期房和現(xiàn)房：,房屋的全面建成包括——建筑工程、設備安裝工程及室內(nèi)外裝修工程結束，通過竣工驗收，達到“七通一平”。,期房,房地產(chǎn)管理部門將沒有取得房地產(chǎn)權證的房屋統(tǒng)稱為期房。只要還未辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，未取得房地產(chǎn)權證，就是期房。,現(xiàn)房,指通過竣工驗收，可

16、以交付使用，并取得房地產(chǎn)權證的房屋。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程、使房屋具備正常使用功能，通過建筑工程質量驗收、規(guī)劃竣工驗收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗收、消防驗收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門進行產(chǎn)權登記，取得房地產(chǎn)權證。,,20、房地產(chǎn)初始登記：,指 對未經(jīng)登記機關確認其房地產(chǎn)權利，領取房地產(chǎn)權利證書的土地使用權及建筑物、附著物的所有權進行的登記。,登記時間,（1）通過行政劃撥或出讓手續(xù)取得土地的，應在完 成用地手續(xù)后

17、三十日內(nèi)申請土地使用權初始登記；（2）在取得土地使用權的土地上建造房地產(chǎn)和建筑物、附著物的，自取得建筑物、附著物竣工證明之日起六十日內(nèi)應申請房地產(chǎn)初始登記。已辦理初始登記的房地產(chǎn)增加面積的，增加部分應在竣工后六十日申請初始登記。,,,21、房地產(chǎn)登記：,城市房地產(chǎn)權屬都必須向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理機關申請登記。登記時要對權利人、權利性質、權屬性質、取得時間、產(chǎn)權變化情況和房地產(chǎn)面積、結構、用途、價值、等級、坐落、坐標、形狀等進行記載

18、。房地產(chǎn)登記可以起到明確房地產(chǎn)邊界、面積，明確房地產(chǎn)權利人，明確房地產(chǎn)產(chǎn)權狀況等三方面的作用。,22、買期房的優(yōu)勢,先期預購，戶型、位置利于選擇。價格都能給予較大的優(yōu)惠，一般為 10%左右 ，或者更多。付款輕松，隨施工進度付款，一般為三次。如果一次性付款將會獲得更大的優(yōu)惠。工程質量隨時可見，便于監(jiān)督，提出意見。,,23、門廳：,門廳是戶內(nèi)戶外過渡空間。門廳的基本功能是起到過渡、緩沖作用，是人們出入家門時換鞋、更衣、整裝和存放鞋

19、、帽、衣物、雨具、手袋的場所，也是迎送客人的場所。門廳進口分戶門的設置位置應特別注意，進口大門不可直接正對衛(wèi)生間門（洞）、臥室門、起居室門，即入戶門不可直視私密性要求高的空間，否則會削弱門廳空間的過渡、緩沖功能，不能起到心理上的調(diào)節(jié)作用。所以門廳在住宅套內(nèi)布局中實為關鍵之所在。,24、餐廳：,除供進餐，還可以供親朋團聚和家庭成員休息、交談、做家務、育兒教育、學習娛樂、看電視等，這就成了第二起居室（第二活動中心）。餐室與廚房之間是直接聯(lián)

20、系的關系。按照這種關系，餐室與廚房也可各自獨立設置，還可以和餐室及廚房合并為一體化設置。餐室與其他有關房間之間的關系中，較為主要的是與門廳、起居室（廳）、洗衣間的關系。,25、起居室（廳）：,起居室（廳）在套內(nèi)的布局應處在住宅套內(nèi)的前部，靠近門廳、餐廳，且占有較好的朝向，朝南最優(yōu)，直接采光的明廳更好，要有自然風。 國家標準規(guī)定普通住宅：“起居室（廳）應有直接采光、自然通風，其使用面積不應小于12平方米?！薄盁o直接采光的廳，其

21、使用面積不應大于10平方米?！薄捌鹁邮遥◤d）內(nèi)布置家具的墻面直線長度應大于3米?！敝挥斜ＷC3米以上直線墻以布置一組沙發(fā)，起居室（廳）才能有一個相對穩(wěn)定的角落。 觀看電視的最佳距離通常為熒光屏對角長的6倍左右。還應兼顧視聽效果和視覺美觀。最小邊長如能達到3米以上，則更為舒適。 按公私分離、動靜分離的原則合理分區(qū)，盡量避免戶內(nèi)視線、噪聲、煙氣的干擾。臥室的門不宜直接開向起居室（廳），主臥室的門不可直接開向起居室（廳），

22、至少是臥室的門不直接面向起居活動區(qū)，以保證臥室的私密性；無前室的衛(wèi)生間的門不直接開向起居室（廳），廁所和浴室的門不可直接開向起居室（廳）；廚房的門也不宜直接面向起居活動區(qū)開口。,26、智能住宅：,指將各種家庭自動化設備、計算機及其網(wǎng)絡系統(tǒng)與建筑技術和藝術有機結合，一般認為具備下列四種功能的住宅為智能住宅。,（1）安全防衛(wèi)自動化系統(tǒng)；（2）身體保健自動化系統(tǒng)；（3）烹調(diào)自動化系統(tǒng)；（4）文化、娛樂、信息自動化系統(tǒng),,以上四種基本功能

23、，即可實現(xiàn)家庭活動自動化。,家庭活動自動化指家務、管理、文化生活和通信的自動化。,家務——是指家電設施、保安設施、能源管理等；管理——是指家庭購買、經(jīng)濟管理、家務工作及醫(yī)療健康管理等；文化生活——是指利用計算機進行學習、娛樂、文藝創(chuàng)作等； 4)通信——是指利用通信網(wǎng)絡和外界聯(lián)絡以及咨詢服務等。,,要注意電腦化和智能化是不同的。電腦化是智能化的必要條件，但不是全部條件。智能化住宅小區(qū)（建筑群）是指以一套先進、可靠的網(wǎng)絡系統(tǒng)

24、為基礎設施，將住戶和公共設施建成網(wǎng)絡并實現(xiàn)住戶、社區(qū)的生活設施、服務設施的計算機化管理。,27、房屋所有權：,為房屋的占有權、管理權、享有權、排他權、處置權（包括出售、出租、抵押、贈與、繼承）的總和。擁有了房屋的所有權就等于擁有了在法律允許范圍內(nèi)的一切權利 。,28、房屋的使用權：,指對房屋擁有的享用權。房屋租賃活動成交的是房屋的使用權。房屋的使用權不能出售、抵押、贈與、繼承等，它包含在房屋的所有權中。,,29、按揭：,為“抵押貸款”，

25、又為“商品房抵押貨款”，它是指抵押人（借款人）將其合法擁有的物業(yè)作為抵押物抵押給抵押權人（貸款人），保證抵押權人為第一受益人并保證履行商品房按揭（抵押）貸款合同項下的全部義務，從而從抵押權人處取得一定數(shù)量和期限的貸款。,30、毛坯房:,指交房時，地面、墻面水泥裸露，廚衛(wèi)不含潔具、灶具，只預留管道接口，買家入住前需要自己裝修。,31、房屋的共用部位、共用設備、公共設施：,（1）共用部位：門廳、樓梯間、水泵間、電表間、電話 分線間、電梯機房

26、、走廊通道、傳達室、內(nèi)天井、房屋承重結構、室外墻面、屋面等部位。（2）共用設備：供水管道、排水管道、落水管、照明燈具、垃圾通道、電視天線、水箱、水泵、電梯、郵政信箱、避雷裝置、消防器具等設備。（3）公共設施：道路、綠地、停車場庫、照明路燈、排水管道、窨井、化糞池、垃圾箱（房）等設施。,32、公共建筑面積的分攤系數(shù)：,公用建筑面積分攤系數(shù)=公用建筑面積/套內(nèi)建筑面積之和,公用建筑面積分攤計算如下： 各套（單元）的套內(nèi)建

27、筑面積乘以公用建筑面積分攤系數(shù)，得到購房者應合理分攤的公用建筑面積，即：分攤的公用建筑面積=公用建筑面積分攤系數(shù)×套內(nèi)建筑面積,33、一級市場：土地交易，開發(fā)商從國家取得土地 使用權。 二級市場：新建商品房的銷售。三級市場：二手房交易、房屋租賃、贈予、遺產(chǎn)繼承等。,34、可以退房的五種情況,(1)購房合同無效(2)套型誤差導致退房(3)面積誤差導致退房(4)變更規(guī)劃、設計導致退房(5)質量不合格導致退房,退房情況,