【廣告策劃-ppt】led傳媒廣告招商方案

1、公司名稱：重慶橋信廣告有限公司,LED西城天街招商計劃書,公 司 背 景 重慶直轄以來，政府一直致力于引導(dǎo)戶外廣告的升級以提高城市品牌形象，隨著城市經(jīng)濟建設(shè)步伐的加快和城市形象的高速發(fā)展，需要系統(tǒng)技術(shù)革新的戶外廣告公司，以高新技術(shù)為手段,為企業(yè)品牌提供更先進更高端的戶外演繹平臺。　　響應(yīng)政府號召，重慶倍嘉實業(yè)有限公司把它建立一個以經(jīng)營、管理新型大型戶外視頻媒體為主的綜合性公司作為宗旨，在全重慶范圍內(nèi)營建戶外媒體網(wǎng)絡(luò)，覆蓋重慶核

2、心地段，目前，高清LED全彩戶外電子屏媒體在重慶獨樹一幟，鎖定密集的高質(zhì)受眾，每日為眾多企業(yè)品牌揮灑光彩。 重慶倍嘉實業(yè)有限公司擁有資深的運營專家，他們有著豐富的戶外電子媒體操作經(jīng)驗,并以一流的團隊為客戶品牌的成功而進行卓有成效的工作。,（一）全球頂尖技術(shù)支持LED全彩顯示屏采用世界頂級LED燈管科銳CREE ，型號模塊P16，確保高質(zhì)量畫面色彩還原，讓貴企業(yè)形象得到最佳展示。世界品牌美國QSC功放+日本TOA專

3、業(yè)音箱+日本YAMAHA調(diào)音臺,內(nèi)置被動式 分頻線路可保證高品質(zhì)的音聲,超低失真,保護揚聲器,均衡器的采用,更具立體聲音響效果。顯示屏獨有D320中央處理器，確保播放內(nèi)容的準確性，為客戶贏得最真實的廣告回報。LED顯示屏的面積為楊家坪步行街西城天街廣場100平米，清晰度高達11562點/平方米，超高亮度達到6000流明。,媒體推介,,一、科技含量,,二、時尚潮流,,三、黃金地段,,四、獨有媒體,,五、比較優(yōu)勢,,六、受眾價值,（

4、二）世界傳媒的潮流之趨 電信傳媒公司LED，與全球五大黃金商業(yè)地段頂級戶外媒體同品牌、同質(zhì)量，世界名流傳媒共同演澤國際時尚。,,倫敦皮卡迪利廣場,東京銀座,巴黎特帕納斯,香港時代廣場,紐約時代廣場,（三）盤踞各大商圈核心位置 重慶的地理特征相對獨立，嘉陵江、長江和幾座大橋?qū)⑷蟹指畛山M團式城區(qū)，各區(qū)相對獨立，集中消費，于是成就了幾大商圈鼎立的局面，不像其他城市那樣只有一個消費中心。LED全彩

5、顯示屏均位于重慶市最繁華的核心商圈之一，各大商圈日均人流量達到50萬，節(jié)假日達90萬以上,LED旁邊還有車流量巨大的環(huán)道。,商圈匯聚重慶的地段中心、經(jīng)濟中心、消費中心、文化中心、信息中心為一體。這里囊括了各國領(lǐng)事館、世界500強企業(yè)、外資及外地企業(yè)駐渝機構(gòu)，各大大型商場及最早開通的輕軌線等 ，在此展示的品牌已被人們認可為這座城市的名片，是受眾透析重慶的第一窗口。,（四）大型LED彩屏媒體的獨到之處 1.戶外廣告與電視廣告的完美

6、結(jié)合：相對電視來講，LED滾動播出，廣告出現(xiàn)頻率更高，廣告?zhèn)鞑ジ嗅槍π?，性價比高，從視覺、聽覺雙方面?zhèn)鬟_信息，引人注目。 2.“非看不可的力量”：都市許多人沒有閑暇時間看電視、讀雜志等，但他們在行走或等待中會關(guān)注到LED，形成他們潛意識里面的廣告品牌。 3.戶外電視是政府許可：是最能代表城市形象的一種廣告形式，在重慶全面接受整頓的戶外廣告中受政府認可，LED較其他戶外媒體更可靠、更權(quán)威。 4.權(quán)威的優(yōu)勢媒

7、體：LED中出現(xiàn)的企業(yè)、品牌是最具有代表性的本土或外地名牌，在任何時候，它的優(yōu)勢都是獨一無二的。,多樣的廣告服務(wù)形式 滿足客戶的全方位投放需求,（五）各大商圈LED與傳統(tǒng)媒體的比較優(yōu)勢地段優(yōu)勢：地標性地段，絕世風華，無可復(fù)制。時效優(yōu)勢：從上班高峰持續(xù)到重慶夜生活的高潮，不畏日曬雨淋，堪稱“不打烊”的戶外媒體。吸引度優(yōu)勢：電信傳媒LED，匯聚全球頂級品牌，深度傳播重慶形象。信息傳達優(yōu)勢：深度傳播主流品牌、全面覆蓋主流群體

8、、高度影響消費決策。LED客戶行業(yè)覆蓋：煙草、地產(chǎn)、金融、保險、汽車、家電、賣場、服裝、文教、餐飲、娛樂、演藝、媒體、裝飾、建材、快消品、文教、IT、通訊、醫(yī)療美容、體育用品等各行各業(yè)。,專業(yè)數(shù)據(jù)公司的調(diào)研和評估,消費者認為有吸引力的媒體 27%的被訪者認為“電子大屏幕廣告”，對自己具有吸引力。其次15.4% 的被訪者認為“移動電視廣告”對自己有吸引力，還有14.4%的被訪者 認為“車身廣告”對自己吸引力較大。因此，

9、對消費者具有吸引力的前三位廣告形式為：電子大屏幕廣告、移動電視廣告、車身廣告。,,對電子媒體的偏好度 在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，被訪者對戶外電子媒體的喜好態(tài)度均值3.69（滿分5分）其中所占比重最大的是比較喜歡這個態(tài)度，占57%，其次是很喜歡的人 群，占總數(shù)的16%，還有9%的人群對此媒體沒什么態(tài)度，持一種說不清的觀點。而不喜歡此媒體的人群占18%。,,國際品味的最佳詮釋,一個城市，一個坐標。楊家坪、江北、解放碑步行街這幾個重慶商業(yè)的代名詞

10、。金脈中心地段，領(lǐng)袖經(jīng)典未來，智者投資首選。高端的LED相匹配的本土大品牌、國內(nèi)知名品牌以及國際大品牌的最佳廣告選擇。,案例分享 戰(zhàn)略伙伴,西城天街,西城天街實圖,,楊家坪西城天街LED,地處西城天街購物廣場、臨楊家坪步行街、直港大道、大洋百貨、新世界百貨等其他知名購物商店和大型超市,及眾多商務(wù)寫字樓，是重慶最具影響力的中產(chǎn)階級聚集地之一兼顧車流及人流的可視范圍，且正對視線 ，長可視距離 ，極大的廣告沖擊力 日覆

11、蓋人群約為30萬人次，以購物、休閑娛樂、及上班族為主流，是重慶具消費能力的高端富裕人群 目前重慶九龍坡區(qū)面積最大的LED屏,,播出次數(shù) 刊例價/周/元（周一至周日）60次 5秒 15秒 30秒 20000 40000 60000,附錄,廣告發(fā)布須知,L

12、ED顯示屏廣告滾動播放時間基本為10：00至22：00，特殊時間如重大節(jié)假日播出時間相應(yīng)調(diào)整。廣告發(fā)布前10個工作日，提供廣告材料BetacamAVI，或Flash文件（文件精度要求1秒25楨，或720*576像素以上）。投播客戶必須提供符合廣告法規(guī)定的內(nèi)容及相關(guān)證明材料。在簽訂廣告播出合同時，須提供以下手續(xù)：營業(yè)執(zhí)照、商標注冊證、生產(chǎn)許可證，其中藥品、食品、化妝品、醫(yī)療器械、保健品、房地產(chǎn)、社會辦學等應(yīng)按廣告法規(guī)及相關(guān)規(guī)定辦理。廣

13、告代理經(jīng)營單位除具備以上手續(xù)外還應(yīng)持客戶廣告代理委托書。因重大事件、特殊宣傳活動或設(shè)備運行出現(xiàn)非人為故障，導(dǎo)致正常時段廣告隨節(jié)目少播的，公司將另行安排時間補播，確保客戶總播出時間不受影響。凡屬客戶提供的廣告素材，如發(fā)生版權(quán)等法律糾紛，我司的一切損失由客戶承擔。凡辦理顯示屏廣告發(fā)布業(yè)務(wù)，需先付費，后安排播出。廣告播出順序按合同簽約順序排列。如對播出有疑問，請在播出后 7 天內(nèi)提出查詢。本報價自2011年1月開始執(zhí)行；重慶倍嘉實業(yè)

14、有限公司對本報價享有最終解釋權(quán)。,聯(lián)系人：羅挺 聯(lián)系電話：13638382429 QQ:499952982 E-mail:499952982@qq.com,期待與您的合作!,Thank You!,,,如何進行房地產(chǎn)市場分析,,,,學習內(nèi)容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市

15、場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接

16、開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三

17、個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市

18、場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、

19、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)…

20、…2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)

21、濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的

22、指標,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況

23、、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析

24、(swot分析),競爭對手分析,目標客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標,,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SWOT分析,SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素

25、? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機會/威脅）的價值要素

26、宏觀要素——經(jīng)濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，

27、克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖

28、www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,補充幾點市場分析方法的建議：,,市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案等。,EXCEL表格示例1,EXCEL表格示例2,,學習內(nèi)容,,理論部分,案例學習,如何進行房地產(chǎn)市場分析,,,,學

29、習內(nèi)容,,理論部分,案例學習,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法,,,,,什么是房地產(chǎn)市場分析？,,慈溪銀泰地產(chǎn)項目市場研究及定位報告,,,,,市場,為什么要進行房地產(chǎn)市場分析？,開發(fā)商,建筑師,消費者,1。評估項目所處的市場環(huán)境2。尋找項目潛在的市場機會，挖掘需求尚未被滿足的市場3。制定項目的發(fā)展方向和市場定位4。推薦最具競爭力的產(chǎn)品建議5。評估項目目標實現(xiàn)的可能性。。。,市場分析是對市場調(diào)研搜集到

30、的信息進行整合與提煉的過程，市場分析的結(jié)論是進行決策的基礎(chǔ)。,開發(fā)商是追逐利潤的，建筑師是唯美主義的，市場分析是連接開發(fā)商、建筑師和消費者的橋梁，房地產(chǎn)市場分析是基于對市場的理性判斷,,具體起到哪些作用呢？,什么是房地產(chǎn)市場分析？,概念，即指：針對某種特定物業(yè)研究市場的供需關(guān)系。,需求方：物業(yè)的購買者或租賃者供應(yīng)方：市場中的各競爭物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場分析不是簡單的羅列市場數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進行分析

31、！,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法1。思路,三個層次區(qū)域市場、專業(yè)物業(yè)市場、項目市場兩個方面供給、需求三個時段過去、現(xiàn)在、未來,區(qū)域市場分析,專業(yè)市場分析,項目市場分析,,,廣州經(jīng)濟環(huán)境和房地產(chǎn)市場,廣州住宅市場,項目所在地市場,,,例如：,區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展處于何種階段？,項目市場處于何種競爭格局？,,,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭供給分析,客戶需求分析,競爭樓盤分析,客戶需求分析,,,,,,,,,房地產(chǎn)市場分析的

32、思路、步驟和方法2。步驟,,第一步：市場區(qū)域界定這里所指的區(qū)域是中觀房地產(chǎn)市場分析的基本單位，具有完整的房地產(chǎn)市場特征的范圍，一般以行政區(qū)劃來劃分。第二步：區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析考察整個區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境，判斷區(qū)域房地產(chǎn)市場處于何種發(fā)展階段，找到影響房地產(chǎn)市場變化的主要因素，對區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展前景進行預(yù)測。第三步：專業(yè)市場分析按物業(yè)類型進行市場細分，對各專業(yè)市場的供給和需求進行對比預(yù)測，從而揭示各專業(yè)市場的需求潛力及分布狀況。

33、第四步：項目市場分析根據(jù)對競爭對手及消費者的分析找到項目的機會點、預(yù)估項目的市場占有率。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析,區(qū)域房地產(chǎn)市場分析,（一）基本內(nèi)容,+,對當?shù)亟?jīng)濟環(huán)境中決定所有類型房地產(chǎn)供給和需求的基本因素進行分析，對過去變化趨勢進行判斷，預(yù)測未來的發(fā)展前景。,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（二）基本資料的獲得,區(qū)域

34、經(jīng)濟環(huán)境分析1、總量指標 GDP、人口、人均GDP、固定資產(chǎn)投資、新批三資企業(yè)人數(shù)、接待入境旅游人數(shù)……2、結(jié)構(gòu)指標：產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)及布局、就業(yè)人口結(jié)構(gòu)3、水平指標：人均收入水平、消費水平、人均居住面積、住宅消費支出水平4、城市經(jīng)濟發(fā)展計劃、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、城市總體規(guī)劃區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、投資：開發(fā)投資額2、土地開發(fā)：土地開發(fā)投資、開發(fā)面積、土地出讓金3、商品房開發(fā)：施工面積、竣工面積、年開發(fā)量4、銷售：銷售額、銷

35、售面積、價格、空置量、吸納量5、房地產(chǎn)景氣指數(shù)、價格指數(shù),數(shù)據(jù)來源各地方統(tǒng)計年鑒、統(tǒng)計公報、經(jīng)濟發(fā)展月報、地方經(jīng)濟信息網(wǎng)、地方政府網(wǎng)站、中房指數(shù)、國房指數(shù)、地方房地產(chǎn)年鑒土地、規(guī)劃部門的政府官員訪談規(guī)劃、房地產(chǎn)等專業(yè)人士訪談,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,GDP增速與房地產(chǎn)發(fā)展關(guān)系,,,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟

36、和方法3。方法,房地產(chǎn)市場預(yù)警預(yù)報指標體系,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第二步區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境和市場分析,（三）能夠反映區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況的指標,恩格爾系數(shù)與住房支出比重的國際衡量標準,恩格爾系數(shù)＝食物支出金額/總支出金額,與國際上其他國家相比，在相同的收入水平下，我國城市居民的住房支出占總消費支出的比重仍然偏低,2008年我國各主要城市的恩

37、格爾系數(shù),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第三步專業(yè)市場分析（住宅）,1、住宅類土地供應(yīng)情況、成交情況、成交價格2、住宅商品房供給總量、供給結(jié)構(gòu)分析（按面積進行劃分）3、住宅商品房成交結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品特點分析4、住宅商品房成交價格分析5、專業(yè)房地產(chǎn)市場總結(jié),房地產(chǎn)市場分析的思路、步驟和方法3。方法,第四步項目市場分析（微觀層面）,對每一個可能影響項目競爭性能的特征一一進行分析和評價。地塊特征：土地使用權(quán)年限、規(guī)劃

38、條件、建筑標準、地塊面積、形狀、高度……周圍環(huán)境：自然景觀、人文環(huán)境關(guān)聯(lián)性：通達性、可視性,項目自身資源條件分析(swot分析),競爭對手分析,目標客戶分析,現(xiàn)有、潛在競爭項目的競爭特點、功能和優(yōu)劣勢、市場反應(yīng),目標客戶的數(shù)量、客戶類型、收入水平、家庭結(jié)構(gòu)、消費偏好、生活方式、心理特征、行為模式,找出項目的目標客戶目標客戶的置業(yè)需求和偏好找出項目面對競爭市場的機會點,,最終目標,,,,,,S,T,O,W,內(nèi)部因素,外部因素,SW

39、OT分析,SWOT工具（項目+環(huán)境+競爭）,SWOT分析的價值要素,S/W（優(yōu)勢/劣勢）的價值要素? 地段要素? 環(huán)境要素? 地塊要素? 項目要素,具體地說，針對一個地塊的價值要素包括：? 地段要素——地段/片區(qū)認知度/周邊配套（商業(yè)/教育）/交通等（可總結(jié)為便利性/成熟度/知名度）? 環(huán)境要素——自然環(huán)境/四至景觀/社會人文環(huán)境（噪音）等（可判定資源的程度：稀缺、良好還是匱乏）? 地塊要素——地形地貌/規(guī)模/技術(shù)經(jīng)濟指

40、標等（可判斷產(chǎn)品的可發(fā)揮空間）? 項目要素——目標/開發(fā)商品牌/可利用資源等,,O/T（機會/威脅）的價值要素 宏觀要素——經(jīng)濟形勢（宏觀政策）/重大城市變革 中觀要素——行業(yè)形勢（一、二、三級市場）/城市規(guī)劃（交通、市政配套、開發(fā)重點、熱點等） 微觀要素——市場競爭（片區(qū)、樓盤、戶型）/客戶流向,?觀點的判定很重要，它是我們作出策略方向的基礎(chǔ)。?在分析的過程中，我們強調(diào)盡可能多地去考慮優(yōu)勢和機會，尤其是必須抓住核心優(yōu)勢和

41、大機會——這是我們“挖掘物業(yè)價值”的要旨所在。,,SWOT分析,,,,,,我們的戰(zhàn)略,發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會,利用機會，克服劣勢,減少劣勢，避免威脅,發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅,優(yōu)勢 S,機會 O,威脅 T,劣勢 W,進行房地產(chǎn)市場分析時常犯的錯誤,1。大環(huán)境看好，項目的小環(huán)境就一定不錯2。過分倚重宏觀資料來論證項目，只關(guān)注外圍共性，忽視項目差異性3。 過于偏重對“二手資料”的應(yīng)用4。以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么5。別人做什么賣得好

42、，我們做也會賣得好,房地產(chǎn)市場是變化的，因此市場分析應(yīng)貫穿于整個項目開發(fā)過程，根據(jù)市場的變化及時調(diào)整戰(zhàn)略。,地產(chǎn)江湖www.dcjianghu.com——數(shù)十萬份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時交流！,補充幾點市場分析方法的建議：,,市場分析多用數(shù)據(jù)說話，用圖表說話－－事實勝于雄辯！數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計（尤其是區(qū)域類繁雜項目），便于整理分析；基于事實的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點，或是提出問題、或是判斷趨勢、或是找到答案