千舟地產(chǎn)銷售策劃營(yíng)銷報(bào)告

1、,競(jìng)品直觀,政策直觀,1,目 錄,3,4,5,價(jià)值細(xì)分,推廣定位,銷售執(zhí)行,2,,1,政策直觀,,,,,,,,,,,,,,,,,1月26日“新國(guó)八條”,1月28日上海開(kāi)征房產(chǎn)稅（試點(diǎn)）,2月11日“滬九條”,2月8日央行上調(diào)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.25%,從1月20日至6月20日六次上調(diào)存準(zhǔn)率0.5%,2月9日、4月6日、7月7日三次加息,5月16日《一房一價(jià)細(xì)則》出臺(tái),7月11日上海啟動(dòng)限價(jià)商品房試點(diǎn),7月28日新滬四條,8月12

2、日婚姻法最新司法解釋,8月17日新增限購(gòu)城市名單的五條標(biāo)準(zhǔn),8月23日三個(gè)“最嚴(yán)格”管土地,8月23日國(guó)務(wù)院上收22個(gè)城市土地審批權(quán),9月1日叫停地方加名稅、除名或收契稅,9月17日取消土地供應(yīng)雙軌制,11月30日下調(diào)存準(zhǔn)率0.5%,2011年房地產(chǎn)調(diào)控政策一覽,房地產(chǎn)調(diào)控八大關(guān)鍵詞：限購(gòu) 限貸 限價(jià) 加息 房產(chǎn)稅 一房一價(jià) 保障房 婚姻法新解,,2011年調(diào)控政策—三限馬車同行,2011年房地產(chǎn)調(diào)

3、控總結(jié) 多城市、全方面、立體調(diào)控效果顯著，房市量?jī)r(jià)齊跌。,,,,,,,,,,,,,,,“國(guó)八條”確立基調(diào),地方細(xì)則跟進(jìn),金融環(huán)境收緊,控致價(jià)格加強(qiáng)保障房建設(shè)嚴(yán)問(wèn)責(zé)—“問(wèn)責(zé)制”擴(kuò)大限購(gòu)限貸范圍,限購(gòu)一房一價(jià)征收房產(chǎn)說(shuō),央行6次上調(diào)存準(zhǔn)率3次加息11月30日首次下調(diào)存準(zhǔn)率,,,,,,確立繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控,,推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)加強(qiáng)保障房建設(shè)堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖 促進(jìn)房?jī)r(jià)回歸,2011年，央行總共進(jìn)行3次加息，

4、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率。信貸的日益緊縮，致使房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)行整體放緩。這一年，全國(guó)有超過(guò)120個(gè)城市出臺(tái)了房?jī)r(jià)調(diào)控目標(biāo)，46個(gè)大中城市出臺(tái)了“限購(gòu)令”， 10個(gè)城市出臺(tái)了“限價(jià)令”。“限價(jià)”、“限購(gòu)”和“限貸”等多樣限制手段，致使房地產(chǎn)市場(chǎng)流通全面受阻。,,（1）房地產(chǎn)調(diào)控方向堅(jiān)定不移，行業(yè)冬天未現(xiàn)盡頭　　從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的基調(diào)看，明年嚴(yán)控房地產(chǎn)的大環(huán)境仍將維持，甚至再度從緊。雖然目前大多數(shù)城市都出現(xiàn)成交低迷，部分城市出現(xiàn)價(jià)格回調(diào)的

5、現(xiàn)象，但明顯并未達(dá)到中央的要求，在房產(chǎn)稅還處于醞釀階段、保障房建設(shè)未具規(guī)模的情況下，整體調(diào)控力度不會(huì)改變?！　。?）“限購(gòu)”等調(diào)控實(shí)施細(xì)則或適度微調(diào)　　在大的調(diào)控基調(diào)下，以及今年年末各地方紛紛延續(xù)限購(gòu)政策的行動(dòng)可以看出，“限購(gòu)”等行政干預(yù)手段還會(huì)繼續(xù)延續(xù)，至少在長(zhǎng)效機(jī)制（例如房產(chǎn)稅）形成之前，限購(gòu)暫時(shí)不會(huì)取消。但是，對(duì)執(zhí)行過(guò)嚴(yán)的城市可能會(huì)適度微調(diào)，例如在納稅年限方面、限購(gòu)區(qū)域方面等?！　。?）“限貸”或?qū)⑦m度放松，但開(kāi)發(fā)商融資

6、仍不會(huì)通暢　　由于宏觀經(jīng)濟(jì)被從緊的貨幣政策所抑制，央行不得不有所舉措，年末準(zhǔn)備金率開(kāi)始下調(diào)就是一大信號(hào)，說(shuō)明貨幣政策有望定向放松。然而，由于房地產(chǎn)整體調(diào)控方向不變，在開(kāi)發(fā)企業(yè)融資等環(huán)節(jié)預(yù)計(jì)仍不會(huì)有所放松，加快銷售回款仍然是開(kāi)發(fā)企業(yè)充斥現(xiàn)金流的唯一途徑?！　。?）一線城市仍將作為調(diào)控重點(diǎn)區(qū)域　　從政策出臺(tái)及實(shí)施情況來(lái)看，無(wú)論是哪類調(diào)控政策，北京市均是貫徹最積極、方式最嚴(yán)厲的城市，年末存量房交易稅費(fèi)的大幅增加，說(shuō)明明年北京仍然將是調(diào)

7、控的重點(diǎn)區(qū)域，無(wú)論是一手房、二手房市場(chǎng)都將面臨嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。,2012年房地產(chǎn)調(diào)控政策走勢(shì)預(yù)測(cè),,2,競(jìng)品直觀,競(jìng)品直觀,泰鑫現(xiàn)代城現(xiàn)代城商業(yè)預(yù)計(jì)7萬(wàn)方。目前出售面積2萬(wàn)方左右，目前均價(jià)3.5萬(wàn)/平米一次性9.5折，按揭9.9折泰鑫中環(huán)國(guó)際廣場(chǎng)商業(yè)（地上+地下）12萬(wàn)方。商業(yè)均價(jià)3.5萬(wàn)/平米。一次性96折，按揭98折。目前余房面積150以上總價(jià)300萬(wàn)以上。前3年，可按固定收益返租，后面不確定。,,在售房源：B區(qū)余房；折后均價(jià)：一層

8、7000元/平米、 二層4800元/平米； 總價(jià)范圍：一層20-30萬(wàn)/間 二層12-15萬(wàn)/間 銷售方式：返租十年；,競(jìng)品直觀,中國(guó)滁州國(guó)際商城,,第五大道商業(yè)步行街總建筑面積4萬(wàn)方左右一層商鋪售價(jià)35000元/平米；二層15000元/平米；三層11000元/平米。（三年返24%收益）,競(jìng)品直觀,,,3,價(jià)值細(xì)化,核心價(jià)值解析,區(qū)域商業(yè)前景價(jià)值：

9、快速、穩(wěn)健、長(zhǎng)期,備注：即使在最機(jī)械的標(biāo)準(zhǔn)下，滁州、開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)布局，也應(yīng)該是形成：一個(gè)城市商業(yè)中心，幾個(gè)區(qū)域商業(yè)中心和更多個(gè)社區(qū)商業(yè)中心的格局。這樣的區(qū)域商業(yè)中心沒(méi)有完成，更不用說(shuō)要滿足人們對(duì)于通訊、電子、文化、家居等多層面的生活需求。因此，經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)機(jī)會(huì)無(wú)限。,,,,,,,,,,,,,,,,,開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)值提升,商圈的逐步形成,,區(qū)域居住人口發(fā)展,經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度,開(kāi)發(fā)區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展靠自身創(chuàng)造價(jià)值的能力實(shí)現(xiàn)，更應(yīng)該在城市的建設(shè)、文化的

10、傳播以及商業(yè)的發(fā)展方面引領(lǐng)周邊城市，盡早實(shí)現(xiàn)國(guó)際化的商業(yè)氛圍，實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)值提升。,項(xiàng)目與國(guó)際商貿(mào)城相鄰，商業(yè)供應(yīng)量超過(guò)30萬(wàn)平方米，商圈的雛形已經(jīng)顯現(xiàn)。未來(lái)需要5年達(dá)到成熟期。,核心范圍內(nèi)，緊臨界36萬(wàn)平米的新加坡工業(yè)園區(qū)；周邊場(chǎng)礦企業(yè)重多，消費(fèi)將輔射周邊100萬(wàn)人口。,滁州人均可支配收入達(dá)17918元。全省第四年增幅18.6%,,儀幫品牌,區(qū)域發(fā)展前景,低總價(jià),高性價(jià)比,交通便捷,大型商區(qū)街區(qū),業(yè)態(tài)專精,從 本 體 引

11、導(dǎo),開(kāi)放生態(tài)環(huán)保,,,,從客戶角度強(qiáng)化,儀邦品牌,區(qū)域發(fā)展前景,高性價(jià)比,交通便捷,產(chǎn)品附加值,,從競(jìng)品角度強(qiáng)化,低總價(jià),業(yè)態(tài)專精,開(kāi)放生態(tài)環(huán)保,儀幫品牌,區(qū)域發(fā)展前景,低總價(jià),交通便捷、,業(yè)態(tài)專精,,核 心 價(jià) 值 點(diǎn),項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)梳理,開(kāi)放生態(tài)環(huán)保,,核心價(jià)值,競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),延伸價(jià)值,發(fā)展價(jià)值,價(jià)值提煉——勾勒美好“錢景”,客戶需求策略——第一類主導(dǎo)經(jīng)營(yíng)、第二類引導(dǎo)經(jīng)營(yíng),滁州商鋪購(gòu)買現(xiàn)狀：以投資為目的的客戶約為60-70％；,客戶定位——

12、根據(jù)產(chǎn)品的價(jià)值本項(xiàng)目的客戶分為3個(gè)層次,測(cè)算價(jià)格按外街均價(jià)：10000元/平米；內(nèi)街均價(jià)： 7000元/平米；二層均價(jià)：4500 元/平米,,投資與回報(bào)是客戶購(gòu)買商鋪時(shí)最基本的決策動(dòng)機(jī)，其決策角度與其財(cái)富或投資能力相關(guān),一般而言，財(cái)富等級(jí)越高，越關(guān)注回報(bào)的長(zhǎng)期性；財(cái)富等級(jí)越低，越關(guān)注短期快速回報(bào)及安全性；,客戶定位,,商鋪是產(chǎn)生財(cái)富的載體，客戶購(gòu)買商鋪的最基本目的是為了生財(cái)或升財(cái)，即追求財(cái)富利益,客戶需求,,商鋪功能,租金收益,出租,

13、轉(zhuǎn)售,經(jīng)營(yíng),,業(yè)主只需收取租金,,因“道路剛性”而稀缺，從而產(chǎn)生增值,銷售收益,,降低房租成本，并獲得營(yíng)業(yè)收入,經(jīng)營(yíng)收益,,,長(zhǎng)期收益,風(fēng)險(xiǎn)保障,資產(chǎn)沉淀,客戶利益,融資工具,融資收益,融資,,可作為不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行抵押或置信憑證，從而獲得貸款,項(xiàng)目盈利方式,,客戶最終是根據(jù)經(jīng)營(yíng)前景來(lái)判斷投資回報(bào)的，其最直觀判斷因素則是租金和售價(jià),購(gòu)鋪用途,投資,經(jīng)營(yíng),,投資回報(bào),經(jīng)營(yíng)前景,判斷基礎(chǔ),,,收益途徑,租金或轉(zhuǎn)售價(jià)格,營(yíng)業(yè)額,,,,,,,,,一般

14、投資者的實(shí)際判斷過(guò)程,內(nèi)在經(jīng)濟(jì)原理,,項(xiàng)目盈利方式,,4,銷售執(zhí)行,外街一層均價(jià)：11000元/平米內(nèi)街一層均價(jià)：7000元/平米外街二層均價(jià)：6000元/平米內(nèi)街二層均價(jià)：4000元/平米,銷售價(jià)格建議,以上為市場(chǎng)反饋信息的模擬定價(jià)，僅供定價(jià)參考,銷售入市時(shí)機(jī),1）、商鋪銷售時(shí)機(jī)： 認(rèn)購(gòu)或意向達(dá)到總面積50%，簽約1-2家主力大商家。2）、先預(yù)熱先展示再發(fā)售： 進(jìn)行充分的市場(chǎng)預(yù)熱和展示后再認(rèn)籌。3）、入市產(chǎn)品：

15、 商業(yè)街區(qū)以一層分區(qū)入市，二層集中入市。4）、推售節(jié)奏： 多次分批少量推出，力爭(zhēng)推出即售磬，制造市場(chǎng)的需求 緊張度，價(jià)值可控性。5）、制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉行活動(dòng)： 不斷制造營(yíng)銷熱點(diǎn)，持續(xù)舉辦體驗(yàn)式營(yíng)銷活動(dòng)，持續(xù)制 造區(qū)域人氣，提高社會(huì)關(guān)注度。,營(yíng)銷定位,大滁城 全業(yè)態(tài) 低總價(jià) 高收益引領(lǐng)滁洲商業(yè)經(jīng)濟(jì)圈航母,,滁州，給您一個(gè)消費(fèi)的理由,大滁州商圈的締造者,滁州首席開(kāi)放式商業(yè)綜合體,滁州首席全業(yè)態(tài)、一站式

16、購(gòu)物,2：經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)的商業(yè)地位,3：消費(fèi)力支撐,4：誠(chéng)信保障競(jìng)爭(zhēng)力,1: 滁州區(qū)域商業(yè)增長(zhǎng)前景,5: 建筑整體吸引力,6: 建筑細(xì)節(jié)競(jìng)爭(zhēng)力,7: 專業(yè)規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)力,8: 差異化業(yè)態(tài)競(jìng)爭(zhēng)力,,長(zhǎng)期回報(bào),,,升值前景,,,回報(bào)率,項(xiàng)目營(yíng)銷價(jià)值推廣點(diǎn),9:儀邦開(kāi)發(fā)，信心保證,10：品牌招商經(jīng)營(yíng)公司保障經(jīng)營(yíng),11：專項(xiàng)商業(yè)推廣基金旺場(chǎng),12：品牌主力店進(jìn)駐，帶旺人氣,,,安全/穩(wěn)定,,商鋪銷售模式,按常規(guī)模式銷售，100%銷售難以掌控，

17、必須尋求突破，兩者相結(jié)合。,強(qiáng)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)：商業(yè)精神堡壘引導(dǎo)、建筑理念宣傳支撐、未來(lái)經(jīng)營(yíng)場(chǎng)景模擬,實(shí)現(xiàn)100%: 重推廣后點(diǎn)續(xù)經(jīng)營(yíng)服務(wù)，多重銷售策略，讓將項(xiàng)目信息和優(yōu)勢(shì)傳播給更多的目標(biāo)受眾，讓她們進(jìn)行口碑傳播和抱團(tuán)消費(fèi),強(qiáng)化產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì),強(qiáng)化投資理念,強(qiáng)化口碑力度,,,,強(qiáng)化投資理念：全方位投資講堂啟動(dòng)、投資環(huán)境分析、項(xiàng)目?jī)r(jià)值解析,強(qiáng)化口碑力度：通過(guò)真誠(chéng)說(shuō)服有錢人，引導(dǎo)其作出投資決策，服務(wù)來(lái)訪客戶，擴(kuò)大口碑效應(yīng),實(shí)現(xiàn)100%,強(qiáng)化

18、現(xiàn)場(chǎng)視覺(jué)沖擊,,強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)視覺(jué)沖擊：創(chuàng)新售樓氛圍、、細(xì)化現(xiàn)場(chǎng)接待服務(wù)，全方位塑造國(guó)際品質(zhì)情景體驗(yàn),項(xiàng)目整體營(yíng)銷推廣戰(zhàn)略,推廣節(jié)奏,地點(diǎn)：銷售現(xiàn)場(chǎng),嘉賓：儀邦領(lǐng)導(dǎo)、千舟領(lǐng)導(dǎo)、政府領(lǐng)導(dǎo)、 主流媒體、意向客戶、經(jīng)營(yíng)商家,目的：項(xiàng)目公開(kāi)、媒體炒作，促進(jìn)意向客戶成交,內(nèi)容：剪彩、時(shí)尚演出、幸運(yùn)客戶禮品贈(zèng)送,活動(dòng)營(yíng)銷——開(kāi)盤慶典,活動(dòng)營(yíng)銷——鋪王拍賣,33,活動(dòng)營(yíng)銷——主力店開(kāi)店慶典,事件營(yíng)銷,2012年大事件2012年6月9日歐錦賽

19、開(kāi)打2012年7月27日倫敦奧運(yùn)會(huì)開(kāi)幕2012年8月1日中國(guó)人民解放軍建軍85周年2012年8月29日倫敦殘奧會(huì)開(kāi)幕2012年10月1日中華人民共和國(guó)成立63周年。。。。。。結(jié)合大事件做舉行相關(guān)的活動(dòng)，如：促銷、競(jìng)猜有獎(jiǎng)等,——精準(zhǔn)的渠道出擊,專業(yè)渠道團(tuán)隊(duì)，分區(qū)域掃描客戶；聯(lián)合周邊的企業(yè)商家。。。。。。點(diǎn)對(duì)點(diǎn)式銷售說(shuō)辭、銷售道具；分點(diǎn)布控，層層深入，精準(zhǔn)出擊目標(biāo)；分化圈層，直擊領(lǐng)頭羊，做好圈層效應(yīng)；優(yōu)質(zhì)的客戶資源庫(kù)

20、；多重的銷售組合方式；。。。。。。,銷售模式,——一二手聯(lián)動(dòng),二三級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)再創(chuàng)銷售佳績(jī),主要?jiǎng)幼鳎簡(jiǎn)?dòng)千舟中介門店資源渠道營(yíng)銷精準(zhǔn)銷售,我們有：龐大的銷售系統(tǒng)； 豐富的客戶資源系統(tǒng),銷售速度是普通銷售模式的2倍以上,銷售模式,——區(qū)域聯(lián)動(dòng),蘇南、蘇北、安徽等區(qū)域商會(huì)及投資客聯(lián)動(dòng)再創(chuàng)銷售佳績(jī),主要?jiǎng)幼鳎簡(jiǎn)?dòng)千舟外聯(lián)區(qū)域的商會(huì)及投資客資源渠道營(yíng)銷精準(zhǔn)銷售,我們有：龐大的社會(huì)關(guān)系網(wǎng)； 豐富的投資客資源系統(tǒng),銷售準(zhǔn)

21、確率是普通銷售模式的2倍以上,銷售模式,——網(wǎng)絡(luò)聯(lián)動(dòng),搜房、365、西祠、西楚網(wǎng)、摜蛋網(wǎng)、沭陽(yáng)吧、化龍巷、等優(yōu)秀的網(wǎng)絡(luò)媒體資源聯(lián)動(dòng)再創(chuàng)銷售佳績(jī),主要?jiǎng)幼鳎簡(jiǎn)?dòng)千舟良好的網(wǎng)絡(luò)資源關(guān)系渠道營(yíng)銷精準(zhǔn)銷售,我們有：良好的網(wǎng)絡(luò)媒體； 豐富的傳播渠道,銷售層是普通銷售模式的2倍以上,銷售模式,——房產(chǎn)電商交易,主要?jiǎng)幼鳎簡(jiǎn)?dòng)網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)交易,,2011年8月8日，新浪樂(lè)居 房產(chǎn)電商頻道正式成為國(guó)內(nèi)首家在線房產(chǎn)交易門戶。 一時(shí)間萬(wàn)科、中海、

22、保利等知名國(guó)內(nèi)房企紛紛加入。,銷售模式,房產(chǎn)電了商務(wù)已成為時(shí)下最熱的新名詞。商業(yè)地產(chǎn)可以抄作的面更多，建議該項(xiàng)目可以嘗試！,——房產(chǎn)電商交易,主要?jiǎng)幼鳎簡(jiǎn)?dòng)網(wǎng)絡(luò)房產(chǎn)交易,,2011年12月，萬(wàn)科首創(chuàng)淘寶賣房，采用網(wǎng)上拍賣優(yōu)惠人方式進(jìn)行媒體抄作。目前僅成交3筆。,房產(chǎn)電了商務(wù)已成為時(shí)下最熱的新名詞。商業(yè)地產(chǎn)可以抄作的面更多，建議該項(xiàng)目可以嘗試！,銷售模式,網(wǎng)站和多媒體建設(shè)項(xiàng)目網(wǎng)站企業(yè)門戶網(wǎng)站營(yíng)銷活動(dòng)網(wǎng)站電子樓書(shū)案場(chǎng)多媒體其他

23、網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)產(chǎn)品,網(wǎng)絡(luò)互動(dòng)營(yíng)銷網(wǎng)絡(luò)整合推廣病毒式營(yíng)銷傳播搜索引擎流量推廣網(wǎng)絡(luò)媒體代理電子郵件許可營(yíng)銷,千舟360資源踐行,數(shù)據(jù)細(xì)分包含的數(shù)據(jù)源庫(kù)： 243萬(wàn)白領(lǐng)數(shù)據(jù)庫(kù)240萬(wàn)私家車主庫(kù)35萬(wàn)高檔房主庫(kù)1200萬(wàn)企業(yè)負(fù)責(zé)人數(shù)據(jù)庫(kù)……以及更多個(gè)性化描述數(shù)據(jù)泰康人壽、太平洋人壽、中國(guó)人壽、信誠(chéng)人壽客戶、基金理財(cái)客戶、大戶室理財(cái)客戶,千舟360資源踐行,千舟360資源踐行,360在全國(guó)的高端渠道資源包括： 覆蓋全國(guó)主流

24、城市的千余家商會(huì)資源機(jī)場(chǎng)、高速戶外大牌資源全國(guó)中石化、中石油加油站高檔會(huì)所、餐廳的終端投放渠道……以及更多個(gè)性化描述渠道,借助360渠道資源，我們可以直接為愛(ài)山廣場(chǎng)鎖定江浙滬三地近百個(gè)商會(huì)資源，涵蓋餐飲、娛樂(lè)、百貨等多個(gè)行業(yè)。,SLOGAN: 歡樂(lè)影響力： [獨(dú)樂(lè)樂(lè)不如眾樂(lè)樂(lè)],時(shí)尚，是一種積極的生活態(tài)度!,歡樂(lè)谷是一個(gè)新社會(huì)階層最敏銳的觸角和生活方式的代言人——是時(shí)尚消費(fèi)領(lǐng)域內(nèi)的“意見(jiàn)領(lǐng)袖”

25、 ，國(guó)際大都會(huì)時(shí)尚生活的倡導(dǎo)者和有力表達(dá)者。,推廣案名建議,儀邦廣場(chǎng)——?dú)g樂(lè)谷,儀邦廣場(chǎng)——魔方新天地動(dòng)感：受眾人群年輕化、突出商業(yè)狀態(tài)和設(shè)計(jì)的新鮮感，最重要感覺(jué)人氣十足，這是商業(yè)成功的前提。商街：體現(xiàn)商業(yè)氛圍。本案力求以魔方作為一個(gè)象征物，把整個(gè)商業(yè)喻為魔方，把每個(gè)商業(yè)地塊喻為魔方中的一個(gè)部件，這些單獨(dú)的個(gè)體組成了一個(gè)系統(tǒng)的，關(guān)系緊密的整體，合理的組合將使這個(gè)整體最大限度的發(fā)揮自身的魔力，全面的展示其所蘊(yùn)含的非凡魅力SHO