[學習]房地產(chǎn)06房地產(chǎn)經(jīng)濟學第6章房地產(chǎn)經(jīng)濟波動

1、第六章 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動,,學習目標,房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的含義和類型房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的運行機理房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的指標房地產(chǎn)周期的概念、運行階段及測定房地產(chǎn)泡沫的概念、運行機理和判斷指標,第一節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的基本概念,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的含義二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的類型,房地產(chǎn)經(jīng)濟波動就是房地產(chǎn)經(jīng)濟總量圍繞著長期趨勢上下振蕩所形成的運行狀態(tài)。房地產(chǎn)經(jīng)濟波動包括季節(jié)波動、隨機波動、房地產(chǎn)周期和房地產(chǎn)泡沫等等。,

2、一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的含義,,,按波動是否有規(guī)律來劃分：規(guī)律性波動非規(guī)律性波動,,房地產(chǎn)經(jīng)濟波動,,,,,,,按區(qū)域大小不同來劃分：國家房地產(chǎn)波動區(qū)域房地產(chǎn)波動城市房地產(chǎn)波動,按物業(yè)類型和用途分類劃分：住宅市場波動辦公廠房市場波動商業(yè)用房市場波動廠房倉庫市場波動,按經(jīng)營類型來劃分：租賃市場波動銷售市場波動,二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的類型,第二節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的影響因素,一、制度因素二、政策因素三、人口因素四、經(jīng)

3、濟影響因素五、其他因素,一、制度因素,制度因素包括了社會制度、土地制度、住房制度、投資體制等方面的因素。 住宅建設投資由基本建設投資中的住宅建設、技術改造投資中的住宅建設、房地產(chǎn)開發(fā)投資中的住宅建設、居民個人住房建設和農(nóng)村居民及集體單位固定資產(chǎn)投資中的住房建設等幾部分組成。,政策因素包括了財政政策、貨幣政策、收入分配政策、產(chǎn)業(yè)政策、區(qū)域政策、法律手段、計劃指導以及政府的市場監(jiān)管。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策：土地利用管理方面的政策、住房分配消

4、費方面的政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方面的政策、房地產(chǎn)融資方面的政策、市場管理方面的政策、涉外房地產(chǎn)政策等。,二、政策因素,人口數(shù)量人口遷移家庭數(shù)量家庭人口數(shù)量及結(jié)構(gòu)變化,三、人口因素,,國民收入,國民儲蓄,貨幣供給額,利率,物價水平,稅收,四、經(jīng)濟影響因素,案例：日本地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的一個重要原因就是土地課稅中的偏差,技術因素,國際因素,心理因素,災害,技術因素：信息技術、建筑新材料、新工藝、主導技術和產(chǎn)業(yè)的興衰國際因素：國際產(chǎn)業(yè)格局、

5、自然現(xiàn)象、政治突發(fā)事件心理因素：預期、投機、賭博、從眾、盲目樂觀、僥幸、恐慌災害：人為、自然災害,五、其他因素,第三節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的運行機理,是指經(jīng)濟系統(tǒng)內(nèi)部結(jié)構(gòu)特征所導致的經(jīng)濟變量之間的必然聯(lián)系和對外在沖擊的反應。,內(nèi)在傳導機制,外在沖擊機制,,是指系統(tǒng)外在的沖擊通過系統(tǒng)內(nèi)部傳導而發(fā)生的經(jīng)濟活動，來源于外生變量的自發(fā)性變化。,內(nèi)在因素以及內(nèi)在傳導機制，是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的必要條件，決定了波動的必然性、規(guī)律性。外在因素和外在沖擊

6、機制，是波動的充分條件，它不能改變波動的基本規(guī)律，但是可以影響波動的形態(tài)，如波長、波峰和波谷。,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的內(nèi)在傳導機制,以上幾種機制往往是同時作用。當房地產(chǎn)企業(yè)看到價格發(fā)出的信號，預期會有利潤，在利益驅(qū)動下，開始進入市場或者增加投資。增加的投資和消費在乘數(shù)和加速數(shù)的作用下，進一步導致了房地產(chǎn)經(jīng)濟的高漲，并且在產(chǎn)業(yè)關聯(lián)機制下帶動了相關部門的增長。逐漸的，會出現(xiàn)資源緊缺、成本提高、價格升高、供應量增多而需求下降、空置量增加、

7、利潤下降。最終，房地產(chǎn)經(jīng)濟擴張會由于經(jīng)濟增長的制約機制、價格機制發(fā)生作用而停止下來，開始進入衰退。在衰退過程中，這些內(nèi)在機制同樣是一起起作用的。,利益驅(qū)動機制,乘數(shù)—加速數(shù)機制,,競爭機制,供求機制,價格機制,信貸利率機制,產(chǎn)業(yè)關聯(lián)機制,經(jīng)濟增長制約機制,二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的外在沖擊機制,財政、貨幣和投資政策沖擊,國際政治和經(jīng)濟沖擊,,體制變動的沖擊,突發(fā)災害的沖擊,（如貨幣供給、房地產(chǎn)投資和消費、稅收、利率等）,（如“非典”疫情等

8、）。,第四節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標,房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標分類房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標,按照指標變動和房地產(chǎn)基準波的先后關系，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標可以劃分為：先行指標又叫先導指標、領先指標、該指標的峰或谷的變動一般領先于基準波的峰或谷。同步指標的變動時間一般與基準波的變動時間相一致。滯后指標的變動則往往落后于基準波。指標的先后是相對的，不是絕對的。（時期、區(qū)域）,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標分類,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標分類,按照指標所反映的內(nèi)容，

9、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標可以劃分為：價值量指標：包括房地產(chǎn)價格、土地資產(chǎn)總額、房地產(chǎn)投資額、居民收入等。實物量指標：包括住房開工面積、商品房銷售面積、土地供應量、就業(yè)人數(shù)等。,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標分類,還有絕對指標和相對指標之分。絕對指標：如房屋價格、居民收入、房屋空置量、土地資產(chǎn)、GDP等。相對指標：如戶均房價收入比、房屋空置率、土地資產(chǎn)/GDP等。,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量,房地產(chǎn)投資量（投資增長率）,商品房銷售面積（增長率）,商

10、品房銷售額（增長率）,商品房空置率,二、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動指標,全國房地產(chǎn)投資和全社會固定資產(chǎn)投資,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量,商品房銷售面積/銷售額（增長率）,商品房空置率,國外：空置率界定為一定時間市場上沒有出租、出售的房屋占房屋總量的百分數(shù)。按類型可分為住宅空置率、商業(yè)房地產(chǎn)空置率等。我國：,一般認為：商品房空置率為3%以下時，市場處于賣方市場； 3%~10%時，市場較為平穩(wěn)；大于10%時，處于買房市場；15%以上時，商品房積壓過

11、剩嚴重。,目前商品房空置率過高的原因是什么，應該怎么解決？征收空置稅？怎么征？,第五節(jié) 房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟波動的關系,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟發(fā)展階段二、房地產(chǎn)經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟相互影響的一般過程,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟發(fā)展階段,當社會發(fā)展水平處在初級階段時，宏觀經(jīng)濟發(fā)展水平較低，國民經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以第一產(chǎn)業(yè)為主，第二產(chǎn)業(yè)也不甚發(fā)達，房地產(chǎn)業(yè)處于相對弱小的地位，在此階段，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟的影響較小，對宏觀經(jīng)濟的依存度較

12、大，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動主要受制于宏觀經(jīng)濟波動。,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟發(fā)展階段,在宏觀經(jīng)濟進入起飛階段，迅速發(fā)展時，整個宏觀經(jīng)濟包括房地產(chǎn)經(jīng)濟趨于活躍，宏觀經(jīng)濟波動與房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的關系較為復雜。各產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展，增大了對房地產(chǎn)的需求，房地產(chǎn)業(yè)的基礎性、先導性充分體現(xiàn)出來，房地產(chǎn)經(jīng)濟迅速高漲。同樣，宏觀經(jīng)濟過熱時發(fā)生的調(diào)整也會很快波及房地產(chǎn)業(yè)，引發(fā)房地產(chǎn)經(jīng)濟的劇烈波動。經(jīng)濟迅速發(fā)展時期，房地產(chǎn)業(yè)成為熱門行業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)濟總量擴大，

13、房地產(chǎn)業(yè)包括住宅產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟“新的增長點”，房地產(chǎn)經(jīng)濟波動對宏觀經(jīng)濟波動的影響加大。此時，由于政府相關政策的不穩(wěn)定，也會造成房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的不穩(wěn)定，容易出現(xiàn)大起大落。,一、房地產(chǎn)經(jīng)濟波動與宏觀經(jīng)濟發(fā)展階段,當社會經(jīng)濟發(fā)展處在成熟階段之后，房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的結(jié)構(gòu)、地位相對穩(wěn)定，房地產(chǎn)經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟的關系更加密切，二者波動會逐步趨于一致，相關性增加。,在一個具體的經(jīng)濟波動周期中，宏觀經(jīng)濟和房地產(chǎn)經(jīng)濟相互影響一般是按照下列過程展開的

14、：在宏觀經(jīng)濟處于高漲階段，房地產(chǎn)需求相應增加，房地產(chǎn)進入高漲階段；反之成立。當房地產(chǎn)經(jīng)濟處于上升階段時，會帶動國民經(jīng)濟的發(fā)展，使其進入上升軌道；反之成立。一般而言，房地產(chǎn)業(yè)周期的復蘇、蕭條滯后，而繁榮、衰退期超前。,二、房地產(chǎn)經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟相互影響的一般過程,1988~2010年商品房銷售面積（銷售額）增長率與GDP增長率,繁榮、衰退期超前,第六節(jié) 房地產(chǎn)周期,一、房地產(chǎn)周期概念二、房地產(chǎn)周期類型三、房地產(chǎn)周期的測定,一、房地

15、產(chǎn)周期概念,房地產(chǎn)周期是指房地產(chǎn)經(jīng)濟運行過程中，隨著時間的變化而出現(xiàn)的擴張和收縮交替反復運動的過程。房地產(chǎn)周期是房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的特殊運動狀態(tài)，是一種有規(guī)律的經(jīng)濟波動。,Ⅰ: 上升期，市場房屋供應數(shù)量小于需求數(shù)量，需求不斷上升，房屋不斷供應?？罩寐氏陆抵敝吝_到正常水平。Ⅱ：高峰期，需求開始變?nèi)踅档停谶@個階段的前期需求超過供給，后期需求降低的情況下，供應仍不斷增加，結(jié)果空置率上升，房租和房價開始下降。Ⅲ：降低期，供應和需求都降低，開

16、發(fā)商對房地產(chǎn)業(yè)持悲觀態(tài)度，空置率上升到10%~15%。Ⅳ：低谷期，供應增加量不斷下降，而需求處在轉(zhuǎn)折期，前期空置率在10%~15%，后期空置率下降到10%以下。,A,,,,,,,,,時間,數(shù)量,供給線,需求線,Ⅰ,Ⅱ,Ⅲ,Ⅳ,房地產(chǎn)周期示意圖,,,B,,,（一）國家房地產(chǎn)周期是由全國性的政策、法規(guī)、稅收或宏觀經(jīng)濟因素的變化而產(chǎn)生的。（二）區(qū)域房地產(chǎn)周期是由區(qū)域的供需因素所決定的。地區(qū)性房地產(chǎn)周期波動的特征與該地區(qū)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也密

17、切相關。一般一個地區(qū)房地產(chǎn)市場的規(guī)模較大、成熟度高、產(chǎn)品品種全面、結(jié)構(gòu)穩(wěn)定，則波動小。反之則波動較大。,二、房地產(chǎn)周期類型,（三）不同類型的房地產(chǎn)周期不同類型房地產(chǎn)具有不同的需求對象，所以供需矛盾也不同。同一類型房屋的供應數(shù)量同目標群體數(shù)量產(chǎn)生矛盾時，就可能產(chǎn)生供不應求或供大于求的現(xiàn)象，就可能出現(xiàn)某一類型的房地產(chǎn)周期。,二、房地產(chǎn)周期類型,（四）房地產(chǎn)周期中不同因素之間的關系房地產(chǎn)開發(fā)投資與房地產(chǎn)消費房地產(chǎn)投資的變動與房地產(chǎn)

18、市場的景氣變動是基本一致的。房地產(chǎn)開發(fā)投資與商品房銷售額波動率比較房地產(chǎn)價格同房地產(chǎn)貸款額波動吻合，但金融機構(gòu)對房地產(chǎn)市場景氣情況的反應是滯后和被動的。,二、房地產(chǎn)周期類型,（一）描述房地產(chǎn)周期的基本概念房地產(chǎn)周期平均長度：指的是在一定歷史時期內(nèi)，每個房地產(chǎn)周期平均經(jīng)歷的時間長度，通常用年表示。房地產(chǎn)周期的振幅：房地產(chǎn)周期波動的幅度，以房地產(chǎn)經(jīng)濟在同一周期中由峰頂?shù)焦鹊椎闹笜瞬铑~表示，所以又叫落差。是用來衡量某次房地產(chǎn)周期波動

19、幅度強烈程度的重要指標。房地產(chǎn)周期的頻率（周期次數(shù)）：指在一段歷史時期內(nèi)，房地產(chǎn)經(jīng)濟的波動所經(jīng)歷的周期次數(shù)，通常用次數(shù)表示。它是衡量一個國家或地區(qū)一定時期內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)濟增長或發(fā)展穩(wěn)定程度的主要指標之一。,三、房地產(chǎn)周期的測定,（二）房地產(chǎn)周期的基本測定方法 每個經(jīng)濟指標的時間序列中一般都包含四種變動要素：長期趨勢性波動（Trend）、季節(jié)性變動（Seasonal）、周期性波動（Cycle）和不規(guī)則性變動（Irregular）。

20、而要確定每個經(jīng)濟指標的周期性波動，就必須采用一定的方法，消除長期趨勢性波動、季節(jié)性變動和不規(guī)則性變動的影響。 最基本的方法有直接測定法和剩余法。,三、房地產(chǎn)周期的測定,其公式： CtIt=Yt/Yt-1 其中，CtIt為第t年的周期性波動及不規(guī)則變動相對數(shù)；Yt為第t年代房地產(chǎn)經(jīng)濟主要變量數(shù)值；Yt-1為上年房地產(chǎn)經(jīng)濟主要變量的數(shù)值。,直接測定法,也稱環(huán)比測定法。把當年數(shù)值與上一年同期數(shù)值相比，大體可以消

21、除時期序列中包含季節(jié)性變動和長期趨勢性變動因素的影響，如果在這一基礎上再使用移動平均法，就又可以大體消除不規(guī)則變動的影響，得到周期性波動因素的相對數(shù)。直接測定法的最大優(yōu)點是簡單易行，直觀明了。局限性是適用范圍比較窄，要求服從指數(shù)增長，趨勢比較平穩(wěn)。,該方法的基本前提是假定時間序列Y可以被分解為T、S、C和I這四個因素。剩余法就是從時間序列中逐次或一次消除長期趨勢T和季節(jié)變動S，剩下周期性波動C和不規(guī)則變動I。然后，再進一步消除不規(guī)則

22、變動I，得到周期性波動值。,剩余法,剩余法的基本步驟：（1）對以月度或季度為時間單位的數(shù)據(jù)進行季節(jié)性調(diào)整，消除時間數(shù)列中季節(jié)性變動因素（S）的影響；（2）通過最小二乘法等方法求出長期趨勢（T）;（3）利用移動平均法消除不規(guī)則變動因素（I）的影響，然后再利用該序列與長期趨勢（T）的比率，求出周期波動值（C）。其分解模型有兩種，即加法模型和乘法模型。加法模型的一般形式為Y=T+C+S+I；（式中T、C、S、I均為絕對量）乘法模

23、型的一般形式為Y=T·C·S·I。（式中T為絕對量，C、S、I為相對量）,剩余法,第七節(jié) 房地產(chǎn)泡沫,一、房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因和運行機理三、房地產(chǎn)泡沫的判斷指標,一、房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征,（一）房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵所謂泡沫，就是一種或一系列資產(chǎn)的價格脫離了實際基礎價值連續(xù)上漲的現(xiàn)象。由于土地的稀缺性、不可移動性、不可替代性等一系列特性，房地產(chǎn)稱為最常見的泡沫載體，房地產(chǎn)泡

24、沫也就是最常見的泡沫。房地產(chǎn)泡沫是市場投機盛行的結(jié)果，不是經(jīng)濟發(fā)展中必然出現(xiàn)的產(chǎn)物，而是可以消除、防范和控制的。,（二）房地產(chǎn)泡沫的特征房地產(chǎn)泡沫是房地產(chǎn)價格波動的一種形態(tài)；房地產(chǎn)泡沫具有陡升陡降的特點，振幅較大；房地產(chǎn)泡沫不具有連續(xù)性，沒有穩(wěn)定的周期和頻率；房地產(chǎn)泡沫主要是由于投機行為引發(fā)的貨幣供應量在房地產(chǎn)經(jīng)濟系統(tǒng)中短期內(nèi)急劇增加造成的。,一、房地產(chǎn)泡沫的內(nèi)涵與特征,房地產(chǎn)經(jīng)濟波動中的許多內(nèi)在傳導機制，同樣適用于房地產(chǎn)泡沫

25、。但房地產(chǎn)泡沫還具有自身運行的特殊機制。投機價格機制價格上升時，認為今后價格還要上升，需求量反而增加，房地產(chǎn)持有人惜售，供給量反而減少，進一步刺激了價格上升。泡沫破滅時，價格下跌，認為價格還要下跌，持有人紛紛拋售，反而增加了供給，同時由于無人肯接手買入而需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。自我膨脹機制由于銀行信貸的參與（個人抵押貸款、房地產(chǎn)抵押貸款證券化）房地產(chǎn)泡沫獨特的運行機制，擾亂了市場的一般運行機制。此外，由于某些傳導

26、機制（如產(chǎn)業(yè)關聯(lián)機制）的作用，使房地產(chǎn)泡沫的危害加大。房地產(chǎn)泡沫的外在沖擊機制指的是在某種外界因素的沖擊下，房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生或者破滅。許多因素都可能成為泡沫的沖擊因素。諸如利率的升降、稅收的增減等。,二、房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的原因和運行機理,根據(jù)指示指標同房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的時間順序，可以將指標劃分為：預示指標指示指標滯后指標,三、房地產(chǎn)泡沫的判斷指標,預示指標,,,,房地產(chǎn)貸款增長率（貸款總額增長率）,貨幣供應量,,股價指數(shù),,,預示指標

27、,房地產(chǎn)貸款增長率,貨幣供應量,10多年來中國的貨幣量和實體經(jīng)濟規(guī)模間的距離在拉大，說明金融市場在加速深化抑或者是泡沫程度在加劇？,據(jù)悉,目前我國的M2是GDP的1.87倍,而美國只有0.6倍,日本、韓國不過是1倍左右。,股價指數(shù),股價指數(shù)亦稱股票價格指數(shù)。動態(tài)地反映某個時期股市總價格水平的一種相對指標。它是由金融服務公司根據(jù)市場上一些有代表性的公司股票的價格加權(quán)平均后計算的平均數(shù)值編制而成的。具體地說，就是以某一個基期的總價格水平

28、為100,用各個時期的股票總價格水平相比得出的一個相對數(shù)，就是各個時期的股票價格指數(shù)，股票價格指數(shù)一般是用百分比表示的，簡稱“點”。,商業(yè)房地產(chǎn)實際價格同理論價格比,地價增長率/GDP增長率,地價增長率/物價增長率,房價/家庭年平均收入,指示指標,指示指標,房價收入比,滯后指標,滯后指標是泡沫經(jīng)濟發(fā)生以后衡量其嚴重程度的指標。地價總額/GDP是一項靜態(tài)指標，具有事后統(tǒng)計性的特點。,瑞銀：評估中國的房地產(chǎn)泡沫,汪濤Unite

29、d Bank of Switzerland，英文簡稱UBS,中文簡稱瑞銀集團中國現(xiàn)在是否已出現(xiàn)一個大的、全國性的房地產(chǎn)泡沫并且即將破滅？ 簡單答案是：短期樂觀，中期悲觀。請課下自己閱讀！,房地產(chǎn)經(jīng)濟波動、房地產(chǎn)周期、房地產(chǎn)泡沫的概念分別是什么？相互之間有何區(qū)別和聯(lián)系？影響房地產(chǎn)經(jīng)濟波動的因素有哪些？各個因素之間是怎樣發(fā)生作用的？簡述房地產(chǎn)經(jīng)濟和宏觀經(jīng)濟相互影響的一般過程。描述房地產(chǎn)周期的基本概念有哪些？一個完整的房