拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)如何將風(fēng)險(xiǎn)降為最小

1、拆遷安置房買(mǎi)賣(mài)如何將風(fēng)險(xiǎn)降為最小1、簽約前一定要審查動(dòng)遷協(xié)議，明確房屋共有人；簽約時(shí)共有人應(yīng)該在場(chǎng)，并且同意出售簽字按手印。2、3、4、違約金不應(yīng)過(guò)高，一般上限為合同標(biāo)的額的百分之二十在未過(guò)戶(hù)前讓房主提供擔(dān)保買(mǎi)賣(mài)雙方可以找一家中介，簽訂一份帶附加條件的預(yù)約銷(xiāo)售合同，合同聲明該房屋已經(jīng)售出，但是要等產(chǎn)權(quán)辦好后再過(guò)戶(hù)。而中介會(huì)把這份合同拿到公證處公證，證明雙方已經(jīng)發(fā)生了這個(gè)交易行為。5、除了要具備一般買(mǎi)賣(mài)合同的主要條款外，還需要對(duì)房屋費(fèi)用的

2、支付方式(例如約定待拿到房產(chǎn)證時(shí)再付清尾款等)，遲延交房，產(chǎn)權(quán)證如何辦理過(guò)戶(hù)等都作出約定，同時(shí)明確違約賠償責(zé)任。6、被拆遷人在取得拆遷安置房房產(chǎn)證的一定時(shí)間內(nèi)(通常為五年)無(wú)法將該房過(guò)戶(hù)給其他人。7、按照政策的規(guī)定，賣(mài)房者要在取得房產(chǎn)證之日起五年后才能夠?qū)⒎课葸^(guò)戶(hù)給買(mǎi)房者。在這漫長(zhǎng)的五年時(shí)間里，房?jī)r(jià)的走勢(shì)無(wú)論是誰(shuí)都難以預(yù)料的。當(dāng)房?jī)r(jià)大幅上漲之時(shí)，賣(mài)房者完全可能將房屋再次賣(mài)給出價(jià)更高的買(mǎi)方。在某些極端的情況下，一套拆遷安置房在最終過(guò)戶(hù)之前

3、，可能已經(jīng)被買(mǎi)賣(mài)了十幾次。拆遷安置房的買(mǎi)方是無(wú)法從買(mǎi)賣(mài)合同中獲得充足的保障的。房屋的歸屬最終取決于過(guò)戶(hù)情況：誰(shuí)最終取得了拆遷安置房的所有權(quán)證，誰(shuí)就是房屋的所有權(quán)人，至于其是否是第一個(gè)買(mǎi)方則在所不問(wèn)。許多拆遷安置房的買(mǎi)方認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)合同已經(jīng)簽了、房款已經(jīng)付了、房子也已經(jīng)裝修過(guò)了，就算賣(mài)方違約，還能把我從房子里趕出去不成可事實(shí)上，完成過(guò)戶(hù)手續(xù)的買(mǎi)方將依法取得房屋的所有權(quán)，并有權(quán)要求原來(lái)的購(gòu)房者搬出拆遷安置房屋。8、買(mǎi)方無(wú)法取得房屋再度拆遷的補(bǔ)

4、償利益。在城市擴(kuò)展的過(guò)程中，一些新建成的拆遷安置房再次面臨拆遷也并不鮮見(jiàn)。此時(shí)，拆遷部門(mén)所支付的補(bǔ)償金往往高于拆遷安置房的交易價(jià)格，而買(mǎi)賣(mài)雙方也因此對(duì)拆遷補(bǔ)償金的分配時(shí)常發(fā)生爭(zhēng)議：賣(mài)方認(rèn)為，房子還沒(méi)有過(guò)戶(hù)，則拆遷補(bǔ)償款當(dāng)然屬于賣(mài)方買(mǎi)方認(rèn)為，房款已經(jīng)全部結(jié)清，自己已經(jīng)入住，則拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)屬于買(mǎi)方。從法律上來(lái)講，拆遷補(bǔ)償款應(yīng)當(dāng)仍然屬于賣(mài)方：一方面，拆遷補(bǔ)償款屬于被拆遷房屋的變形物，而不屬于孳息。變形物通常是以原物的滅失為其產(chǎn)生的前提而孳息

5、的產(chǎn)生通常并不依賴(lài)于原物的滅失，相反，通常其是在原物存在的情形下產(chǎn)生的。拆遷補(bǔ)償款不能適用孳息所有權(quán)隨交付變動(dòng)的規(guī)則。另一方面，拆遷補(bǔ)償款是賣(mài)方基于法律的規(guī)定而取得的，并非沒(méi)有合產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓為由，請(qǐng)求確認(rèn)房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。對(duì)此筆者認(rèn)為，根據(jù)人大常委會(huì)對(duì)《民法通則》若干問(wèn)題的意見(jiàn)，共有財(cái)產(chǎn)的部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)，其行為應(yīng)該視為無(wú)效，但該意見(jiàn)同時(shí)規(guī)定，如果第三人善意取得財(cái)產(chǎn)，其取得財(cái)產(chǎn)的行為應(yīng)該受到保護(hù)。而由此給其他共有人造成的損失，應(yīng)

6、該由擅自處置財(cái)產(chǎn)的共有人進(jìn)行賠償。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓尚未確權(quán)發(fā)證的房地產(chǎn)，其立法目的是為制止來(lái)源不明、權(quán)屬不清的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓。而當(dāng)事人之間的拆遷房買(mǎi)賣(mài)合同在訂立合同時(shí)就來(lái)源明確，權(quán)屬清楚，拆遷戶(hù)主張合同無(wú)效違背誠(chéng)實(shí)信用原則。為保護(hù)交易安全，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。賣(mài)房人應(yīng)當(dāng)交付房屋，并協(xié)助辦理房屋產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)。11、合同違反法律和行政法規(guī)的規(guī)定，并不必然導(dǎo)致合同無(wú)效，還要考察該規(guī)范是管理性規(guī)范或效力性規(guī)范，只有違反屬于效力性規(guī)

7、范的法律或行政法規(guī)，才是無(wú)效合同。對(duì)于《城市房地產(chǎn)管理法》第38條第6款之規(guī)定，應(yīng)理解為房地產(chǎn)管理部門(mén)對(duì)未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書(shū)的房屋不能辦理房屋權(quán)屬過(guò)戶(hù)登記的規(guī)定，其性質(zhì)為管理性規(guī)范，而不是禁止此類(lèi)合法房屋所有人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同的效力性規(guī)范，因此，不能依據(jù)該規(guī)定認(rèn)定本案所涉房屋買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。12、涉訴房屋是某集體經(jīng)濟(jì)組織在本村集體土地上建設(shè)農(nóng)民住宅樓，用來(lái)安置本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，屬于“小產(chǎn)權(quán)房”，“小產(chǎn)權(quán)房”只能在本集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間

8、進(jìn)行“交易”，目前的法律法規(guī)不允許在集體土地上進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不允許集體土地上建設(shè)的房屋向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外成員銷(xiāo)售；同時(shí)，“小產(chǎn)權(quán)房”也不具有房屋的所有、轉(zhuǎn)讓、處分、收益等權(quán)利，且不能辦理房屋的產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)。13、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《解釋》）第七條第一款的規(guī)定，拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，

9、如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持?？梢?jiàn)，一旦拆遷人與被拆遷人達(dá)成以“房屋所有權(quán)調(diào)換”形式進(jìn)行拆遷安置補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議，即意味著拆遷人以其易地或者原地在建、購(gòu)買(mǎi)的房屋與被拆遷人的被拆除房屋的產(chǎn)權(quán)進(jìn)行調(diào)換，被拆遷人失去了被拆除房屋的所有權(quán)，轉(zhuǎn)而擁有了調(diào)換所得房屋的所有權(quán)。故無(wú)論拆遷人及第三人是出于善意還是惡意，也無(wú)論第三人是否已辦理該房屋的所有權(quán)登記手續(xù)、領(lǐng)取權(quán)利證書(shū)，被拆遷人均可追回該拆遷