房地產稅收政策對住宅市場的影響：理論分析與實證研究.pdf

1、當前我國商品住宅價格上漲過快，在國家加強和改善宏觀調控的大環(huán)境下，針對房地產市場的調控政策正處于不斷調整和改進中。房地產稅收是政府干預房地產經濟活動、促進房地產市場均衡的一種重要的經濟政策工具，在引導不動產資源合理配置和有效利用以及公平分配社會財富等方面具有獨特的功能。在土地、金融等政策組合實施之后，利用稅收手段進一步加強對房地產市場的監(jiān)管和控制正在成為宏觀調控的趨勢。為此，有必要針對房地產稅收對住宅市場產生的影響作系統分析，從而理清房

2、地產稅收的調控機理，為利用稅收完善我國房地產市場調控體系提供理論依據。 本文首先探究了房地產稅收對住宅市場產生影響的作用機理，并將作用過程分解為五個環(huán)節(jié)，即稅收政策的制定、交易主體收入的變化、決策行為的變化、市場供需的變化和政策目標的最終實現。作者認為正是通過這樣一種傳導過程，房地產稅收首先是在總量和結構上引導市場供求狀況，而不是直接參與微觀價格的形成，住房價格的形成最終仍由市場供求決定。此外，還結合國際房地產稅收實踐經驗，對典

3、型的房地產稅種及其稅收效應進行了總結和分析。 在對稅收作用機理進行探究之后，本研究結合我國房地產稅收實踐，從兩個層面對房地產稅收的影響展開了實證研究。第一個層面是研究房地產稅收對住宅市場總交易量的影響。應用2001-2003年我國31個省份的數據考察了銷售房地產營業(yè)稅、土地增值稅和房地產企業(yè)所得稅三項主要房地產稅收對住宅交易量的實際影響，分析結果表明我國現行的土地增值稅對住宅市場的活躍程度有顯著影響。 第二個層面是以住宅

4、供給結構和需求結構作為研究對象，來考察房地產稅收對市場結構的影響。通過揭示我國房地產稅制設計本身和實際執(zhí)行情況的之間的差異，探尋了房地產稅收在調控住宅需求結構和供給結構上的實際效應。研究表明，對于需求結構的調控而言，寬泛的優(yōu)惠措施、實際操作的限制及征管漏洞實際上降低了購房者的稅收負擔，從而無形中鼓勵了投機和投資購房行為的發(fā)生，弱化了對需求結構的引導作用；而對于供給結構的調控，雖然對普通住宅和高檔住宅實行有差別的契稅政策，但是長久以來我國