土地用途轉(zhuǎn)換與土地集約利用研究.pdf

1、隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)、城市化加速發(fā)展、城市規(guī)模迅速擴(kuò)張以及建設(shè)用地需求不斷上升，土地粗放利用問(wèn)題日益突出，在地資源稀缺，后備資源不足的基本國(guó)情下，提高土地集約程度的必要性日益顯現(xiàn)。改變土地用途是提高土地集約利用程度的重要方式，特別是我國(guó)在進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整階段后，土地用途轉(zhuǎn)變對(duì)于土地集約利用程度的提高有著突出的現(xiàn)實(shí)意義。論文認(rèn)為，土地用途轉(zhuǎn)變，歸根結(jié)底是市場(chǎng)條件下的土地資源合理配置問(wèn)題，然而，大量制度因素正限制著土地用途的合理轉(zhuǎn)換，從而也在很

2、大程度上制約著土地集約利用程度的提高。 本論文正是基于上述背景展開(kāi)，試圖通過(guò)開(kāi)展土地用途轉(zhuǎn)換對(duì)土地集約利用影響的研究，從理論和實(shí)踐兩個(gè)角度解釋土地用途轉(zhuǎn)換制約土地集約利用程度提高的內(nèi)在機(jī)制，理清阻礙土地用途正常轉(zhuǎn)化的主要制度障礙，提出矯正制度的主要措施。 論文的理論研究部分從相關(guān)概念的界定入手，為研究確定基本的理論基石。接著，分析和總結(jié)了學(xué)術(shù)界對(duì)于土地用途轉(zhuǎn)化和土地集約利用研究的主要過(guò)程、手段和結(jié)論。在此基礎(chǔ)上，作者將理

3、論重點(diǎn)放在產(chǎn)權(quán)理論和制度經(jīng)濟(jì)學(xué)方面，從中引出論文研究所使用的主要理論視點(diǎn)和方法。結(jié)合地租理論，作者通過(guò)幾個(gè)簡(jiǎn)單的模型對(duì)土地用途影響土地集約利用的方式做出了靜態(tài)和動(dòng)態(tài)的闡釋。最后，作者從理論研究的角度將土地用途轉(zhuǎn)中的主要制度因素作了歸納和研究。 論文按照“找出問(wèn)題——分析問(wèn)題——解決問(wèn)題”的總體思路來(lái)進(jìn)行實(shí)踐方面的研究，并且將廣州開(kāi)發(fā)區(qū)作為作者研究的例證地區(qū)和主要資料來(lái)源地區(qū)。實(shí)踐研究研究?jī)?nèi)容主要包括兩個(gè)方面：一是從找出問(wèn)題和分析

4、問(wèn)題的角度，延續(xù)理論部分的因素研究，從實(shí)踐的層面研究農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為非農(nóng)用地，工業(yè)用地轉(zhuǎn)化為商住用地以及居住用地轉(zhuǎn)化為商業(yè)用地等方面遇到的具體制度障礙和影響因素；二是從分析分體和解決問(wèn)題得角度，研究上述制度因素在土地用途轉(zhuǎn)換過(guò)程中的作用過(guò)程和途徑。 論文研究的結(jié)論主要有：(1)合理的土地利用、土地的有效集約化配置是發(fā)生在以市場(chǎng)配置為基礎(chǔ)，政府合理的作為和監(jiān)管條件下的，即發(fā)生在明確產(chǎn)權(quán)、交易成本低的情況下的，土地集約利用問(wèn)題表面看是

5、技術(shù)問(wèn)題，本質(zhì)上是體制安排問(wèn)題。(2)如果由市場(chǎng)決定土地在不同競(jìng)爭(zhēng)用途上的配置，則應(yīng)是經(jīng)濟(jì)效益低的流向經(jīng)濟(jì)效益高的用途。但事實(shí)上土地用途的有效轉(zhuǎn)換遇到許多來(lái)源于制度的障礙，從而極大影響了土地的集約利用。這些制度障礙包括土地的國(guó)家和集體所有權(quán)雙軌制、規(guī)劃控制制度、高度集中的土地管理制度和不合理的土地稅負(fù)結(jié)構(gòu)。(3)土地用途轉(zhuǎn)換是實(shí)現(xiàn)土地集約利用的重要手段，明晰土地產(chǎn)權(quán)、發(fā)揮市場(chǎng)在土地資源配置中的基礎(chǔ)作用、改革土地利用中的規(guī)劃管制、健全土地