房屋租賃是日常生活最常見合同

1、房屋租賃是日常生活最常見合同，但房屋租賃產(chǎn)生的糾紛也越來越多。 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)有法律若干問題的解釋》 （以下簡稱《解釋》 ）于 2009 年 9 月 1 日起實(shí)施生效，房屋租賃合同糾紛的審理有了更加明確司法解釋依據(jù)。根據(jù)解釋的精神整理出以下問題類型，以供在解決此類糾紛時(shí)有所參考。 1.房屋租賃合同是否必須采取書面形式？ 《合同法》第 215 條規(guī)定，“租賃期限六個(gè)月以上的，應(yīng)當(dāng)采用書面形式。當(dāng)事人未

2、采用書面形式的，視為不定期租賃” 。 因此，房屋租賃期限不滿半年的，可以是口頭租賃合同或者書面租賃合同；房屋租賃期限在半年（6 個(gè)月）以上應(yīng)當(dāng)采取書面形式租賃合同。 【提示】 ①口頭房屋租賃合同風(fēng)險(xiǎn)較大。 當(dāng)事人房屋租賃合同采取口頭形式的，發(fā)生爭議時(shí)要有其他證據(jù)證明。 ②法律對長期房屋租賃合同（6 個(gè)月以上）要求采取書面形式。 租賃期限 6 個(gè)月以上的口頭房屋租賃合同，視為不定期房屋租賃合同。 2.什么是定期房屋租賃合同？ 定期房屋租賃

3、合同是指當(dāng)事人明確約定了租賃期限的房屋租賃合同。 定期房屋租賃合同包括以下形式： （1）口頭約定或者書面約定房屋租賃期限不滿 6 個(gè)月的； （2）書面約定房屋租賃期限在 6 個(gè)月以上的。 3.什么是不定期房屋租賃合同？ 不定期房屋租賃合同是指當(dāng)事人沒有約定租賃期限或者約定租賃期限不明確的房屋租賃合同。 不定期房屋租賃合同包括以下形式： （1）非書面形式不定期租賃合同：租賃期限 6 個(gè)月以上，當(dāng)事人未采用書面形式的，視為不定期租賃。 【提

4、示】當(dāng)事人約定租賃期限在 6 個(gè)月以上而未采用書面形式的，不論是否有證據(jù)證明，一律視為不定期租賃合同。 （2）約定不明確不定期租賃合同：當(dāng)事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確，不能達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，并且按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，視為不定期租賃。 【提示】當(dāng)事人未明確約定租賃期限的，視為不定期租賃合同。 （3）事實(shí)不定期租賃合同：租賃期間屆滿，承租人繼續(xù)使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續(xù)有效，但租賃期限為不定期

5、。 【提示】事實(shí)租賃合同推定為不定期租賃合同。 【提示】 ①承租人可以隨時(shí)通知出租人解除不定期租賃合同； ②出租人也可以隨時(shí)解除不定期租賃合同，但應(yīng)當(dāng)在合理期限之前通知承租人，給予承租人合理搬出出租房屋的期限。 4.房屋租賃合同最長期限是多少年？ 《合同法》第 214 條規(guī)定，“租賃期限不得超過二十年。超過二十年的，超過部分無效。 租賃期間屆滿，當(dāng)事人可以續(xù)訂租賃合同，但約定的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過二十年?！?因此，房屋租賃合同包

6、括續(xù)訂房屋租賃合同的最長期限均為 20 年。 【提示】 ①房屋租賃合同期限最長 20 年，是指當(dāng)事人每次簽訂的租賃合同所約定租賃期限不得超過 20 年；并非指數(shù)次簽訂租賃合同或者數(shù)份租賃合同的總租賃期限不能超過 20 年。 ②房屋租賃期間屆滿，當(dāng)事人續(xù)訂租房屋賃合同的租賃期限自續(xù)訂之日起不得超過 20 年。 ③房屋租賃期限超過 20 年，并非整個(gè)租賃合同無效；而是超過 20 年部分租賃期限無效，也就是租賃期限按 20年計(jì)算。 5.房屋出

7、租人有哪些義務(wù)？ （1）交付出租房屋的義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)按照約定將出租房屋交付承租人占有、使用和受益。 （2）出租房屋保持義務(wù)：出租人應(yīng)當(dāng)保持出租房屋符合約定的用途。 《合同法》第 219 條規(guī)定，承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質(zhì)使用租賃物，致使租賃物受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 因此，承租人未按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，致使出租房屋受到損失的，出租人可以解除合同并要求賠償損失。 《解釋》第 7

8、條規(guī)定，承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀，出租人請求解除合同并要求賠償損失的，人民法院依照合同法第 219 條的規(guī)定處理。 【提示 3】 承租人按照約定的方法或者出租房屋的性質(zhì)使用出租房屋，致使出租房屋受到損耗的，承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 （4） 、承租人對出租房屋承擔(dān)保管義務(wù)。 承租人應(yīng)當(dāng)妥善保管出租房屋，因保管不善造成出租房屋毀損、滅失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 【提示】 承租人

9、已盡妥善保管義務(wù)，承租人不承擔(dān)損害賠償責(zé)任。 （5） 、承租人能否對出租房屋進(jìn)行轉(zhuǎn)租應(yīng)當(dāng)經(jīng)出租人同意。 《合同法》第 224 條第二款規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意，可以將租賃物轉(zhuǎn)租給第三人。承租人轉(zhuǎn)租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續(xù)有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應(yīng)當(dāng)賠償損失?！?《解釋》第 15 條規(guī)定，“承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)，轉(zhuǎn)租期限超過承租人剩余租賃期限的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定超過部分的約定無效。但出租人

10、與承租人另有約定的除外?！?【提示】 房屋轉(zhuǎn)租存在兩個(gè)房屋租賃合同： A.原租賃合同：繼續(xù)有效。 B.次房屋租賃合同：原房屋租賃合同的承租人需要對次房屋租賃合同的轉(zhuǎn)租第三人造成租賃物損失行為負(fù)責(zé)。 【提示】 《合同法》第 224 條第二款規(guī)定，“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 《解釋》第 16 條規(guī)定，“出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租，但在六個(gè)月內(nèi)未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合同無效的，

11、人民法院不予支持。 因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件，人民法院可以通知次承租人作為第三人參加訴訟?！?【提示】 出租人自知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租后 6 個(gè)月內(nèi)未提出異議，視為出租人同意轉(zhuǎn)租。 （6） 、房屋承租人有何支付租金的義務(wù)。 ①承租人應(yīng)當(dāng)按照約定的期限支付租金。 ②對支付期限沒有約定或者約定不明確，可以補(bǔ)充協(xié)議；無法達(dá)成補(bǔ)充協(xié)議的，按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣。 ③按照合同有關(guān)條款或者交易習(xí)慣仍不能確定的，按照法定期限支付： a.租賃

12、期間不滿 1 年的:應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付； b.租賃期間 1 年以上的:應(yīng)當(dāng)在每屆滿一年時(shí)支付；剩余期間不滿一年的，應(yīng)當(dāng)在租賃期間屆滿時(shí)支付。 【提示 1】 承租人延付租金，出租人有以下補(bǔ)救辦法： （1）承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內(nèi)支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。 （2） 《民法通則》第 136 條規(guī)定，“下列的訴訟時(shí)效期間為一年：…（三）延付或者拒付租金的” ，出租人要求

13、承租人支付租金的訴訟時(shí)效期限為 1 年。 ①出租人以延付租金為由解除租賃，必須給出租人合理期限。也就是說，出租人不得因承租人延付租金而直接解除租賃合同。 ②出租人要求承租人支付租金的訴訟時(shí)效為 1 年而非 2 年。 【提示 2】因拖延支付租金導(dǎo)致出租人解除房屋租賃合同，次承租人有以下救濟(jì)權(quán)利： 承租人無正當(dāng)理由未支付或者遲延支付租金，在出租人要求的合理期限內(nèi)仍逾期不支付的，出租人可以解除房屋租賃合同。 《解釋》第十七條規(guī)定，“因承租人拖