房地產權益合作中的5大關鍵點

1、房地產招拍掛市場拿地愈加激烈，收并購存量業(yè)務也逐 步減少，房企多元化方式拿地成為增加土儲的擴張手 段，產業(yè)配套住宅拿地就是一種土儲拓展方式。在這種模式中，產業(yè)或商業(yè)綜合體項目配比一定比例的 住宅用地，產業(yè)或商業(yè)用地通常需要自持運營，住宅用 地為可售，通常產業(yè)或商業(yè)用地的工程進度與住宅的預 售節(jié)點掛鉤。此類項目通常由產業(yè)或商業(yè)方 此類項目通常由產業(yè)或商業(yè)方（以下統(tǒng)稱“產業(yè)方”） 以勾 以勾地方式低價獲取，產業(yè)方基于優(yōu)勢互補或賺取住宅

2、地方式低價獲取，產業(yè)方基于優(yōu)勢互補或賺取住宅 部分溢價 部分溢價款的目的，引入住宅操盤方開發(fā)住宅地塊。 款的目的，引入住宅操盤方開發(fā)住宅地塊。項目地塊通常在同一個項目公司名下，分為商業(yè)、住宅 不同業(yè)態(tài)，兩種業(yè)態(tài)在物理位置上可以直接區(qū)分。商業(yè)用地由產業(yè)方自行開發(fā)運營，住宅用地由住宅操盤 方單獨開發(fā)，商業(yè)用地和住宅用地的經營管理權、收益 和風險承擔均進行隔離劃分，由各自單獨享有和承擔。 本文擬分析此類合作的關注要點。合作原則和模式 合作原則

3、和模式1、合作原則 、合作原則 產業(yè)方單獨負責商業(yè)地塊的開發(fā)、招商、運營等全部事 宜，收益全部由產住宅對商業(yè)的補貼 住宅對商業(yè)的補貼由于產業(yè)方取得項目地塊的成本較 由于產業(yè)方取得項目地塊的成本較低，通常以低價或低 低，通常以低價或低 溢價取得，住宅地塊的樓面價 溢價取得，住宅地塊的樓面價較低，開發(fā)利潤較高。 較低，開發(fā)利潤較高。產業(yè)方和住宅操盤方之間的合作，需要住宅操盤方給予 產業(yè)方各種形式的補貼或溢價。舉例而言，可能包括以下方式：⑴住

4、宅地塊承擔商業(yè)地塊的地價款(即提高住宅地塊 的合作樓面價，詳見本文第三部分之地價分攤)；⑵住宅地塊無償給予商業(yè)地塊建安成本的資金補貼， 資金專項用于商業(yè)地塊開發(fā)建設；⑶住宅操盤方提供無息借款予產業(yè)方開發(fā)商業(yè)地塊， 或住宅地塊為商業(yè)地塊融資承擔資金成本，實質上是利 息補貼；(4)產業(yè)方間接持有住宅地塊的部分股份或權益，分取 住宅地塊的部分利潤。需要注意的是，補貼現(xiàn)金時應注意和商業(yè)地塊的開發(fā)進 度掛鉤，督促產業(yè)方及時完成商業(yè)地塊的建設要求