武漢保利心語房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書[全文]

1、武漢保利心語房地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書13.市場調(diào)研1.1樓盤概況1.1.1項(xiàng)目主要特點(diǎn)項(xiàng)目類型：住宅項(xiàng)目位置：武昌東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)南湖農(nóng)業(yè)園建筑結(jié)構(gòu)：框架剪力墻結(jié)構(gòu)建筑類型：小高層（11層）、高層（18層、24層、25層）、別墅總套數(shù)：5000套戶型：2室2廳3室2廳4室2廳別墅（附廳室戶型圖如下）車位：3060個(gè)占地面積建筑面積：420000平方米637316平方米1.1.2項(xiàng)目交通配套圖1保利心語一期交通圖圖2保利心語一期地理位置圖商業(yè)：中百

2、倉儲(chǔ)、中商平價(jià)運(yùn)動(dòng)設(shè)施：洪山體育館、小區(qū)運(yùn)動(dòng)會(huì)所金融：中國建設(shè)銀行、中國工商銀行、招商銀行教育：小區(qū)內(nèi)幼兒園馬房山中學(xué)、華中農(nóng)業(yè)大學(xué)、湖北工學(xué)院、華中師范大學(xué)南湖校區(qū)醫(yī)療藥店：武漢陸軍總院、省人民醫(yī)院、武漢婦幼保健院1.2武漢2009年房地產(chǎn)市場行情：1.2.1市場動(dòng)態(tài)7月份，武漢市商品房成交12777套，比6月上升5.5%。從3月開始，武漢市商品房成交量已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月月度突破1萬套大關(guān)，并且還呈現(xiàn)上升態(tài)勢。1.2.3土地市場概述回顧今

3、年以來的土地市場，雖然土地成交樓面地價(jià)沒有快速上漲，但是陽光100、保利、金地、萬達(dá)等大牌企業(yè)已經(jīng)開始是出手，部分好地塊受到追捧，中小開發(fā)商難以正面抗衡。今年以來信貸放松、樓市回暖導(dǎo)致資金充裕，特別是大型房企回款量較大，給了房企擴(kuò)張的動(dòng)力。在土地回暖的同時(shí)房價(jià)也一路回升，這不禁讓人把兩者聯(lián)系起來，盡管權(quán)威部門聲稱地價(jià)占房價(jià)比重只有2成多，兩者沒有直接關(guān)系。但是在短短1年多時(shí)間之后地王再度出現(xiàn)，值得反思。土地市場采用的是價(jià)高者得的土地出讓

4、模式，資金實(shí)力雄厚的大型房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)勢明顯，市場壟斷趨勢越來越強(qiáng)，不利于市場的健康發(fā)展。因此，最近武漢市計(jì)劃推出招標(biāo)地塊可以看做新的嘗試。1.3武昌東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)市場狀況1.3.1區(qū)域分析區(qū)域概況：東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)是武漢東湖新技術(shù)開發(fā)區(qū)的別稱，地處武漢市東南部，毗鄰大外環(huán)，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一帶，位于東湖、南湖、湯遜湖三湖之間，不僅自然環(huán)境優(yōu)美，而且還是目前國內(nèi)僅次于北京中關(guān)村的中國第二大智力密集區(qū)。其間集聚了國內(nèi)外著

5、名的高等院校、科研院所、高新科技企業(yè)。目前東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)域企業(yè)總數(shù)已達(dá)8000多家，其中高新技術(shù)企業(yè)1800多家，上市公司15家，過億元的企業(yè)75家。2008年，東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)企業(yè)完成總收入1750億元，東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)完成財(cái)政收入44.50億元。眾多的高科技人員和教職工群體，為東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)片區(qū)的樓盤提供了強(qiáng)勁的購買力。隨著富士康的進(jìn)入，長城建設(shè)、當(dāng)代萬科、保利、恒大地產(chǎn)相繼進(jìn)入東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊開發(fā)。交通情況：目前東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊

6、道路縱橫交錯(cuò)，形成三條縱向大道和三條橫向大道在內(nèi)的密集交通網(wǎng)絡(luò)，主要道路有南北朝向的民院大道、關(guān)山大道、東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)大道，此外還有長飛路、關(guān)山二路，東西朝向有珞瑜路、雄楚大道、南湖大道，此外還有新竹路、火炬路。510、529、572、586、715、733等30余條公交車通達(dá)武漢三鎮(zhèn)。東湖技術(shù)開發(fā)區(qū)板塊還將直接受益于武漢的軌道建設(shè)，地鐵二號(hào)線于2010年完成，首先將通達(dá)魯巷，此外規(guī)劃的八號(hào)線、九號(hào)線也將給本區(qū)域帶來更加便利的交通。圖3