完整的商業(yè)項目營銷執(zhí)行方案

1、xxxx廣場廣場營銷執(zhí)行方案營銷執(zhí)行方案目錄目錄第一部分項目分析一、近期市場狀況二、項目概況三、項目定位第二部分銷售策略一、銷售總體策略二、入市時機及銷售前提三、銷售階段及工作安排四、各銷售階段推貨策略五、銷售管理六、核心賣點的提煉第三部分價格策略一、厘定價格的相關(guān)因素二、價格定位三、價格策略四、定價原則五、付款方式及折扣控制六、價格控制七、回款預(yù)估第四部分宣傳推廣策略一、廣告目標二、宣傳推廣策略三、媒體組合策略四、推廣費用預(yù)估第五部分

2、項目包裝一、包裝總綱二、基礎(chǔ)形象設(shè)計三、營銷通路的包裝四、賣場形象包裝附件：一、媒體投放計劃及費用安排二、價目表增加63.9%，其中市內(nèi)商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定為廣告投放量原定為500500萬，我們認為考慮到對接萬，我們認為考慮到對接廣電房地產(chǎn)的品牌向全國輸出的需要，應(yīng)該增加廣電房地產(chǎn)的品牌向全國輸出的需要，應(yīng)該增加100100萬的廣告投放萬的廣告投放組建成全方位的市場攻擊體系。6、投資增長較快、整體市場供大于

3、求，總體價格走低。、投資增長較快、整體市場供大于求，總體價格走低。2003年1－9月xx市批準的商預(yù)售面積達48.52平方米，成交面積為41.12萬平方米，同比增長47.57%和11.47％。xx市特別是八區(qū)商鋪的供應(yīng)量大增，呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢頭。受供應(yīng)量的巨大影響，雖然2003年前三季度的成交量與2002年相比有較大幅度的增長，但少于2002年的供應(yīng)量，目前市場的售貨量仍較多，有待市場進一步消化。同時，因2003年商鋪市場供大于求，導(dǎo)

4、致2003年的商鋪成交價繼續(xù)下滑，八個區(qū)的商鋪成交均價為9810元平方米，與2002年商鋪的成交價格同期大幅下降了25.19％。不過，受城市規(guī)劃和市政建設(shè)等利好因素影響，現(xiàn)在天河、白云、越秀等區(qū)的商鋪銷售仍然保持良好的市場局面。19982002年原八區(qū)商鋪批出量與成交量圖示0102030405060701998年1999年2000年2001年2002年批出量成交量19982002199820021998200219982002年全市商鋪

5、成交均價表年全市商鋪成交均價表年全市商鋪成交均價表年全市商鋪成交均價表（單位：萬平方米）八區(qū)十區(qū)年份年份批出量批出量成交量成交量批出量批出量成交量成交量199864.7838.8748.0836.7245.7735.8630.3529.6151.1244.9723.4527.5344.4457.82212.43212.43168.59168.5995.5695.56102.79102.79數(shù)據(jù)來源：xx市國土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所（

6、二）（二）、近期、近期xxxx市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展變化市商業(yè)物業(yè)市場發(fā)展變化數(shù)據(jù)來源：xx市國土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)分析和調(diào)查掌握的情況來看，預(yù)計未來一年xx市商業(yè)市場有以下趨勢：全市各片區(qū)商鋪走勢差別較大，專家預(yù)計，2004年xx市熱點地區(qū)的商鋪價格仍將穩(wěn)中有升，但幅度不會太大，其中，地鐵概念的商鋪市場的走勢會繼續(xù)上揚，而其他商鋪市場的價格走勢會與2003年基本持平或略有下降。銷售部對項目周邊的項目做了專門的調(diào)查分