完整的商業(yè)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案

1、xxxx廣場(chǎng)廣場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方案目錄目錄第一部分項(xiàng)目分析一、近期市場(chǎng)狀況二、項(xiàng)目概況三、項(xiàng)目定位第二部分銷(xiāo)售策略一、銷(xiāo)售總體策略二、入市時(shí)機(jī)及銷(xiāo)售前提三、銷(xiāo)售階段及工作安排四、各銷(xiāo)售階段推貨策略五、銷(xiāo)售管理六、核心賣(mài)點(diǎn)的提煉第三部分價(jià)格策略一、厘定價(jià)格的相關(guān)因素二、價(jià)格定位三、價(jià)格策略四、定價(jià)原則五、付款方式及折扣控制六、價(jià)格控制七、回款預(yù)估第四部分宣傳推廣策略一、廣告目標(biāo)二、宣傳推廣策略三、媒體組合策略四、推廣費(fèi)用預(yù)估第五部分

2、項(xiàng)目包裝一、包裝總綱二、基礎(chǔ)形象設(shè)計(jì)三、營(yíng)銷(xiāo)通路的包裝四、賣(mài)場(chǎng)形象包裝附件：一、媒體投放計(jì)劃及費(fèi)用安排二、價(jià)目表增加63.9%，其中市內(nèi)商鋪的廣告量占商鋪廣告總量的99％。廣告投放量原定為廣告投放量原定為500500萬(wàn)，我們認(rèn)為考慮到對(duì)接萬(wàn)，我們認(rèn)為考慮到對(duì)接廣電房地產(chǎn)的品牌向全國(guó)輸出的需要，應(yīng)該增加廣電房地產(chǎn)的品牌向全國(guó)輸出的需要，應(yīng)該增加100100萬(wàn)的廣告投放萬(wàn)的廣告投放組建成全方位的市場(chǎng)攻擊體系。6、投資增長(zhǎng)較快、整體市場(chǎng)供大于

3、求，總體價(jià)格走低。、投資增長(zhǎng)較快、整體市場(chǎng)供大于求，總體價(jià)格走低。2003年1－9月xx市批準(zhǔn)的商預(yù)售面積達(dá)48.52平方米，成交面積為41.12萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)47.57%和11.47％。xx市特別是八區(qū)商鋪的供應(yīng)量大增，呈現(xiàn)出迅猛發(fā)展的勢(shì)頭。受供應(yīng)量的巨大影響，雖然2003年前三季度的成交量與2002年相比有較大幅度的增長(zhǎng)，但少于2002年的供應(yīng)量，目前市場(chǎng)的售貨量仍較多，有待市場(chǎng)進(jìn)一步消化。同時(shí)，因2003年商鋪市場(chǎng)供大于求，導(dǎo)

4、致2003年的商鋪成交價(jià)繼續(xù)下滑，八個(gè)區(qū)的商鋪成交均價(jià)為9810元平方米，與2002年商鋪的成交價(jià)格同期大幅下降了25.19％。不過(guò)，受城市規(guī)劃和市政建設(shè)等利好因素影響，現(xiàn)在天河、白云、越秀等區(qū)的商鋪銷(xiāo)售仍然保持良好的市場(chǎng)局面。19982002年原八區(qū)商鋪批出量與成交量圖示0102030405060701998年1999年2000年2001年2002年批出量成交量19982002199820021998200219982002年全市商鋪

5、成交均價(jià)表年全市商鋪成交均價(jià)表年全市商鋪成交均價(jià)表年全市商鋪成交均價(jià)表（單位：萬(wàn)平方米）八區(qū)十區(qū)年份年份批出量批出量成交量成交量批出量批出量成交量成交量199864.7838.8748.0836.7245.7735.8630.3529.6151.1244.9723.4527.5344.4457.82212.43212.43168.59168.5995.5695.56102.79102.79數(shù)據(jù)來(lái)源：xx市國(guó)土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所（

6、二）（二）、近期、近期xxxx市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展變化市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)發(fā)展變化數(shù)據(jù)來(lái)源：xx市國(guó)土房管局及xx市房地產(chǎn)交易所根據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析和調(diào)查掌握的情況來(lái)看，預(yù)計(jì)未來(lái)一年xx市商業(yè)市場(chǎng)有以下趨勢(shì)：全市各片區(qū)商鋪?zhàn)邉?shì)差別較大，專(zhuān)家預(yù)計(jì)，2004年xx市熱點(diǎn)地區(qū)的商鋪價(jià)格仍將穩(wěn)中有升，但幅度不會(huì)太大，其中，地鐵概念的商鋪市場(chǎng)的走勢(shì)會(huì)繼續(xù)上揚(yáng)，而其他商鋪市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)會(huì)與2003年基本持平或略有下降。銷(xiāo)售部對(duì)項(xiàng)目周邊的項(xiàng)目做了專(zhuān)門(mén)的調(diào)查分