濱湖悅方廣場(chǎng)前期策劃報(bào)告

1、合肥濱湖悅方廣場(chǎng),謹(jǐn)呈：中信資本、合肥盈富置業(yè),,前期策劃報(bào)告 2013.12.13,2,項(xiàng)目定位,,市場(chǎng)環(huán)境,客戶分析,,,項(xiàng)目營(yíng)銷策略,推售策略,價(jià)格策略,物業(yè)發(fā)展建議,,,,相關(guān)政策解讀1.十八大會(huì)議強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化結(jié)果，未提及房地產(chǎn)行政調(diào)控政策，房地產(chǎn)市場(chǎng)將向著市場(chǎng)化競(jìng)爭(zhēng)發(fā)展；2.加快房地產(chǎn)稅立法的改革，中長(zhǎng)期來(lái)看對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是負(fù)面的，短期內(nèi)要看政策實(shí)施的力度；3.建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，促進(jìn)農(nóng)村集體用地自由流轉(zhuǎn)

2、，打破城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)，促進(jìn)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化發(fā)展，賦予農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利，將會(huì)加快城市化的進(jìn)程；4.安徽土地改革《指導(dǎo)意見(jiàn)》強(qiáng)調(diào)“宅基地不可買賣”，明確商品房市場(chǎng)化的唯一性；,十八屆三中全會(huì)未提及房地產(chǎn)市場(chǎng)行政調(diào)控手段，強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)化結(jié)果，明確打破城鄉(xiāng)二元機(jī)制，建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)，加快房地產(chǎn)稅立法推進(jìn)改革。,信號(hào)1：全面深化改革，必須立足于我國(guó)長(zhǎng)期處于社會(huì)主義初級(jí)階段這個(gè)最大實(shí)際，堅(jiān)持發(fā)展仍是解決我國(guó)所有問(wèn)題的關(guān)鍵這個(gè)重大戰(zhàn)略判斷，以經(jīng)

3、濟(jì)建設(shè)為中心，發(fā)揮經(jīng)濟(jì)體制改革牽引作用，推動(dòng)生產(chǎn)關(guān)系同生產(chǎn)力、上層建筑同經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相適應(yīng)，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)健康發(fā)展?！?三中全會(huì)重點(diǎn)信號(hào),信號(hào)2：“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)是制約城鄉(xiāng)發(fā)展一體化的主要障礙。必須健全體制機(jī)制，形成以工促農(nóng)、以城帶鄉(xiāng)、工農(nóng)互惠、城鄉(xiāng)一體的新型工農(nóng)城鄉(xiāng)關(guān)系，推進(jìn)城鄉(xiāng)要素平等交換和公共資源均衡配置，完善城鎮(zhèn)化健康發(fā)展體制機(jī)制?！蓖瑫r(shí)提出要“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場(chǎng)”。,信號(hào)3： 中共十八屆三中全會(huì)公報(bào)全文刊發(fā)5000多字

4、的公報(bào)中，“市場(chǎng)”一詞出現(xiàn)了20多次。,我們對(duì)市場(chǎng)的理解,1,市場(chǎng)環(huán)境,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,北一環(huán)商務(wù)區(qū)以財(cái)富廣場(chǎng)、新天地廣場(chǎng)等為代表的寫(xiě)字樓群體，分布在北一環(huán)沿線，整體形象較好，商務(wù)氛圍濃厚。,新站商務(wù)區(qū)以藍(lán)鯨大廈、中環(huán)國(guó)際大廈等為代表的寫(xiě)字樓群，多圍繞勝利廣場(chǎng)周邊，周邊商貿(mào)氛圍已形成。,中心商務(wù)區(qū)圍繞三孝口和四牌樓，發(fā)展悠久，早期有合肥大廈、郵電大廈等，后期產(chǎn)品如CBD、銀泰中心等，目前寫(xiě)字樓檔次參差不齊 。,三里庵商務(wù)區(qū)

5、商務(wù)價(jià)值又一高地，租金水平高，以置地投資廣場(chǎng)、匯金大廈、之心城、IFC等代表目前合肥較高水準(zhǔn)。,馬鞍山路商務(wù)區(qū)新興商務(wù)區(qū)，商務(wù)氛圍已形成，代表有綠地贏海、九華國(guó)際、金地國(guó)際城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等投入使用，后期在建寶利豐廣場(chǎng)等，但受土地制約影響較大。,政務(wù)商務(wù)區(qū)合肥商務(wù)寫(xiě)字樓價(jià)值制高點(diǎn)、代表：新城國(guó)際、新地中心、栢悅中心、華潤(rùn)萬(wàn)象城、萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)等，寫(xiě)字樓質(zhì)量、設(shè)計(jì)理念、項(xiàng)目外立面、寫(xiě)字樓整體綜合品質(zhì)都是首屈一指。,高新-長(zhǎng)江西路商務(wù)區(qū)多分布在

6、軟件園周邊，以拓基金座、TOP創(chuàng)展中心、深港城等，寫(xiě)字樓數(shù)量較少，形象一般，總體檔次中端偏下。,經(jīng)開(kāi)商務(wù)區(qū)鳳凰國(guó)際，澳中財(cái)富中心，大華國(guó)際港等，但仍處于開(kāi)發(fā)初級(jí)階段，商務(wù)需求外溢。,,整體市場(chǎng),目前合肥寫(xiě)字樓主要集中于八大區(qū)域，商務(wù)集群林立，濱湖新區(qū)起步伊始，潛力巨大！,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,,整體市場(chǎng),寫(xiě)字樓市場(chǎng)近年呈現(xiàn)井噴式增長(zhǎng)，成交均價(jià)穩(wěn)步攀升，寫(xiě)字樓價(jià)值在逐漸釋放。2012年市場(chǎng)供應(yīng)去化率約60%,合肥寫(xiě)字樓歷年供應(yīng)快速增長(zhǎng)，

7、自2010年進(jìn)入井噴階段，2012年合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)新增供應(yīng)為132.7萬(wàn)方，成交81.7萬(wàn)方。寫(xiě)字樓供需呈現(xiàn)兩旺狀態(tài)，去化比約60%。 與此同時(shí)，寫(xiě)字樓成交均價(jià)也快速增長(zhǎng)，成交均價(jià)維持在8000-8200元/㎡。,數(shù)據(jù)來(lái)源：合富輝煌安徽公司市場(chǎng)研究部,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,合肥寫(xiě)字樓市場(chǎng)總計(jì)余貨157萬(wàn)方，其中以政務(wù)區(qū)為主，余貨65.5萬(wàn)方，占總余貨量42%；濱湖區(qū)相對(duì)居第三位，余貨28萬(wàn)方，占總余貨量約18%；,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局

8、,,整體市場(chǎng),市場(chǎng)存量居于高位，整體市場(chǎng)呈現(xiàn)出供大于求的態(tài)勢(shì)，濱湖區(qū)存量位居第三位，貨量充足！,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/價(jià)格表現(xiàn),寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,,整體市場(chǎng),貨量需求動(dòng)力不足，區(qū)域市場(chǎng)尚不成熟，價(jià)格于市場(chǎng)低位徘徊,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/區(qū)位發(fā)展,新增量主要集中于徽州大道和廬州大道兩側(cè)；新增供應(yīng)主要依附于地鐵沿線和金融后臺(tái)服務(wù)基地周邊；整體商辦市場(chǎng)由現(xiàn)在的濱湖CBD向環(huán)湖CBD過(guò)渡；實(shí)力開(kāi)發(fā)企業(yè)和品牌企業(yè)集聚成群，環(huán)湖CBD整體

9、的檔次和商務(wù)能級(jí)均高于濱湖CBD。,功能定位：金融機(jī)構(gòu)區(qū)域性資金營(yíng)運(yùn)中心、后臺(tái)業(yè)務(wù)中心、產(chǎn)品研發(fā)中心、信用卡中心、客戶服務(wù)中心、數(shù)據(jù)處理中心和災(zāi)備中心，強(qiáng)化區(qū)域性金融管理總部功能發(fā)展目標(biāo)：近期（3－5年）：促使合肥成為我國(guó)金融服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展的主要基地之一，以及國(guó)內(nèi)服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)的重點(diǎn)示范區(qū)；遠(yuǎn)期：未來(lái)合肥轉(zhuǎn)變?yōu)閬喬貐^(qū)離岸金融服務(wù)外包業(yè)務(wù)的承包轉(zhuǎn)包中心，奠定堅(jiān)實(shí)的產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,,區(qū)域發(fā)

10、展,伴隨省政務(wù)中心進(jìn)入，及國(guó)際金融后臺(tái)中心打造，諸多知名金融企業(yè)先后入駐，版塊高端價(jià)值逐漸上位！,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖金融后臺(tái)中心,合肥國(guó)際金融后臺(tái)服務(wù)基地：目前已有21家金融機(jī)構(gòu)簽約入駐，并有望在2015年進(jìn)入運(yùn)營(yíng)；政策傾斜：結(jié)合金融集聚區(qū)建設(shè)需要，從現(xiàn)在起到2015年，包河區(qū)財(cái)政每年安排金融業(yè)專項(xiàng)扶持引導(dǎo)資金，支持各類金融機(jī)構(gòu)入駐。其中，凡是在濱湖新區(qū)甚至包河區(qū)范圍內(nèi)投資落戶，設(shè)立總部的銀行、證券、保險(xiǎn)、信托投資、基金管理

11、類金融機(jī)構(gòu)，將結(jié)合其注冊(cè)資本規(guī)模給予一次性補(bǔ)助。對(duì)注冊(cè)資本1億元以上的，給予一次性補(bǔ)助100萬(wàn)元；注冊(cè)資本5000萬(wàn)元至1億元的，給予一次性補(bǔ)助50萬(wàn)元,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/區(qū)位發(fā)展,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,,區(qū)域發(fā)展,政府大力扶持金融企業(yè)入駐，并給與政策傾斜，區(qū)域未來(lái)將成為金融企業(yè)聚集地,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖金融后臺(tái)中心,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/區(qū)位發(fā)展,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,第一梯隊(duì)：沿湖超級(jí)航母——萬(wàn)達(dá)文

12、旅城安徽第一高度，強(qiáng)勢(shì)引領(lǐng)城市商務(wù)標(biāo)桿,地理位置：環(huán)湖北路與包河大道交口開(kāi)發(fā)商：合肥萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)投資有限公司物業(yè)類型：住宅 寫(xiě)字樓 商鋪 城市綜合體 占地面積： 2500畝建筑面積： 350萬(wàn)㎡綠化率： 40% 容積率：3.4項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、自身配套資源豐富； 2、硬件配置高端,萬(wàn)達(dá)集團(tuán)創(chuàng)新的世界首個(gè)特大型文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目，具有項(xiàng)目創(chuàng)意世界唯一

13、、設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)大師組合、萬(wàn)達(dá)擁有知識(shí)產(chǎn)權(quán)三大特點(diǎn)，是世界文化旅游的新品牌。 投資超350億元, 致力打造約350萬(wàn)方世界首創(chuàng)特大型文化旅游商業(yè)綜合項(xiàng)目。項(xiàng)目占地約2500畝，規(guī)劃有文化，旅游，商業(yè)，酒店，濱湖酒吧街五大內(nèi)容，其中文化旅游投資190億元。,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖金融后臺(tái)中心,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/區(qū)位發(fā)展,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,第一梯隊(duì)：未來(lái)地標(biāo)——恒大國(guó)際金融中心安徽第一高度，強(qiáng)勢(shì)引領(lǐng)城市商

14、務(wù)標(biāo)桿,地理位置：濱湖華山路與成都路交口開(kāi)發(fā)商：恒大地產(chǎn)物業(yè)類型：住宅、酒店白金五星級(jí)酒店、豪華酒店式公寓、五A甲級(jí)寫(xiě)字樓占地面積： 201畝建筑面積： 60萬(wàn)方項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：1、安徽新高度，安徽第一高樓； 2、超高端商業(yè)綜合體,位于合肥濱湖新區(qū)的合肥國(guó)際金融中心，將建設(shè)為超高層地標(biāo)性建筑和大型綜合商業(yè)區(qū)。其中，超高層地標(biāo)建筑的主塔樓設(shè)計(jì)為502米高，以6段竹節(jié)作為主體造型，取“節(jié)節(jié)高升”之

15、意。這座摩天大樓將包括白金五星級(jí)酒店、豪華酒店式公寓、五A甲級(jí)寫(xiě)字樓。另外，地標(biāo)主塔樓兩側(cè)還將另設(shè)四座130米到210米高的副塔樓，主要功能為商務(wù)式寫(xiě)字樓，大型綜合商業(yè)區(qū)。,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,太古城——寶能新地塊頂級(jí)綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力，巨資沿湖布局,百萬(wàn)大城——佳源巴黎都市176萬(wàn)方超級(jí)大盤，躋身濱湖頂級(jí)綜合體行列,深圳寶能集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，目前涉足產(chǎn)業(yè)有住宅及商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、商務(wù)中心、金融資產(chǎn)等多重領(lǐng)域

16、，已在北京、天津、深圳、沈陽(yáng)、無(wú)錫、蕪湖、惠州、佛山等多個(gè)城市開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，資金實(shí)力雄厚。寶能正與合肥市政府接洽，準(zhǔn)備投資200億元以上打造210萬(wàn)方頂級(jí)綜合體項(xiàng)目，目前意向基本確定，內(nèi)部初步規(guī)劃已基本完成。,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖金融后臺(tái)中心,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/區(qū)位發(fā)展,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,第二梯隊(duì)：大型綜合體——太古城、佳源巴黎都市,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,省府明珠——高速時(shí)代城全國(guó)頂級(jí)綜合物業(yè)開(kāi)發(fā)實(shí)力，巨資沿湖

17、布局,金大地—36萬(wàn)方商務(wù)綜合體打造省府核心商圈,BH2013-03地塊，位于濱湖新區(qū)廬州大道與錦繡大道交口，東至廬州大道，南至用地邊界，西至用地邊界，北至錦繡大道。面積：105.78畝（發(fā)證面積100.03畝），規(guī)劃用途：商業(yè)服務(wù)業(yè)設(shè)施參考地價(jià)：210萬(wàn)元/畝，競(jìng)買保證金：4500萬(wàn)元。,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖金融后臺(tái)中心,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/區(qū)位發(fā)展,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,,競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,第三梯隊(duì)：高速

18、、金大地綜合體項(xiàng)目,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖金融后臺(tái)中心,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/區(qū)位發(fā)展,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,,區(qū)域競(jìng)爭(zhēng),區(qū)域快速發(fā)展，發(fā)展?jié)摿Φ玫礁鞔笾髁鏖_(kāi)發(fā)企業(yè)認(rèn)可，板塊價(jià)值得到提升，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)將出現(xiàn)白熱化,1、近期濱湖區(qū)入市的寫(xiě)字樓項(xiàng)目較少，目前僅有三家，包括在售的高速時(shí)代廣場(chǎng)和中翔商業(yè)中心兩個(gè)項(xiàng)目，以及將售的千城大廈2、濱湖目前在建及建成未售的寫(xiě)字樓存量較高

19、，約67萬(wàn)方3、現(xiàn)不完全統(tǒng)計(jì)未來(lái)5年濱湖寫(xiě)字樓供應(yīng)量已近300萬(wàn)方，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)必定會(huì)異常激烈,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖未來(lái)體量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖金融后臺(tái)中心,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/區(qū)位發(fā)展,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,,未來(lái)供貨,濱湖區(qū)域后續(xù)供應(yīng)量充足，預(yù)計(jì)未來(lái)五年內(nèi)接近300萬(wàn)方供應(yīng)！,3、濱湖市場(chǎng)目前還處于初級(jí)階段，整體市場(chǎng)尚不成熟,4、濱湖區(qū)目前在售寫(xiě)字樓市場(chǎng)以中低端產(chǎn)品為主，缺乏高品質(zhì)寫(xiě)

20、字樓產(chǎn)品,2、整體市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升，購(gòu)買需求逐步被釋放,1、區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展前景光明，各知名開(kāi)發(fā)企業(yè)的入駐，有助于炒熱板塊價(jià)值，同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)也將更加激烈,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖未來(lái)體量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖金融后臺(tái)中心,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/區(qū)位發(fā)展,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,市場(chǎng)小結(jié),我們對(duì)客戶的解讀,2,客戶分析,20,我們通過(guò)對(duì)合肥寫(xiě)字樓客戶的大量摸查，得出了下面結(jié)論,合肥主要寫(xiě)字樓客戶,,新地中心,匯

21、金大廈,投資廣場(chǎng),新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng),財(cái)富廣場(chǎng)首座,中環(huán)國(guó)際,新都會(huì)環(huán)球廣場(chǎng),寫(xiě)字樓客戶市場(chǎng)分析,從企業(yè)數(shù)量來(lái)看：制造業(yè)、金融、科技，占到行業(yè)總數(shù)的40%,合肥寫(xiě)字樓用戶行業(yè)中，制造業(yè)（16% ）、金融（13% ）、科技（11%）占到行業(yè)總數(shù)的前3；工程設(shè)計(jì)（8% ）、地產(chǎn)（7%）、咨詢（7%）、傳媒文教（7%）、貿(mào)易（6% ）也占到很大一部分比例,寫(xiě)字樓客戶市場(chǎng)分析,22,從企業(yè)占有面積來(lái)看：金融、制造、科技、地產(chǎn)、政府機(jī)關(guān)占有了寫(xiě)字樓

22、市場(chǎng)50%以上的面積,合肥寫(xiě)字樓客戶占有面積比例最大的五種行業(yè)是金融（18% ）、制造（10%）、科技(9%)、地產(chǎn)（9% ）、政府機(jī)關(guān)（9% ) 工程設(shè)計(jì)（8% ）、傳媒文教（7% ）、咨詢（7% ）、投資（6% ）、貿(mào)易（6%）也占到了很大比例,寫(xiě)字樓客戶市場(chǎng)分析,合肥寫(xiě)字樓客戶面積需求：80㎡以下（6%），80-120㎡（8%），120-160 ㎡（13%），160-200 ㎡（18%），200-300 ㎡ （22%），300-

23、500 ㎡ （12%），500-800 ㎡（6%），800 ㎡以上（15%）,從客戶需求面積來(lái)看：500㎡以下的企業(yè)占到總量的79%,寫(xiě)字樓客戶市場(chǎng)分析,合肥市金融、政府、地產(chǎn)、能源類企業(yè)具有較強(qiáng)的購(gòu)買力,合肥購(gòu)買力較強(qiáng)的企業(yè)類型是金融、政府、地產(chǎn)、能源類企業(yè)，可作為項(xiàng)目的主要目標(biāo)客戶；物流、科技、醫(yī)療、制造行業(yè)購(gòu)買力相對(duì)較弱，定位于項(xiàng)目次要客群；,寫(xiě)字樓客戶購(gòu)買力分析,區(qū)域：以合肥本地客戶為主、涵蓋安徽甚至皖江示范區(qū)行業(yè)：既有的制

24、造、金融、科技，以及未來(lái)將明顯增加的物流及其他高端服務(wù)業(yè)類型：大型企業(yè)總部、跨國(guó)公司、世界500強(qiáng)、本地大中型企業(yè),按合肥現(xiàn)有客戶特征，結(jié)合未來(lái)客戶發(fā)展趨勢(shì)，寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶總體定位為,總體目標(biāo)客戶細(xì)化說(shuō)明,客戶定位,1.合肥本地制造、金融、科技業(yè)等大型企業(yè)總部2.跨國(guó)大企業(yè)的地區(qū)總部或?qū)ν赓Q(mào)易部門3.已上市或籌備上市的高新技術(shù)企業(yè)、金融業(yè)、高端服務(wù)業(yè)、高端文化產(chǎn)業(yè)及其關(guān)聯(lián)行業(yè),區(qū)域：以合肥本地客戶為主、涵蓋安徽甚至皖江示范區(qū)行業(yè)

25、：既有的制造、金融、科技，以及未來(lái)將明顯增加的物流及其他高端服務(wù)業(yè)類型：大型企業(yè)總部、跨國(guó)公司、世界500強(qiáng)、本地大中型企業(yè),按合肥現(xiàn)有客戶特征，結(jié)合未來(lái)客戶發(fā)展趨勢(shì)，寫(xiě)字樓目標(biāo)客戶總體定位為：,A,B,客戶定位,項(xiàng)目定位,3,項(xiàng)目定位,28,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖未來(lái)體量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖金融后臺(tái)中心,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/區(qū)位發(fā)展,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，整體配套前瞻

26、，產(chǎn)品屬于區(qū)域內(nèi)主流產(chǎn)品，無(wú)較強(qiáng)差異性，地段及配套為項(xiàng)目主要屬性！,項(xiàng)目本體分析,項(xiàng)目本體分析,集大型購(gòu)物中心、購(gòu)物超市、影院、寫(xiě)字樓于一體的商業(yè)綜合旗艦！,,寫(xiě)字樓,,,,購(gòu)物中心,沿街品牌店,影院,,KTV,綜合體,,樓頂綠化,30,項(xiàng)目本體分析,A戶型：62.13㎡B戶型：136.31㎡C戶型：104.28㎡D戶型：104.28㎡E戶型： 225.26㎡F戶型： 184㎡G戶型：231.44㎡,,寫(xiě)字樓總高度144m,

27、12m豪華大堂，12部電梯，主力面積段：62.13㎡—231.44㎡，適用于當(dāng)下主流寫(xiě)字樓客群！,電梯12部,12m豪華大堂；6F、19F為避難層；3-4F為KTV層；5層咖啡館層,,,廬州大道與紫云路交口，市區(qū)與濱湖新區(qū)鏈接紐帶,,回到項(xiàng)目基礎(chǔ)——給合肥帶來(lái)怎樣的生活模式核心優(yōu)勢(shì)：超大型綜合體+甲級(jí)寫(xiě)字樓品質(zhì),我們項(xiàng)目有什么？,,19萬(wàn)平米大型綜合體，辦公、休閑、購(gòu)物一站式生活模式,,,地鐵1號(hào)線、大型商超，四通八達(dá)、生活便捷

28、,,,,144m超高寫(xiě)字樓形象，特色屋頂綠化前瞻設(shè)計(jì)，企業(yè)形象名片,,,4m層高，12m豪華大堂，舒適高速電梯，打造濱湖甲級(jí)高端寫(xiě)字樓,項(xiàng)目本體分析,32,營(yíng)銷策略推導(dǎo),充分利用并放大項(xiàng)目所處濱湖核心地段及昭示性優(yōu)勢(shì)，打造高形象、優(yōu)硬件、人性化、有特色的國(guó)際商務(wù)標(biāo)桿,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖未來(lái)體量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/濱湖金融后臺(tái)中心,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/區(qū)位發(fā)展,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/存貨量,寫(xiě)字樓市場(chǎng)/市場(chǎng)格局,,價(jià)值體

29、系梳理,價(jià)值體系梳理：五大核心價(jià)值 體系奠定濱湖的第一高端商業(yè)綜合體,34,這里是城市發(fā)展的核心紐帶—連接新區(qū)與市區(qū)樞紐,35,這里是,全城矚目的商業(yè)綜合體,36,我們的愿景對(duì)于城市：巔峰的標(biāo)志建筑 對(duì)于客戶：睥睨整個(gè)濱湖新區(qū)的高端綜合體 對(duì)于企業(yè)：實(shí)現(xiàn)企業(yè)文化價(jià)值，樹(shù)立品牌形象的里程之作,37,Slogan：代言合肥 問(wèn)鼎世

30、界,,項(xiàng)目整體定位 東南軸心·巔峰之上 濱湖首席商業(yè)綜合旗艦,項(xiàng)目營(yíng)銷策略,4,項(xiàng)目營(yíng)銷策略,經(jīng)過(guò)全面評(píng)估本案所處內(nèi)外環(huán)境，梳理項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系，參照高端物業(yè)營(yíng)銷模型，制定本案的整體營(yíng)銷策略：,整體營(yíng)銷策略,整體營(yíng)銷策略——展示策略,40,異構(gòu)體形象墻——免費(fèi)的戶外廣告,營(yíng)銷展示一：外場(chǎng)展示,,,樹(shù)立項(xiàng)目高端品質(zhì)形象；通過(guò)打造項(xiàng)目英文名稱及LOGO吸引客戶眼光；展示項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn).,,

31、合肥首個(gè)3D未來(lái)商務(wù)空間體驗(yàn)館,模型區(qū)示意圖,3D播放區(qū)示意圖,環(huán)幕3D+互動(dòng)地幕+投影沙盤環(huán)幕與數(shù)字沙盤組成的多功能展示廳:真正意義上的3D沉浸室,由多通道投影、弧形屏幕、環(huán)繞立體音響和數(shù)字投影沙盤共同組成,營(yíng)銷展示二：營(yíng)銷中心展示,VIP洽談區(qū)——尊貴私密的商務(wù)體驗(yàn),營(yíng)銷展示二：營(yíng)銷中心展示,使用商務(wù)及高貴家具結(jié)合茶藝表演、雪茄、紅酒、香薰、古典音樂(lè)等高配置提高尊崇度.,清水房展示標(biāo)準(zhǔn)：核心筒、電梯廳、公共走廊以及衛(wèi)生間按交

32、樓標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行精裝；樣板層套內(nèi)部分：不做隔墻，在網(wǎng)絡(luò)地板上用顏色明顯的線條將產(chǎn)權(quán)單位做明顯區(qū)分示意并每個(gè)單位設(shè)置產(chǎn)權(quán)單位說(shuō)明；套內(nèi)的柱子及墻面統(tǒng)一刮膩?zhàn)雍笏咨珘γ嫫?；擺放一些綠色植物。,簡(jiǎn)潔、純凈，體現(xiàn)大尺度的空間感,,用顏色明顯的線條區(qū)分產(chǎn)權(quán)單位,墻面及柱子統(tǒng)一刷白，保持整體整潔干凈的感覺(jué),范例,營(yíng)銷展示三：清水樣板房,,打造亮點(diǎn)：體現(xiàn)通透感與現(xiàn)代科技?xì)庀?精裝樣板房風(fēng)格：未來(lái)科技,營(yíng)銷展示四：精裝樣板房,性價(jià)比高：?jiǎn)闻_(tái)ip

33、ad即可實(shí)現(xiàn)樓書(shū)介紹、戶型圖展示、算價(jià)、影音播放、信息公示等多重功能相較于單獨(dú)購(gòu)置觸屏洽談桌、制作樓書(shū)等常規(guī)銷售物料性價(jià)比高。使用便捷：可隨時(shí)隨地進(jìn)行操作，在樣板房?jī)?nèi)、參觀途中、洽談時(shí)均可回顧項(xiàng)目的任何信息?？萍几袕?qiáng)：通過(guò)ipad銷售，可以體現(xiàn)項(xiàng)目十足的時(shí)尚感和科技感?？蛻粽J(rèn)同度高：由銷售員一對(duì)一交流服務(wù)，讓客戶體驗(yàn)尊貴感。,銷售人員通過(guò)IPAD做為載體，體現(xiàn)科技與尊貴感,營(yíng)銷展示五：銷售工具,整體營(yíng)銷策略——推廣策略,寫(xiě)字樓營(yíng)

34、銷之合富經(jīng)驗(yàn),貫穿于整個(gè)寫(xiě)字樓營(yíng)銷推廣過(guò)程的方式或方法有：樓梯條幅、戶外廣告、形象墻、短信、老帶新。,在重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)用到的推廣方法有：報(bào)紙廣告、直郵、網(wǎng)絡(luò)、電臺(tái)、電視、分眾等。,備注：數(shù)據(jù)來(lái)源于合富市場(chǎng)研究部,戶外、短信、現(xiàn)場(chǎng)包裝、網(wǎng)絡(luò)在整個(gè)項(xiàng)目銷售周期不間斷運(yùn)用，報(bào)廣在重大活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)適當(dāng)運(yùn)用，電臺(tái)、分眾媒體、電視媒體、DM、雜志在重大活動(dòng)及節(jié)點(diǎn)選擇性使用，展會(huì)在春交會(huì)及秋交會(huì)中運(yùn)用。,線上:合肥各類媒體渠道效果評(píng)估及選擇,時(shí)

35、間,,1月,2月,3月,4月,5月,營(yíng)銷節(jié)點(diǎn),開(kāi)盤,推廣全面鋪開(kāi),深度挖掘客戶,推廣階段,事件營(yíng)銷,開(kāi)盤慶典,營(yíng)銷目的,展示推廣,物料展示,現(xiàn)場(chǎng)展示、工地圍擋等,推廣、展示全面到位：戶外、車體、報(bào)廣、電臺(tái)、分眾傳媒、網(wǎng)絡(luò)、展會(huì)等,基本物料：DM、樓書(shū)、技術(shù)手冊(cè)、專用信紙、專用信封、文件夾、文件袋、展板、手 提袋擴(kuò)展物料：精品樓書(shū)、多媒體演示、電子樓書(shū)、標(biāo)準(zhǔn)文件系統(tǒng)、專業(yè)禮品、手機(jī)短信,,世界小姐合富巡禮暨悅方IDMALL會(huì)員卡發(fā)行

36、,名家對(duì)話財(cái)富投資講座,形象導(dǎo)入期,客戶積累期,開(kāi)盤期,引起市場(chǎng)關(guān)注，預(yù)熱、炒作、造勢(shì),樹(shù)立區(qū)域及項(xiàng)目頂級(jí)寫(xiě)字樓形象,全面、多渠道開(kāi)展客戶營(yíng)銷活動(dòng)，為開(kāi)盤造勢(shì),,,,6月,行業(yè)營(yíng)銷,國(guó)際名企入駐簽約儀式,營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)總控,世界旅游小姐合肥巡禮,,六大活動(dòng)推廣,品讀投資之道 對(duì)話財(cái)富人生 產(chǎn)品解析會(huì),開(kāi)盤活動(dòng),行業(yè)營(yíng)銷,悅方IDmall，品味巔峰人生,名企進(jìn)駐,以活動(dòng)推廣營(yíng)銷為主線，建立和擴(kuò)大客戶渠道，多行業(yè)資源利用，主動(dòng)拓展；關(guān)

37、注客戶需求細(xì)節(jié)，以特色權(quán)益給予及活動(dòng)維護(hù)客戶，促進(jìn)成交,線下?tīng)I(yíng)銷,時(shí)間：2014年2月9日（暫定）地點(diǎn)：世紀(jì)金源大酒店（暫定）主題：《世界旅游小姐· 合肥巡禮》發(fā)行VIP會(huì)員卡形式：借項(xiàng)目地產(chǎn)價(jià)值結(jié)合世界旅游小姐時(shí)尚特色，以豐富多彩的活動(dòng)帶動(dòng)項(xiàng)目形象宣傳，營(yíng)造新聞亮點(diǎn)。發(fā)行VIP會(huì)員卡目的：高調(diào)亮相，迅速擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)認(rèn)知度嘉賓：政府人員、開(kāi)發(fā)商領(lǐng)導(dǎo)、高端企業(yè)主、誠(chéng)意客戶及各界媒體。,營(yíng)銷活動(dòng)一：世界旅游小姐巡

38、禮,合肥,會(huì)員卡：1.升級(jí)記錄客戶信息，便于跟蹤客戶、客戶誠(chéng)意分級(jí)等動(dòng)作；2.實(shí)施會(huì)員卡可作為集團(tuán)后續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的跟隨者做好鋪墊。,悅方·ID mall,備注：本活動(dòng)為初步設(shè)想，具體活動(dòng)形式可以根據(jù)執(zhí)行階段及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手活動(dòng)形式進(jìn)行差異化調(diào)整。,邀請(qǐng)?jiān)谪?cái)富階層中高認(rèn)知的名人，在推案重要節(jié)點(diǎn)開(kāi)展系列活動(dòng),營(yíng)銷活動(dòng)二：產(chǎn)品發(fā)布會(huì),時(shí)間：2014年3月23日（暫定）地點(diǎn)：世紀(jì)金源大酒店（暫定）主題：論道天下2014中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)

39、解析———品讀投資之道 對(duì)話財(cái)富人生暨悅方·ID MALL產(chǎn)品解析會(huì)形式：通過(guò)極具影響力的經(jīng)濟(jì)論壇，快速提升項(xiàng)目影響力及知名度；借勢(shì)發(fā)布產(chǎn)品發(fā)布會(huì)信息；嘉賓：高端企業(yè)主、寫(xiě)字樓誠(chéng)意客戶、新聞媒體、地產(chǎn)界名流。,悅方·ID MALL,整合行業(yè)資源 強(qiáng)力滲透,合肥市,時(shí)間：根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)不定期舉行地點(diǎn)：世紀(jì)金源大酒店（暫定）形式：通過(guò)抓住行業(yè)協(xié)會(huì)這種“資源地”，迅速高效的拓展?jié)撛诳蛻羧后w高端商務(wù)客戶營(yíng)銷的有

40、效手段植入高端行業(yè)協(xié)會(huì)、銀行為高端客戶定期舉辦的系列活動(dòng)針對(duì)性挖掘目標(biāo)客戶，精準(zhǔn)度更高,營(yíng)銷活動(dòng)三：圈層活動(dòng),名企進(jìn)駐簽約儀式,時(shí)間：2014年5月中旬地點(diǎn)：世紀(jì)金源大酒店（暫定）主題：****國(guó)際名企進(jìn)駐悅方IDMALL形式：利用知名企業(yè)進(jìn)駐項(xiàng)目，增加誠(chéng)意客戶信心，引起社會(huì)的持續(xù)關(guān)注；嘉賓：進(jìn)駐企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、媒體、業(yè)內(nèi)知名人士、合作公司及開(kāi)發(fā)商相關(guān)領(lǐng)導(dǎo),營(yíng)銷活動(dòng)四：名企簽約,時(shí)間：2014年6月15日（暫定）操作：大

41、客戶優(yōu)先購(gòu)買，小客戶集中開(kāi)盤。保證開(kāi)盤效果，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)重點(diǎn)：通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)制造熱烈的人氣氛圍，為項(xiàng)目寫(xiě)字樓開(kāi)盤熱銷打下良好基礎(chǔ)。,開(kāi)盤慶典,營(yíng)銷活動(dòng)五：開(kāi)盤活動(dòng),在活動(dòng)舉辦中，要滲透項(xiàng)目品牌影響力，充分利用發(fā)展商在多個(gè)領(lǐng)域的資源。,時(shí)間：2014年8月15日（暫定）地點(diǎn)：世紀(jì)金源大酒店（暫定）主題：《悅方IDmall，品味巔峰人生》形式：利用前期寫(xiě)字樓成交客戶，以此為話題在主流報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等媒體上進(jìn)行宣傳，引起社會(huì)的持續(xù)關(guān)

42、注；嘉賓：老業(yè)主、寫(xiě)字樓誠(chéng)意客戶、新聞媒體,營(yíng)銷活動(dòng)六：業(yè)主答謝活動(dòng),合富輝煌整合資源營(yíng)銷：全國(guó)客戶資源共享，網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)聯(lián)接，全員泛銷售基礎(chǔ)優(yōu)越整合合富輝煌中國(guó)華東區(qū)各地分公司資源整合長(zhǎng)三角經(jīng)濟(jì)圈主要城市資源上海、南京、合肥、杭州、南昌五地聯(lián)動(dòng)，洽談主力客戶進(jìn)入安徽合肥市場(chǎng)長(zhǎng)三角地區(qū)重點(diǎn)城市巡展,合肥市,南京市,上海市,,,,整體營(yíng)銷策略——客戶策略/全國(guó)聯(lián)動(dòng),南昌市,杭州市,整合合富輝煌中國(guó)安徽公司優(yōu)質(zhì)大客戶資源5年來(lái)沉

43、淀共計(jì)超過(guò)5000組單套物業(yè)價(jià)值500萬(wàn)以上客戶別墅、豪宅、商業(yè)客戶資1000萬(wàn)以上個(gè)人客戶及招商部長(zhǎng)期商業(yè)運(yùn)行過(guò)程中積累的商業(yè)大客戶；,營(yíng)銷策略研究/合富客戶資源,整體營(yíng)銷策略——客戶策略/大客戶整合,整合合富輝煌中國(guó)安徽公司優(yōu)質(zhì)社會(huì)資源客戶：◆ 商業(yè)協(xié)會(huì)廣東商會(huì)、科學(xué)家企業(yè)家協(xié)會(huì)——商務(wù)酒會(huì)◆ 豪華消費(fèi)品奧迪、奔馳、寶馬—現(xiàn)場(chǎng)陳列、車會(huì)活動(dòng)◆ 開(kāi)發(fā)商客戶——精準(zhǔn)電話營(yíng)銷、高爾夫商務(wù)活動(dòng),整體營(yíng)銷策略——客戶策略/商會(huì)資源,高

44、爾夫商務(wù)活動(dòng),車會(huì)活動(dòng),商務(wù)酒會(huì),推售策略,5,推售策略,整體推售策略：在開(kāi)盤期初，低、中、高區(qū)各推出部分樓層，以滿足不同客戶的需求。,推售策略,F26-34,F10-25,F2-9,高區(qū)(F20-34)中區(qū)(F10-25)低區(qū)(F2-9）,目的：拉大高、中、低區(qū)的差價(jià)，通過(guò)價(jià)格杠桿促使中低樓層的優(yōu)先去化。,,整體推售策略：先推品質(zhì)相對(duì)較弱的單元，通過(guò)與品質(zhì)較好的單元搭售來(lái)實(shí)現(xiàn)去化。,推售策略,,先推,,,后推,,整體推售原則

45、,原則一：開(kāi)盤伊始，低、中、高區(qū)各推出部分樓層，以滿足不同層次客戶需求。,原則三：拉大高、中、低區(qū)的差價(jià)，通過(guò)價(jià)格杠桿，中低層先行。,原則四：中低區(qū)可作散賣，高區(qū)半層或整層起售。,原則二：先推品質(zhì)相對(duì)較弱的單元，通過(guò)與品質(zhì)較好的單元搭售來(lái)實(shí)現(xiàn)去化。,價(jià)格策略,6,價(jià)格策略,市場(chǎng)比較法——參照系售價(jià)推導(dǎo),選取比較樓盤遵循的原則：同時(shí)段>同片區(qū)>同客戶,根據(jù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)比較法及本項(xiàng)目的具體情況，遵循同時(shí)段、同片區(qū)、同客戶、同賣點(diǎn)

46、的原則選擇參照樓盤,,目前區(qū)域內(nèi)高端寫(xiě)字樓成為本項(xiàng)目重點(diǎn)參照對(duì)象,價(jià)格預(yù)判,64,,綜合折算系數(shù)=1-比準(zhǔn)系數(shù),,參照項(xiàng)目打分,65,參照售價(jià)推導(dǎo),初判本項(xiàng)目的市場(chǎng)售價(jià)為：∑A*B*C=10400元/平米按合富的操盤經(jīng)驗(yàn)，一般可獲得4-7％的營(yíng)銷溢價(jià)（根據(jù)開(kāi)發(fā)商的營(yíng)銷費(fèi)用和執(zhí)行力會(huì)有差異），得出本項(xiàng)目的售價(jià)區(qū)間為:10800—11100元/平米。,66,2014-2016年項(xiàng)目寫(xiě)字樓銷售額估算,項(xiàng)目的銷售均價(jià)期間為10800—

47、11100元/平米，合肥寫(xiě)字樓項(xiàng)目的市場(chǎng)月平均去化速度為2000平米，項(xiàng)目2014年6月開(kāi)始銷售，預(yù)計(jì)可銷售約5.3萬(wàn)平米，項(xiàng)目寫(xiě)字樓2014-2016年銷售額約5.72—5.83億。營(yíng)銷費(fèi)用按銷售額的1.5%預(yù)估，約850—875萬(wàn)。,預(yù)計(jì)項(xiàng)目2014—2016年的總營(yíng)銷費(fèi)用為860萬(wàn)。,營(yíng)銷費(fèi)用預(yù)算,物業(yè)發(fā)展建議,7,物業(yè)發(fā)展建議,,,,,顯示達(dá)到樓層；乘坐電梯時(shí)解決無(wú)聊問(wèn)題；電梯樓層顯示：電梯內(nèi)外設(shè)置顯示屏顯示電梯上下

48、運(yùn)行狀態(tài)及到達(dá)樓層電梯液晶顯示屏：電梯間及電梯內(nèi)箱均設(shè)置液晶屏，播放新聞或商家廣告，消除客戶乘坐電梯的無(wú)聊,尊貴商務(wù),電梯顯示系統(tǒng),,尊貴商務(wù),電梯門：采用不銹鋼材料電梯內(nèi)壁裝修：要求材質(zhì)精良，可采用不銹鋼墻面顯示質(zhì)感或采用仿木材結(jié)合藝術(shù)玻璃搭配，創(chuàng)造亮點(diǎn),VIP電梯內(nèi)裝風(fēng)格,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),地下停車場(chǎng)候梯廳,地下停車場(chǎng)候梯廳,標(biāo)準(zhǔn)層候梯廳,車庫(kù)候梯廳尊貴設(shè)計(jì),地下停車場(chǎng)侯梯廳建議采取與標(biāo)準(zhǔn)層候梯廳一致的裝修標(biāo)準(zhǔn)和裝修風(fēng)格，協(xié)調(diào)統(tǒng)一中

49、顯現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)；候梯廳內(nèi)設(shè)中央空調(diào)，保證其中的舒適度；讓客戶從停車場(chǎng)就感受到項(xiàng)目的與眾不同；,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),停車場(chǎng)電梯廳入口的門套加入燈光裝飾，便于識(shí)別；,尊貴商務(wù),水景主題廣場(chǎng)——水景結(jié)合綠植營(yíng)造和諧環(huán)境,廣場(chǎng)親和型水景，易于人與自然的溝通交流，且不破壞廣場(chǎng)整體空間感；建筑周圍設(shè)置疊水景觀、景墻，可使廣場(chǎng)增添大氣、尊貴感及空間感；綠化植被種類豐富，錯(cuò)落有致，在視覺(jué)上形成層次，還起到一定的空間緩沖作用；采用較為珍貴的樹(shù)種，增強(qiáng)項(xiàng)

50、目的檔次；可設(shè)置一些造型獨(dú)特石椅，供商務(wù)人士及商業(yè)人群休息,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),,親和商務(wù),廣場(chǎng)燈——沿街走道設(shè)置精美路燈，且可結(jié)合座椅、綠植設(shè)計(jì)地?zé)簟?shù)燈，增加美觀度,親和商務(wù),使用造型美觀的路燈、樹(shù)燈、地面射燈等多種燈具形成層次豐富的廣場(chǎng)光線；,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),深圳新世界中心,未來(lái)感強(qiáng)的標(biāo)識(shí)——明確地界標(biāo)識(shí)的項(xiàng)目銘牌,設(shè)置項(xiàng)目銘牌或標(biāo)識(shí)物，打造項(xiàng)目地界標(biāo)識(shí)提升項(xiàng)目昭示性與趣味性；銘牌設(shè)計(jì)美觀、大氣，體現(xiàn)項(xiàng)目的尊貴感。,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),上海

51、環(huán)球金融中心,日本六本木,親和商務(wù),,,提示牌：在容易出現(xiàn)滑道的位置設(shè)計(jì)提示牌，提示牌需考慮有較好的昭示性，同時(shí)要考慮美觀，能與建筑物有機(jī)的結(jié)合。,導(dǎo)視石墩：在拐彎位置設(shè)計(jì)美觀、表面光滑的石墩，可在夜間很好反射車燈，提示車輛行駛；,,,,,防滑條縫：寫(xiě)字樓入口通道地面設(shè)計(jì)條縫，增大地面摩擦力，防止雨天路人摔倒；,,,人性化細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)——考慮雨天、夜間等特殊情境下人對(duì)建筑的使用需求，做相應(yīng)人性化設(shè)計(jì),親和商務(wù),室內(nèi)燈光——使用暖色調(diào)燈光，并

52、采取暗藏式照明設(shè)計(jì)以提高舒適度,室內(nèi)可采用暗藏式照明，盡量避免直射照明，以防止直接照明的點(diǎn)射光源在地面反射造成的眩光，從而提高視覺(jué)舒適度；,香港中銀大廈,,親和商務(wù),走道主光源柔和，不直接照射地面，感覺(jué)舒適、燈光與墻體的結(jié)合，一方面增強(qiáng)墻面材質(zhì)感，另一方面避免光線耀眼、眩光問(wèn)題；,,儲(chǔ)物柜,洗手間—名牌潔具、統(tǒng)一照明、人性化設(shè)計(jì),設(shè)置玄關(guān)和過(guò)渡前室，如整裝室或化妝間使用名牌潔具如科馬、科勒、美特、TOTO等洗手盆上方設(shè)置擱物臺(tái)，小

53、便斗之間設(shè)置隔板，提高舒適度高檔塊材裝修，裝修色調(diào)、采光色調(diào)與公共部分要求協(xié)調(diào)統(tǒng)一。,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),親和商務(wù),,一層候梯廳設(shè)置停車場(chǎng)指示牌，告知由該電梯通往的停車場(chǎng)區(qū)域；地下停車場(chǎng)頂棚可懸掛指示牌，告知車主樓層、各停車區(qū)域位置、電梯位置等重要信息；指示牌使用不銹鋼等具有較好的質(zhì)感的材料制作；,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),室內(nèi)指示系統(tǒng)—體現(xiàn)質(zhì)感和服務(wù)的指示牌,親和商務(wù),,,遠(yuǎn)距離停車場(chǎng)系統(tǒng),車位引導(dǎo)系統(tǒng),支持設(shè)備—方便快捷的停車系統(tǒng)創(chuàng)新,,遠(yuǎn)距離

54、停車場(chǎng)系統(tǒng)：采用遠(yuǎn)距離射頻感應(yīng)識(shí)別技術(shù)，能遠(yuǎn)距離識(shí)別出入本小區(qū)有記錄的車輛的身份，不需停車刷卡收費(fèi)，可遠(yuǎn)距離自動(dòng)收費(fèi)和記錄車輛身份及出入時(shí)間，供需要時(shí)查詢。智能尋車系統(tǒng)：主要用于復(fù)雜的大型停車場(chǎng)內(nèi)，車位引導(dǎo)系統(tǒng)感知到有車輛入位后，即啟動(dòng)旁邊相應(yīng)的智能尋車系統(tǒng)的刷卡定位終端進(jìn)行聲光提示，客戶必須按照提示在附近的刷卡定位終端上刷卡，從而做到車輛定位?？蛻舴祷赝＼噲?chǎng)時(shí)，只須就近找一個(gè)定位終端，直接刷卡查詢，顯示屏上就會(huì)顯示車位位置。智

55、能車位引導(dǎo)系統(tǒng)：通過(guò)分區(qū)顯示剩余車位，可以引導(dǎo)客戶迅速找到理想的空車位。,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),親和商務(wù),車庫(kù)設(shè)計(jì)—清晰的車流動(dòng)線、美觀的墻面和頂棚裝飾材料,從停車場(chǎng)入口開(kāi)始在墻角、路面標(biāo)示清晰的引導(dǎo)箭頭引導(dǎo)車流;注重地下停車場(chǎng)的地面處理工藝，例如UV地膠，耐磨防刮，從細(xì)節(jié)顯現(xiàn)項(xiàng)目品質(zhì)。地下停車場(chǎng)頂棚采取統(tǒng)一刷黑或者刷灰的作法,也可做與墻面地面質(zhì)感接近的材質(zhì)的吊頂，提高整體品質(zhì)；,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),,,,親和商務(wù),大堂——切合商務(wù)喜好的現(xiàn)代感暖

56、色設(shè)計(jì)風(fēng)格,風(fēng)格、線條簡(jiǎn)潔明快的手法令空間感更為強(qiáng)烈；邀請(qǐng)國(guó)際著名設(shè)計(jì)公司設(shè)計(jì)；設(shè)計(jì)色調(diào)著重運(yùn)用暖色調(diào)使用高品質(zhì)石材可彰顯項(xiàng)目品質(zhì)感；,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),純正商務(wù),83,純正商務(wù),大堂材質(zhì)——采取高品質(zhì)的石材，地面建議采用耐磨、防臟的天然石材,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),風(fēng)格、線條簡(jiǎn)潔明快的手法令空間感更為強(qiáng)烈使用高品質(zhì)石材可彰顯項(xiàng)目品質(zhì)感；局部位置采用木質(zhì)元素會(huì)豐富空間質(zhì)感；地面高檔耐磨石材、墻面高檔天然石材；也可考慮采取非常有特色的其他

57、類型的大堂墻面材質(zhì)；,,84,空調(diào)出風(fēng)口需設(shè)置得小且美觀；新風(fēng)口可隱藏在不顯眼處，或采取與座椅、小品結(jié)合的方式，減少對(duì)室內(nèi)空間整體美感的破壞。,香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)大廈,香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)大廈,香港花旗大廈,香港數(shù)碼港,純正商務(wù),出風(fēng)口——大堂的空調(diào)出風(fēng)口、新風(fēng)出風(fēng)口需巧妙隱藏，以免破壞室內(nèi)空間整體美感,,,,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),香港ICC,上海恒隆廣場(chǎng),候梯廳、公共走道—和諧統(tǒng)一的柔和色調(diào)配合彰顯高檔的材質(zhì),暖色調(diào)裝修配合暖色調(diào)燈光，延續(xù)大堂的親和商務(wù)感

58、覺(jué)，緩解辦公壓力，提高舒適度；電梯門口照明設(shè)計(jì)需簡(jiǎn)潔，減少后期維護(hù)難度；裝修材質(zhì)：地面采用硬度高、密度大的高檔耐磨石材；墻面、頂棚嘗試使用金屬材質(zhì)或使用木質(zhì)材料增強(qiáng)空間質(zhì)感及空間變化；,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),純正商務(wù),86,深圳東海國(guó)際中心,候梯廳尺度——保證候梯廳尺度寬裕，同時(shí)需考慮高寬比協(xié)調(diào)，不給人以壓抑感,純正商務(wù),候梯廳尺度寬裕，在高峰期不易產(chǎn)生人流擁擠；首層凈高：不小于6m；凈寬：不小于3.5m；標(biāo)準(zhǔn)層凈高：不小于2.7m；凈

59、寬：不小于3.5m；,,電梯配置—材質(zhì)精良的裝修,電梯門：采用防指紋不銹鋼材料電梯內(nèi)壁裝修：要求材質(zhì)精良，采用防指紋不銹鋼墻面顯示質(zhì)感或采用仿木材結(jié)合藝術(shù)玻璃搭配，創(chuàng)造亮點(diǎn)電梯樓層顯示：電梯內(nèi)外設(shè)置顯示屏顯示電梯上下運(yùn)行狀態(tài)及到達(dá)樓層電梯液晶顯示屏：電梯間及電梯內(nèi)箱均設(shè)置液晶屏，播放新聞或商家廣告，消除客戶乘坐電梯的無(wú)聊,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),,,純正商務(wù),,電梯配置—品牌、速度,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),,純正商務(wù),合肥目前的甲級(jí)寫(xiě)字樓多選用國(guó)產(chǎn)三

60、菱，但隨著新地中心和匯峰大廈等項(xiàng)目選用進(jìn)口電梯以后，未來(lái)選用進(jìn)口電梯的趨勢(shì)將更加明顯。,選擇市場(chǎng)主流配置中外合資或原裝進(jìn)口電梯，品質(zhì)精良；速度在2.5m/s以上；轎廂載重：1350kg,空調(diào)—保證品質(zhì)的知名品牌充足、平穩(wěn)的風(fēng)量、風(fēng)速,采用VRV+新風(fēng)系統(tǒng)；VRV空調(diào)系統(tǒng)，可選用中外合資或原裝進(jìn)口品牌，具有分區(qū)域控制能力，自我調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度，按電費(fèi)分戶收費(fèi)公共走道采用帶制冷的新風(fēng)系統(tǒng)即可新風(fēng)量不低于30立方米/人/小時(shí),風(fēng)速小于或

61、等于0.20米/秒,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),,純正商務(wù),合肥目前的甲級(jí)寫(xiě)字樓多采用國(guó)產(chǎn)VRV空調(diào)。,,智能化系統(tǒng)—確保安全的安防系統(tǒng),,按照5A智能化標(biāo)準(zhǔn)打造，全方位設(shè)置安防系統(tǒng)每樣標(biāo)準(zhǔn)采取一個(gè)核心技術(shù)實(shí)施即可。,技術(shù)實(shí)現(xiàn)要點(diǎn),純正商務(wù),合肥乙級(jí)寫(xiě)字樓代表性樓盤 —— 財(cái)富廣場(chǎng)首座、A座、B座,財(cái)富廣場(chǎng)是合肥市較早入市的大體量辦公物業(yè)，吸引了大量國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)入駐，帶動(dòng)了整個(gè)北一環(huán)商務(wù)氛圍的形成。,連續(xù)集中的樓體設(shè)置，

62、大面積玻璃幕墻的使用是產(chǎn)品一大亮點(diǎn)。,空中花園的設(shè)計(jì)，較早的引入了生態(tài)辦公的概念。,合肥寫(xiě)字樓代表性樓盤,合肥類甲級(jí)寫(xiě)字樓代表性樓盤 ——綠地·藍(lán)海A座、新城國(guó)際大廈,08年政務(wù)區(qū)新秀，VRV空調(diào)的使用給辦公帶來(lái)更多便利。生態(tài)辦公理念逐漸深入人心。,人性化設(shè)計(jì)開(kāi)始體現(xiàn)。,合肥寫(xiě)字樓代表性樓盤,合肥甲級(jí)寫(xiě)字樓代表性樓盤 ——西環(huán)·匯峰大廈,硬件配置接軌一線城市