西昌沙壩鎮(zhèn)市調(diào)報56p

1、西昌沙壩鎮(zhèn)市調(diào)報告,調(diào)查人：李東 陳銳撰寫人：李東,目 錄,第一部分： 沙壩市場情況,第二部分： 房地產(chǎn)行業(yè),第三部分： 項目市場定位,第一部分 沙壩市場情況,1、沙壩鎮(zhèn)情況2、經(jīng)濟情況3、產(chǎn)業(yè)情況,一、沙壩鎮(zhèn)情況,1.1.1沙壩鎮(zhèn)情況,沙壩鎮(zhèn)位于冕寧縣縣境南端，安寧河西岸沙壩河谷地。面積127.2平方公里，人口21036人，居住有漢、彝、藏三個民族，少數(shù)民族人口占30%。鎮(zhèn)政府駐地北距

2、縣城56公里，轄玉馬山、三關(guān)、霸王塘、勝利、農(nóng)豐、環(huán)街、曙光、幸福、迎豐、二村溝、老鴉溝、轎頂、高田13個行政村，耕地面積24255畝，主產(chǎn)水稻、小麥、玉米、油菜籽、花椒等。板栗產(chǎn)量19萬公斤，蠶繭產(chǎn)量14萬公斤，均居全縣首位。獲“十五”期間蠶業(yè)基地建設(shè)先進(jìn)鄉(xiāng)稱號。出欄內(nèi)豬25454頭，糧食總產(chǎn)量9654噸，農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值2296萬元，工業(yè)以建材、采掘、運輸?shù)葮I(yè)主。有專用鐵路和公路穿境，是進(jìn)入衛(wèi)星發(fā)射基地發(fā)射場的通道。,1.1.2 附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)

3、概況,1.1.3沙壩區(qū)域位置,沙壩鎮(zhèn)，離州府38公里,沙壩鎮(zhèn),衛(wèi)星發(fā)射基地，距離項目7.5公里,1.1.4 沙壩綜合情況,沙壩鎮(zhèn)全域輻射人群6萬人口逢場天為1、4、7號距離衛(wèi)星發(fā)射基地7.5公里鎮(zhèn)上有一所幼兒園60人；一所小學(xué)6個年紀(jì)班；一所600人中學(xué)。當(dāng)?shù)毓べY情況1200元/月-1500元/月不等鎮(zhèn)上都是平地，沒有起伏山地，利于城鎮(zhèn)發(fā)展衛(wèi)星發(fā)射基地的必經(jīng)之路附近村鎮(zhèn)農(nóng)產(chǎn)品交易市場中心，也是換購物品的集散地鎮(zhèn)上都是以漢

4、族居多，彝族都是大山居住多。鎮(zhèn)上建筑都是以原始村鎮(zhèn)建筑為主，沒有成型的住宅小區(qū)。唯一的是當(dāng)?shù)赜幸患肄r(nóng)貿(mào)市場，開發(fā)是以住宅和商業(yè)成套出售。沙壩房屋多以自建為主。鎮(zhèn)上人群有一定的購買意識，多以宜商宜居很受歡迎。,二、經(jīng)濟情況,1.2.1 經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)情況,（單位）：萬,1.2.2 經(jīng)濟結(jié)論,沙壩鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)GDP為：4289萬元 人均收入水平為：1780元/人 居民消費比去年CPI上漲：6%

5、 人均可支配收入：900元/人,從上面指數(shù)可以看出沙壩鎮(zhèn)人均消費低，家庭可支配收入很少，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)只夠維持家庭正常開支。,三、產(chǎn)業(yè)情況,1.3.1 支柱產(chǎn)業(yè),沙壩鎮(zhèn)多以農(nóng)業(yè)為第一經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)農(nóng)業(yè)都是稻谷、桑蠶、生豬、板栗第二產(chǎn)業(yè)都是一些零星的自建房，當(dāng)?shù)氐氖膹S在第二產(chǎn)業(yè)當(dāng)中占據(jù)主要位置。第三產(chǎn)業(yè)都是一些鎮(zhèn)上所需的服裝店、手機服務(wù)業(yè)、餐飲、住宿、超市，都針對當(dāng)?shù)厝讼M所形成的業(yè)態(tài)。不具備吸引外地游客的產(chǎn)業(yè)，所

6、以都是一些鎮(zhèn)上業(yè)態(tài)。旅游服務(wù)配套業(yè)幾乎為零。,1.3.2 產(chǎn)業(yè)結(jié)論,標(biāo)準(zhǔn)的農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn) 服務(wù)業(yè)都是滿足小鎮(zhèn)需要產(chǎn)業(yè) 當(dāng)?shù)靥烊毁Y源較為豐富，所以當(dāng)?shù)氐牟墒瘡S 很多 當(dāng)?shù)貧夂蚝苓m合發(fā)展桑蠶養(yǎng)殖，地理條件優(yōu)越 旅游服務(wù)業(yè)幾乎被忽略,第二部分：房地產(chǎn)行業(yè),1、沙壩房地產(chǎn)情況2、西昌房地產(chǎn)情況3、西昌文化旅游地產(chǎn)情況,2.1.1 沙壩房地產(chǎn)開發(fā)情況,、主要以自建房為主，房地產(chǎn)市場還是起步階段、當(dāng)?shù)匾验_發(fā)農(nóng)

7、貿(mào)市場，但辦不到產(chǎn)權(quán)，消費者很擔(dān)心這個問題、農(nóng)貿(mào)市場是上下面積一起賣，面積都在30㎡-80㎡不等。房屋單價在2000元/㎡-2800元/㎡之間（此單價是2010年市場價）鎮(zhèn)上沒有正規(guī)的商品房，市場還是屬于原始狀態(tài)。,2.1.2 沙壩房地產(chǎn)現(xiàn)場圖片,1.3.2 租房、老市場、新市場租金情況,住房一年好一點位置在5000元/年-7000元/年，全套家具；位置差一點在2000元/年-4000元/年，簡單家具。門面農(nóng)貿(mào)市場5000

8、元/年（40㎡）-6000元/年（80㎡）不等。老市場門面在9000元/年（40 ㎡）-10000元/年（60㎡）主街門面12000元/年（60㎡）-30000元/年（120㎡）,1.3.3 老市場于新市場對比,老市場為傳統(tǒng)商業(yè)地方，大家都習(xí)慣到老街購買物品，所以租金要比新市場貴。但現(xiàn)在隨著新市場發(fā)展，也把老市場的人氣吸引不少，所以現(xiàn)場老市場商家生意不像往年那么好做。新市場租金少，原因是剛形成的新市場，人氣還難以聚集。但是新市

9、場的購物環(huán)境比老市場好。主街門面最貴是因為它是主干到，所有來往人員都必須經(jīng)過此地，干到寬敞縣上班車、村上班車都在主干道上拉客，所以人流量很旺，門面租金也就高。,1.3.4 核心結(jié)論,沙壩房地產(chǎn)市場是很原始的市場，沒有競爭壓力和購房對比性；農(nóng)貿(mào)市場所謂的住宅就是門面加住宅一體經(jīng)營。沙壩人口總量決定沙壩房地產(chǎn)消費市場，也就決定它的購買力度。同樣項目的去化速度以及資金回籠速度；新市場和老市場已經(jīng)形成，人氣已經(jīng)分散；第一批購房人群已

10、經(jīng)被農(nóng)貿(mào)市場消化60%，持續(xù)購房人群難以得到確切數(shù)據(jù)；住房每年租金遞增數(shù)據(jù)在3%-5%之間；門面每年租金遞增數(shù)據(jù)在5%-8%之間，主要看位置人氣量，位置不好租金3%-5%。,二、西昌房地產(chǎn)情況,2.1.1西昌房地產(chǎn)市場分析,在西昌城市建設(shè)二次跨越中，房地產(chǎn)業(yè)項目進(jìn)入快速發(fā)展快車道。根據(jù)四川省房地產(chǎn)協(xié)會統(tǒng)計，西昌2009年商品房均價位列全省第二，僅次于成都市。目前，中央和四川省相繼出臺了推動房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的一系列重大政策。西

11、昌全面深入、準(zhǔn)確客觀地研判了房地產(chǎn)市場形勢，主動采取有效措施，近年大力建設(shè)經(jīng)濟適用房，通過有效地控制土地拍賣數(shù)量，積極引導(dǎo)和要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化，以合理的價格促進(jìn)商品住房銷售，集聚人氣、激活市場，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康平穩(wěn)發(fā)展。,2.1.2 住宅市場結(jié)論,此次是對西昌住宅市場做一定了解和整理，為西昌住宅投資客戶做一定的比較。,80×7000元/㎡ = 56萬,,住宅投資客,,投資新選擇新型商業(yè)地產(chǎn)30萬以內(nèi),2.1.

12、3西昌市部分商鋪租售價格情況,2.1.4 商業(yè)市場結(jié)論,不適合普通人群,三、西昌文化旅游地產(chǎn)情況,2.3.1 西昌旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀,西昌以邛海天然旅游資源為基點，在邛海邊上打造出度假旅游村，為投資地產(chǎn)。目前為止還沒有其它旅游地產(chǎn)，為之競爭。,2.3.2 傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)情況,同質(zhì)化嚴(yán)重，不能差別做出品質(zhì)，所以都在綠化、規(guī)模上下功夫，對未來升值空間不高,住宅地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn),2.3.3 文化旅游地產(chǎn)發(fā)展,附加值高，不是等同天然旅游地產(chǎn)，

13、具有很強的商業(yè)性質(zhì)，升值空間巨大操作性強,文化旅游地產(chǎn),爆炸性效果,第三部分 項目定位,1、項目劣勢2、項目優(yōu)勢3、行業(yè)啟示4、打造文化,一、項目劣勢,3.1.1 地塊劣勢,沙壩經(jīng)濟實力不足以支撐文化旅游地產(chǎn)服務(wù)業(yè)欠發(fā)達(dá)鎮(zhèn)，基礎(chǔ)設(shè)施不完善產(chǎn)業(yè)鏈不齊全，打造文化地產(chǎn)困難重重鎮(zhèn)都是農(nóng)業(yè)為主，意識不強引導(dǎo)消費困難項目地塊小，做不出旅游文化地產(chǎn)品質(zhì),3.1.2外部環(huán)境差,,這是項目地塊外部環(huán)境幾張代表作,二、項目優(yōu)勢,沙壩鎮(zhèn)離

14、衛(wèi)星發(fā)射基地7.5公里，距離近利于打造旅游文化地產(chǎn),3.2.1 衛(wèi)星發(fā)射基地,,3.2.2 獨特的民族文化,火把節(jié),三、行業(yè)啟示,3.3.1 行業(yè)機會優(yōu)勢,,獨特文化旅游地產(chǎn),彝族厚重文化歷史,,,,項目思路,,航天博物館,,實現(xiàn)附加值最終盈利,3.3.2商業(yè)文化地產(chǎn)必要性,、區(qū)域文化商業(yè)唯一性、住宅市場消費能力不夠，利潤點低。、有一定的旅游資源、一定的發(fā)展機會、吸引力法則,3.3.3 旅游第二落腳點,西昌每年旅游人數(shù)達(dá)

15、300萬人次，衛(wèi)星發(fā)射中心每年旅游人數(shù)60萬，沙壩沒有配套旅游設(shè)施。,,3.3.4 目標(biāo)客戶,沙壩投資人群,西昌投資人群,,,消化項目目標(biāo)客戶群體,四、打造文化,3.4.1 彝族獨特文化,火把節(jié)、彝族特色美食、風(fēng)情寨園......等,3.4.2 航天文化,打造航天博物館,五、推廣鏈接,3.5.1 打造3A景區(qū),項目必須申請3A景區(qū)，否則價值無法體現(xiàn)。,3.5.2 聯(lián)系旅游公司,1、返點返利2、聯(lián)合商家免費為其做推廣3、免費旅