房地產(chǎn)公司之項目拓展調(diào)研的工作思路及重點

1、14項目拓展調(diào)研的工作思路及重點項目拓展調(diào)研的工作思路及重點項目拓展涉及到公司的總體布局、發(fā)展方向、行業(yè)地位、規(guī)模效益。涉及到公司的可持續(xù)發(fā)展，其重要性不言而喻。項目拓展調(diào)研，主要是通過對城市、區(qū)域、地塊等深入細致的考察、調(diào)查、分析，最終形成建議性意見供公司領導決策。作為一項基礎工作，實、準、細、全將非常重要。項目拓展調(diào)研應從宏觀到微觀、由面到點。項目拓展人員既要有大局觀，又要有細微觀；既要有對歷史及現(xiàn)狀的了解，又要有對未來的預估，只有

2、這樣才能不偏離總體方向目標，才能達到預期的效果。簡要工作思路及重點如下：一、宏觀上：宏觀上：通過調(diào)研分析，確定公司總體思路目標，即：①是否在該城市發(fā)展；②在該城市何區(qū)域發(fā)展；③意向投資規(guī)模。具體可從以下幾個方面開展工作：①資源分析：梳理好公司內(nèi)外的一切資源，有中集集團的，有我們房地產(chǎn)公司自身的等。這對項目拓展工作非常重要，關系到將來能否享受到一些優(yōu)惠政策等；能否及時得到其他人不能獲取的信息；能否用好用足政策，打好擦邊球，并可超越市場與常

3、規(guī)因素辦一些事，從而實現(xiàn)利益最大化。②城市總體狀況：從該城市人口總數(shù)、經(jīng)濟總量、人均可支配收入、近5年的發(fā)展速度等調(diào)查分析，了解該城市的消費水平、生活條件、發(fā)展?jié)摿Φ取＂鄢鞘邪l(fā)展新規(guī)劃：要了解該城市未來5年內(nèi)的發(fā)展規(guī)劃、發(fā)展的重點區(qū)域、發(fā)展的熱點及新城市中心等，確定有無重大利好，捕捉有發(fā)展?jié)摿Φ膮^(qū)域。34④機遇項目：周邊環(huán)境較差，但在老城區(qū)、人氣旺等因素，若價格合理也可考慮。在確定好意向地塊后，具體可從以下4個方面開展調(diào)研工作：①地塊現(xiàn)

4、狀：調(diào)研好地塊的地址、周邊環(huán)境、公共配套設施等，從工程開發(fā)角度分析是否有影響開工的因素。②周邊公共狀況：調(diào)研好周邊配套狀況、交通狀況、環(huán)保狀況、重點景觀以及相鄰地塊未來的發(fā)展規(guī)劃，從營銷角度分析未來營銷的優(yōu)劣點。③周邊樓盤狀況：調(diào)研好周邊樓盤的物業(yè)形態(tài)、戶型、價格及目前的供應量，測算確定成本，為最終決策提供重要的依據(jù)。④地塊控規(guī)指標：分析好今后開發(fā)意向性的物業(yè)形態(tài)，以及物業(yè)的擬開發(fā)面積，更精確確定商品房銷售價格，從而更精確確定好土地成本

5、。三、三、測算分析和策略測算分析和策略綜合以上調(diào)研結果，各區(qū)域項目拓展人員將從宏觀方面、微觀方面、優(yōu)選出兩至三塊土地（首選、次選、再選），供公司領導決策，將從定性、定量方面做好投資分析。在測算方面應注意以下2點：①了解地塊周邊各樓盤價格，各物業(yè)形態(tài)價格；研究地塊控規(guī)，初步構思好未來規(guī)劃方案和產(chǎn)品以及產(chǎn)品的開發(fā)量，較合理推算出將來的商品房銷售價格。②近期土地競爭雖較前有所降低，但總體來說，土地競爭依然激烈，因而在測算時，對各項指標應進行敏