劃撥土地轉(zhuǎn)讓三種情形的處理方式解析

1、劃撥土地轉(zhuǎn)讓三種情形的處理方式解析劃撥土地使用權(quán)是我國特有之概念。在改革開放之前，我國城市土地的利用均是通過劃撥方式進行的，即都是無償劃撥供應(yīng)的，只存在單一的劃撥土地供應(yīng)制度。改革開放之后，隨著外資的進入，我國對外資企業(yè)開始實行土地有償使用，收取土地使用費。1990年，國務(wù)院《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(以下簡稱《條例》)的頒布與實施，標(biāo)志著出讓土地使用權(quán)制度的建立，由此開啟了劃撥土地使用權(quán)通過辦理出讓手續(xù)可再

2、行轉(zhuǎn)讓的歷史。而最近最高人民法院頒布的法釋(2005)5號文《關(guān)于審理涉及國有土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》(以下簡稱“《解釋》”)則根據(jù)司法實踐對劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓方式作了全面的總結(jié)和規(guī)范，對今后房地產(chǎn)市場的規(guī)范發(fā)展具有直接的現(xiàn)實意義。一、劃撥土地使用權(quán)的含義及特點。那么，何謂“劃撥土地使用權(quán)”呢根據(jù)《條例》、1992年國家土地管理局《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》(以下簡稱《房地產(chǎn)管理

3、法》)等規(guī)定，劃撥土地使用權(quán)是指土地使用者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，通過除出讓土地使用權(quán)以外的各種方式，除繳納補償、安置等費用外或完全無償取得的國有土地使用權(quán)。其特點有：(1)取得的法定性。即要取得劃撥土地使用權(quán)，其用途必須符合法律規(guī)定，并且必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。(2)取得的無償性。這是劃撥土地使用權(quán)與出讓土地使用權(quán)的本質(zhì)區(qū)別，即劃撥土地使用權(quán)取得者除繳納補償、安置費外無須向國有土地的所有權(quán)人即國家支付土地使用費而出讓土地使用權(quán)

4、人則必須向國有土地的所有權(quán)人即國家支付包含土地使用費在內(nèi)的土地使用權(quán)出讓金。(3)使用的無期限性。依照法律規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。(4)權(quán)利的受限制性，劃撥土地使用權(quán)人不能隨意地處分其劃撥土地使用權(quán)。要處分，必須經(jīng)過有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。二、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓方式的歷史嬗變。劃撥土地使用權(quán)是我國取得土地使用權(quán)的最早最原始方式。改革開放后，許多國有企業(yè)出于經(jīng)營需要或為解決資金問題，往往

5、變相將劃撥土地使用權(quán)進行轉(zhuǎn)讓或作為合作條件而機關(guān)和事業(yè)單位也以國家財政投入不足等理由將其使用的劃撥土地投入經(jīng)營性用途。這樣實際上就形成了所謂的“土地隱形市《房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款規(guī)定“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批。有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)當(dāng)由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并依照國家有關(guān)規(guī)定繳納土地使用權(quán)出讓金。”但是，由受讓方辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)即簽署土地出讓合

6、同并繳納出讓金，那么，轉(zhuǎn)讓方與受讓方的原合同是什么性質(zhì)轉(zhuǎn)讓方還有無權(quán)利按原合同要求受讓方支付費用對此，《房地產(chǎn)管理法》沒有予以解決，在司法實踐中易引起爭議。例如，2005年3月，最高人民法院終審的一個案例：1994年8月，甲公司與乙公司簽署《建設(shè)用地出讓合同》，約定甲公司將其6500平方米的劃撥土地使用權(quán)出讓給乙公司，出讓金為5000萬元。出讓金包括動遷、產(chǎn)權(quán)、配套等費用，但不包括土地使用金，土地使用金由乙公司承擔(dān)。政府有關(guān)部門批準(zhǔn)了甲

7、、乙公司間的有關(guān)協(xié)議，并由乙公司指定的公司與政府部門辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。合同簽署后，乙公司沒有按約向甲公司支付全部款項。甲公司因此訴訟到法院。乙公司認為，該合同無效，已支付的費用應(yīng)予以返還，其土地使用權(quán)是依法經(jīng)政府出讓取得的。最高人民法院終審認為：甲公司與乙公司簽訂的《建設(shè)用地出讓合同》約定的實質(zhì)內(nèi)容是，甲公司將6500平方米劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給乙公司，乙公司對甲公司對轉(zhuǎn)讓土地投入的動遷、產(chǎn)權(quán)及配套等費用補償5000萬元。雙方簽訂

8、的合同名為土地使用權(quán)出讓合同，實為劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同。該轉(zhuǎn)讓取得了有關(guān)政府部門的批準(zhǔn)，并由乙公司指定的公司與政府辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。因此，甲公司與乙公司的《建設(shè)用地出讓合同》有效，故乙公司應(yīng)支付未付的補償費。三、《解釋》實施后，劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓分為三種情形處理。上已表述，《房地產(chǎn)管理法》實施后，劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)由有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，但由于對人民政府的批準(zhǔn)截止時間等事項沒有詳細規(guī)定，在司法實踐中遇到了難題。對此，《

9、解釋》作了規(guī)定。1、劃撥土地使用權(quán)未經(jīng)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓無效，但在起訴前經(jīng)批準(zhǔn)并辦理出讓手續(xù)的則有效。該《解釋》第十一條規(guī)定，“土地使用權(quán)人未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，與受讓方訂立合同轉(zhuǎn)讓劃撥土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)認定合同無效。但起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，應(yīng)當(dāng)認定合同有效。”這就是說，在起訴前，轉(zhuǎn)讓人經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)的，則轉(zhuǎn)讓人與受讓人間的合同按有效的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同處理。而實際上，這時轉(zhuǎn)讓