【房地產(chǎn)上半年報(bào)】瀘州樓市2019年中報(bào)

1、瀘州市場(chǎng)半年總結(jié),2019年7月,,一、政策類匯總（宏觀、微觀）,,,,,二、瀘州市場(chǎng)上半年情況三、下半年市場(chǎng)行情預(yù)判及總結(jié),,,,一,,,,,,,,,,,宏觀政策解讀,本地政策解讀,上半年政策總結(jié),2019地產(chǎn)宏觀政策4條解讀第一條：住建部新規(guī)《住宅建筑應(yīng)以套內(nèi)使用面積進(jìn)行交易》、《四 層樓以上應(yīng)安裝電梯新建住宅要全裝修交付》此次出臺(tái)這一規(guī)定主要是因?yàn)椋罕緱l是居民關(guān)注的焦點(diǎn)問(wèn)題，關(guān)系 到每個(gè)住宅用戶的切身利益。目前，我國(guó)住宅

2、建筑主要以建筑面積 進(jìn)行交易，這樣會(huì)出現(xiàn)同一項(xiàng)目的建筑面積相同而套內(nèi)使用面積不 同的問(wèn)題，以此加劇“公攤面積傷民”的矛盾。,,,政策解讀,第二條：中央一號(hào)文件《農(nóng)村土改將全面推開(kāi)不搞私有化》集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市改革對(duì)鄉(xiāng)村振興有非常重要的促進(jìn)作 用，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前還不會(huì)構(gòu)成非常大的影響。這些集 體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地入市之后并不是用來(lái)蓋商品房的，而是用于 工業(yè)、商業(yè)等用途，雖然也會(huì)有租賃房、廉租房等，但是不會(huì) 對(duì)商品房造成很大沖擊。,

3、2019地產(chǎn)宏觀政策4條解讀,,,政策解讀,第三條：國(guó)稅總局《推進(jìn)房地產(chǎn)交易合同網(wǎng)簽備案進(jìn)展信息、不動(dòng)產(chǎn)登記信息共享》“推進(jìn)房地產(chǎn)交易網(wǎng)簽備案信息”并非第一次提出。2017年11 月，國(guó)稅總局就和住建部發(fā)布關(guān)于加強(qiáng)信息共享深化業(yè)務(wù)協(xié)作 的通知，其中就包括全面推進(jìn)房地產(chǎn)涉稅信息共享、切實(shí)強(qiáng)化部門(mén)信息集成共用、著力推動(dòng)房屋代碼采集應(yīng)用和積極推行跨部門(mén)業(yè)務(wù)聯(lián)辦等內(nèi)容?，F(xiàn)有治理框架下，開(kāi)征房地產(chǎn)稅有兩大主要前提條件，一是立 法程序獲

4、得通過(guò)，一是建立一個(gè)覆蓋全國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)登 記和房?jī)r(jià)的動(dòng)態(tài)評(píng)估體系。從國(guó)稅總局的政策看，不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)基本完成。除部分縣級(jí)城市外，全國(guó)基本已經(jīng)完成了不動(dòng)產(chǎn)登記聯(lián)網(wǎng)，這一過(guò)程預(yù)計(jì)在2020年左右完成，這為后續(xù) 房地產(chǎn)稅的推進(jìn)打下了基礎(chǔ)。而房地產(chǎn)稅相關(guān)立法程序的進(jìn)展 目前尚未有進(jìn)一步的消息。,2019地產(chǎn)宏觀政策4條解讀,政策解讀,2019地產(chǎn)宏觀政策4條解讀第四條：《1月首套房貸利率繼續(xù)微降一線城市穩(wěn)定二線多數(shù)下調(diào)》繼去

5、年12月全國(guó)首套房貸款平均利率環(huán)比11月下降0.53%之后，2019年1月份 全國(guó)首套貸款平均利率繼續(xù)穩(wěn)中有降。一線城市變化不大，而二線城市大面積回調(diào)。以天津地區(qū)為例，多家銀行下 調(diào)房貸利率，首套房貸利率由上期的最低基準(zhǔn)上浮15%下降到最低基準(zhǔn)上浮5%。二套房貸方面，2019年1月全國(guó)二套房貸款平均利率為6.02%，較上月回 落2個(gè)基點(diǎn)，環(huán)比下降0.33%，并已連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)回落。預(yù)計(jì)未來(lái)時(shí)間內(nèi)，仍有城市會(huì)出現(xiàn)回落調(diào)整，具體時(shí)

6、間以及幅度因城而異。 從政策調(diào)整來(lái)看，主要涉及三個(gè)方面：公積金政策領(lǐng)域出現(xiàn)調(diào)整，多城市出 臺(tái)公積金貸款細(xì)則規(guī)定；部分地區(qū)出現(xiàn)限購(gòu)政策的調(diào)整，調(diào)整方向多結(jié)合當(dāng) 地實(shí)情；多省市加快住房租賃市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)度，盡早發(fā)揮租賃市場(chǎng)對(duì)市場(chǎng)的利 好作用。,政策解讀,2019地產(chǎn)本地（瀘州）政策2條解讀,第一條：瀘州市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)《瀘州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目車位租售管理辦法的通知》第二條：瀘州市人民政府辦公室印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī) 劃區(qū)內(nèi)既有住宅

7、增設(shè)電梯的實(shí)施意見(jiàn)》的通知,,政策解讀,,,小結(jié),2019 年“穩(wěn)房?jī)r(jià)”是基調(diào)。在人口流入量大、住房?jī)r(jià)格高的特大城市 和大城市要積極盤(pán)活存量土地，加快推進(jìn)租賃住房建設(shè)。繼續(xù)保持調(diào) 控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需雙向調(diào)節(jié)，改善住房 供應(yīng)結(jié)構(gòu)，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房，確保市場(chǎng)穩(wěn)定。房地產(chǎn)政策的松緊程度取決于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的景氣狀況，帶有逆周 期調(diào)整的性質(zhì)。無(wú)論是“因城施策”還是“一城一策”，實(shí)際上就是 要各個(gè)城市根

8、據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)的一實(shí)際情況采取調(diào)控措施，這是未來(lái) 房地產(chǎn)調(diào)控的基本原則，就是保持房地產(chǎn)市場(chǎng)健康平穩(wěn)發(fā)展，不發(fā)生 系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。2019年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體呈現(xiàn)平穩(wěn)回落態(tài)勢(shì)，各類物業(yè)銷售面 積均呈負(fù)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，土地購(gòu)置面積和土地成交價(jià)款均大幅下降，住宅 投資熱與商辦類物業(yè)投資冷的現(xiàn)象仍然延續(xù)。雖然3、4月份各地房屋 銷售情況呈現(xiàn)“小陽(yáng)春”態(tài)勢(shì)市場(chǎng)預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，但5月份的市場(chǎng)數(shù)據(jù) 回落說(shuō)明樓市回暖尚不穩(wěn)定，樓市“小陽(yáng)春”動(dòng)力明顯不足，這

9、場(chǎng)由 于資金寬松導(dǎo)致的“小陽(yáng)春”，在政策影響下已經(jīng)快速退燒，尤其是 部分三四線城市可能會(huì)繼續(xù)步入降溫的通道，接下來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)有可 能會(huì)進(jìn)入新一輪的調(diào)整期。,政策小結(jié),,,二,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,土拍情況匯總,瀘州市場(chǎng)存量分析,商業(yè)總結(jié),主要競(jìng)品分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

10、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,區(qū)域地塊編號(hào),宗地位置,用地面積使用年（畝）限,規(guī)劃指標(biāo),起拍價(jià)成交,成交日期 （萬(wàn)元 價(jià),/畝） （萬(wàn),元/畝）,（元/㎡）,樓面地價(jià) 溢價(jià)率 供應(yīng)體量,受讓單位,商容積 業(yè) 建筑 率指 密度 標(biāo),綠地率,城北,510508

11、-2018-B-0003,90567㎡瀘州學(xué)士山（含片區(qū)135.8955畝）,住宅70 ≤1.5 年商業(yè)（且40年＞1）,≤28%,≧35%,2019.1.29260300300015%135850 四川和道投資有限公司,510500—2019—B-012,玉帶河片區(qū) 22457㎡ 齊關(guān)路西側(cè)（合B-012地塊33.6855畝）,≤270（且＞1）,≤30%,≧30%,2019.6.26

12、320459344343%44914,瀘州華辰地產(chǎn),510500— 城西2019—B-011,華陽(yáng)南路西 北B-011地,35273㎡（約合,塊52.9095畝）,≤1.570年（且＞1）,≤25≧35%,2019.06.26 280440,4400,57%,52909,城投集團(tuán)—瀘州致遠(yuǎn)房 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司,沙茜,510509— 瀘州高新技 72188㎡,2018—術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)（含B—008區(qū),10

13、8.282畝） 40年,住宅70 ≤2.5年 商業(yè) （且＞1）,≤22≧35%,2019.1.24230260156013%180470 四川和道投資有限公司,510509—2019— B—006,高新區(qū)酒谷 大道南側(cè),108215㎡（含162.3225畝）,住宅70 ≤3.0 年 商業(yè) （且40年＞1）,功能 區(qū)一＜功能區(qū)一,45% ＞15%,區(qū)二＞35%＜25%,功能 功能區(qū)二 2019.

14、4.29,21022011004%324320,瀘州領(lǐng)袖置業(yè)有限責(zé)任 公司,城南,瀘州國(guó)家高,28694㎡,510502-2018新區(qū)江南科（合-B-049,住宅70、,技產(chǎn)業(yè)園 43.041畝） 商服40,≤2.5,（且＞1）,≤25≥35,2019.5.15,286,438262853%71735,瀘州市江陽(yáng)區(qū)鑫南投資 發(fā)展有限公司,510502-2018-B-075,新區(qū)江南科,瀘州國(guó)家高 33430

15、（合住宅70、,≤2.5,技產(chǎn)業(yè)園 50.145畝） 商服40（且＞1）,≤25≥35,2019.5.22,288,350209922%83575,瀘州市金泓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 有限公司,瀘州上半年土拍情況一覽,,土地市場(chǎng),,,,28%,29%,43%,2019上半年主城區(qū)土地成交面積,,50畝及以下,,50—100畝,,100—200畝,,,,,,29%,14%,43%,14%,2019上半年土地成交容積率 結(jié)構(gòu),,1—1.5,,

16、1.5—2.0,,2.0—2.5,,2.5—3.0,土地特征：以中小規(guī)模為主，整體容積率偏低，集中在2.0—2.5瀘州2019年上半年土拍主要以100—200畝的中小型地塊為主，合計(jì)占比43%；瀘州2019年上半年土拍地塊容積率整體偏低，集中于2.0—2.5，合計(jì)占比43%。,土地市場(chǎng),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2,9,29,7,0,5,10,15

17、,20,25,30,0,500000,1000000,1500000,2000000,30000002500000,3500000,4000000,2016年2017年2018年2019年,,,,土拍面積土地供應(yīng)體量 宗地?cái)?shù)量,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,13,22,44,7,454035302520151050,50,

18、0,1000000,30000002000000,600000050000004000000,7000000,8000000,,,,,,,,,土拍面積土地供應(yīng)體量 宗地?cái)?shù)量,,瀘州2016—2019年上半年土地成交概況450000035,瀘州2016—2019年土地成交概況,瀘州16—19年土拍市場(chǎng)一覽拿地?zé)崆橹鹉旮邼q，熱情在18年后半年逐步遇冷瀘州拿地從16年開(kāi)始逐年遞長(zhǎng)，到18年進(jìn)入了高峰期，僅僅半年土地成交數(shù)量

19、就達(dá)到了29宗地；18年7月之后土地市場(chǎng)遇冷，土地拍賣成交數(shù)量減少。2019年是充滿挑戰(zhàn)的一年，這一年不僅要面對(duì)上一年土拍的超高供應(yīng)量，還要迎接接下來(lái)半年的 土拍市場(chǎng)。,土地市場(chǎng),瀘州各區(qū)域2016—2019年土拍成績(jī)一覽（注：2019年數(shù)據(jù)為上半年數(shù)據(jù)）,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,2,3,14,1,2.753,2.16,3.21,0,161412

20、10864.4 42,5000000,30000002500000200000015000001000000,2016201720182019,,,土拍面積土地供應(yīng)體量 宗地?cái)?shù)量,樓面價(jià)（千元）,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,2,4,6,8,10,12,0,500000,1000000,1500000,2000000,2500000,3

21、000000,2016201720182019,,,,,土拍面積土地供應(yīng)體量宗地?cái)?shù)量?jī)r(jià)格（千元）,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,0,0.5,1,3,3.5,0,100000,200000,2.540000023000001.5,500000,600000,2016201720182019,,,土拍面積土地供應(yīng)體量 宗地?cái)?shù)量 樓面價(jià)（千元）,

22、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5,201510,25,2000000180000016000001400000120000010000008000006000004000002000000,02016201720182019,,,,土拍面積土地供應(yīng)體量 宗地?cái)?shù)量 樓面價(jià)（千元）,,城西區(qū)域16—19

23、年土拍成績(jī),城北區(qū)域16—19年土拍成績(jī),城南區(qū)域16—19年土拍成績(jī),城東區(qū)域16—19年土拍成績(jī),土地市場(chǎng),瀘州主城區(qū)上半年成交地塊分布圖,土地市場(chǎng),,,,地塊7：鑫南投資 樓面價(jià)：2628元/㎡,,,地塊6：金泓地產(chǎn) 樓面價(jià)：2099元/㎡,,,地塊5：領(lǐng)袖置業(yè)樓面價(jià)：1100元/㎡,,,地塊4：和道投資樓面價(jià)：1560元/㎡,,,地塊3：和道投資 樓面價(jià)：3000元/㎡,,,地塊2：華辰地產(chǎn) 樓面價(jià)：3443元/㎡,,,地塊

24、1：致遠(yuǎn)地產(chǎn) 樓面價(jià)：4400元/㎡,土地供應(yīng)預(yù)判,,土地市場(chǎng),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,城北,1）；,川南大市場(chǎng),龍馬潭學(xué)士山片區(qū),43307,≤2.5（且＞1）,102.351,170583,4206,瀘州市臨港投資有限公司,瀘州市龍馬潭區(qū)高壩安和 路南側(cè),43435,≤1.8（且＞1）,172.566,207079,3333,

25、瀘州市臨港投資有限公司,瀘州市龍馬潭區(qū)高壩安和 路南側(cè),四川和道投資有限公司,434352019.1.29,≤2.0（且＞1）≤1.5（且＞1）,64.9005135.8955,86534135850,33333000,瀘州華辰地產(chǎn),瀘州學(xué)士山片區(qū)玉帶河片區(qū)齊關(guān)路西側(cè)B-,012地塊,2019.6.26,≤2（且＞1）,33.6855,44914,3443,土拍市場(chǎng)小結(jié)從2016年到2019年土拍樓面價(jià)來(lái)看，樓面價(jià)呈逐年

26、增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)；2018年是轉(zhuǎn)折 年，盡管到2019年的市場(chǎng)遇冷，但從各區(qū)域的成交價(jià)格來(lái)看，樓面價(jià)總體趨勢(shì)呈 現(xiàn)正增長(zhǎng)，土拍數(shù)量受到了影響，但價(jià)格并未受影響。從瀘州總體土拍市場(chǎng)來(lái)看：截至2019年6月，瀘州市場(chǎng)共拍賣成功8宗地塊。土 拍熱情相較于去年熱度有所降低，但從上半年的土拍數(shù)量來(lái)看，拿地?zé)崆椴⑽词?到大幅影響。特別是城南土拍熱情有所提升，集中點(diǎn)在萬(wàn)城國(guó)際商業(yè)圈；城西的 土拍創(chuàng)上半年樓面價(jià)新高，雖目前在售項(xiàng)目較多，但城西地價(jià)仍然是最

27、貴 的；即 便康城路被譽(yù)為“售樓部一條街”，但因城西的版塊價(jià)值以及城市規(guī)劃紅利，該 區(qū)域仍然是炙手可熱的區(qū)域。瀘州市場(chǎng)土地量供應(yīng)巨大，預(yù)估未來(lái)一年是產(chǎn)品亮相的高峰期。言而總之，瀘州的土地市場(chǎng)目前保持一個(gè)良性的態(tài)勢(shì)，情況比較樂(lè)觀；潛在供 應(yīng)量大，但對(duì)土拍熱情影響較小。,土地市場(chǎng),截至2019年上半年城西各項(xiàng)目去化情況一覽,住宅市場(chǎng),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,

28、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,380,2,00,484,733,15,370,126,189,409,663,138,231,0,100,200,300,400,500,600,700,800,0,500,1000,1500,2000,2500,3000,3500,4000,4500,5000,,,,,來(lái)訪 成交,,截至201

29、9年上半年城北各項(xiàng)目去化情況一覽,住宅市場(chǎng),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3792,2242,2768,3742,27513012189,182,217,237,245,3426464,254,179,500450400350300250200150100500,

30、0,500,1000,1500,20001794,2500,35003000,4000,,,,,,,,,來(lái)訪 成交,,截至2019年上半年城南各項(xiàng)目去化情況一覽,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,644,128,7006005004003002001000,70006000500040003000200010000,綠地城鳳凰首府,,,來(lái)訪 成交,,截至2

31、019年上半年城東各項(xiàng)目去化情況一覽,住宅市場(chǎng),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,349,192,111,374,308,153,40035030025020015010050 0,3500300025002000150010005000,,,來(lái)訪,成交,,截至2019年上半年瀘州區(qū)域去化情況一覽,,,,,,,

32、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,3938,2079,772,1487,0,1000,2000,40003000,5000,0,10000,20000,30000,40000,城西城北城南城東,,來(lái)訪 成交,,,,,,,城西,48%,城北25%,城南9%,城東成交18%,,住宅市場(chǎng),城西是瀘州各區(qū)域中去化量最多的區(qū)域，合計(jì)占比48%；城北次之，上半年去化量合計(jì)占比25%；這種趨勢(shì)得益于前

33、兩年的土拍以致于到現(xiàn)在的土地供應(yīng)較其他兩個(gè)區(qū)域高。,截至2019年上半年城西各競(jìng)品項(xiàng)目存量一覽,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,4540404035403040254020401540104054040,,,,,存量（套） 項(xiàng)目總套數(shù),,住宅市場(chǎng),,

34、,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,5000,1000,1500,,,,存量（套數(shù)） 總套數(shù),,截至2019年上半年城北各競(jìng)品項(xiàng)目存量一覽40003500300025002000,住宅市場(chǎng),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,1500

35、10005000,2000,2500,截至2019年上半年城南各競(jìng)品項(xiàng)目存量一覽4500400035003000,鳳凰首府,綠地城,馬賽莊園,錦繡華府,,,存量（套）總套數(shù),,住宅市場(chǎng),截至2019年上半年城東各競(jìng)品項(xiàng)目存量一覽,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,10000900080007000600050004

36、0003000200010000,,,,,,存量（套） 總套數(shù),,住宅市場(chǎng),,,,,城西, 16918,城北,7430,城南, 2375,城東,7224,,,,,,,,,,城西50%,城北22%,城南7%,城東21%,,住宅市場(chǎng),瀘州各區(qū)域市場(chǎng)存量對(duì)比城西是存量最多的區(qū)域，存量約16918套，占據(jù)瀘州主城區(qū)住宅存量的50%；城 西存量較大的競(jìng)品以瀘州恒大城、敏捷紫云府、鴻通翡翠濱江、三溪酒城中心、佳 樂(lè)藍(lán)博灣為

37、主；城北次之，存量約7430套，占比22%；城西存量較大的競(jìng)品以航發(fā)翰林郡、月映 東方、藍(lán)光長(zhǎng)島國(guó)際為主；城東區(qū)域18年拿地較多，因此存量也較為龐大，約7224，占比21%；存量較大的 競(jìng)品項(xiàng)目以中天文旅城、高新悅城為主；城南區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)壓力最小，存量約2375套，占比7%。各區(qū)域存量套數(shù)各區(qū)域存量占比,住宅市場(chǎng),產(chǎn)品去化：從城西洋房、疊墅產(chǎn)品來(lái)看，整體月均去化較弱，存量相對(duì)偏高。多以精裝產(chǎn)品進(jìn)行銷售，致使購(gòu)買總價(jià)較高?？?/p>

38、群特征：均為地緣性客群，前期以部分拆遷戶為主?，F(xiàn)目前 主要為城西周邊公務(wù)員群里、中高收入員工為主，少量的個(gè)體 戶。產(chǎn)品賣點(diǎn)：均以產(chǎn)品自身的改善型屬性來(lái)宣傳，推廣上以整體產(chǎn)品線帶動(dòng)附加推廣，且利用渠道做單位的資源拓展。,從目前城西各項(xiàng)目分產(chǎn)品的存量情況來(lái)看,住宅市場(chǎng),商業(yè)市場(chǎng),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,社區(qū)商業(yè)存量約228套，去化率為68%,已推已售總存量瀘州市場(chǎng)上半年總推商業(yè)共推售3300 余套，已

39、售2200余套，存量共計(jì)1200余套（未含專業(yè)商鋪如西南商貿(mào)城商鋪）,商業(yè)市場(chǎng)商業(yè)市場(chǎng)整體競(jìng)爭(zhēng)激烈，庫(kù)存仍處于高位；目前商業(yè)的銷售動(dòng)作較為單一，多為常規(guī)正常銷售；專業(yè)商業(yè)市場(chǎng)去化良好，社區(qū)商業(yè)熱銷動(dòng)力不足；城北片區(qū)商業(yè)集中，客戶有對(duì)比，投資預(yù)期弱。瀘州商業(yè)市場(chǎng)供銷存情況40003000200010000,主要競(jìng)品項(xiàng)目分析,川酒·青云臺(tái),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,區(qū)域,項(xiàng)目名稱,開(kāi)

40、發(fā)商,亮相時(shí)間,高層（棟）,小高層（棟),洋房（棟）,別墅（棟）,占地面積（畝）,容積 率 （,）,商業(yè) 面積 萬(wàn)㎡,總建筑 面積萬(wàn)㎡）（,總戶 數(shù),銷售 狀態(tài),城西,川酒·青云臺(tái),川酒集團(tuán),2019.5.19,3,16,0,110,2.0,7.4,0,1120,內(nèi)購(gòu),,,三,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,市場(chǎng)行情預(yù)判以及市場(chǎng)總結(jié)1、“穩(wěn)房?jī)r(jià)”是基調(diào)，下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)不會(huì)太高；2019上半年瀘州

41、房地產(chǎn) 市場(chǎng)總體呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，5月是小陽(yáng)春，5月一過(guò)市場(chǎng)又開(kāi)始遇冷，證明了 市場(chǎng)還不穩(wěn)定，接下來(lái)在下半年的市場(chǎng)中預(yù)計(jì)將遭遇一次調(diào)整2、從上半年的土拍情況來(lái)看，拿地?zé)崆樘幱诜€(wěn)中求增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，6月底城西 的土拍樓面價(jià)突破4400，向樓市傳遞著強(qiáng)烈的回暖 信號(hào)，未來(lái)城西版塊依 舊是競(jìng)爭(zhēng)最激烈的版塊；項(xiàng)目要想在競(jìng)爭(zhēng)中求生存就應(yīng)該找準(zhǔn)項(xiàng)目差異點(diǎn) 以及優(yōu)劣勢(shì)，以此立于不敗之地；預(yù)計(jì)下半年土拍數(shù)量將逐步增加，其中 城西版塊仍然 是各大房企追逐的熱點(diǎn)

42、3、從瀘州上半年市場(chǎng)的總體去化均價(jià)以及去化套數(shù)來(lái)看，低總價(jià)仍然是置業(yè) 首選，但高總價(jià)產(chǎn)品也在漸漸開(kāi)拓 市場(chǎng)，目前瀘州進(jìn)入了改善紅海，列舉 上半年新開(kāi)項(xiàng)目，均為新中式風(fēng)格的項(xiàng)目，并且以“墅居”“大平層”“品質(zhì)”加持項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)，如恒利江悅明珠、月映東方等；改善型產(chǎn) 品的扎堆出現(xiàn)將造成去化緩慢、價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)中的嚴(yán)峻形勢(shì)，改善型客戶消費(fèi) 將會(huì)更趨于理性化，對(duì)去化有一定影響4、根據(jù)國(guó)家“房住不炒”政策，未來(lái)瀘州房地產(chǎn)市場(chǎng)也將呈現(xiàn)平穩(wěn)運(yùn)行態(tài)勢(shì)，