以規(guī)范業(yè)主自治推進住宅小區(qū)綜合治理

1、以規(guī)范業(yè)主自治推進住宅小區(qū)綜合治理以規(guī)范業(yè)主自治推進住宅小區(qū)綜合治理杜學(xué)峰杜學(xué)峰中共上海市奉賢區(qū)委黨校中共上海市奉賢區(qū)委黨校住宅小區(qū)是市民生活的基本場所是城市管理的基本單元也是社會治理的重要領(lǐng)域加強住宅小區(qū)綜合治理是政府治理體系和治理能力現(xiàn)代化的具體舉措。當(dāng)前上海住宅小區(qū)數(shù)量大、類型多、結(jié)構(gòu)復(fù)雜隨著經(jīng)濟發(fā)展和社會轉(zhuǎn)型的加速住宅小區(qū)的各類矛盾相對突出亟待研究解決。一、住宅小區(qū)治理方面存在的突出問題一、住宅小區(qū)治理方面存在的突出問題(一)住

2、宅小區(qū)綜合治理面臨較大壓力住宅小區(qū)綜合治理面臨較大壓力以某區(qū)為例目前全區(qū)有各類住宅小區(qū)411個總建筑面積達3401萬平方米其中:商品住宅小區(qū)215個占52.31%售后公房(含直管公房)小區(qū)55個占13.38%動遷房小區(qū)63個占15.33%農(nóng)民集資房小區(qū)51個占12.41%混合型小區(qū)27個占6.57%。隨著住宅量的快速增長區(qū)域內(nèi)物業(yè)規(guī)模也在不斷擴大總體來看其“量”增而“質(zhì)”未升住宅小區(qū)綜合治理面臨一定壓力。在全部411個小區(qū)中有專業(yè)物業(yè)管

3、理的333個無專業(yè)物業(yè)管理的有78個。在有物業(yè)管理的小區(qū)物業(yè)費普遍較低其中服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)每月每平方米在0.5元以下的有171個占52%。由于服務(wù)費長期沒有調(diào)整嚴(yán)重制約了物業(yè)服務(wù)水平和居民滿意度的提升。再加上區(qū)域內(nèi)動遷房、集資房問題比較復(fù)雜部分老舊小區(qū)或面積較小樓盤因經(jīng)費問題無法維持小區(qū)運行長期處于無物業(yè)管理、無居民自治的失管狀態(tài)增加了許多不穩(wěn)定因素給當(dāng)?shù)卣纳鐣卫韼砹穗y度。(二)住宅小區(qū)矛盾糾紛多發(fā)住宅小區(qū)矛盾糾紛多發(fā)涉案率高涉案率

4、高2016年至2017年6月某區(qū)12345、12319、962121平臺受理投訴類案件共有6911件其中:涉及業(yè)主不文明行為的有4175件占60.41%涉及物業(yè)服務(wù)的有1318件占19.07%涉及停車、違建、業(yè)主大會運作的有1418件占20.52%。2013年至2016年間某區(qū)人民法院審理判決的物業(yè)類案件共12765起起因主要是房屋漏水、墻體開裂、地表下沉、違法搭建、違法經(jīng)營、寵物擾民、停車難、環(huán)境衛(wèi)生和綠化養(yǎng)護。2010年至2015年

5、6月某區(qū)法院受理調(diào)解了28089件案件其中住宅小區(qū)矛盾糾紛8314件名列第一占總數(shù)的31%是排名第二的交通事故糾紛的1.2倍是勞動爭議、醫(yī)患糾紛、消費糾紛、土地承包糾紛總和的2.3倍。(一)完善居民自治機制以增強業(yè)主自我管理能力完善居民自治機制以增強業(yè)主自我管理能力用制度規(guī)范并處理好居民自治的外部關(guān)系減少外部不當(dāng)干預(yù)讓小區(qū)業(yè)主自治真正發(fā)揮作用。街鎮(zhèn)、居委會要充分尊重業(yè)主的主體地位讓業(yè)主有權(quán)利根據(jù)自己的意愿選擇業(yè)委會成員和選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)

6、只要不違背法律和社會良俗街鎮(zhèn)無權(quán)撤銷業(yè)主大會決定。但考慮到目前多數(shù)小區(qū)業(yè)主主體意識還未達到一定水平社區(qū)參與意識較弱等情況有必要強化居委會對業(yè)主大會、業(yè)委會的組建、換屆、日常運作的指導(dǎo)服務(wù)和監(jiān)督職責(zé)要加強對新組建、換屆業(yè)委會的人員構(gòu)成的干預(yù)在35年內(nèi)使黨員和專業(yè)人員比例達半數(shù)以上。完善業(yè)主自治的內(nèi)部治理結(jié)構(gòu)實現(xiàn)內(nèi)部權(quán)力制衡防止業(yè)主委員會專權(quán)。業(yè)主大會是業(yè)主自治的決策機構(gòu)業(yè)主通過業(yè)主大會共同決定小區(qū)立法立約、選擇物業(yè)服務(wù)人、決定建設(shè)項目、制

7、止違約行為等重大事務(wù)依法具有足夠的治理權(quán)。業(yè)主委員會是執(zhí)行者主要是按照業(yè)主大會的決定做好執(zhí)行和落實工作。在小區(qū)業(yè)主自我管理意識普遍不足的情況下為了防范業(yè)主委員會權(quán)力過于集中和執(zhí)行不力建議街鎮(zhèn)或居委會做好監(jiān)督工作履行監(jiān)督責(zé)任。考慮到政府承擔(dān)民事責(zé)任的尷尬必要時可以引入監(jiān)事會規(guī)范內(nèi)部制衡機制。(二)通過規(guī)約制定與執(zhí)行的協(xié)調(diào)通過規(guī)約制定與執(zhí)行的協(xié)調(diào)優(yōu)化小區(qū)治理結(jié)構(gòu)優(yōu)化小區(qū)治理結(jié)構(gòu)小區(qū)治理分權(quán)不足的核心問題是“制定規(guī)約”與“執(zhí)行規(guī)約”的權(quán)利基本

8、都統(tǒng)一到業(yè)主委員會這也是經(jīng)常遭致詬病的主要機制缺陷。建議住宅小區(qū)成立獨立于“業(yè)主委員會”的小區(qū)“立法委員會”主要吸納業(yè)主代表、業(yè)主專家、街道、黨小組等進入其中。這一方面有利于調(diào)動業(yè)主的參與熱情規(guī)約業(yè)委會行為使得業(yè)委會在處理棘手問題時能得到更多業(yè)主的支持且不傷及業(yè)委會在獨立辦事上的權(quán)利與積極性另一方面有利于建立規(guī)范的公權(quán)、其他組織影響小區(qū)的合規(guī)途徑即通過立法立約途徑而不是干預(yù)執(zhí)行途徑。(三)保障權(quán)利以調(diào)動業(yè)主參與治理的積極性和主動性保障權(quán)

9、利以調(diào)動業(yè)主參與治理的積極性和主動性充分重視并有效發(fā)揮業(yè)主的主體作用調(diào)動業(yè)主參與治理的積極性和主動性是發(fā)揮居民自治和社區(qū)共治作用、增強住宅小區(qū)綜合治理能力的基礎(chǔ)。因此居委會和業(yè)委會必須從保障業(yè)主知情權(quán)、維護業(yè)主合法權(quán)益入手增強業(yè)主的主體意識和責(zé)任觀念。通過定期召開民情懇談會、矛盾協(xié)調(diào)會、事務(wù)聽證會以及進行政策法規(guī)培訓(xùn)等渠道經(jīng)常廣泛聽取業(yè)主意見引導(dǎo)業(yè)主真正關(guān)注小區(qū)治理工作。鼓勵業(yè)主為小區(qū)治理和建設(shè)貢獻聰明才智對其中的“金點子”在采納后予以