浙江省紹興市諸暨綠城廣場綜合體項(xiàng)目初步思考

1、目 錄,,諸暨城市經(jīng)濟(jì)環(huán)境,2009年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值527.50億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年（下同）增長9.5%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值31.48億元，增長3.9%；第二產(chǎn)業(yè)增加值317.58億元，增長8.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值178.44億元，增長13.0%。三次產(chǎn)業(yè)的比例由上年的6.1：61.4：32.5調(diào)整為6.0：60.2：33.8。全市人均生產(chǎn)總值為49509元（按戶籍人口計(jì)算），增長9.1%。全市城鎮(zhèn)居民人均可支配

2、收入27897元，增長8.6%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出17334元，增長6.6%。根據(jù)諸暨統(tǒng)計(jì)局最新經(jīng)濟(jì)普查數(shù)據(jù)，2009年末諸暨私營企業(yè)數(shù)量達(dá)到3495個(gè)，個(gè)體私營經(jīng)濟(jì)在諸暨市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中貢獻(xiàn)較大。私營企業(yè)的快速發(fā)展一方面給諸暨GDP的增長注入更強(qiáng)進(jìn)的力量，另一方面必將形成大量中產(chǎn)階級(jí)，為諸暨高端商業(yè)發(fā)展帶來大量的客源。此外，港澳臺(tái)企業(yè)和外商投資企業(yè)數(shù)量也在穩(wěn)定增長，企業(yè)中高層管理人員、技術(shù)人員等中高收入群體的導(dǎo)入也在一定程度上增加

3、了高端商業(yè)綜合體的需求。在浙江省經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)縣市中，諸暨市經(jīng)濟(jì)總量排名靠前，經(jīng)濟(jì)總量穩(wěn)步擴(kuò)大，達(dá)到中上等地區(qū)的水平。宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定，以及大量高端人群的存在，為城市商業(yè)消費(fèi)發(fā)展提供較大的空間。,,諸暨城市規(guī)劃概況,規(guī)劃目標(biāo)：規(guī)劃到2020年諸暨中心城市建成面積達(dá)52.5平方公里，人口規(guī)模達(dá)50萬。城市結(jié)構(gòu)： “一城兩點(diǎn)”的城市形態(tài)，“一城”即中心城區(qū)，“兩點(diǎn)”分別指大唐綜合區(qū)、陶朱綜合區(qū)； “一軸兩環(huán)”的城市道路框架，“一軸”即艮塔東路

4、—艮塔路—諸三路—高速公路接線，呈弧狀貫通城市西南，“兩環(huán)”即內(nèi)、外環(huán)線，以外環(huán)線建成為標(biāo)志，勾勒50至56平方公里中心城市框架。城區(qū)布局：城中區(qū)，以商貿(mào)為主導(dǎo)，兼有商務(wù)、商住、文化、娛樂、休閑等功能；城東區(qū)以行政、商貿(mào)、居住為主要功能；城北區(qū)，以文教、居住為主導(dǎo)功能；城西區(qū)以工業(yè)為主導(dǎo)，相應(yīng)配置行政、商務(wù)、文化、居住等基礎(chǔ)設(shè)施；城南區(qū)，以旅游休閑功能為主導(dǎo)。發(fā)展思路：“東進(jìn)、西拓、南伸、北展、內(nèi)調(diào)理” ?！拔魍亍蓖怀霎a(chǎn)業(yè)尤其是第二

5、產(chǎn)業(yè)發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、環(huán)保產(chǎn)業(yè)為發(fā)展城西工業(yè)新城?！皷|延”建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)居住區(qū)域?yàn)榘l(fā)展方向?！氨鄙臁毖亟B大線、諸湄線有所拓展?！澳贤亍睂δ暇€外用地嚴(yán)格控制，并對環(huán)線內(nèi)用地按風(fēng)景區(qū)建設(shè)要求，對各類項(xiàng)目加以合理控制。“中調(diào)理”積極實(shí)施舊城改造。,項(xiàng)目屬于中心城區(qū)，是城市布局的商貿(mào)中心，也是老城區(qū)舊城改造的核心，臨近城市中軸交通線，具有良好的區(qū)域發(fā)展前景。,諸暨舊城改造范圍：東至浦陽江、南至南環(huán)線、西至陶朱山、北至外環(huán)北路，總面積5.426平方公

6、里，涉及整個(gè)老城區(qū)區(qū)域。本項(xiàng)目所在的改造范圍為老城區(qū)的核心區(qū)域，北至艮塔路、南至苧蘿路、西起陶朱山、東至人民路，總面積約86.8公頃，是集商業(yè)服務(wù)、商務(wù)辦公、文化娛樂、旅游休閑以及居住等功能于一體的功能復(fù)合型城市商業(yè)中心區(qū)。 改造目標(biāo)：改觀老城區(qū)空心化傾向與非中心化現(xiàn)狀，恢復(fù)老城區(qū)應(yīng)有的核心地位與城市心臟功能，使老城區(qū)成為城市優(yōu)質(zhì)資源綜合體，成為諸暨整體意向的地標(biāo)性區(qū)域，并具有象征性的城市客廳功能。 規(guī)劃布局：集購物、休閑、娛樂、

7、餐飲、文化、總部辦公于一體的核心商業(yè)廣場；大型品牌超市為主的生活商業(yè)中心；以特色美食、茶樓、土特產(chǎn)、民間工藝、字畫古玩收藏等民俗元素為主要商業(yè)內(nèi)容的長弄堂歷史街區(qū)；紀(jì)念、休閑、消費(fèi)三位一體的越都公園；標(biāo)志性的五星級(jí)越文化主題大酒店；浙商聯(lián)盟的陶朱公頂級(jí)商務(wù)會(huì)所以及太平橋國際商務(wù)中心和高品質(zhì)城市公寓與低密度高級(jí)居住區(qū)。,區(qū)域規(guī)劃與區(qū)位分析,區(qū)位研判：項(xiàng)目處于諸暨舊城改造的核心區(qū)域，將成為老城區(qū)商貿(mào)綜合體的中心。,諸暨城市商業(yè)概況,城中區(qū)塊

8、：暨陽路商圈 暨陽路商圈為諸暨城區(qū)最熱鬧的中心地段，區(qū)域內(nèi)密集分布著三個(gè)百貨商業(yè)，分別為雄風(fēng)百貨廣場、雄城大廈、諸暨第一百貨。以三個(gè)百貨商業(yè)為中心，分布著世紀(jì)聯(lián)華、華潤萬家、鵬程電器等賣場，以及肯德基、麥當(dāng)勞、豪尚豪等餐飲，形成集餐飲、購物、休閑等為一體的商業(yè)中心，商業(yè)能力輻射涵蓋整個(gè)諸暨地區(qū)。城東區(qū)塊：社區(qū)型商業(yè)中心 城東住宅新區(qū)內(nèi)，分別以時(shí)代購物廣場（樂天瑪特）和祥生新世紀(jì)廣場（大潤發(fā)）形成了兩

9、個(gè)社區(qū)商業(yè)中心，以生活購物賣場為主題，聚集了部分休閑餐飲。江東路兩邊為社區(qū)底商，已形成餐飲集群，包含一席地、咬不得品牌連鎖餐飲，以及海鮮、火鍋等特色餐飲，人氣較旺。城西區(qū)塊：商務(wù)區(qū) 城西商務(wù)區(qū)打造總部經(jīng)濟(jì)，正式入駐的11個(gè)總部大樓，總投資達(dá)20億元。 　　 今后，將成為開發(fā)區(qū)現(xiàn)代時(shí)尚的中心樞紐和核心區(qū)域，并成為企業(yè)總部和研發(fā)中心的集聚區(qū)，與本項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)定位不同。,,,,,,,,,,,,未來商業(yè)格局——城中區(qū)

10、塊,雄城大廈,諸暨一百,雄風(fēng)百貨廣場,,本項(xiàng)目,,暨陽路商圈,暨陽路,,,,,,,,1km,暨陽路商圈建筑密度與人口密度較大，未來三年不會(huì)有新的商業(yè)供應(yīng)出現(xiàn)。現(xiàn)有的三個(gè)項(xiàng)目均是傳統(tǒng)的百貨商場，與本項(xiàng)目存在著一定的競爭關(guān)系。但三個(gè)項(xiàng)目體量不大，復(fù)合程度不高，餐飲與休閑娛樂功能較單一，為本項(xiàng)目的發(fā)展提供了空間。,本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目占據(jù)體量上的優(yōu)勢，建議發(fā)展復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)，走大型購物中心的發(fā)展模式，形成差異化競爭，有望成為城中區(qū)塊的核心商

11、業(yè)體。,,城東區(qū)塊未來將形成一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心：雄風(fēng)永利商業(yè)廣場 雄風(fēng)永利商業(yè)廣場占地111.2畝，建筑面積約28萬平方米，營業(yè)面積22萬平方米，總投資達(dá)13.5億元。項(xiàng)目定位為大型城市商貿(mào)綜合體，規(guī)劃大型現(xiàn)代主題百貨、大型超市賣場、大型書城書吧、中高檔精品旗艦店、中西快餐美食、教育培訓(xùn)場館、健身娛樂機(jī)構(gòu)、五星級(jí)影院等。該項(xiàng)目復(fù)合程度較高，具備成為區(qū)域商業(yè)中心的條件，將在城東地區(qū)將形成較強(qiáng)的商業(yè)輻射力，與我項(xiàng)目形成競爭態(tài)

12、勢。,未來商業(yè)格局——城東區(qū)塊,樂天瑪特,大潤發(fā),,北門路,,本項(xiàng)目,,,暨東路,江東路,北門路,餐飲集群,,2km,祥生新世紀(jì)廣場,,,1km,,時(shí)代購物廣場,,艮塔東路,本項(xiàng)目的機(jī)會(huì)：本項(xiàng)目處于城市核心商圈，所屬的綠城廣場是目前城區(qū)內(nèi)最大的商業(yè)綜合體，匯聚了高端消費(fèi)人群。本項(xiàng)目將借助區(qū)域優(yōu)勢，把握優(yōu)質(zhì)客源，定位為城市中心型購物中心。,,綠城廣場概況：諸暨綠城廣場為城市綜合體，總占地面面積約86.8公頃，總建筑面積約100萬平方米，包

13、括大型購物中心、國際高檔五星級(jí)酒店、商業(yè)步行街、商務(wù)辦公、高級(jí)景觀公寓、市中心山體別墅等物業(yè)類型。客群：購房的客戶基本以城關(guān)為主，周邊富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶主要為大唐、店口、楓橋和山下湖，還來自杭州、寧波等地?？蛻粢灾圃鞓I(yè)和零售批發(fā)業(yè)為主，私營企業(yè)主所占比例較多，其它如金融業(yè)、房地產(chǎn)、建筑業(yè)也占一定比重。 售價(jià)：百合公寓均價(jià)13500元/平方米，玉蘭公寓均價(jià)13000元/平方米，別墅均價(jià)35000元/平方米，公寓底商均價(jià)20000元/平

14、方米。,項(xiàng)目分析——綠城廣場,綠城廣場是諸暨城市核心區(qū)域體量最大的城市綜合體，聚集了大體量的高檔住宅與別墅，穩(wěn)居諸暨城市房價(jià)之首，樹立了城市住宅品質(zhì)標(biāo)桿。綠城廣場以極大的名品效應(yīng)與規(guī)模效應(yīng)，為本項(xiàng)目提供了大量的高端客源，提升了項(xiàng)目的商業(yè)價(jià)值。,項(xiàng)目分析——交通/四至,項(xiàng)目四至：北N：諸暨市政府、市公安局；南S：海越大廈、天潔賓館，規(guī)劃市民廣場；西W：規(guī)劃四眼井廣場；東E：浣江公園鄰浦陽江； 項(xiàng)目緊鄰諸暨市政

15、府與市公安局，處于行政中心。西面為在建的綠城廣場高檔住宅區(qū)，并規(guī)劃有社區(qū)商業(yè)街區(qū)配套；東面為沿江公園，風(fēng)景資源優(yōu)厚。區(qū)域內(nèi)生活類消費(fèi)客群基數(shù)龐大，現(xiàn)有社區(qū)底商都是初級(jí)業(yè)態(tài)，項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展空間較大。交通： 優(yōu)勢：項(xiàng)目是由人民路、西施大街、浣紗中路及紅路四條道路圍合形成的矩形地塊，人民路與浣紗中路均可通達(dá)暨陽商圈，西施大街直通城東地區(qū)，交通可達(dá)性、商業(yè)可視性都具備優(yōu)越性。 劣勢：周圍交通道路較窄，車輛進(jìn)出不便，需改造。南側(cè)保留建筑

16、阻擋商業(yè)人流，需再次規(guī)劃。,,,,,人民路,紅旗路,西施大街,浣紗中路,,,,本項(xiàng)目進(jìn)出的交通主干道為人民路與浣紗中路，沿這兩條路的商業(yè)展面較好，商業(yè)價(jià)值較大。因此，建議充分利用沿路鋪位優(yōu)越的交通可達(dá)性與商業(yè)可視性，合理規(guī)劃，實(shí)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值最大化。,目 錄,主題：集購物、休閑、娛樂、餐飲于一體的 一站式時(shí)尚購物廣場檔次：中高檔為主客群：以中高端區(qū)域型購物消費(fèi)客群為主業(yè)態(tài)：以

17、復(fù)合型商業(yè)業(yè)態(tài)與傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)形成差異化競爭，以中高端休閑娛樂餐飲設(shè)施填補(bǔ)區(qū)域內(nèi)的空白,商業(yè)定位方向,項(xiàng)目定位與傳統(tǒng)的百貨店相區(qū)別，傳統(tǒng)的百貨店90%以上是零售，本項(xiàng)目業(yè)態(tài)組合借鑒shopping mall的理念，不僅有零售，餐飲、休閑娛樂、運(yùn)動(dòng)、家具用品、銀行等業(yè)態(tài)。從后期經(jīng)營角度講，這里賣的是一種生活方式，是一個(gè)家庭消費(fèi)的集中場所，一家人看完電影后，孩子可以去玩具城，媽媽去美容，爸爸去購物，然后晚上一起吃飯，在這里可以玩一整天。多元

18、化的業(yè)態(tài)布局可以避免同類業(yè)態(tài)之間的競爭，同時(shí)不同業(yè)態(tài)之間存在互補(bǔ)功能，實(shí)現(xiàn)人流的共享。,項(xiàng)目基本情況,區(qū)位選址：位于杭州未來CBD核心區(qū)域錢江新城開業(yè)時(shí)間：一期萬象城購物中心于2010年4月22日開始營業(yè)。項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地150畝，總建筑面積80萬平方米（含地下），地上建筑面積55萬平方米，形成了以24萬平方米“萬象城購物中心”為核心，包括超高層高尚住宅“悅府”、超五星級(jí)酒店“柏悅”、甲級(jí)寫字樓以及酒店式服務(wù)公寓等多種物業(yè)形態(tài)為一

19、體的國際高標(biāo)準(zhǔn)建筑群。交通條件：地鐵2和4號(hào)線經(jīng)項(xiàng)目地塊，并在地塊周邊形成換乘樞紐中心站點(diǎn)。地塊周邊將包括快速公交系統(tǒng)線網(wǎng)的3條線路。 輻射范圍：整個(gè)杭州及浙江省項(xiàng)目定位：萬象城是杭州首座國際形態(tài)都市綜合體項(xiàng)目，定位于豐富的商品選擇、高檔次的購物環(huán)境、廣泛的國際接觸和更深入的品質(zhì)體驗(yàn)，匯聚了許多世界一線知名品牌，不僅囊括國際精品店、百貨公司和超級(jí)市場及眾多美食場所，還擁有奧林匹克標(biāo)準(zhǔn)真冰滑冰場、頂級(jí)多廳電影院、SPA、SALON

20、等多方位休閑服務(wù)設(shè)施等。,借鑒案例——萬象城,,,主營業(yè)種,超市個(gè)人護(hù)理/藥品美食茶葉,OLE’超市（B208） 華潤堂、位元堂、寶明堂味千拉面、麥當(dāng)勞八馬茶業(yè)、獅牌茶葉,,,,,代表品牌,萬象城購物中心B2平面圖,,,,富春路,江錦路,慶春東路,,購物人流,B208,OLE’超市位于B1層，總面積6000平方米的，是一間以進(jìn)口食品為主的高端加強(qiáng)型超市；,借鑒案例——萬象城,,主營業(yè)種,百貨鐘表珠寶/配飾美食家居生活

21、個(gè)人護(hù)理/化妝品,尚泰百貨（B118）Tissot、City Chain周大福、Gloire、老鳳祥Bestbite、KFC、千味刷Rime 、Emoi、MakesenseTony Moly 、Mannings,,,,,,代表品牌,萬象城購物中心B1平面圖,,慶春東路,,,富春路,江錦路,,,購物人流,B118,尚泰百貨店位于B1-3F共四層，總面積2萬2千多平方米，總投資超過1億元，把國際名品、一線美容、服飾、手表、珠寶

22、、流行配飾、家用品、兒童商品等全系列產(chǎn)品聚于一體。,借鑒案例——萬象城,,主營業(yè)種,百貨鐘表男裝服飾女裝服飾皮具,尚泰百貨（118） 亨吉利世界名表中心BOSS Dior、Fendi、Louis VuittonCoach,,,,,,代表品牌,萬象城購物中心一層平面圖,,,富春路,慶春東路,,,,,118,借鑒案例——萬象城,,主營業(yè)種,百貨皮具女裝服飾男裝服飾鐘表家居生活餐飲,尚泰百貨（218）Kooka

23、i、LancelMax&Co 、Blugirl DurbanAlexandre De ParisMUJICosta Coffee,,,,,,代表品牌,萬象城購物中心二層平面圖,,,富春路,慶春東路,,江錦路,,,218,,,,,借鑒案例——萬象城,,主營業(yè)種,百貨休閑娛樂皮具女裝服飾男裝服飾美食,尚泰百貨（318）Broadway(358)Dissona、Daniel HechterOchirly、JN

24、BY、JessicaLeo、Jack&Jones鼎泰豐、仙蹤林,,,,,,代表品牌,萬象城購物中心三層平面圖,,,富春路,慶春東路,,江錦路,318,358,,香港百老匯影院，位于3F-5F，共三層，總面積8000余平方米，包括IMAX影廳共有12個(gè)廳，1924個(gè)座位；,借鑒案例——萬象城,,主營業(yè)種,休閑娛樂皮具時(shí)尚服飾童裝童玩家居生活餐飲,Broadway(458)、冰紛萬象滑冰場（418） 美國旅行者

25、 Paul Frank、Lotto Kingkow、Celden、Louis Tocool DrivePro、Page One外婆家、一茶一坐、iCaf,,,,,,代表品牌,萬象城購物中心四層平面圖,,,富春路,慶春東路,,江錦路,,458,418,冰紛萬象滑冰場位于4層，總面積約3600平方米，其中冰面面積約1800平方米，后臺(tái)服務(wù)區(qū)域約1800平方米，高度超過15米。,借鑒案例——萬象城,,主營業(yè)種,休閑娛樂家

26、用電器/影音器材飲食個(gè)人護(hù)理家居生活,,,,,,代表品牌,萬象城購物中心五層平面圖,,,富春路,慶春東路,,江錦路,Broadway(558)Bestbuy、CAV、Bose豆撈坊、大食代、禾綠玫瑰人生、MTMSimon琴行、古吳繡皇、Simmons,558,百思買位于5層，總面積近3000平方米，主打高端數(shù)碼產(chǎn)品。,借鑒案例——萬象城,,主營業(yè)種,飲食個(gè)人護(hù)理,,,,代表品牌,萬象城購物中心六層平面圖,,,富春路,慶春

27、東路,,江錦路,蘇浙匯、張生記、唐宮Orlane,借鑒案例——萬象城,借鑒案例——萬象城,業(yè)態(tài)：萬象城均是典型的城市商業(yè)綜合體，打造出購物中心的概念，除百貨賣場為主力店以外，還囊括了餐飲、休閑、娛樂、精品購物等諸多業(yè)態(tài)形式，成為一站式消費(fèi)的復(fù)合型商業(yè)體。商家：購物中心內(nèi)設(shè)有主力店——尚泰百貨，以及一些次主力店——Ole精品超市、百老匯電影院、繽紛萬象滑冰場等。主力店與次主力店形成互動(dòng)，吸引消費(fèi)者在購物中心消磨一天的時(shí)間。餐飲：購物

28、中心內(nèi)每層都設(shè)有餐飲，包括大型中餐、高檔西餐、特色小吃、休閑甜品等各類餐飲，種類很多，適合各年齡段的消費(fèi)者。,根據(jù)shopping mall的輻射能力，可以分為以下四種模式：,本項(xiàng)目7萬平方米的經(jīng)營性商業(yè)，從規(guī)?？?，適宜發(fā)展區(qū)域型規(guī)模的商業(yè)形態(tài)，輻射諸暨城區(qū)及周邊城鎮(zhèn),,商業(yè)形態(tài)分析,購物中心盈利模式,1、購物中心面積配比一般把35%的用于主力店，25%用于次主力店，40%用于商業(yè)店鋪。主力店是指面積在五千平米以上的，比如百貨店、大

29、型超市、電影院這類的業(yè)態(tài)。次主力店是1300—3000平米左右的，比如家電城、運(yùn)動(dòng)廣場、兒童游戲城、手機(jī)城等等。商業(yè)店鋪就是在500平米以下的。還有一些中島的攤點(diǎn)。2、購物中心租金產(chǎn)出配比一般而言，35%的主力店只能占租金產(chǎn)出15%。25%的次主力店占30%。40%的商業(yè)店鋪要占55%的租金產(chǎn)出。3、購物中心功能配比購物中心業(yè)態(tài)要區(qū)別于百貨、區(qū)別于超市，所以就把娛樂、餐飲放大，休閑娛樂占到25%，餐飲占到20%

30、以上。購物中心要?jiǎng)?chuàng)造一種很輕松、很愉悅的心情，不僅僅是買東西，而是來享受的，多種業(yè)態(tài)之間形成互補(bǔ)關(guān)系，實(shí)現(xiàn)人流共享的雙贏效果。,各行業(yè)商戶承租水平及承租面積基本規(guī)律,,,,,最高,最低,其次,最小,化妝品、服裝、珠寶、皮具、鞋、鐘表、眼鏡、通信,最大,美食廣場、百貨公司、超市、大型中式酒樓、娛樂中心、電影院,電器、音像、美容中心、家居用品、運(yùn)動(dòng)用品、健身中心,,,,租金,面積,零售商鋪,特色主力店,大型主力店,,4、購物中心租金承受力

31、順序購物中心租金承受力順序是花車及臨時(shí)租賃、服飾專賣店、珠寶眼鏡專賣店，專業(yè)賣場、餐飲、主力店、娛樂。大型主力店雖然承受租金低，但它是項(xiàng)目形象的體現(xiàn)、也是吸引人流的核心商家，因此一般百貨公司還是占據(jù)項(xiàng)目最好的位置，但面積盡量縮小。,本項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)組合,商業(yè)業(yè)態(tài)選擇——百貨,百貨作為主力店，以零售業(yè)態(tài)為主，在百貨公司的選擇上要考慮到后期精品專賣店的業(yè)態(tài)定位和招商。兩者之間應(yīng)形成差異和互補(bǔ)。,商業(yè)業(yè)態(tài)選擇——餐飲,具體選擇哪個(gè)檔次的餐飲

32、品牌、如何避免業(yè)態(tài)之間的惡性競爭、餐飲面積需求如何、租金承受水平、餐飲在購物中心的位置等信息還需要結(jié)合當(dāng)?shù)厥袌鲎鲞M(jìn)一步的市場研判。,商業(yè)業(yè)態(tài)選擇——精品專賣店,精品專賣店的定位應(yīng)與百貨形成差異，避免惡性競爭，業(yè)態(tài)如何定位、面積分割如何需要進(jìn)一步的市場研究，與百貨的定位統(tǒng)籌考慮，使得購物中心后期運(yùn)營贏得最大化的收益；,商業(yè)業(yè)態(tài)選擇——電影院,經(jīng)過市場調(diào)研，本區(qū)域內(nèi)有一家在改建的電影院，一家規(guī)劃中的電影院，供應(yīng)量較大。太平洋國際影城位于浣東

33、中路，是浙江時(shí)代電影大世界的加盟影院，擬設(shè)6個(gè)放映廳，每個(gè)小廳約120-220個(gè)座位，與本項(xiàng)目影院規(guī)模類似。本項(xiàng)目電影院的定位應(yīng)與現(xiàn)有供應(yīng)形成差異，引入外來品牌，如成龍國際院線、左岸、嘉禾、金逸、中影等。,目 錄,物業(yè)優(yōu)化建議1F,人民路,浣紗中路,紅旗路,,,,,,,,,百貨區(qū),,精品購物街區(qū),,餐飲,沿人民路與浣紗中路的商鋪商業(yè)價(jià)值較高，形象展示面也較好，應(yīng)規(guī)劃租金收益較高的業(yè)態(tài)，提升商業(yè)體的整體形象。該區(qū)域商鋪建議設(shè)置商業(yè)

34、形象較好的高檔品牌店，如ZARA、H&M等。沿中庭分布的商鋪，建議利用中庭的人流動(dòng)線，規(guī)劃為雙面精品購物街區(qū)。,物業(yè)優(yōu)化建議2F,二層的業(yè)態(tài)規(guī)劃基本延續(xù)一層的布置，打造品牌形象店與精品購物街區(qū)，與百貨的服飾類業(yè)態(tài)形成互動(dòng)。一二層商鋪商業(yè)價(jià)值較大，為保持商業(yè)連貫性，建議都做精品購物。,,,,精品購物街區(qū),百貨區(qū),,,,餐飲,物業(yè)優(yōu)化建議3F,三層建議設(shè)立品牌主題購物區(qū)，增加兒童早教中心、兒童娛樂天地等業(yè)態(tài)，與百貨區(qū)玩具、童裝等

35、業(yè)態(tài)形成互動(dòng)。中空建議規(guī)劃為兩層的高度，三至四層的中空建議取消；南面的中空位置與周圍區(qū)域共同設(shè)為餐飲業(yè)態(tài)。,百貨區(qū),,,,,餐飲,餐飲,,,,精品購物街區(qū),,物業(yè)優(yōu)化建議4F,四層設(shè)置KTV的區(qū)域形狀不規(guī)則，較難做成包廂，空間利用率較低，建議取消。沿中庭分布的商鋪設(shè)為精品購物區(qū)，與百貨主力店四層業(yè)態(tài)形成互動(dòng)，規(guī)劃為數(shù)碼電器、家居用品精品店。沿人民路的商鋪規(guī)劃大型高檔商務(wù)餐飲，提升本項(xiàng)目的品牌檔次與復(fù)合程度。,,,百貨區(qū),,,高檔商