瀘州市城市研究報(bào)告

1、瀘州市城市環(huán)境研究,投資發(fā)展中心 2012 年 11月 8 日,目 錄,一、城市概況,二、城市規(guī)劃,1、城市總體規(guī)劃2、茜草新區(qū)規(guī)劃,1、商業(yè)規(guī)劃2、商圈分布3、商業(yè)現(xiàn)狀4、重點(diǎn)商圈研究,三、城市商圈研究,1、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況——整體投資分析2、城市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況——開(kāi)竣工及成交分析3、主要板塊分析,四、土地市場(chǎng)概況,五、城市房地產(chǎn)概況,一、城市概況-——城市簡(jiǎn)介,城市概況：瀘州市為四川省轄市，位于四川省東

2、南部川渝黔滇結(jié)合部，距省會(huì)成都市267公里。東鄰重慶市、貴州省，南界貴州省、云南省，西連宜賓市、自貢市，北接重慶市、內(nèi)江市。,面積與人口：現(xiàn)轄江陽(yáng)區(qū)、龍馬潭區(qū)、 納溪區(qū)、瀘縣、合江縣、敘永縣、 古藺縣?？偯娣e12246.87平方公里，總?cè)丝?93.38萬(wàn)人，其中城區(qū)人口84萬(wàn)人,瀘州市,城市定位：成渝經(jīng)濟(jì)圈第三極，川滇黔渝結(jié)合部綜合交通樞紐、工業(yè)金融中心、商貿(mào)物流中心、文化教育中心、旅游休閑中心、會(huì)議展覽中心,,中心城區(qū),,地塊所屬茜

3、草新區(qū),一、城市概況——交通規(guī)劃,瀘州規(guī)劃建設(shè)以主城區(qū)為中心、“一環(huán)六射”高速公路網(wǎng)絡(luò)、“三縱四橫”鐵路網(wǎng)絡(luò)、“一橫、二縱、五港區(qū)”的水運(yùn)體系以及川滇黔渝結(jié)合部重要支線機(jī)場(chǎng)。作為交通部確定的四川唯一的全國(guó)28個(gè)內(nèi)河主要港口和國(guó)家水運(yùn)口岸，有四川第一大港口和集裝箱碼頭——瀘州港以及四川第三大航空港——瀘州藍(lán)田機(jī)場(chǎng)，是國(guó)家公路樞紐城市之一。,立體交通網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)規(guī)劃完成，瀘州港建成后將成為中國(guó)江河最大港，憑借港口優(yōu)勢(shì)，將為瀘州帶來(lái)更多的發(fā)展機(jī)會(huì)

4、。,一、城市概況——經(jīng)濟(jì)發(fā)展,2010年GDP保持穩(wěn)步上升，固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度有所放緩，固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)投資項(xiàng)目減少，投資規(guī)模擴(kuò)大的新趨勢(shì)。,從產(chǎn)業(yè)來(lái)看，瀘州市已形成了較為齊全的產(chǎn)業(yè)體系，酒類食品、綜合能源、化工輕紡、建材和機(jī)械制造五大基地初具規(guī)模，擁有瀘州老窖、郎酒、瀘天化、寶光藥業(yè)等國(guó)內(nèi)知名大型企業(yè)集團(tuán)。依托老窖集團(tuán)、瀘天化集團(tuán)、郎酒集團(tuán)，建成了三個(gè)國(guó)家級(jí)技術(shù)中心,酒類食品,綜合能源,專業(yè)市場(chǎng),工業(yè)園區(qū),機(jī)械制造,以瀘州老窖集團(tuán)為

5、龍頭，以郎酒集團(tuán)、玉蟾酒業(yè)集團(tuán)、新市食品等重點(diǎn)企業(yè)為代表的食品飲料業(yè)是瀘州市頭號(hào)支柱產(chǎn)業(yè)。,瀘州擁有皮革市場(chǎng)、箱包專業(yè)市場(chǎng)，最新的68萬(wàn)㎡的態(tài)涵蓋服裝、鞋類、小百貨、家具建材、五金機(jī)電等五個(gè)大類，市場(chǎng)產(chǎn)品包括48個(gè)行業(yè)，1900多個(gè)品類的西南商貿(mào)城在建中，明年將啟動(dòng)。,瀘天化集團(tuán)，是中國(guó)第一個(gè)采用西方技術(shù)以天然氣為原料生產(chǎn)合成氨、尿素的企業(yè)。并于99年6月3日在深圳證券交易所A股發(fā)行上市（代碼000912）。,瀘州酒業(yè)集中發(fā)展區(qū)、合江臨

6、港工業(yè)園區(qū)、納溪化工園區(qū)躋身首批“全省成長(zhǎng)型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)暨‘1525’工程園區(qū)”的名單，成為全省重點(diǎn)扶持的一批成長(zhǎng)型特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)。,長(zhǎng)起、長(zhǎng)挖公司根據(jù)市場(chǎng)的變化和國(guó)家國(guó)防建設(shè)的需要先后開(kāi)發(fā)成功了具有當(dāng)今國(guó)際先進(jìn)水平的SQS8、SQZJ12、SQZJ25等型號(hào)的高性能隨車起重機(jī)、CZS3型伸縮臂越野叉裝車、JC6、JC7型混凝土攪拌運(yùn)輸車等多種新產(chǎn)品,一、城市概況——產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀,一、城市概況——產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),瀘州市2010年產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)繼續(xù)優(yōu)化，三

7、次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為15.2:56.5:28.3，三次產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率分別為4.0%、81.1%和14.9%。第三產(chǎn)業(yè)仍有很大發(fā)展空間。,一、城市概況——居民收入與消費(fèi),二、城市規(guī)劃,主城區(qū)形成“一心、兩帶、多組團(tuán)”的城市空間結(jié)構(gòu)?！耙恍摹睘橹行陌雿u及城北組團(tuán)組成的城市中心城區(qū)；“兩帶”為沿長(zhǎng)江南、北兩岸的城市主要產(chǎn)業(yè)空間發(fā)展帶；“多組團(tuán)”為城市中心城區(qū)外圍六大功能組團(tuán)。,瀘州城市空間發(fā)展在現(xiàn)有基礎(chǔ)上重點(diǎn)東拓南聯(lián)、擁江發(fā)展，并整合城南與納

8、溪發(fā)展聯(lián)系，城北與空港的發(fā)展聯(lián)系，形成東、北、南三條走廊，同時(shí)優(yōu)化提升中心地區(qū)。,1、城市總體規(guī)劃,茜草與瀘州主城區(qū)一江之隔，隨著國(guó)窖長(zhǎng)江大橋的合龍，沙茜新區(qū)將成為中心半島功能的延伸組團(tuán)，承擔(dān)部分城市中心區(qū)的職能。 沙茜新區(qū)將被打造成為瀘州新的經(jīng)濟(jì)、商住、文化、旅游休閑中心，成為展示瀘州城市形象的名片、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的載體。 到2015年，沙茜新區(qū)將打造成開(kāi)發(fā)建設(shè)面積達(dá)12平方公里，人口總量達(dá)20萬(wàn)人以上的高品質(zhì)商

9、住旅游休閑區(qū)。,二、城市規(guī)劃,2、項(xiàng)目所在茜草新區(qū)規(guī)劃,瀘州商業(yè)“以一帶四 眾星供月”,按照“把瀘州市建成川、滇、黔、渝結(jié)合部區(qū)域商貿(mào)中心和長(zhǎng)江上游地區(qū)商貿(mào)服務(wù)功能完善的港口城市”的目標(biāo)，瀘州市城市商業(yè)總體布局體系將形成“以一帶四”的基本格局，即以白塔商業(yè)中心為核心，形成城北區(qū)域、城西區(qū)域、納溪區(qū)域組成區(qū)域商業(yè)中心及規(guī)劃的茜草商務(wù)會(huì)展中心，以社區(qū)商業(yè)、專業(yè)（特色）街為補(bǔ)充。,納溪商圈,城西商圈,城北商圈,茜草商圈,白塔商業(yè)中心,,,

10、項(xiàng)目所在商圈,三、城市商圈研究,1、商業(yè)規(guī)劃,2.5萬(wàn)人輕工業(yè)園區(qū)，2012年投產(chǎn),藍(lán)濱城商業(yè)區(qū),翡翠城商業(yè)區(qū),三、城市商圈研究,2、商圈分布,規(guī)劃或在建中,已有,三、城市商圈研究,3、商業(yè)現(xiàn)狀,,4、重點(diǎn)商圈研究現(xiàn)狀,三、城市商圈研究,白塔商圈分析,,,,白塔商圈位于江陽(yáng)北路，以白塔廣場(chǎng)和水井溝為核心，是瀘州商業(yè)核心，這里云集了重百百貨、匯通百貨、摩爾百貨等瀘州知名百貨，還有蘇寧器、報(bào)恩塔商業(yè)廣場(chǎng)和步行街，諸多的臨街商業(yè)；涵蓋了各種零

11、售、餐飲、娛樂(lè)、休閑等業(yè)態(tài)。,白塔商圈,白塔商圈分析,商圈主要以江陽(yáng)北路，迎輝路和步行街組成，人流量大，是瀘州最繁華的街道和商業(yè)中心。另外延伸的街道：珠子街以女裝服飾批發(fā)為主，治平街以高檔男女裝為主，大北街以餐飲為主。商圈租金水平以步行街最高，約200-500元/㎡/月；江陽(yáng)北路次之。目前，商圈經(jīng)營(yíng)狀況良好，市場(chǎng)較為繁榮。,三、城市商圈研究,4、重點(diǎn)商圈研究現(xiàn)狀,目前，瀘州市百貨主要有四家，其中，重百百貨是最高端的百貨。整體而言，瀘

12、州百貨發(fā)展較落后，主要表現(xiàn)在單體體量有限，商業(yè)品牌大多為二、三線品牌。,白塔商圈分析,三、城市商圈研究,4、重點(diǎn)商圈研究現(xiàn)狀,城北商圈分析,,,,,龍馬商城,西南商貿(mào)城,沱江商城,公交商城,在沱江西北面，沿沱一橋兩側(cè)分布著密集的專業(yè)批發(fā)商業(yè)，其中，龍馬商城是近兩年開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)的商業(yè)體，而公交商城、下合道批發(fā)市場(chǎng)和沱江商城，均為較早開(kāi)發(fā)的專業(yè)市場(chǎng)。而城北西南商貿(mào)城是瀘州市規(guī)劃重點(diǎn)打造專業(yè)市場(chǎng)，城北商圈將向此集中,三、城市商圈研究,4、重點(diǎn)商圈

13、研究,回龍灣商業(yè)總體量約為4.5萬(wàn)方，主要為衣著類批發(fā)和日用百貨批發(fā)。商圈形成時(shí)間較早，且檔次偏低，經(jīng)營(yíng)環(huán)境較差，屬于專業(yè)市場(chǎng)的粗放式市場(chǎng)管理階段。但是，這樣的發(fā)展現(xiàn)狀，也基本可以滿足市場(chǎng)需求。,城北商圈分析,三、城市商圈研究,4、重點(diǎn)商圈研究現(xiàn)狀,城北商圈分析,西南商貿(mào)城,按功能分為大型市場(chǎng)區(qū)、精品市場(chǎng)區(qū)和附屬配套區(qū)，匯集48個(gè)行業(yè)、1900多個(gè)大類、43萬(wàn)多個(gè)商品，是集小商品、服裝、鞋包、副食品、五金機(jī)電、汽配用品等商品研發(fā)、生產(chǎn)

14、、加工、展示、交易和電子商務(wù)為一體的綜合商品交易市場(chǎng)。總商業(yè)建筑面積：約63萬(wàn)平方米，將是川滇黔渝結(jié)合區(qū)域最大的綜合市場(chǎng)。目前營(yíng)業(yè)狀況：除1、3、4區(qū)少量商家營(yíng)業(yè)外，其它各區(qū)均已全面營(yíng)業(yè)。新建汽車總站將搬遷之項(xiàng)目左側(cè)。1期400畝專業(yè)市場(chǎng)，二期300畝商業(yè)中心、寫字樓、倉(cāng)儲(chǔ)物流、住宅、酒店，三期600畝待定。,三期,三、城市商圈研究,4、重點(diǎn)商圈研究現(xiàn)狀,城北商圈分析,西南商貿(mào)城,租金及優(yōu)惠;招租方式：租三免半。即租賃期三年半，一

15、次性繳納3年租金，贈(zèng)送半年租期。七區(qū)、八區(qū)、九區(qū)、十區(qū)：一樓租金為40.5元/㎡，二樓31.5元/㎡。（此價(jià)格為9折優(yōu)惠后的價(jià)格） 其他區(qū)域：20—50元/㎡（9折優(yōu)惠后的價(jià)格） 所有租金第一年免半年租金。銷售價(jià)格：二樓價(jià)格9800--11500元/㎡；一樓價(jià)格12500---14500元/㎡；一樓臨街鋪19800—22800元/㎡。租憑回龍灣、王石等商圈批發(fā)市場(chǎng)客戶占60%，區(qū)縣客戶占15%，外地客戶25%。銷售本地客戶（包

16、括現(xiàn)有各批發(fā)市場(chǎng)客戶）占50％，區(qū)縣及鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶占30％，外地客戶占20％。,4、重點(diǎn)商圈研究現(xiàn)狀,三、城市商圈研究,目前，市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)情況較好的是下合道批發(fā)市場(chǎng)，因此，它的租金和轉(zhuǎn)讓費(fèi)用均較高。市場(chǎng)在沱一橋東側(cè)，是較早形成的市場(chǎng)，主要經(jīng)營(yíng)服裝和家紡類產(chǎn)品。龍馬商城是近兩年發(fā)展的新的商業(yè)體，體量較大，但是，業(yè)態(tài)規(guī)劃和后期管理均存在問(wèn)題，目前除一樓外，其他樓層經(jīng)營(yíng)狀況一般。西南商貿(mào)城除部分臨街面的大型商鋪因招商條件設(shè)置較高未完成招商外，40

17、萬(wàn)平米的專業(yè)市場(chǎng)目前招商面積達(dá)到90%以上，大部分均已營(yíng)業(yè)。發(fā)展前景較好。,城北商圈分析,三、城市商圈研究,4、重點(diǎn)商圈研究現(xiàn)狀,沱二橋商業(yè)分析,,沱二橋商業(yè),,向陽(yáng)路市場(chǎng),沱二橋商業(yè)因?yàn)o州汽車總站在此設(shè)立而逐漸形成。向陽(yáng)路以五金、摩托車銷售、物流等為主，沱二橋橋頭以家裝建材為主。,三、城市商圈研究,4、重點(diǎn)商圈研究現(xiàn)狀,沱二橋商業(yè)分析,沱二橋商業(yè)總體量約5.1萬(wàn)方，主要是依托便捷的交通體系二形成的對(duì)運(yùn)輸依賴性較強(qiáng)的業(yè)態(tài)。主要為家裝建

18、材、電動(dòng)車摩托車銷售、物流等。,4、重點(diǎn)商圈研究現(xiàn)狀,三、城市商圈研究,世紀(jì)城、萬(wàn)象城 綜合體,佳樂(lè)世紀(jì)城位于瀘州中心半島和北城片區(qū)的中心位置。 主要包括：大型的綜合性商場(chǎng)、商業(yè)步行街、白金五星級(jí)酒店、濱江會(huì)展中心、高端商務(wù)、大體量地區(qū)標(biāo)志性建筑群和高檔住宅區(qū)等，商業(yè)部分建筑面積150萬(wàn)平方米，住宅100萬(wàn)平方米。,錦華萬(wàn)象城地處瀘州市城北龍馬大道與蜀瀘大道交匯處。項(xiàng)目總建面積23萬(wàn)平方米,總住宅建筑面積約 15萬(wàn)平方米。商業(yè)7萬(wàn)方，其

19、中集中商業(yè)5萬(wàn)平米，成都佳藝美庭家具裝飾賣場(chǎng)已全部入駐。預(yù)計(jì)會(huì)有1萬(wàn)方零散商業(yè)，負(fù)一樓預(yù)計(jì)會(huì)有5000平米超市。,三、城市商圈研究,4、重點(diǎn)商圈研究現(xiàn)狀,2011年瀘州商業(yè)用地：2011年，各個(gè)包括瀘州城西綜合體在內(nèi)的商業(yè)副中心的建設(shè)都將一一拉開(kāi)序幕，城市綜合體不僅將為瀘州土地市場(chǎng)開(kāi)辟一種新的模式，也為商業(yè)地產(chǎn)的高標(biāo)準(zhǔn)發(fā)展，樹(shù)立了一 個(gè)榜樣。區(qū)域細(xì)分：城南地塊漸成新亮點(diǎn)城東：沙灣、茜草未來(lái)則將成為城東地產(chǎn)的突破口。城南：

20、城南是未來(lái)一段時(shí)間地產(chǎn)市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng)，城南屬于未來(lái) 城市開(kāi)發(fā)的重要區(qū)域，放量將逐漸增多；另外由于城市的一些重要交通建設(shè)將陸續(xù)展開(kāi)，包括多座長(zhǎng)江大橋的規(guī)劃建設(shè)都在進(jìn)行，交通瓶頸將被打破；最后政府推出城南的 土地，都是大宗地塊，便于打造高品質(zhì)、高檔次的樓盤項(xiàng)目。城西：未來(lái)城西的土地，將沿著瀘宜路往華陽(yáng)發(fā)展。而且，放量或許還將陸續(xù)擴(kuò)大。 城北：除一些小型地塊外，預(yù)計(jì)城北將不會(huì)出現(xiàn)大宗地塊。,四、土地市場(chǎng),2011年土地出讓信息（截止日期20

21、11年05月 ）,四、土地市場(chǎng),2012年土地出讓信息（截止日期2011年05月 ）,五、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,2012上半年供需狀況　　上半年，瀘州市城區(qū)商品房共批準(zhǔn)預(yù)售面積87.6715萬(wàn)平方米，其中商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積76.6202萬(wàn)平方米。同期瀘州市城區(qū)商品房累計(jì)銷售面積66.5745萬(wàn)平方米，商品住房銷售53.2979萬(wàn)平方米，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房成交11.5275萬(wàn)平方米;二手房成交面積26.9384萬(wàn)平方米，二手住房成交面積為18

22、.3234萬(wàn)平方米。 2012上半年，瀘州商品房供需基本平衡,,2012上半年投資狀況 上半年，在房地產(chǎn)有關(guān)政策的促進(jìn)下，瀘州市房地產(chǎn)業(yè)復(fù)蘇較快。瀘州市完成房地產(chǎn)投資32.2億元，增長(zhǎng)21.0%，房屋施工面積814.1萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)22.4%，其中住宅施工面積685.9萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)20.8%；房屋竣工面積171.4萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)241.2%，其中住宅竣工面積146.3萬(wàn)平米，增長(zhǎng)24

23、1.4%。,1、房地產(chǎn)投資、供需分析,五、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,2、市場(chǎng)成交、房?jī)r(jià)走勢(shì)　　2012年08月， 全市商品房成交1816套，共21萬(wàn)平方米，其中，商品房住房成交1129套，共11.0211萬(wàn)平方米，成交面積與上年同比下降52.1697%，與上月環(huán)比下降20.656%。,,五、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,2、市場(chǎng)成交、房?jī)r(jià)走勢(shì)　　2012年08月，主城區(qū)商品房成交均價(jià)為3794元/平方米，其中，商品房住房成交均價(jià)為3979元/平方米，與上年

24、同比增長(zhǎng)8.39%，與上月環(huán)比增長(zhǎng)4.65%。,,30,二級(jí)市場(chǎng)主要在售項(xiàng)目分布及板塊劃分,,,城北新區(qū)板塊,茜草新區(qū),城西新區(qū)板塊,城南板塊,根據(jù)瀘州市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展和項(xiàng)目分布，基本可以將市場(chǎng)主要分為城中心板塊、城北新區(qū)板塊、城西新區(qū)板塊。茜草新區(qū)目前尚處于開(kāi)發(fā)初期階段，項(xiàng)目較少。,五、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況,3、房地產(chǎn)板塊研究,城中心板塊,31,城中心板塊,主要在售項(xiàng)目基本信息分析,龍灣398,一線國(guó)際,桃園江畔,佳樂(lè)江景樓,項(xiàng)目集中在城市

25、核心商圈附近，臨近長(zhǎng)江和沱江，大多有江景概念。各項(xiàng)目受用地環(huán)境的約束，開(kāi)發(fā)體量較小。,中天時(shí)代廣場(chǎng),32,城北新區(qū)板塊,主要在售項(xiàng)目基本信息分析,譽(yù)隆品筑,寶光天竺苑,鹿港左岸,綠苑陽(yáng)光水岸,錦華萬(wàn)象城,帕蒂歐香,區(qū)域內(nèi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目眾多，且體量較大,江都花園,新托斯卡納,世紀(jì)港灣,33,城西新區(qū)板塊,主要在售項(xiàng)目基本信息分析,維多利亞伯宮,天瑞尚城,灝景尊城,佳樂(lè)云嶺,天立水晶城,愛(ài)丁堡,區(qū)域內(nèi)因開(kāi)發(fā)地塊政府有統(tǒng)一規(guī)劃，因此，各項(xiàng)目沿酒城