某地產(chǎn)項(xiàng)目形象定位報(bào)告

1、2010-01,莆田馨宜項(xiàng)目形象定位報(bào)告,廈門中贏地產(chǎn)置業(yè)顧問有限公司,一、戰(zhàn)略思考,二、形象定位,三、營(yíng)銷策略,為客戶著想，并非客戶所想,將有限的資源集中在客戶關(guān)鍵價(jià)值元素上的投入用合理的成本控制實(shí)現(xiàn)超常規(guī)盈利！,,項(xiàng)目位于市區(qū)中心荔園路片區(qū)，南臨東圳路，西臨城市河流，地塊東側(cè)為大型商業(yè)用地。地理位置極其優(yōu)越，是開發(fā)高尚住宅的風(fēng)水寶地。,本案,,項(xiàng)目用地周邊配套齊全，交通便利，環(huán)境景觀優(yōu)越，適合打造成現(xiàn)代高品質(zhì)生活社區(qū)，同時(shí)成為荔園

2、路片區(qū)內(nèi)獨(dú)具特色的優(yōu)雅居住區(qū) 。,本案周邊道路通暢的同時(shí)，距離主要中心城市、交通樞紐等都在高速可控制范圍內(nèi)。,一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析及因素分解1、景觀資源優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目西側(cè)與延壽溪相鄰,有一定的景觀資源優(yōu)勢(shì)；2、區(qū)域配套設(shè)施優(yōu)勢(shì)：地處東圳路東段,莆田最大最有品質(zhì)的小區(qū)—荔園小區(qū)對(duì)面,周邊有新的體育場(chǎng)、莆田大劇院等，配套設(shè)施較全；3、品牌優(yōu)勢(shì)：馨宜公司的投資商,實(shí)力雄厚，在市場(chǎng)中已經(jīng)形成一定的品牌優(yōu)勢(shì)；4、教育配套優(yōu)勢(shì)：莆田重點(diǎn)中學(xué)—莆田四

3、中在項(xiàng)目所在區(qū)域，有一定的教育資源優(yōu)勢(shì)；5、交通優(yōu)勢(shì)：旁邊是新的福廈路，與新車站也不遠(yuǎn),交通十分方便；6、園林景觀優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目是莆田少見的低密度高層大社區(qū)，有近10000平方米的泰式皇家花園與延壽溪有機(jī)地融合在一起；7、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：戶型方正緊湊，大部分南北通透、有贈(zèng)送面積的附加值，外立面檔次高，用材用料講究，小區(qū)配套全等，產(chǎn)品特色明顯；8、商業(yè)配套優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目東側(cè)地塊作為商住配套，為項(xiàng)目提供了便捷的商業(yè)配套。操作建議：結(jié)合項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)

4、，突出項(xiàng)目的景觀資源和產(chǎn)品的優(yōu)勢(shì)，加上高品質(zhì)生活的營(yíng)造，將形成樓盤極強(qiáng)的賣點(diǎn)。,二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析及因素分解1、項(xiàng)目地處新區(qū)，周邊缺乏人氣和商業(yè)氛圍；解決方案及建議：在開發(fā)過程中，塑造項(xiàng)目本身高素質(zhì)和獨(dú)特性，規(guī)避劣勢(shì)，通過塑造景觀來營(yíng)造高尚社區(qū)環(huán)境，通過良好的項(xiàng)目形象包裝，相應(yīng)的廣告宣傳配合，樹立項(xiàng)目良好的品牌形象。三、項(xiàng)目機(jī)會(huì)及因素分解1、隨著海峽西岸經(jīng)濟(jì)區(qū)的開發(fā)建設(shè)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定良性地發(fā)展，高收入階層增多，同時(shí)在外經(jīng)商與時(shí)俱

5、 進(jìn)，回鄉(xiāng)置業(yè)潮不斷擴(kuò)大，對(duì)中高檔物業(yè)需求增大；2、從目前市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)分析，在今后2—3年內(nèi)，市場(chǎng)前景依然看好，承接力較強(qiáng)，項(xiàng)目發(fā)展時(shí)機(jī)較好；3、區(qū)域樓價(jià)的急速拉升，為區(qū)域的樓價(jià)起示范作用；4、莆田產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，為本項(xiàng)目的開發(fā)提供機(jī)會(huì)。5、東城發(fā)展機(jī)遇：莆田南面是山，西面還是山，城市要發(fā)展，只能往東往北方向，隨著新體育場(chǎng)、莆田大劇院等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，汽車總站的東移，福廈高速鐵路的開工建設(shè)，東城發(fā)展迎來全新的機(jī)遇，城市面貌日新月

6、異，為項(xiàng)目的開發(fā)創(chuàng)造了非常有利的機(jī)遇。對(duì)策：整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境向好，市場(chǎng)潛力巨大，結(jié)合本區(qū)域高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃的特征，塑造本項(xiàng)目的市場(chǎng)和與之相匹配的高品質(zhì)。,四、項(xiàng)目威脅分析及因素分解1、政策面和經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不確定性，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，對(duì)房地產(chǎn)的影響不容突視；2、直接威脅：東城1號(hào)、祥榮荔枝灣——是本案最直接的競(jìng)爭(zhēng)與對(duì)比個(gè)案，與本案有諸多共同點(diǎn)，它各方面的參數(shù)將會(huì)直接影響到本案；3、即將推出的幾個(gè)高起點(diǎn)規(guī)劃的新樓盤將形成極強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)。對(duì)策1、由上

7、述分析可以看出，本項(xiàng)目目前面臨的可能的威脅是比較大的，并且對(duì)發(fā)展商來講，這些因素是不可少控制的，我們可能做的是準(zhǔn)確定位，提高產(chǎn)品的水準(zhǔn)，力求脫穎而出，創(chuàng)造佳績(jī)。2、系統(tǒng)地制定項(xiàng)目發(fā)展計(jì)劃和營(yíng)銷思路；不斷捕捉市場(chǎng)行情，調(diào)整房型結(jié)構(gòu)，生產(chǎn)出市場(chǎng)需要的產(chǎn)品；全力塑造項(xiàng)目的多重景觀，樹立高尚社區(qū)形象。,城市中心風(fēng)水寶地15萬㎡莆田首席大社區(qū)10000㎡皇家泰式園林高品質(zhì)豪宅規(guī)劃高配置停車場(chǎng)15%建筑密度32%園林綠化率馨宜—實(shí)力

8、品牌房地產(chǎn)開發(fā)商……,我們擁有——,我們一定是豪宅,毋庸置疑,引 子,管家服務(wù),宗親會(huì),會(huì)員俱樂部,項(xiàng)目產(chǎn)品力硬件卓越出眾,軟實(shí)力更是錦上添花。,莆田房產(chǎn)銷售情況良好，市場(chǎng)需求旺盛，目標(biāo)客群存量足以支持本案； 房產(chǎn)對(duì)財(cái)富階層而言并非必需品，我們的客戶同時(shí)擁有多套房產(chǎn)； 本案的產(chǎn)品價(jià)格足以購買福州地區(qū)的豪宅項(xiàng)目； 莆田財(cái)富階層是福州豪宅的主要客戶，近25%的福州豪宅屬莆田人購買。,我們?cè)谂c福州豪宅PK,毋庸置疑,莆田財(cái)富階層

9、對(duì)購買房產(chǎn)充滿熱情！,聽聽福州的著名豪宅都在說什么？——,世貿(mào)天城說：讓城市長(zhǎng)高…公園道1號(hào)說：實(shí)為公園，更勝公園…白金瀚宮說：城市公館…,我們的思考：縱觀福州高端地產(chǎn)，所有物業(yè)均在訴求產(chǎn)品品質(zhì)，試問在豪宅齊聚的今天，冷冰冰的產(chǎn)品訴求還能喚起財(cái)富階層的購買沖動(dòng)么？,省會(huì)城市 豪宅產(chǎn)品臻熟 都市生活,便捷配套,地級(jí)市 無抗衡福州豪宅的頂尖物業(yè) 都市化程度一般,福 州,莆田,V S,我們以何挑戰(zhàn)福州豪宅？,毋庸置疑,

10、,,光耀門楣、落葉歸根的莆田鄉(xiāng)土情結(jié),突破點(diǎn),策略核心,從情感上感動(dòng)、從價(jià)值上超越,1、由產(chǎn)品硬件訴求進(jìn)化為軟件服務(wù)訴求2、由豪宅品質(zhì)訴求進(jìn)化為豪宅品牌訴求3、由豪宅品牌訴求進(jìn)化為生活方式及品味訴求,,,主要從客戶關(guān)注的建筑外觀、風(fēng)水、園林、服務(wù)等幾個(gè)層面闡述對(duì)本案產(chǎn)品的繼續(xù)優(yōu)化。,注:排序?yàn)楹勒?xiàng)目問卷調(diào)查“購房時(shí)認(rèn)為最重要”關(guān)注人數(shù)最多的統(tǒng)計(jì),NO1 打造樓王以標(biāo)桿性產(chǎn)品樹立項(xiàng)目形象以均好性產(chǎn)品穩(wěn)定預(yù)期利潤(rùn),NO2 風(fēng)水規(guī)

11、劃風(fēng)水是建筑的“潛規(guī)則”，對(duì)財(cái)富階層的置業(yè)有不可估量的影響但風(fēng)水不應(yīng)做為規(guī)劃的唯一或是主要依據(jù)，而是從總平規(guī)劃成果中提煉絕佳風(fēng)水的因素，在景觀規(guī)劃中強(qiáng)化，做為推廣和營(yíng)銷的一大利器風(fēng)水點(diǎn)有兩個(gè)：總平規(guī)劃肌理 樓王的位置和朝向,豪宅的標(biāo)識(shí)——重視入口建筑是社區(qū)形象、定位的直觀濃縮，是業(yè)主的“身份識(shí)別卡”，先行建設(shè)，以便見證未來。,樓盤燙金名片，豪宅的對(duì)接口——會(huì)所在本案中，會(huì)所是豪宅潛在客戶的切入載體，是已購客戶的燙金名

12、片，是外人可見而且易識(shí)別的。,NO3 昭示未來——體驗(yàn)區(qū)規(guī)劃入口、會(huì)所、門前廣場(chǎng)、門后中庭,做為體驗(yàn)中心,,,豪宅需要被所有人一眼就看出，豪宅需要讓人心生敬畏，并因此而仰視！,豪宅？,豪宅！,馬化騰像大學(xué)老師,馬云像是喜劇演員,這人我們不認(rèn)識(shí)，但看起來最像老板,王石像老牌業(yè)務(wù)員,豪宅的外墻，一定要用干掛石材嗎？合理的選擇和配色，同樣可以達(dá)到完美的效果,/豪宅為什么一眼就能看出來？碎與整：零碎則亂，規(guī)整則大氣，連續(xù)的實(shí)面與虛面對(duì)比，

13、產(chǎn)生挺拔與流暢的觀感。剛與柔：粗獷的實(shí)面豎向條，結(jié)合分段式腰線，顯出剛毅與穩(wěn)重穩(wěn)與飄：深色系與堅(jiān)硬的材質(zhì)，充滿質(zhì)感，流露陽剛和堅(jiān)毅一如成功男士，衣著考究，沉穩(wěn)大氣，不怒自威，敬畏感油然而生！,不再提新古典主義了，那太寬泛。源于1925年的巴黎，盛行于十里洋場(chǎng)，流傳于今日的國(guó)際都市！那就是ART DECO，裝飾藝術(shù)流派風(fēng)格,豪宅有一眼看得明白的外觀，更有一眼望不穿的內(nèi)涵和韻味，怎么體現(xiàn)？提高到藝術(shù)層面，需要帶點(diǎn)異域風(fēng)情。,顏色沉

14、穩(wěn)的色調(diào)，主體以褐色或土黃色系列為主，裙樓采用深褐色。,材質(zhì)主體墻面大馬賽克或仿石磚，寬大的基座飾以天然石材，體現(xiàn)建筑一種強(qiáng)烈的向上感；同時(shí)，每一個(gè)細(xì)節(jié)，都力求以經(jīng)典的姿態(tài)流傳后世。,造型通過窗的不同比例、外墻的凹凸變化和樓高的跌落來強(qiáng)調(diào)建筑外墻的變化；豎向線條簡(jiǎn)潔流暢、顯現(xiàn)建筑高貴而內(nèi)斂，卻又有著一絲法國(guó)式的浪漫。,ART DECO風(fēng)格展示出不同凡響的韻味，在低調(diào)的奢華和雅致的格調(diào)中品味持久的生命力！,高起點(diǎn)，高門檻，只給住宅加分

15、，不給業(yè)主填堵高端商業(yè)，格調(diào)商業(yè)，頂級(jí)商鋪！,商業(yè)主題：名品薈萃，時(shí)尚之都,通過什么展示高端和格調(diào)？立面材質(zhì)樹立形象，售價(jià)招商界定檔次,消防車道怎么景觀化處理？做什么雕塑？種什么樹？用什么材質(zhì)鋪地？造湖還是要溪？……這些都不重要，重要的是：我們的景觀以什么流派什么風(fēng)格來契合項(xiàng)目定位，給豪宅錦上添花？景觀應(yīng)該有什么樣的主題，給業(yè)主精神予無限的精神滿足感？,無論是本土還是海歸，給點(diǎn)異域風(fēng)情總是能獲得認(rèn)同！,泰式皇家園林,產(chǎn)品魅力化設(shè)

16、計(jì)(景觀定位),,結(jié)合基地坡地情況，營(yíng)造特有的泰式皇家園林坡地景觀，打造莆田首席泰式園林景觀大宅,景觀規(guī)劃定位：結(jié)合項(xiàng)目的先天獨(dú)特的景觀資源及樓盤的開發(fā)理念，秉承“自然的、現(xiàn)代的、健康的、休閑的”思路，并結(jié)合社區(qū)建筑風(fēng)格,將小區(qū)設(shè)計(jì)成為豐富多彩的、具有南洋園林風(fēng)情的泰式精品園林景觀。,泰式皇家園林：異域風(fēng)情，給當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)帶來耳目一新的沖擊。宜簡(jiǎn)宜繁，有效控制成本。靈活實(shí)用，便于搭配建筑風(fēng)格。精致典雅，充分展示項(xiàng)目品質(zhì)。工藝成熟，

17、表現(xiàn)力較強(qiáng)?！?…,濱水居住公園：以濱水景觀、休閑棧道為主，是社區(qū)的景觀大背景,,社區(qū)泰式園林：泰式園林與坡地結(jié)合，水景、坡地、亭臺(tái)、植被，將景觀滲透到生活中，生活在景觀中,商業(yè)廣場(chǎng)：以植被和休閑桌椅為主，為商業(yè)街添加休閑和景觀空間,主入口廣場(chǎng)：小區(qū)標(biāo)志性入口，景觀與社區(qū)泰式園林結(jié)合設(shè)計(jì)，是進(jìn)入園林生活的開始。,,,,,,產(chǎn)品魅力化設(shè)計(jì)(景觀定位),社區(qū)泰式園林、濱水公園、商業(yè)廣場(chǎng)；景觀功能獨(dú)立分區(qū)，打造莆田首席泰式園林景觀大宅,,,

18、開敞的入口廣場(chǎng)時(shí)進(jìn)入泰式園林生活的起點(diǎn)，山地園林圍繞上萬平方的中心廣場(chǎng)，深入每戶生活空間,景點(diǎn)1—泰式入口：既是社區(qū)園林生活的開始，也是商業(yè)街的終點(diǎn)；開闊的空間采用水景廊柱把住戶迎接到景觀之中；疲憊、煩惱和都市的繁華都隔絕在社區(qū)之外。,,中心景觀以水為主題，結(jié)合泰式園林特有的景觀元素和基地坡度，點(diǎn)綴亞熱帶植物。,景點(diǎn)2—泰式迎賓廣場(chǎng)：上萬平方米的社區(qū)中心景觀，把水景、雕塑、亭臺(tái)、棧道有效的結(jié)合在一起，讓“空氣、陽光、水”自然的流瀉期間。

19、,中心水景及特色噴泉,,景點(diǎn)3—雕塑水景：以雕塑和小的水景為主，作為中心景觀的延續(xù)，讓水流入到社區(qū)的各個(gè)角落，或熱鬧喜人、或恬靜如湖；也讓水景滲入到居住者的日常生活中。,景點(diǎn)4—坡地園林：地塊內(nèi)具有很好的坡地景觀資源和樹木，坡地造景，結(jié)合泰式園林的景觀元素，把納涼亭、原木平臺(tái)、園林小徑等融入到坡地中去。,,坡地與泰式園林結(jié)合，打造高低起伏，層層美景的坡地景觀,產(chǎn)品魅力化設(shè)計(jì)(泰式社區(qū)園林),泰式園林：師法自然，鐘情細(xì)節(jié)、滲透藝術(shù)、洋溢高

20、雅的貴族氣息；以浪漫主義的設(shè)計(jì)理念，藝術(shù)的表現(xiàn)手法，生態(tài)景觀的要求，營(yíng)造舒適、雅致、休閑的空間氛圍，創(chuàng)造優(yōu)美室外環(huán)境，讓“空氣、陽光、水”自然的流瀉其間。,水景與園林結(jié)合：小型瀑布、跌水、卵石灘、花溪、木步道、親水平臺(tái)、多功能活動(dòng)廣場(chǎng)等，溪谷中種植喬木、灌木、水生植物，形成自然的濕地景觀。園林采用＂親水＂＂親綠＂的造園手法，將亭臺(tái)、水、綠、石完美結(jié)合，最大程度實(shí)現(xiàn)人與自然的親近。納涼亭：采用一些茅草篷屋或原木的小亭臺(tái)，大都為了休閑、

21、納涼所用，既美觀又實(shí)用；也可以選做原木平臺(tái)，擺放休閑桌椅，朋友幾人在原木平臺(tái)上閑聊也是很愜意的事。園林小徑：突出東南亞自然、質(zhì)樸的原則，跟納涼亭或原木材料一致，或相結(jié)合，充分體現(xiàn)東南亞風(fēng)情。景觀施工過程中，對(duì)中心廣場(chǎng)和景觀重點(diǎn)打造，充分顯示景觀特色；對(duì)于配套景觀，適當(dāng)營(yíng)造氛圍，選擇性的造園；從而在控制成本的基礎(chǔ)上最大化的體現(xiàn)景觀特色。,產(chǎn)品魅力化設(shè)計(jì)(泰式社區(qū)園林),產(chǎn)品魅力化設(shè)計(jì)(泰式社區(qū)園林),產(chǎn)品魅力化設(shè)計(jì)(濱水居住公園)

22、,,公園以水岸休閑為主，沿岸設(shè)計(jì)廊橋棧道、漁人碼頭、濱水步道、兒童娛樂、康體休閑幾個(gè)主題景點(diǎn),景點(diǎn)1--廊橋棧道: 利用河道較窄的位置,在水面上建設(shè)廊橋,兩岸連接木棧道,嬉戲玩水、閑情漫步。,景點(diǎn)2—渡船碼頭：在這里,時(shí)間停留,只有紛飛的海鷗和野鴨,靜靜淌流的細(xì)水,停泊的船只，閑然自得的游人……,景點(diǎn)3—濱水步道：以各種植物和花架藤欄結(jié)合濱水棧道，突出體現(xiàn)公園濱水濕地植物群落的自然野趣的特色。,漁人碼頭：時(shí)間是碼頭 它收留我停泊

23、 滿載的漁獲,景點(diǎn)4—兒童娛樂：兒童歡舞，家長(zhǎng)游玩，親水，親自然,景點(diǎn)5—休閑康體：把廣場(chǎng)延伸到水邊，做各種標(biāo)高的平臺(tái)，讓游人能與水親密接觸，滿足人們對(duì)親水性的要求；踏步平臺(tái)改為一望無垠的草地，讓游人能草地上，盡情嬉戲，沐浴陽光，享受大自然賜予的閑適放飛心情。,人性化細(xì)節(jié)——細(xì)節(jié)方能體現(xiàn)品牌開發(fā)商的人文關(guān)懷假如哪位女士的高跟鞋后跟被木棧道卡斷了假如父母不放心讓孩童獨(dú)自在中庭嬉戲假如有人抱怨網(wǎng)球場(chǎng)擾人清夢(mèng)假如有人經(jīng)不起柳絮飄飛的煩

24、惱而不敢造訪社區(qū)假如……細(xì)節(jié)成就品質(zhì)！,產(chǎn)品魅力化設(shè)計(jì)（社區(qū)泛會(huì)所情感營(yíng)造）,,增加感動(dòng)客戶的情感因素，在社區(qū)中設(shè)計(jì)泛會(huì)所，為客戶提供休閑、鄰里交流的空間,會(huì)所功能設(shè)置會(huì)所的布置綜合考量社區(qū)的需求——具體內(nèi)容的設(shè)置，要充分考量其實(shí)用性與獨(dú)特性，建議如下：活動(dòng)中心：棋牌室、茶室、咖啡廳等美體中心：健身房、美容SPA等；社區(qū)服務(wù)中心：保健中心、健身教室、乒乓球室、桌球室、家政中心等;,會(huì)所位置：會(huì)所設(shè)計(jì)在景觀優(yōu)越的中心建筑底層架

25、空空間，結(jié)合景觀設(shè)計(jì)，布置一些休閑健康場(chǎng)所，如棋牌、乒乓、健身、兒童娛樂、老人活動(dòng)中心等。,底層架空泛會(huì)所,產(chǎn)品魅力化設(shè)計(jì)（社區(qū)泛會(huì)所情感營(yíng)造）,架空綠化景觀、休閑、活動(dòng)空間,產(chǎn)品魅力化設(shè)計(jì)（社區(qū)泛會(huì)所情感營(yíng)造）,產(chǎn)品魅力化設(shè)計(jì)（社區(qū)泛會(huì)所情感營(yíng)造）,主要談?wù)効蛻絷P(guān)心的安保、物業(yè)等“軟實(shí)力”。,注:排序來自豪宅項(xiàng)目問卷“對(duì)配套關(guān)注”和“對(duì)服務(wù)關(guān)注”關(guān)注人數(shù)最多的統(tǒng)計(jì),實(shí)現(xiàn)健身、游泳、籃球等簡(jiǎn)單運(yùn)動(dòng)即很滿足，我們就不再“畫蛇添足”增加基本

26、配套。,安全：有錢人最看重什么？健康，安全！安全不僅僅只是安防體系1、結(jié)構(gòu)安全：提高抗震級(jí)別，加強(qiáng)結(jié)構(gòu)強(qiáng)度，修建施工監(jiān)督臺(tái)。2、路線安全：規(guī)劃時(shí)就考慮交通路線的管理便捷性和可能性，避免不安全的灰色通道產(chǎn)生。3、心理安全：車庫引進(jìn)陽光，景觀規(guī)劃避免出現(xiàn)死角。4、技防人防安全：這才是最后一道關(guān)卡。,配套空間：一些配套建議可以留在后面，但規(guī)劃是需考慮配套所需的空間物業(yè)（管理中心）：豪宅的主人是尊貴的，為豪宅和豪宅主人服務(wù)的人，應(yīng)該

27、也是不凡的，因此物業(yè)不宜隨便找個(gè)犄角旮旯，應(yīng)該是個(gè)上檔次的辦公場(chǎng)所，這是硬件。物管的位置需考慮合適的服務(wù)半徑以及交通便捷性，最短時(shí)間趕到每家每戶。地下室考慮雨水收集和中水處理池，規(guī)劃時(shí)就需做好選址。,,物業(yè)管理以基礎(chǔ)物業(yè)為主，增加對(duì)泛會(huì)所的管理和社區(qū)智能化因素，提升整體魅力。,可根據(jù)實(shí)際情況考慮，委托較為知名的物管公司管理或聘請(qǐng)其為物管顧問，在規(guī)劃前期即可介入，全程參與；以便順利運(yùn)用，全面倡導(dǎo)健康、富足、優(yōu)雅、浪漫的新都會(huì)主義生活文化

28、,● 　安保系統(tǒng)小區(qū)周界紅外線監(jiān)控系統(tǒng)小區(qū)各入口，走道，樓梯口、電梯等均設(shè)電子監(jiān)控系統(tǒng)，并設(shè)監(jiān)控中心24小時(shí)影像監(jiān)控智能刷卡門禁車庫管制系統(tǒng)住戶緊急報(bào)警系統(tǒng)煤氣泄露緊急報(bào)警系統(tǒng)24小時(shí)保安巡邏、電子巡邏系統(tǒng)●　環(huán)保的管理措施及承諾保持公共環(huán)境的干凈、整潔 培訓(xùn)專業(yè)清潔人員規(guī)范化服務(wù)； 清除死角---隨時(shí)保潔； 生活垃圾—日產(chǎn)日清； 清潔地面、道路、水池、,●　智能化系統(tǒng)背景音樂系統(tǒng)：小區(qū)電子公示系統(tǒng)：

29、虛擬社區(qū)：在社區(qū)內(nèi)部提供社區(qū)新聞、天氣預(yù)報(bào)、證券即時(shí)行情等受用戶關(guān)注的點(diǎn)播服務(wù) ●　設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)管理公共設(shè)施維護(hù)服務(wù) 機(jī)電設(shè)備養(yǎng)護(hù)服務(wù) 齊全設(shè)備和場(chǎng)地的標(biāo)識(shí)； 完備設(shè)備運(yùn)行、養(yǎng)護(hù)記錄； 按時(shí)參加并通過各項(xiàng)設(shè)備年檢。,,引入智能化概念；創(chuàng)造安全、節(jié)能、環(huán)保、健康為核心的“低能耗、高舒適”住宅,智能化社區(qū)安防,燈光控制：對(duì)小區(qū)、大堂以及地下車庫就行智能燈光控制，既能滿足正常照明需要，又節(jié)省能耗。,智能遙控車位鎖 ：可學(xué)習(xí)6

30、個(gè)以上遙控器，程序自動(dòng)加密，安全可靠無重碼。,公共部分節(jié)能照明,太陽能草坪燈：太陽能草坪燈以太陽光為能源，白天自動(dòng)充電,夜晚光控照明，充電一天可連續(xù)照明8-12小時(shí)。,LED照明燈：LED光源的特點(diǎn)非常明顯，壽命長(zhǎng)、光效高、無輻射與低功耗。LED的光譜幾乎全部集中于可見光頻段，其發(fā)光效率可達(dá)80～90%；消耗能量較同光效的白熾燈減少80% 。,燈光控制：對(duì)小區(qū)綠化、景觀照明以及戶外照明實(shí)行智能燈光控制，既能滿足正常景觀及照明需要，又節(jié)省

31、能耗。,,采用節(jié)能照明設(shè)備及技術(shù)，減少景觀綠化長(zhǎng)遠(yuǎn)成本及能源消耗,配套的硬件完善是我們的優(yōu)勢(shì)，軟性服務(wù)才是迎合目標(biāo)客戶的配置——地位認(rèn)同，榮耀歸屬，財(cái)富表現(xiàn)，品位模仿,營(yíng)銷戰(zhàn)即是認(rèn)知戰(zhàn) 消費(fèi)者因?yàn)楦袆?dòng)而購買!市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不是產(chǎn)品戰(zhàn)，而是“認(rèn)知戰(zhàn)”！,形象定位,關(guān)于形象定位的幾點(diǎn)思考：客群：項(xiàng)目的目標(biāo)客群，鎖定莆田本地高檔客群、周邊縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)高檔客群、以及在國(guó)外或國(guó)內(nèi)外地做生意的客群?？腿禾卣鳎簼M足改善居住環(huán)境、提升家族榮耀感或是長(zhǎng)期

32、在外打拼的莆田人的鄉(xiāng)土情節(jié)等最終極的需求是對(duì)家鄉(xiāng)的依戀，他們渴望在家鄉(xiāng)找到一處既可匹配他們身份與財(cái)富的住所，又能滿足精神上的需求。突破點(diǎn)：找到感動(dòng)目標(biāo)客戶的情感突破點(diǎn)。升華其對(duì)“家”和“根”的歸屬感，讓成功人士對(duì)家鄉(xiāng)的豪宅產(chǎn)生認(rèn)同與感動(dòng)，并以購買本項(xiàng)目為榮。進(jìn)而通過產(chǎn)品力和利基力的塑造，樹立項(xiàng)目代表莆田財(cái)富階層身份、標(biāo)榜家族榮耀的地位，完成對(duì)項(xiàng)目世界級(jí)頂尖豪宅形象的成功鍛造。,案名推薦一：從彰顯項(xiàng)目高尚品質(zhì)和頌揚(yáng)客戶尊貴感的角度出發(fā)

33、，推介如下案名——,主薦,馨宜·皇庭駿景,說明：項(xiàng)目的規(guī)劃配套及項(xiàng)目的品質(zhì)在莆田實(shí)屬一流,且為城市精項(xiàng)而建造,駿豪是精項(xiàng)名流的代表又撥高項(xiàng)目定位有利于引起目標(biāo)客層的心理共鳴，使其對(duì)號(hào)入座。 同時(shí)也傳達(dá)開發(fā)商的做第一豪宅專家的企圖心，以及項(xiàng)目15萬㎡的大氣規(guī)劃的概念！,備選：名門世家 盛世豪園 匯豪天下 領(lǐng)秀帝景,案名推薦二：結(jié)合企業(yè)品牌，以打造經(jīng)典藝術(shù)建筑為名，融合項(xiàng)目園林特質(zhì)，體現(xiàn)生活美學(xué)意境 ，推介如下案

34、名——,馨宜·巴厘香頌,馨宜·帝寶,LOGO,,,皇庭駿景，15萬㎡泰式皇家園林花園城堡， 以天生主宰權(quán)勢(shì)、駕馭權(quán)利的王者風(fēng)范，打造一座頂級(jí)精英豪門棲居之所， 超大開闊水景中庭、全景式架空花園、河濱景觀…高品質(zhì)、高起點(diǎn)的大氣規(guī)劃，專為富而不驕的豪門名流設(shè)計(jì)，成就莆田不可逾越的花園之城與榮耀之城，莆田僅此一席，天生，就注定尊貴不凡。,15萬平方米，泰式皇家園林觀景豪邸,形象力（文化底蘊(yùn)及概念由來）,世界的莆

35、田人·世界級(jí)的豪宅標(biāo)桿,,紐約的帝國(guó)大廈、香港的中銀大廈、吉隆坡的雙塔、臺(tái)北的101大廈、上海的金茂大廈……每一個(gè)城市，都有無可替代的傳奇領(lǐng)地，成為巔峰人士之專屬榮耀版圖，令無數(shù)人心馳神往。莆田，自古就有“文獻(xiàn)名邦、海濱鄒魯”美稱，一個(gè)聚集著無數(shù)英雄與夢(mèng)想的幸福城邦皇庭駿景，15萬平米的奢華城邦、令人仰望的豪宅經(jīng)典為莆田人奉獻(xiàn)足以匹配其身份與財(cái)富的理想居所，為莆田人打造傳承百年的家族榮耀徽章。,謹(jǐn)獻(xiàn)給游歷過世界

36、的莆田人,,從紐約長(zhǎng)島，到悉尼玫瑰灣，從西雅圖華盛頓湖，到香港半山……國(guó)際級(jí)頂尖豪宅，游歷過世界的莆田人統(tǒng)統(tǒng)見識(shí)過。也許景仰她們的高度、也許欣賞他們的奢華，卻從未向往擁有。只有家，才是力量生長(zhǎng)的發(fā)源，才是榮耀最終的歸屬，今天，在莆田，馨宜地產(chǎn)實(shí)力鉅獻(xiàn)的15萬平方米泰式皇家花園城堡“皇庭駿景”，為游歷過世界的莆田人，奉獻(xiàn)真正的頂級(jí)奢華之城讓豪宅的榮耀，在故土生長(zhǎng)，讓家族的榮耀，攜莆田共輝煌。,,豪門名流社交圈，令人驚羨的上層

37、生活華宴,皇庭駿景，傳承千年名門文化精髓打造靜謐生活質(zhì)感與完美生活機(jī)能兼?zhèn)涞娜宋木坝^豪宅名流豪門，就要站立時(shí)代第一排，感受的光榮與夢(mèng)想，15萬㎡泰式皇家園林歐洲城堡，千萬巨資精心陳鋪上層人士專享的生活場(chǎng)景，國(guó)際級(jí)全齡化泛會(huì)所，多項(xiàng)休閑生活設(shè)施，豪門生活動(dòng)人心弦，從此，必將有一群生活大師，不約而同相約于此可以肯定，影響莆田未來的，不只是您，還是您的下一代！,形象力（精神性廣告語）,,景觀公司聯(lián)手打造，莆田15萬㎡皇家園林歐洲

38、城堡，上萬平的皇家浪漫水花園，優(yōu)美景致有如漫步泰國(guó)，水瀑飛舞，流水淙淙，濃蔭植栽，藝術(shù)雕塑……讓您不出門就能感受空氣中的綠化清新與視覺極之美，一座滿載著水景、翠綠與華貴的浩瀚皇家城堡，即將引領(lǐng)莆田豪門名流居住新潮流！,鼎級(jí)泰式皇家園林，70年依舊奢華,誰是塵世中卓然的貴族,,莆田，一個(gè)聚集著無數(shù)英雄與夢(mèng)想的半島城邦，自吳航之始，莆田先輩的足跡就已踏遍華夏川峽大地，漂洋過?！缃瘢h繡“莆田”的勝利旗幟已飄展在世界各地。

39、如今，盛贊“莆田”的激昂號(hào)角已響徹云霄天際。家，是莆田英雄的力量之源。家，是莆田英雄的榮耀歸屬?！净释ヲE景】，以世界級(jí)豪宅標(biāo)桿向世界彰顯莆田的萬丈榮光；【皇庭駿景】，向世界的莆田人禮獻(xiàn)僅屬于英雄的榮耀勛章。在世界的東方，凝筑半島城邦，為屬于世界的莆田人，鍛造屹立百年的傳世美宅！,,皇家級(jí)豪宅, 國(guó)際都會(huì)生活社區(qū),以縱橫天下的氣度和超越的人居理想，從容啟奏璀璨生活華章，用尊貴的建筑語言彰顯富豪的身份，用泰式皇家景觀豪宅涵養(yǎng)

40、人生大格局，皇庭駿景——傲然，人生的境界在高層之上為豪門名流家庭與事業(yè)的成就加冕，改變莆田人居歷史的巔峰時(shí)刻，今天，邀您共同見證！,建筑： 建筑精湛工藝，超奢華尺度令人驚艷規(guī)劃： 國(guó)際一流團(tuán)隊(duì)，以媲美世界水準(zhǔn)的五星級(jí)規(guī)劃，贏得豪門名流的一致認(rèn)定！戶型： 80-180 ㎡ 名門豪宅，居優(yōu)越之上架空花園: 全景式架空花園，一路風(fēng)景通透到家，尊貴身份自然天成!,產(chǎn)品力（產(chǎn)品力基本內(nèi)容）,規(guī) 模：以15萬㎡的磅礴氣勢(shì)，打造一座

41、傲視群雄的豪門名流花園城堡配套：零距離優(yōu)質(zhì)生活圈，生活就像一場(chǎng)盛宴物業(yè)：智能化安防系統(tǒng)，給您安全貼心的家開發(fā)公司: 馨宜地產(chǎn)實(shí)力鉅獻(xiàn)，驚世豪邸曠世而生,圈層營(yíng)銷,體驗(yàn)式營(yíng)銷,景觀先行,,,,高檔次的豪宅品質(zhì).,高品質(zhì)的豪宅享受.,高層次的豪宅人生.,圈層營(yíng)銷：會(huì)員 沙龍 俱樂部,重新定義豪宅概念以情感提升豪宅價(jià)值,,實(shí)現(xiàn)層峰人士的主動(dòng)聚集效應(yīng)！,“會(huì)”,俱樂部、定制專屬生活,認(rèn)同,象征,歸屬,一對(duì)一：定制專屬特權(quán)生活,“會(huì)”的內(nèi)

42、涵,“高級(jí)定制”的價(jià)值數(shù)倍于奢華成品。定制提升優(yōu)質(zhì)服務(wù)；定制附加人文關(guān)懷；定制代表獨(dú)一無二。,打造省內(nèi)頂尖奢華名流場(chǎng)的實(shí)力與魄力。,在莆田，我們預(yù)定下一個(gè)比肩國(guó)際的頂級(jí)名流奢華場(chǎng)！,我們瑾將本案呈現(xiàn)給莆田、大福州乃至福建省內(nèi)的名流階層！,層峰會(huì),頂級(jí)“會(huì)”制 —— 一種門檻極高的稀缺資源,層峰會(huì)會(huì)員資格是身份和財(cái)富的絕對(duì)象征！通過客戶對(duì)層峰會(huì)俱樂部的歸屬感和依賴感，將情感完美轉(zhuǎn)嫁與樓盤；,前期招募：一期業(yè)主為層峰會(huì)終身會(huì)員,中期

43、培育：新會(huì)員必須由老會(huì)員推薦擔(dān)保使取得入會(huì)資格。,后續(xù)營(yíng)銷：皇庭駿景后續(xù)推出房源，僅對(duì)層峰會(huì)內(nèi)部會(huì)員銷售。,以少制多,“會(huì)”的稀缺,“層峰會(huì)”,入會(huì)資格審核篩選機(jī)制——財(cái)富不是晉升名流的唯一標(biāo)準(zhǔn)！ 身份認(rèn)證情感化——身份不是用VIP卡來界定的，皇庭駿景的業(yè)主自有非凡氣度！ 圈層不只是簡(jiǎn)單的聚集——每一次的相聚、交流、暢談，成就的價(jià)值都是超越想象的！ “層峰會(huì)”是真正的榮耀象征——人們投來的敬慕不再是因?yàn)槟愕纳韮r(jià)，而是身份！ 加入

44、“層峰會(huì)”體驗(yàn)層峰生活——在俱樂部，才真正體會(huì)到莆田的國(guó)際化之名！,“層峰會(huì)”僅屬于擁有純正血統(tǒng)的名流階層！,鑒于項(xiàng)目工程進(jìn)度和營(yíng)銷進(jìn)度要求，本案推廣營(yíng)銷前期，會(huì)所配套設(shè)施無法實(shí)景呈現(xiàn)及使用，因此會(huì)所功能在前期需要大量的情感層面及服務(wù)、經(jīng)營(yíng)體制的渲染，同時(shí)可引進(jìn)外部資源塑造售樓處形象及服務(wù)，如引進(jìn)長(zhǎng)城物業(yè)等品牌物業(yè)公司提升服務(wù)形象,意向客戶資源；莆田商會(huì)理事等資源；五星級(jí)酒店VIP客戶；銀行VIP客戶；全球通VIP客戶。,前期會(huì)

45、員招募基礎(chǔ),通過以上渠道，以”定制專屬特權(quán)生活“為理念招募會(huì)員，從生活方式的創(chuàng)舉滿足客戶的心理需求 成為皇庭駿景業(yè)主后始升級(jí)為層峰會(huì)正式會(huì)員。,招募方式,層峰會(huì)以奢華名流場(chǎng)為載體,在地產(chǎn)行業(yè)高速發(fā)展的今天，“會(huì)所”已然成為中高檔樓盤的標(biāo)準(zhǔn)配套，而不再是高端地產(chǎn)項(xiàng)目的標(biāo)榜。本案”會(huì)所“將如何在同質(zhì)化的規(guī)劃競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，擺正項(xiàng)目的“貴族血統(tǒng)”呢,？,做精常規(guī)配套，升華精神高度,莆田財(cái)富階層社會(huì)特性： 財(cái)富階層的話語權(quán)人常年在外奮斗——

46、男主人； 留守莆田的多為富裕的婦孺——女主人，老人，孩子；,名媛CLUB,生活方式的引導(dǎo)主要分為兩部分,名仕CLUB,名仕俱樂部經(jīng)營(yíng)載體,打造福建省首家頂級(jí)紅酒莊社區(qū)會(huì)所。結(jié)合項(xiàng)目地下工程建設(shè)，在會(huì)所地下室內(nèi)建造頂級(jí)酒窖。,特色經(jīng)營(yíng)思路： 為會(huì)員提供名酒寄存、養(yǎng)護(hù)，定期為會(huì)員舉辦名酒信息交流會(huì)、品鑒會(huì)； 接受會(huì)員委托，代其競(jìng)標(biāo)名酒，接受會(huì)員委托，為其代售酒品； 舉辦各種行業(yè)名流交流會(huì)、財(cái)富論壇等主題活動(dòng)；,世界頂級(jí)藏酒窖,把握金

47、錢運(yùn)動(dòng)的規(guī)律——理財(cái)大師系列講座； 玩瑞人生——古玩字畫巡展、鑒賞、交流會(huì)； 城市的財(cái)富故事——莆田投資洽談會(huì)； 。。。。。。,世界頂級(jí)美療莊園,名媛俱樂部經(jīng)營(yíng)載體,以美療莊園為載體，為皇庭駿景的專屬圈層階級(jí)——層峰會(huì)名媛俱樂部的淑媛們提供專屬定制服務(wù)。,特色經(jīng)營(yíng)思路： 定期舉辦主題名媛茶座，八卦也是有身份和圈層之別的！ 定期邀請(qǐng)知名潮流淑媛分享層峰人生體驗(yàn)，尊貴的名媛總有尊貴的秘密！ 俱樂部組織美療之旅、美裳之旅、美麗心情

48、之旅等系列活動(dòng)——隨高跟鞋了解世界的高度！,法國(guó)頂級(jí)美療莊園落戶莆田層峰會(huì)名媛俱樂部； 層峰會(huì)高薪聘請(qǐng)王菲御用造型師李東田，定期為層峰會(huì)名媛舉辦美妝講座； 國(guó)際頂級(jí)珠寶巡展福州站落戶層峰會(huì)名媛俱樂部； 。。。。。。,“層峰會(huì)”泛會(huì)所 —— 奢華的延伸,名流階層對(duì)城市負(fù)有“不可推卸”的責(zé)任 ——以層峰的卓絕品味，提升城

49、市的定位。,奢華的延伸，對(duì)接皇庭駿景商業(yè)街！是否是名流階層，讓消費(fèi)品位告訴你！,名品雪茄吧,頂尖設(shè)計(jì)師造型沙龍,藝術(shù)名品交流中心,硬豪宅——軟尊貴 會(huì)所定制服務(wù)一,定制尊享服務(wù)——一對(duì)一私家管護(hù)五星級(jí)物管，打造“金鑰匙”私家管護(hù)團(tuán)隊(duì)。為經(jīng)常出差在外的業(yè)主提供“愛家”簽約服務(wù)：由指定簽約“金鑰匙”提供一對(duì)一專屬管家式服務(wù)：家居環(huán)衛(wèi)、動(dòng)植物養(yǎng)護(hù)及其他定制服務(wù)。專業(yè)執(zhí)行力、定期反饋機(jī)制，更勝私人管家。,白金五星酒店服務(wù)理念——豪宅的

50、尊貴品質(zhì)是因感動(dòng)而被認(rèn)可的！,硬豪宅——軟尊貴 會(huì)所定制服務(wù)二,特有貼心服務(wù)——“愛寶貝”托護(hù)中心全天侯托兒服務(wù)中心，幼兒園之外的悉心配套。,以業(yè)主需求為導(dǎo)向的貼心服務(wù)——想業(yè)主之所想為業(yè)主打造真正的理想生活！,特設(shè)“愛寶貝”托護(hù)中心： 游戲室、閱讀室、休息室……專業(yè)幼教、護(hù)理人員…… 提供24小時(shí)幼兒托護(hù)服務(wù) 預(yù)約上門幼嬰看護(hù)服務(wù) 定期舉辦各種幼教知識(shí)講座、親子活動(dòng)、媽咪心得交流會(huì)……,硬豪宅——軟尊貴 會(huì)所定制服務(wù)

51、三,倡導(dǎo)健康為先的居住理念，以服務(wù)提升生命品質(zhì)。,至尊關(guān)愛服務(wù)——名流康體俱樂部專屬名流醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)，每個(gè)尊貴家庭都有私人醫(yī)生。 簽約一流的健康體檢機(jī)構(gòu)，為名流圈層提供獨(dú)享私密體檢服務(wù)； 特聘康體專家，醫(yī)護(hù)團(tuán)隊(duì)，為業(yè)主提供日常康體養(yǎng)生咨詢、指導(dǎo)服務(wù)； 針對(duì)社區(qū)老年業(yè)主提供康體養(yǎng)生課程與跟蹤服務(wù)； 與區(qū)域內(nèi)頂級(jí)醫(yī)院簽訂專項(xiàng)服務(wù)協(xié)議，提供專家上門巡診服務(wù)。,尊享性、私密性、特異性、稀缺性,頂級(jí)會(huì)所、特色俱樂部、私享定制服務(wù)、奢華名品街

52、,以“人無我有，人有我優(yōu)”的虔誠(chéng)姿態(tài)配套會(huì)所的定制級(jí)服務(wù)，全面提升豪宅軟性價(jià)值。以情感訴求為利刃，在大福州市場(chǎng)樹立豪宅新標(biāo)桿。,在莆田，名流們從此有了統(tǒng)一的身份！在莆田，名流們從此有了榮耀的理想社交場(chǎng)！成為層峰會(huì)俱樂部會(huì)員，是一種肯定，是一份榮耀，更是謹(jǐn)屬“皇庭駿景”業(yè)主的優(yōu)奢生活之選！,,1、色彩教主——美麗加分做品味女人2、時(shí)尚買手——2010秋冬潮流分享會(huì)3、精致生活——懂生活·會(huì)生活·享受生活4

53、、……,名媛茶座系列活動(dòng),歡迎回家——懇親會(huì)聯(lián)合行動(dòng),在機(jī)場(chǎng)貴賓室設(shè)置接待臺(tái)，發(fā)放項(xiàng)目活動(dòng)信息。 攔截春節(jié)返鄉(xiāng)的莆田或福州地區(qū)的目標(biāo)客戶，宣傳項(xiàng)目信息的同時(shí)獲取客戶信息。 針對(duì)返鄉(xiāng)的決策權(quán)人，在歸國(guó)的第一時(shí)間傳遞項(xiàng)目問候。,推介會(huì),景觀示范先行策略，通過打造社會(huì)會(huì)所、生態(tài)體驗(yàn)區(qū)、樣板房等的現(xiàn)場(chǎng)展示，吸引客戶上門，就象奧運(yùn)火炬那樣成為社區(qū)的亮點(diǎn)。,開盤前建議：景觀、樣板房、工法展示先行,蓄客期——效果效益最大化，不完美不開盤,景觀展示