《房地產(chǎn)開發(fā)與管理》ppt課件

1、房地產(chǎn)開發(fā)與管理,,,2,目錄（一）,§1 房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)分析§2 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述§3 房地產(chǎn)開發(fā)程序§4 開發(fā)商及其合作伙伴§5 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)分析§6 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)分析,3,目錄（二）,§7 市場(chǎng)研究§8 可行性研究§9 房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷§10 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理§11 美國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展概

2、述,4,§1 房地產(chǎn)總體經(jīng)濟(jì)分析,§1.1 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)§1.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)§1.3 房地產(chǎn)體系§1.4 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)：四象限模型,5,§1.1 房地產(chǎn)空間市場(chǎng),§1.1.1 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)§1.1.2 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給§1.1.3 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求§1.1.4 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)價(jià)格,6,§1.1.1

3、房地產(chǎn)空間市場(chǎng),空間市場(chǎng)是指不動(dòng)產(chǎn)(土地或建用地)的使用(或使用權(quán))市場(chǎng)。這種類型的市場(chǎng)通常被稱作房地產(chǎn)使用市場(chǎng)或房地產(chǎn)租賃市場(chǎng).,7,§1.1.2 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給（A）,房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給是指房地產(chǎn)的所有者把所有房屋（空間）租賃給租賃者。典型的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給曲線是條折線。起初供給曲線一般是垂直線或已完全喪失彈性（至少是在一個(gè)短期或中期，甚至更長(zhǎng)些時(shí)間）。如果租金上漲高于重置成本水平或長(zhǎng)期邊際成本（ LRMC），新的建

4、設(shè)就要產(chǎn)生了。,8,§1.1.2 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)供給（B）,9,§1.1.3 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求,房地產(chǎn)空間市場(chǎng)需求是指那些個(gè)人、家庭和公司希望使用的空間為了消費(fèi)或生產(chǎn)的目的。,10,§1.1.4 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)價(jià)格,租金俗稱為在一個(gè)相對(duì)短期內(nèi)暫時(shí)使用空間所付出的代價(jià)（權(quán)力）。,11,§1.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng),§1.2.1 資本市場(chǎng) §1.2.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格,12,

5、67;1.2.1 資本市場(chǎng),大致來說，根據(jù)其特性資本市場(chǎng)可分為四類：他們是共或私人市場(chǎng)，以及根據(jù)資產(chǎn)交易特性分為權(quán)益或負(fù)債。,13,公共市場(chǎng)和私人市場(chǎng),公眾市場(chǎng)就是許多相類似的所有者，在資產(chǎn)市場(chǎng)里進(jìn)行公共交易，這里有許多的買者和賣者，以公開的競(jìng)價(jià)方式進(jìn)行交易。 私人市場(chǎng)主要是指私人資產(chǎn)在單個(gè)買者與賣者之間進(jìn)行交易，而他們之間的 交易往往通過經(jīng)紀(jì)人來完成。,14,權(quán)益資產(chǎn)和負(fù)債資產(chǎn),負(fù)債實(shí)質(zhì)上是指借款人得到的對(duì)于未來所支付的現(xiàn)金流

6、量的權(quán)利（例如：利息支付）。權(quán)益是指對(duì)于先期基礎(chǔ)資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的剩余索取權(quán)（例如，公司或物業(yè)）。,15,§1.2.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格,價(jià)值（價(jià)格）=收益（租金）/ 資本化率房地產(chǎn)資產(chǎn)租金，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)，是一類似于其他形式的有形資本。這樣一來，房地產(chǎn)價(jià)格表現(xiàn)為收益（即實(shí)質(zhì)上的凈租金）除以資本化率。The cap rate：就是資本化率，即房地產(chǎn)收益除以房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格。,16,如何衡量資本化率,資本化率由

7、資產(chǎn)市場(chǎng)上資本投資的供給和需求來確定，基于以下三個(gè)因素。1.資本的機(jī)會(huì)成本2.資本增長(zhǎng)預(yù)期3.風(fēng)險(xiǎn),17,§1.3 房地產(chǎn)體系,前面已經(jīng)為大家介紹了房地產(chǎn)系統(tǒng)的三個(gè)主要組成部分：空間市場(chǎng)、資產(chǎn)市場(chǎng)和開發(fā)市場(chǎng)。這里將介紹房地產(chǎn)的視覺系統(tǒng)，包括三個(gè)主要部分及其關(guān)系。,18,§1.4 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng):四象限模型,§1.4.1 四象限圖§1.4.2 空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化§

8、1.4.3 資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化,19,§1.4.1 四象限圖,20,東北象限描繪的是空間市場(chǎng)里租金預(yù)測(cè)。在這個(gè)象限里的水平軸線代表的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)里的物理存量，垂直軸線代表的是租金。因此，這個(gè)象限里的軸線表示的是房地產(chǎn)空間市場(chǎng)里價(jià)格除以數(shù)量的經(jīng)典模型，下斜線DD表示的房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的需求曲線。,四象限圖 (A),21,,西北象限描述的是資產(chǎn)市場(chǎng)的估價(jià)原理，并涉及到了相對(duì)平衡的房地產(chǎn)價(jià)格和目前租金水平。西北象限里的直線代表

9、了資本化率。其中的P*點(diǎn)表示房地產(chǎn)的價(jià)格。因此，兩個(gè)上面的象限描述了資本市場(chǎng)和空間市場(chǎng)里短期或當(dāng)前價(jià)格變化。,四象限圖 (B),22,西南象限里的向外傾斜的建筑函數(shù)直線表示的是高房地產(chǎn)價(jià)格刺激了大量新建筑的增長(zhǎng)。這個(gè)建筑函數(shù)直線與房地產(chǎn)價(jià)格軸線交匯于正值點(diǎn)，因?yàn)楫?dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低于這個(gè)水平線，就不會(huì)有新的建筑產(chǎn)生。當(dāng)前資產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的P*點(diǎn)將與建設(shè)函數(shù)直線交叉于C*點(diǎn)，這一點(diǎn)就是每年建設(shè)市場(chǎng)的新增量。,四象限圖(C),23,東南象限

10、通過建設(shè)與使用市場(chǎng)的可用空間總量比率完成了空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期的整合。東南象限里的直線建設(shè)活動(dòng)水平線C*交于空間建設(shè)供給總量水平線Q*。,四象限圖(D),24,§1.4.2 空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化,,,,,,,,,,R*,Q*,P*,C*,C**,,Q**,R**,P**,,P1,,,,D0,D1,D0,D1,R1,25,在考慮使用空間需求增加效應(yīng)的時(shí)候，假定房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)是恒定的。我們看到東北象限里的需求函數(shù)往右移動(dòng)

11、，從D0到D1。在短期內(nèi)，沒有時(shí)間來建設(shè)新的空間，來回應(yīng)使用需求的大規(guī)模增長(zhǎng)。縱軸租金從原有水平R* 點(diǎn)暫時(shí)移動(dòng)到偏高水平R1點(diǎn)，而原空間存量Q*并沒有移到新的需求函數(shù)D1關(guān)系。,空間市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(A),26,新長(zhǎng)期的平衡建立在新的D1點(diǎn)。新的平衡就以**點(diǎn)為代表。注意的是，當(dāng)新的均衡租金（R**）高于原來的均衡租金(R*)，臨時(shí)租金水平R1要低些。另外，注意到空間市場(chǎng)數(shù)量長(zhǎng)期均衡要高于其原來需求水平（Q**>Q*）。,空間

12、市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(B),27,§1.4.3 資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化,,,,,,,,,,,,,,,,建設(shè)(SF),存量 (SF),資產(chǎn)市場(chǎng):建設(shè),空間市場(chǎng):存量調(diào)整,空間市場(chǎng):租金預(yù)測(cè),租金 $,資產(chǎn)市場(chǎng):估價(jià),價(jià)格 $,C**,Q**,R**,P**,,,,,C*,,Q*,,,R*,P*,P1,,,SR,LR,,D0,8% OAR,D1,11% OAR,28,資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(A),考慮到資本市場(chǎng)的資產(chǎn)投資者對(duì)

13、于房地產(chǎn)投資的需求增加的效果。因此，喜好在投資者不介意房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)或嘗試期望房地產(chǎn)租金比以前更多預(yù)期增長(zhǎng)開始相對(duì)移動(dòng)。所以他們目前并不需要更多的回報(bào).問題是，一些問題投資資者現(xiàn)在希望在房地產(chǎn)商的投資高于他們以前支付的。這種類型的資本市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變驗(yàn)證了西北象限里估價(jià)線向下移動(dòng)。舉例來說，假設(shè)當(dāng)時(shí)的普通利率是11%，而現(xiàn)在降低三個(gè)點(diǎn)到8%。這樣一來，如果投資者不能預(yù)見新建設(shè)，那么房地產(chǎn)的價(jià)格在短時(shí)期內(nèi)上升到一個(gè)較高的水平，并能持續(xù)一段較長(zhǎng)的時(shí)

14、間。這也就說，短期價(jià)格增長(zhǎng)由原來的P*點(diǎn)水平達(dá)到P1水平。,29,資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(B),這是一個(gè)基于西北象限里新的8% OAR（Overall Rate）線，由新矩型連接的四個(gè)象限的長(zhǎng)期均衡便產(chǎn)生了。 這一反映房地產(chǎn)發(fā)展景氣指數(shù)新的均衡包含了空間建設(shè)的大量增加，并帶來了空間存量上升到了新的Q**點(diǎn)。這是投資者對(duì)房地產(chǎn)的偏好轉(zhuǎn)移。.,30,資產(chǎn)市場(chǎng)需求增長(zhǎng)的變化(C),需要注意的是新的均衡包括了低的租金（R**Q*) 。低租金

15、意味著資產(chǎn)市場(chǎng)的地資本化率并不能達(dá)到我們起初所想的長(zhǎng)期的高價(jià)格。 房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格新的均衡點(diǎn)P**可能比原價(jià)格P*點(diǎn)高，但不一定高很多。,31,問 題,1.例如，如果假設(shè)房地產(chǎn)的需求是恒定的，當(dāng)房地產(chǎn)的價(jià)格快速上升時(shí)，我們將會(huì)看到什么樣的結(jié)果？2.市場(chǎng)是否有效？為什么？3.用四象限模型分析一下1998年至2006年的國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)。,32,§2 房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述,§2.1 房地產(chǎn)概述§2.2 房地

16、產(chǎn)業(yè)概述§2.3 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系,33,§2.1 房地產(chǎn)概述,§2.1.1 房地產(chǎn)的含義§2.1.2 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征§2.1.3 房地產(chǎn)的分類§2.1.4 房地產(chǎn)投資的利與弊,34,§2.1.1 房地產(chǎn)的含義,房地產(chǎn)是指土地、建筑物、建筑物和房屋上的各種附著物以及衍生的各種權(quán)益的合稱和簡(jiǎn)稱,是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)的概念。,35,◆ The Real Esta

17、te 與 Real Property的區(qū)別,在英語(yǔ)中Real Estate 指土地及附著在土地上的建筑物或房屋。 Real Property是指Real Estate及Real Estate之上附帶的各種權(quán)益。,36,§2.1.2 房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)特征,A、房地產(chǎn)具有多重經(jīng)濟(jì)身份B、房地產(chǎn)通常是一種龐大的經(jīng)濟(jì)單位C、房地產(chǎn)具有供給稀缺與價(jià)值升值特性D、受外界影響大，具有較強(qiáng)的外部性E、房地產(chǎn)權(quán)利的可分割性 占有權(quán)(P

18、ossession) 使用權(quán)(Use) 受益權(quán)(Enjoyment) 處置權(quán)(Disposition),37,§2.1.3 房地產(chǎn)的分類,從物理形態(tài)上劃分，房地產(chǎn)主要分為土地、建成后的物業(yè)和在建工程三種類型。,38,§2.1.3.1 土地,土地是房地產(chǎn)的一種原始形態(tài)。土地又分為未開發(fā)的土地和已開發(fā)的土地兩種類型，前者基本屬于鄉(xiāng)村集體土地，而后者通常屬于城市國(guó)有土地。,39,§2.1.3

19、.2 建成后的物業(yè),所謂建成后的物業(yè)，即我們通常所說的已通過竣工驗(yàn)收、可投入正常使用的建筑物及其附屬物。按其當(dāng)前的使用狀態(tài)，可分為空置和已入?。ㄔ试S有部分空置）兩種情況。按照建筑物的用途不同，這類房地產(chǎn)可以分為下述幾種形式：1.居住物業(yè)。2.商業(yè)物業(yè)。3.工業(yè)物業(yè)。4.特殊物業(yè)。,40,§2.1.3.3 居住物業(yè),一般是指供人們生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、別墅等。這類物業(yè)的購(gòu)買者大都是以滿足自用為目的，也有少量

20、作為投資，出租給租客使用。,41,§2.1.3.4 商業(yè)物業(yè),有時(shí)也稱經(jīng)營(yíng)性物業(yè)或投資性物業(yè)，包括酒店、寫字樓、商場(chǎng)、出租商住樓等。,42,§2.1.3.5 工業(yè)物業(yè),工業(yè)物業(yè)是通常是為人類的生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間，包括重工業(yè)廠房、輕工業(yè)廠房和近年來逐漸發(fā)展起來的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房等。工業(yè)物業(yè)既有出售的市場(chǎng)，也有出租的市場(chǎng)。,43,§2.1.3.6 特殊物業(yè),對(duì)于賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、汽車加油站、

21、飛機(jī)場(chǎng)、車站、碼頭、高速公路、橋梁、隧道等物業(yè)，我們常稱之為特殊物業(yè)。特殊物業(yè)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容通常要得到政府的特殊許可。,44,§2.1.3.7 在建工程,在建工程是指已經(jīng)開設(shè)工程建設(shè)但尚未竣工投入使用的房地產(chǎn)，是房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中的一種中間形態(tài)。,45,§2.1.4 房地產(chǎn)投資的利與弊,１、房地產(chǎn)投資之利(1).相對(duì)較高的收益水平(2).能夠得到稅收方面的好處(3).易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持(4).能抵消通貨

22、膨脹的影響(5).提高投資者的資信等級(jí)2、房地產(chǎn)投資之弊(1).變現(xiàn)性差(2).投資數(shù)額巨大(3).投資回收周期較長(zhǎng)(4).需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn),46,§2.2 房地產(chǎn)業(yè)概述,§1.2.1 房地產(chǎn)業(yè)的含義§1.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分§1.2.3 房地產(chǎn)業(yè)的特性,47,§2.2.1 房地產(chǎn)業(yè)的含義,房地產(chǎn)業(yè)是指進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)

23、，是具有先導(dǎo)性、基礎(chǔ)性、帶動(dòng)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)。,48,§2.2.2 房地產(chǎn)業(yè)的行業(yè)細(xì)分,房地產(chǎn)業(yè)的細(xì)分行業(yè)主要包括房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)中介服務(wù)和物業(yè)管理。其中，房地產(chǎn)中介服務(wù)又包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。,49,§2.2.3 房地產(chǎn)業(yè)的特性,房地產(chǎn)開發(fā)具有資金大、回報(bào)高、風(fēng)險(xiǎn)大、附加值高、產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)性強(qiáng)等特點(diǎn)。,50,§2.3 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系(A),1.可以為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展提供重要

24、的物質(zhì)條件； 2.可以改善人民的居住和生活條件； 3.可以改善投資環(huán)境，加快改革開放的步伐； 4.通過綜合開發(fā)，避免分散建設(shè)的弊端，有利于城市規(guī)劃的實(shí)施； 5.可以為城市建設(shè)開辟重要的積累資金的渠道；,51,§2.3 房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系(B),6.可以帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，如建筑、建材、化工等工業(yè)的發(fā)展； 7.有利于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的合理調(diào)整； 8.有利于深化住房制度的改革，調(diào)整消費(fèi)結(jié)構(gòu)； 9.有利于吸引外資，加速經(jīng)濟(jì)建設(shè)

25、； 10.可以擴(kuò)大就業(yè)面。,52,§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（C）,53,§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（D）,54,§2.3房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的關(guān)系（E）,55,問 題,近幾年，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展迅速，為控制房地產(chǎn)價(jià)格過高國(guó)家出臺(tái)了許多宏觀政策來調(diào)控，請(qǐng)分析其利弊。,56,§3 房地產(chǎn)開發(fā)程序,§3.1 房地產(chǎn)開發(fā)的定義§3.2 房地產(chǎn)開發(fā)的八階段模型

26、7;3.3 房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色,57,§3.1 房地產(chǎn)開發(fā)的定義,房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)是指在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。,58,§3.2 房地產(chǎn)開發(fā)的八階段模型,一：提出投資的設(shè)想 五：簽署正式委托協(xié)議不可行可行二：投資設(shè)想細(xì)化 六：工程建設(shè)不可行可行三：可行性研究

27、 七： 竣工投入使用不可行可行四：合同談判 八：房地產(chǎn)資產(chǎn)管理不能達(dá)成協(xié)議能達(dá)成協(xié)議,59,§3.2.1 提出投資的設(shè)想,開發(fā)商在對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)有比較深入地了解并占有大量市場(chǎng)信息的基礎(chǔ)上，探討投資可能性，尋找多個(gè)可供選擇的投資機(jī)會(huì)，在頭腦中快速判斷其可行性。,60,§3.2.2 投資設(shè)想細(xì)化,開發(fā)商選擇出實(shí)現(xiàn)其開發(fā)設(shè)想的開發(fā)用地，探討技術(shù)可行性，與潛在

28、的租客、業(yè)主、銀行、合作伙伴、專業(yè)人士接觸，做出初步設(shè)計(jì)方案，探討獲取開發(fā)用地的可行性。,61,§3.2.3 可行性研究,開發(fā)商進(jìn)行正式市場(chǎng)研究，估算市場(chǎng)吸納率，根據(jù)預(yù)估的成本和價(jià)格進(jìn)行可行性研究，將有關(guān)開發(fā)計(jì)劃報(bào)送政府有關(guān)部門，從法律、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)等方面綜合判斷項(xiàng)目可行性。,62,§3.2.4 合同談判,開發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)研究中得到客戶需求特征確定最終設(shè)計(jì)方案，開始合同談判，得到貸款書面承諾，確定總承包商，確定租售方案，

29、獲得政府的用地、規(guī)劃等許可。,63,§3.2.5 簽署正式委托協(xié)議,簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議和長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓或轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。,64,§3.2.6 工程建設(shè),開發(fā)商根據(jù)預(yù)算進(jìn)行成本管理，批準(zhǔn)市場(chǎng)推廣和開發(fā)隊(duì)伍提出的工程變更，解決建設(shè)糾紛，支付工程款，實(shí)施進(jìn)度管理。,65,§3.2.7 竣工投入使用,開發(fā)商組織物業(yè)管理隊(duì)伍、進(jìn)行市場(chǎng)推廣活動(dòng)，政府批準(zhǔn)

30、入住，接入市政設(shè)施，租客入住，償還建設(shè)貸款，長(zhǎng)期融資到位。,66,§3.2.8 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理,業(yè)主（開發(fā)商或新業(yè)主）進(jìn)行物業(yè)管理、更新改造、市場(chǎng)推廣等工作，以延長(zhǎng)物業(yè)的經(jīng)濟(jì)壽命、提高資產(chǎn)運(yùn)行質(zhì)量；非房地產(chǎn)企業(yè)將其作為固定資產(chǎn)，進(jìn)入其投資組合中。,67,§3.3 房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色(A),開發(fā)商要成功地開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目，必須很好地平衡項(xiàng)目的參與者與消費(fèi)者之間的許多關(guān)系（見圖）。首先開發(fā)商需要與地方政府和開發(fā)場(chǎng)地周

31、邊的鄰居協(xié)調(diào)好關(guān)系，通常情況下，開發(fā)商要獲得地方政府的批準(zhǔn)，必須對(duì)項(xiàng)目建設(shè)方案進(jìn)行多次修改（政治），因此，使當(dāng)?shù)乇３謴椥允情_發(fā)商的一個(gè)重要特征；第二，開發(fā)商需要尋找希望購(gòu)買或承租建成后物業(yè)的客戶，進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷工作（營(yíng)銷）；第三，開發(fā)商要管理好自己內(nèi)部的開發(fā)隊(duì)伍，并協(xié)調(diào)好與外聘專業(yè)顧問機(jī)構(gòu)之間的關(guān)系（建設(shè)監(jiān)理、過程管理）； 第四，開發(fā)商要通過向資本市場(chǎng)展示所開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性、支付融資費(fèi)用以及項(xiàng)目權(quán)益投資回報(bào)的能力，以進(jìn)行項(xiàng)

32、目融資（融資）。,68,§3.3 房地產(chǎn)開發(fā)商的眾多角色(B),69,§4 開發(fā)商及其合作伙伴(A),§4.1 私營(yíng)部門開發(fā)商§4.2 公共部門開發(fā)商 §4.3 建筑師§4.4 工程師§4.5 土地規(guī)劃師§4.6 景觀建筑師§4.7 承包商 §4.8 環(huán)境顧問§4.9 交通顧問,

33、70,§4 開發(fā)商及其合作伙伴(B),§4.10 評(píng)估師§4.11 律師和會(huì)計(jì)§4.12 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人/租務(wù)代理§4.13 金融伙伴§4.14 物業(yè)管理者§4.15 市場(chǎng)分析師§4.16 營(yíng)銷與公共關(guān)系顧問§4.17 政府機(jī)構(gòu)§4.18 最終用戶,71,§4.1 私營(yíng)部門開發(fā)商,私營(yíng)部門開發(fā)商總是在時(shí)間和金錢投入

34、盡可能少的情況下，尋求最大可能的回報(bào)。私營(yíng)部門開發(fā)商是通過擁有向房地產(chǎn)開發(fā)過程提供服務(wù)的機(jī)構(gòu)而獲取利潤(rùn)，這些機(jī)構(gòu)包括保險(xiǎn)代理、抵押擔(dān)保公司、租賃公司、管理公司或總承包公司。,72,§4.2 公共部門開發(fā)商,公共部門涉足房地產(chǎn)開發(fā)的主要目標(biāo)，即建設(shè)社區(qū)住宅、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我們可以稱她們?yōu)椤肮珷I(yíng)企業(yè)家”。公營(yíng)企業(yè)家是指那些從事公共開發(fā)的專業(yè)人員，他們負(fù)責(zé)公共項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、融資，這些項(xiàng)目通常規(guī)模很大，而且對(duì)社區(qū)的發(fā)展有益

35、，政府不僅承擔(dān)了公共項(xiàng)目的成本，而且還承擔(dān)了相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)。,73,§4.3 建筑師,在開發(fā)項(xiàng)目前期工作中，建筑師要負(fù)責(zé)：場(chǎng)地調(diào)研與分析；與公共團(tuán)體溝通，了解他們的需要及對(duì)擬建項(xiàng)目的態(tài)度；與政府聯(lián)系，保證建設(shè)方案能夠獲得政府規(guī)劃管理部門的批準(zhǔn)。此外，建筑師還可以在開發(fā)商選擇開發(fā)項(xiàng)目用地、提供可供選擇的開發(fā)方案時(shí)，向開發(fā)商提供幫助。,74,§4.4 工程師,工程師包括結(jié)構(gòu)工程師、機(jī)械工程師、電氣工程師、土木工程師、土壤（

36、地質(zhì)）工程師、環(huán)境工程師。,75,§4.5 土地規(guī)劃師,在大型或成片開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目中，經(jīng)常需要土地規(guī)劃師，根據(jù)場(chǎng)地的地形地貌特征，從土地最大價(jià)值的角度出發(fā)，制定土地利用規(guī)劃，以確定土地的具體使用方式和建筑的位置。土地規(guī)劃師要注意充分利用場(chǎng)地的自然特性，認(rèn)真分析場(chǎng)地的承載能力，并基于對(duì)市場(chǎng)需求特征的理解，為開發(fā)商提供低成本、高附加值的規(guī)劃方案。,76,§4.6 景觀建筑師,景觀建筑師負(fù)責(zé)對(duì)開發(fā)項(xiàng)目占地范圍內(nèi)所有裸

37、露空間的景觀規(guī)劃，通過選擇和種植各種植物、選擇景觀形式、很好地利用燈光和陰影，以及配合自然環(huán)境，創(chuàng)造出良好的景觀環(huán)境。汽車和人行道、燈光、符號(hào)、水流、戶外座椅、臺(tái)階、車棚、小徑、小品、綠地、花園、室外公共活動(dòng)區(qū)域、自行車和人性路線等景觀因素，都是景觀建筑師營(yíng)造景觀環(huán)的有效手段。,77,§4.7 承包商,承包商是建造者和管理者,他們能把圖紙上的想法變成實(shí)實(shí)在在的東西：住宅、公寓、倉(cāng)庫(kù)、商場(chǎng)、寫字樓或公共建筑。開發(fā)商常常把

38、工程建設(shè)任務(wù)發(fā)包給總承包商，由總承包商根據(jù)建筑師和工程師提供的設(shè)計(jì)方案和施工圖紙，以合同約定的價(jià)格和工期，完成項(xiàng)目的建設(shè)工作?？偝邪太@得總包合同后，依據(jù)工作任務(wù)的不同，將合同分給不同的分包商?？偝邪谭职墓ぷ靼ǎ和练焦こ?、混凝土工程、模板工程、機(jī)械設(shè)備、電氣和給排水系統(tǒng)安裝工程、裝修工程等?？偝邪讨苯訉?duì)開發(fā)商負(fù)責(zé)，分包商向總承包商負(fù)責(zé)?？偝邪谈挥袇f(xié)調(diào)分包商工程進(jìn)度、監(jiān)督其施工質(zhì)量的責(zé)任。,,78,§4.8 環(huán)境顧問,

39、開發(fā)商在許多情況下，需要聘請(qǐng)環(huán)境顧問，環(huán)境顧問就開發(fā)項(xiàng)目所面臨的環(huán)境問題提供專業(yè)意見，為開發(fā)商提供開發(fā)項(xiàng)目的環(huán)境影響評(píng)價(jià)報(bào)告，協(xié)助開發(fā)商解決政府環(huán)境審批手續(xù)、避免開發(fā)商未來可能面臨的環(huán)境責(zé)任。,79,例如，一宗開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)可能包括了一個(gè)有放射性污染物的垃圾填埋場(chǎng)，處理這些污染物的成本會(huì)極大地影響著購(gòu)買土地的價(jià)格；又例如，一些在野生動(dòng)植物保護(hù)區(qū)或自然景觀保護(hù)區(qū)范圍內(nèi)的開發(fā)項(xiàng)目，可能會(huì)在建設(shè)過程中夭折，甚至有些在項(xiàng)目建成后也要拆除。,

40、舉 例,80,§4.9 交通顧問,交通顧問可以估算項(xiàng)目建成后不同時(shí)段的交通流量，評(píng)估項(xiàng)目當(dāng)前的交通通行能力，就項(xiàng)目?jī)?nèi)部交通流組織、項(xiàng)目與市政道路體系的廉潔、停車位的數(shù)量與布局等進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)。,81,例如，地面停車、地上立體車停車和地下停車的成本有較大差異，如何進(jìn)行停車位的布局？又例如，在一個(gè)居住小區(qū)，如何協(xié)調(diào)人行道和車行道，以盡可能減少交叉干擾？在商業(yè)綜合用途的開發(fā)項(xiàng)目中，可能同時(shí)存在居住、辦公、購(gòu)物等行為引致的交通流，如何

41、很好地區(qū)分和協(xié)調(diào)？交通顧問可以就這些問題，向發(fā)展商提供專業(yè)的解決方案。,舉 例,82,§4.10 評(píng)估師,評(píng)估師可以在開發(fā)過程的每一個(gè)階段為開發(fā)商提供服務(wù)，包括項(xiàng)目前期、建設(shè)過程中和項(xiàng)目建成后。評(píng)估師主要負(fù)責(zé)項(xiàng)目的估價(jià)工作，即估算項(xiàng)目的市場(chǎng)價(jià)值、撰寫估價(jià)報(bào)告。開發(fā)商在涉及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移、尋找項(xiàng)目融資和貸款、處理有關(guān)房地產(chǎn)稅項(xiàng)，以及處理法律訴訟中的補(bǔ)償事宜時(shí)，需要評(píng)估師提供的服務(wù)。評(píng)估師還可以幫助開發(fā)商進(jìn)行市場(chǎng)研究、市場(chǎng)能力分析和可

42、行性分析。評(píng)估師還能提供領(lǐng)域廣泛的咨詢服務(wù)，包括投資分析、訴訟證人等。,83,§4.11 律師和會(huì)計(jì)師,律師可以代表開發(fā)商與政府有關(guān)部門處理各類審批事宜。律師還可以幫助開發(fā)商起草有關(guān)合同，以盡量避免將來可能出現(xiàn)的糾紛，或在糾紛出現(xiàn)時(shí)，使開發(fā)商處在有力的地位。會(huì)計(jì)師從事開發(fā)投資企業(yè)的經(jīng)濟(jì)核算等多方面工作，從全局的角度為項(xiàng)目投資提出財(cái)務(wù)安排或稅收方面的建議，包括財(cái)務(wù)預(yù)算、工程預(yù)算、付稅與清賬、合同監(jiān)督、提供付款方式等，并及時(shí)向

43、開發(fā)商通報(bào)財(cái)務(wù)狀況。,84,§4.12 房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人/租務(wù)代理,房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或租務(wù)代理通常受開發(fā)商的委托，代理物業(yè)租售事宜。在大型工業(yè)和商用房地產(chǎn)項(xiàng)目的租售過程中，經(jīng)紀(jì)人的另外一個(gè)重要服務(wù)內(nèi)容是幫助開發(fā)商與客戶進(jìn)行有關(guān)財(cái)務(wù)談判，通過平衡開發(fā)商的財(cái)務(wù)模式與客戶需求，使客戶支付的租金或售價(jià)與開發(fā)商對(duì)項(xiàng)目收益現(xiàn)金流分布模式的要求相適應(yīng)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人或租務(wù)代理在執(zhí)行項(xiàng)目營(yíng)銷計(jì)劃方面，發(fā)揮著關(guān)鍵的作用?？梢詭椭_發(fā)上進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定

44、位和產(chǎn)品定位，協(xié)助開發(fā)商制定并執(zhí)行營(yíng)銷計(jì)劃與策略。在開發(fā)過程中，開發(fā)商必須盡早決定是利用公司內(nèi)部的銷售隊(duì)伍，還是聘請(qǐng)專業(yè)的經(jīng)紀(jì)或代理機(jī)構(gòu)。,85,§4.13 金融伙伴(A),合資伙伴(joint venture partner):是指任何個(gè)人或機(jī)構(gòu)，他們?cè)陧?xiàng)目開發(fā)過程中，向開發(fā)商提供權(quán)益融資，占有項(xiàng)目一定比例的股份，并按股份比例或的項(xiàng)目開發(fā)利潤(rùn)。建設(shè)貸款的貸方(通常是商業(yè)銀行):負(fù)責(zé)提供項(xiàng)目建設(shè)過程中的融資，并

45、負(fù)責(zé)監(jiān)督開發(fā)商在預(yù)算范圍內(nèi)，按照預(yù)定計(jì)劃和條件完成項(xiàng)目的建設(shè)。建設(shè)貸款的撥付，通常按照項(xiàng)目施工實(shí)際完成的工作量，分期撥付。,86,§4.13 金融伙伴(B),長(zhǎng)期貸款的貸方：提供長(zhǎng)期貸款（長(zhǎng)期抵押貸款）的金融機(jī)構(gòu)。長(zhǎng)期權(quán)益投資者:在項(xiàng)目建設(shè)期間，長(zhǎng)期權(quán)益投資者可能參與，也可能不參與。他們可能在項(xiàng)目開工前就簽約購(gòu)買將要建成的物業(yè)（以開工前的估算價(jià)格為基礎(chǔ)定價(jià)），或在項(xiàng)目竣工后投資。,87,§4.14 物業(yè)管

46、理者,從常規(guī)上講，項(xiàng)目竣工投入使用時(shí)才會(huì)聘請(qǐng)物業(yè)管理，來負(fù)責(zé)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間的管理。,88,§4.15 市場(chǎng)分析師,市場(chǎng)研究專家可以幫助開發(fā)商了解其擬開發(fā)的項(xiàng)目是否有足夠的市場(chǎng)需求、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目的情況、目標(biāo)市場(chǎng)以及項(xiàng)目銷售或出租的預(yù)期速度（市場(chǎng)吸納率和吸納速度）、預(yù)期的價(jià)格或租金水平等。,89,§4.16 營(yíng)銷與公共關(guān)系顧問,營(yíng)銷與公共關(guān)系人員參與幫助開發(fā)商為其開發(fā)的產(chǎn)品設(shè)計(jì)一個(gè)營(yíng)銷戰(zhàn)略，提供營(yíng)銷與媒體關(guān)系服務(wù)。,90,&#

47、167;4.17 政府機(jī)構(gòu),從理論上來說，開發(fā)過程中的公共關(guān)系應(yīng)該能夠營(yíng)造一個(gè)公平高效的體系，以保證項(xiàng)目土地利用的合理性和高質(zhì)量的開發(fā)。開發(fā)商強(qiáng)化最終產(chǎn)品質(zhì)量的唯一途徑，就是將政府部門作為一個(gè)開發(fā)隊(duì)伍的主動(dòng)參與者來對(duì)待。,91,§4.18 最終用戶,最終用戶是指建造空間的最終使用者（最終產(chǎn)品的直接消費(fèi)者）。,92,§5 房地產(chǎn)空間分析,§5.1 城市中心論與城市體系 §5.2 競(jìng)爭(zhēng)與城市價(jià)

48、值§5.3 城市土地使用結(jié)構(gòu)§5.4 單中心城市原則§5.5 其它城市土地使用理論,93,§5.1 城市中心論與城市體系,§5.1.1 城市格局與城市規(guī)模§5.1.2 城市位置分布§5.1.3 布局基本因素: 向心力和離心力 §5.1.4 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與城市增長(zhǎng),94,§5.1.1 城市格局與城市規(guī)模,假設(shè)人口最多的城市等級(jí)定為1，那么每個(gè)

49、城市的人口大約等于最大城市人口除以該城市的等級(jí)。等級(jí)/規(guī)模規(guī)則可以表述如下:,95,等級(jí)/規(guī)模理論規(guī)則,96,美國(guó)城市等級(jí)/規(guī)模規(guī)則,97,中國(guó)城市等級(jí)/規(guī)模規(guī)則,98,中美兩國(guó)城市排名/規(guī)模比較,99,§5.1.2 城市位置模式,美國(guó)20個(gè)大都市,100,§5.1.3 影響模式的主要因素: 向心力和離心力,◆向心力◆離心力◆平衡力◆中央?yún)^(qū)位論與城市等級(jí),101,向心力,向心力（或集中力）是指引起城市在

50、初始地形成，并逐漸傾向于集聚從而形成大城市的力量。,102,離心力,離心力（或分散力）指的是與這種向心力背道而馳的力量。這種力量往往限制城市的增長(zhǎng)，并導(dǎo)致更多小城市在區(qū)域內(nèi)分散分布。,103,影響區(qū)域集中力和分散的力量,104,平衡力,當(dāng)集中力越來越強(qiáng)大、越來越重要的時(shí)候，一個(gè)或幾個(gè)大城市的人口增長(zhǎng)和城市發(fā)展往往快于小城市。相反，當(dāng)分散的力量更加強(qiáng)大或者更重要時(shí)，中小型城市將獲得人口過快增長(zhǎng)。,105,中央?yún)^(qū)位論與城市等級(jí),早期經(jīng)驗(yàn)

51、地理觀察和經(jīng)濟(jì)分析已經(jīng)發(fā)展成一個(gè)實(shí)體地里理論，通常稱作中央?yún)^(qū)位論，主要包括城市等級(jí)理論（城市擴(kuò)張）。因此，中央?yún)^(qū)位論和城市等級(jí)理論描述如下：為了減少空間摩擦，許多大小、規(guī)模和功能類似的地區(qū)傾向于地理空間和人口的均勻分布。,106,中央?yún)^(qū)位論與城市等級(jí),圖表中顯示了39個(gè)低階城市（單點(diǎn)）和5個(gè)高階城市（圓圈點(diǎn)）的理論結(jié)構(gòu)，假定其腹地區(qū)域是平原。六邊形的能夠使我們的運(yùn)輸成本降低，這就形成了以原點(diǎn)為中心的大六邊形。,107,

52、7;5.1.4 經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)與城市增長(zhǎng),§5.1.4.1 定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)§5.1.4.2 出口基數(shù) §5.1.4.3 位置商數(shù)§5.1.4.4 服務(wù)行業(yè)與出口乘數(shù),108,§5.1.4.1 定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) (A),一般來說,經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)是指推動(dòng)和促進(jìn)地區(qū)帶房地產(chǎn)活動(dòng)和價(jià)值的引擎。,109,§5.1.4.1 定義經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) (B),從概念上看，一個(gè)地區(qū)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)主要包括三個(gè)部分：（1）

53、滿足當(dāng)?shù)匦枨蠛推渌鞘械貐^(qū)出口的商品和服務(wù)產(chǎn)量；（2）區(qū)域投資產(chǎn)出或資本回報(bào)；（3）政府的轉(zhuǎn)移支付功能，如社會(huì)保險(xiǎn)。,110,§5.1.4.2 輸出基數(shù),我們看到輸出產(chǎn)品的重要性，為了更廣泛地、合理地使用本地經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的城市經(jīng)濟(jì)理論，即出口基數(shù)理論。主要的輸出基數(shù)理論原則規(guī)定：城市或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)完全依賴于本地經(jīng)濟(jì)的出口部分的增加。,111,§5.1.4.3 位置商數(shù),LQ通常被看作是商指數(shù)的簡(jiǎn)寫。 位置商

54、數(shù)的定義是指本地第一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)的比例 除以 全國(guó)同一產(chǎn)業(yè)就業(yè)總數(shù)比例. 這個(gè)公式就是 其中，N mi = 城市 m 產(chǎn)業(yè) i 的就業(yè)人數(shù)N m = 城市m所有產(chǎn)業(yè)總就業(yè)人數(shù)N i = 國(guó)家產(chǎn)業(yè) i 就業(yè)人數(shù)N = 國(guó)家所有產(chǎn)業(yè)的就業(yè)總?cè)藬?shù)當(dāng)LQ高，表示該區(qū)域的重要性大。,112,§5.1.4.4 服務(wù)行業(yè)與輸出乘數(shù) (A),非基本行業(yè)也被稱為服務(wù)業(yè)領(lǐng)域.區(qū)域經(jīng)濟(jì)的一個(gè)重要特點(diǎn)是非

55、基本或一般服務(wù)行業(yè)就業(yè)人數(shù)大大超過了出口行業(yè)直接就業(yè)人數(shù).結(jié)果：出口行業(yè)的擴(kuò)充創(chuàng)造了當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)總數(shù)的就業(yè)效應(yīng)倍增。,113,如果出口行業(yè)丟失工作，間接導(dǎo)致了服務(wù)行業(yè)和人口的丟失。,§5.1.4.4 服務(wù)行業(yè)與輸出乘數(shù) (B),兩類乘數(shù)往往被認(rèn)為是預(yù)測(cè)出口基數(shù)變化效應(yīng)成長(zhǎng):1.就業(yè)乘數(shù)凈總就業(yè)增加出口就業(yè)增加2.人口乘數(shù)凈總?cè)丝谠黾映隹诰蜆I(yè)增加,,,114,§5.1.4.5 用經(jīng)濟(jì)

56、基礎(chǔ)進(jìn)行城市分類,格林米勒(1993)將城市分為九組: 農(nóng)場(chǎng); F.I.R.E---金融、保險(xiǎn)、房地產(chǎn); 政府; 制造業(yè); 軍事; 礦業(yè)(含油氣)服務(wù); 運(yùn)輸; 多樣化。,115,§5.2 競(jìng)爭(zhēng)與城市價(jià)值,§5.2.1 最高最好使用§5.2.2 運(yùn)輸成本的角色: 叫價(jià)租金曲線,116,§5.2.1 最高最好使用,最高及最佳使用(HBU)意味著每塊地都通過競(jìng)爭(zhēng)來使用，平衡效應(yīng)的結(jié)果

57、達(dá)到最具生產(chǎn)力的位置.,117,§5.2.2 運(yùn)輸成本的角色: 叫價(jià)租金曲線,運(yùn)輸成本包括投入和產(chǎn)出等移動(dòng)成本, 費(fèi)用由賣方直接和買家間接承擔(dān). 運(yùn)輸成本的角色在決定最高最佳使用和土地價(jià)值中產(chǎn)生了經(jīng)典經(jīng)濟(jì)學(xué)重要概念，即出價(jià)租金曲線(或出價(jià)租金函數(shù)).,118,三種土地使用對(duì)于產(chǎn)量和運(yùn)輸成本的敏感性差異性的出價(jià)地租曲線,,,,,,地租,A,B,C,中心,B使用空間,距離,119,三類土地使用對(duì)于運(yùn)輸成本的生產(chǎn)性和敏感性差異性

58、出價(jià)地租曲線,圖中出價(jià)地租曲線顯示了三種不同的土地使用，標(biāo)記為A、B、C 。當(dāng)運(yùn)輸成本降低時(shí)，A有最大的生產(chǎn)量，在中心點(diǎn)出價(jià)地租出現(xiàn)較高點(diǎn)。C有最低的生產(chǎn)量，與運(yùn)輸成本有較小的敏感性，出價(jià)地租曲線最平緩。B處在兩者之間。結(jié)果就是，在土地市場(chǎng)的平衡中，假定三種土地使用方式有共同的中心點(diǎn)，A的價(jià)格比其他兩個(gè)更有優(yōu)勢(shì)接近中心點(diǎn)，B更遠(yuǎn)些離中心點(diǎn)，C最遠(yuǎn)。,120,§5.3 城市土地使用結(jié)構(gòu),§5.3.1 城市土地使用結(jié)構(gòu)同

59、心圈模型§5.3.2 城市土地使用結(jié)構(gòu)部門模型§5.3.3 差異,121,§5.3.1城市土地使用結(jié)構(gòu)同心圈模型,Newest,122,城市土地使用結(jié)構(gòu)同心圈模型,如果把這種敏感性結(jié)果與單中心城市模型結(jié)合，我們就得到一個(gè)經(jīng)典的城市模式——同心圓模型；模型顯示了類型相似的土地使用傾向于土地離城市中心的距離類似，結(jié)果就形成了環(huán)繞CBD的同心圓模式。,123,§5.3.2 城市土地使用結(jié)構(gòu)模型,,流

60、行趨勢(shì),124,城市土地使用結(jié)構(gòu)模型,霍伊特扇形模式 是指一些土地使用能夠互相共榮并且往往這些扇形相互毗鄰。因此低收入住房比高收入住房更有可能與工業(yè)發(fā)展鄰近.,125,§5.3.3 兩者的差異,同心環(huán)模型與扇形模型對(duì)城市結(jié)構(gòu)的看法截然相反。但是，我們依然發(fā)現(xiàn)了兩者之間存在一些實(shí)質(zhì)性的共同點(diǎn)。大多數(shù)的城市的部分解釋透過這兩種觀點(diǎn)。,126,§5.4 單中心城市原則,§5.4.1 單中心城市與土地使用橫斷面

61、§5.4.2 原則§5.4.3 單中心城市模型,127,§5.4.1單中心城市與土地使用橫斷面,簡(jiǎn)單的單中心城市,是一個(gè)從中心點(diǎn)延伸出來的有一定半徑的圓圈. 單中心模型是一個(gè)典型的理論例子，將現(xiàn)實(shí)簡(jiǎn)單化，來揭示現(xiàn)實(shí)中重要的共性。,128,單中心城市與土地使用橫斷面,A= 農(nóng)業(yè)租金; C= 建設(shè)租金; L= 位置租金 ;CBD = 中央商務(wù)區(qū); B= 城市邊緣,129,§5.4

62、.2 原則,原則 1 ： 其他因素平等的條件下,大城市將有較高的平均租金.,130,假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響,131,假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響(A),我們看到，人口每增加一個(gè)百分點(diǎn)則該區(qū)域也同樣增加一個(gè)百分點(diǎn)，假定密度不變，半徑則增加半個(gè)百分點(diǎn)。這就是說，人口增加，保持密度和其他價(jià)格不變，租金將會(huì)均勻增加。,132,假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響(B),保持密度不變，大城市的土地租金將傾向于

63、更高，即使大城市的密度不如小城市。就是說，如果大城市保持每個(gè)居住單位的租金與小城市同樣水平，那么高密度和低建設(shè)成本往往出現(xiàn)在大城市里。因此，架設(shè)不同規(guī)模城市的居住租金不變，大城市往往獲得較高的密度和較小的居住單位。,133,假定密度和運(yùn)輸成本不變，人口增長(zhǎng)的影響(C),我們看到，引起租金上漲的原因并不是人口本身和城市面積，而是半徑的長(zhǎng)度，也就是城市邊緣離中心區(qū)的距離。租金梯度有運(yùn)輸成本和密度決定。城市邊緣的租金由農(nóng)業(yè)機(jī)會(huì)成本和建筑物建設(shè)

64、成本組成。因此，控制平均租金變化的是每個(gè)點(diǎn)離城市邊緣的距離變化。,134,§5.4.2 原則,原則 2 如果一個(gè)城市的區(qū)域增加而非密度增加，物業(yè)租金的增長(zhǎng)與周邊有強(qiáng)大的關(guān)聯(lián)性。但是，如果城市的密度增加，而不是區(qū)域面積增加，物業(yè)的租金與城市中心有很強(qiáng)的關(guān)聯(lián)性。,135,區(qū)域固定條件下的人口增長(zhǎng)效果,136,區(qū)域固定條件下的人口增長(zhǎng)效果(A),現(xiàn)在假設(shè)城市區(qū)域固定，因?yàn)橥恋厥褂檬艿焦苤坪涂刂?。隨著城市半徑不變，人口增加，則

65、密度必然增加。因此，我們得出最終平衡租金等于每平方英畝的運(yùn)輸成本?，F(xiàn)假設(shè)每個(gè)人的運(yùn)輸成本不變，隨著每平方英畝的居住人口更多，每平方英畝的運(yùn)輸成本也必然增加。因此，租金將會(huì)均勻增加。,137,§5.4.2 原則,原則 3保持人口和收入不變，人均運(yùn)輸成本降低，將引起城市中心地區(qū)土地租金的絕對(duì)值減少，同時(shí)，引起城市邊緣地帶土地租金的增加。一般來說，對(duì)邊緣地帶土地經(jīng)租金的影響要視密度變化情況而定。,138,運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款

66、購(gòu)買土地的影響,139,運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款購(gòu)買土地的影響(A),第一種情況，Circlopolis居民選擇了花費(fèi)一些運(yùn)輸成本購(gòu)買城市土地。這些城市密度降低行為反映在遠(yuǎn)離鄉(xiāng)村購(gòu)買大量房屋，比如帶公園的街道,或高爾夫球場(chǎng),甚至有更多停車位的購(gòu)物中心.這種密度降低的結(jié)果是運(yùn)輸成的增加，影響到邊緣地帶土地租金的增加和中心土地租金的降低。,140,運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款購(gòu)買土地的影響(B),的確, 城市密度降低純效果,即使運(yùn)輸成本沒有減少, 來降

67、低市中心 土地絕對(duì)租金。運(yùn)輸成本的降低將只擴(kuò)大這種減少。,141,運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款不購(gòu)買土地的影響,142,運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款不購(gòu)買土地的影響(A),第二種選擇可能影響了運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展，如果居民選擇保持同樣水平的居住密度，不是擴(kuò)張城市空間區(qū)域而不管運(yùn)輸業(yè)的發(fā)展。這往往只發(fā)生在面對(duì)嚴(yán)重變化或政府限制空間擴(kuò)展。那么,運(yùn)輸成本降低引起了城市土地租金下滑 。但是，在租金下降的情況下，位置離城市中心越近。,143,運(yùn)輸成本的減少對(duì)存款不購(gòu)買土

68、地的影響(B),我們直覺地看到技術(shù)改進(jìn)提高了整體的生產(chǎn)力和社會(huì)福利，即運(yùn)輸成本的降低。必然導(dǎo)致城市總土地價(jià)值的下降，其中隱含的實(shí)質(zhì)就是受限空間里的土地減租的可能性。更廣泛地說, 運(yùn)輸成本的降低降低導(dǎo)致了城市中心位置 土地價(jià)值,使得所有地點(diǎn)平等。得出的結(jié)果是在城市面積擴(kuò)張的情況下，城市中心的土地價(jià)值開始下降，至少相對(duì)而言。,144,§5.4.2 原則,原則 4 人均凈收入的增加（保持人口恒定）降低了租金梯度，有可能引起

69、城市中心地租明顯的下降，盡管次要的運(yùn)輸成本增加對(duì)收入增加效果可以緩和這個(gè)結(jié)果或者推翻它，特別是在城市的空間擴(kuò)張是被抑制的情況。,145,收入,城市人均收入全面上漲，將降低人口密度和租金梯度。這將影響周邊土地租金的增加和降低城市中心土地租金。因收入上漲引起的租金梯度下降，城市擴(kuò)張，至少在一定程度上抵消了由人均收入增加對(duì)運(yùn)輸成本的影響。,146,§5.4.3 單中心城市模型,起初，許多人認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)租金隨著城市的增長(zhǎng)而增長(zhǎng)。

70、相反，單中心城市模型顯示低密度住宅的價(jià)值逐漸地增加了，至少土地價(jià)值在上漲，即使城市人口沒有增長(zhǎng)。,147,原則 5,城市成長(zhǎng)越快，不確定性越大，結(jié)果就是成長(zhǎng)帶來了城市土地價(jià)值的增加，不確定性顯示小的、密度較高的城市是最理想的。像理想的發(fā)展被延期 直到其他方法出現(xiàn)。.,148,土地價(jià)值預(yù)測(cè)不確定性效果,事實(shí)反映，土地?fù)碛姓咝枰饨鹨鐑r(jià)。建成后物業(yè)一定能夠可能轉(zhuǎn)化成以前他們希望開發(fā)農(nóng)業(yè)土地和因此轉(zhuǎn)變成城市范圍內(nèi)土地使用。土地租金增長(zhǎng)與不確

71、定性含義和土地價(jià)值城市和地區(qū)超出了城市范圍的閑置地區(qū)。,149,城市內(nèi)外地租的組成及不確定性,150,城市內(nèi)外地租的組成及不確定性(A),圖表顯示城市內(nèi)部土地租金上漲和不確定性的含義，以及超出城市邊界的非都市化區(qū)域。圖中租金模型描述的是當(dāng)前點(diǎn)租金，直接反映了空間市場(chǎng)需求與攻擊之間的平衡，為了表明位置與城市邊界的關(guān)系。,151,城市內(nèi)外土地價(jià)值的組成及不確定性,152,城市內(nèi)外土地價(jià)值的組成及不確定性,結(jié)果是未開發(fā)土地價(jià)值戲劇性地增長(zhǎng)的溢

72、價(jià)增加和不可逆轉(zhuǎn)性兩者，作為城市邊界方法。對(duì)于相似的現(xiàn)實(shí)情況，幾乎所有的成片未開發(fā)土地市場(chǎng)價(jià)值僅包括這兩部分溢價(jià)成長(zhǎng)型城市邊緣。,153,§5.5 其它城市土地使用理論,§5.5.1 邊界土地使用效應(yīng) §5.5.2 多中心城市§5.5.3 鄰里動(dòng)態(tài)與生命周期§5.5.4 物業(yè)生命周期和折舊結(jié)構(gòu),154,§5.5.1 邊界土地使用效果,最重要的是認(rèn)識(shí)到同質(zhì)的相關(guān)性地區(qū)的土地