永州項(xiàng)目市場分析

1、長沙嘉地置業(yè),永州瀟湘新城項(xiàng)目市場分析,,,目 錄,永州經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化發(fā)展現(xiàn)狀簡述,永州地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì),永州房地產(chǎn)區(qū)域劃分及特點(diǎn),本項(xiàng)目及所在片區(qū)分析,4,1,2,3,,Click to add title in here,永州經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化發(fā)展現(xiàn)狀簡述,第一部分 永州經(jīng)濟(jì)社會(huì)文化發(fā)展現(xiàn)狀簡述,一、城市綜合競爭力：,《2009年中國城市競爭力藍(lán)皮書：中國城市競爭力報(bào)告》在京發(fā)布，報(bào)告顯示，湖南是城市競爭力最強(qiáng)的十個(gè)省區(qū)之一

2、，位居第10位。 從總體來看，湖南省的綜合競爭力基尼系數(shù)全國排名第6位，表明湖南省城市之間綜合競爭力相差較小，發(fā)展相對(duì)較為均衡。 報(bào)告對(duì)湖南的13個(gè)城市進(jìn)行比較，長株潭城市群保持領(lǐng)先，永州競爭力排名后三位。,二、區(qū)位及交通：,永州市位于中國湖南省西南部，南嶺山脈北麓，瀟水和湘江匯合處，是湖南四大歷史文化名城之一，素有“錦繡瀟湘”之稱。 永州轄零陵區(qū)、冷水灘二區(qū)和祁陽、東安、雙牌

3、等9縣，面積2.24萬平方公里， 2010 年城鎮(zhèn)總?cè)丝诮?242 萬；首府位于冷水灘區(qū)。 永州是沿海的內(nèi)地，內(nèi)地的前沿，是湖南直達(dá)兩廣、兩南（海南、大西南）和港澳的主要通道。湘桂鐵路橫貫東西，322國道、207國道及九條省道在境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。永州機(jī)場已開通長沙、海口航線。,三、社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展：,永州市地方工業(yè)體系，以食品、機(jī)械、輕紡、建材、冶金為骨干。工業(yè)企業(yè)主要產(chǎn)品有獵豹汽車、紅豆系列、芝城系列香煙、浯溪牌水泥

4、等。 2008年全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值592.68億元，比上年增長13.3%。 分產(chǎn)業(yè)看，一產(chǎn)增加值161.72億元，增長6.4%；二產(chǎn)增加值181.46 億元，增長17 %；三產(chǎn)增加值249.51億元，增長15%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的29.7∶28.2∶42.1調(diào)整為27.3∶30.6∶42.1。 按常住人口計(jì)算，全市人均GDP為11551元，增長16.8%。,四、永州

5、城區(qū)總體規(guī)劃：,永州主城區(qū)：湘南西部中心城市，市域政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，湘粵桂三省結(jié)合部的交通樞紐，城市建設(shè)用地 77 平方公里左右。 總體規(guī)劃布局為“帶狀組團(tuán)式”結(jié)構(gòu)，將冷水灘、芝山、嵐角山組織為一個(gè)有機(jī)整體，嚴(yán)格控制機(jī)場周邊和高速公路兩側(cè)的發(fā)展： ?冷水灘城區(qū)和芝山城區(qū)分別構(gòu)成城市的主次中心；?嵐角山作為主次中心連線上的獨(dú)立組團(tuán)；?沿湘江風(fēng)光帶和聯(lián)城道路合理布置城市用地和生態(tài)用地。,永州屬于中南部快速發(fā)展城市

6、，與東部一線城市比較，綜合競爭力較弱，未來三到五年將迎來地產(chǎn)的跨越式升級(jí)，提升空間較大。,小結(jié)：,,第二部分 永州地產(chǎn)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì),一、宏觀環(huán)境分析：,1、宏觀經(jīng)濟(jì)整體回暖：金融風(fēng)暴的陰霾日漸消散，宏觀經(jīng)濟(jì)整體回暖，GDP繼續(xù)保持快速增長，房地產(chǎn)價(jià)格快速攀升；2、一線城市房價(jià)高位增長：以上海、杭州、北京、廣州等為代表的東部沿海一線城市，房價(jià)居高不下，繼續(xù)顯著增長；近期受房地產(chǎn)新政影響，觀望氣氛日益濃厚，局部價(jià)格開始下降；,

7、3、國家調(diào)控政策力度加大：2010年4月出臺(tái)的新政，提高了首付比例，規(guī)定可停止發(fā)放三套及以上住房貸款，對(duì)非本地居民購房貸款條件提出限制，住房套數(shù)認(rèn)定也有較大改變，以上政策調(diào)控力度空前，在較短時(shí)間內(nèi)對(duì)一線城市房地產(chǎn)市場造成較大影響；4、房地產(chǎn)話題熱炒：09年底10年初，“地王”頻出，新華社等媒體連續(xù)發(fā)文，對(duì)房價(jià)過高提出批評(píng)，各種媒體對(duì)于房地產(chǎn)及相關(guān)話題的熱炒不絕于耳；,5、消費(fèi)者分化明顯：目前消費(fèi)者主要分為三大陣營： A、低

8、收入無房者：主要關(guān)心保障性住房的供給，認(rèn)為目前房價(jià)過高； B、自住及改善居住條件性購房：對(duì)首付和升值潛力都較為關(guān)心。形成購買后，既擔(dān)負(fù)還貸壓力，也希望物業(yè)升值，對(duì)高房價(jià)處于矛盾心態(tài)； C、投資炒房者：以溫州和山西為代表，認(rèn)為地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低，希望房價(jià)快速增長。 據(jù)最新數(shù)據(jù)顯示，對(duì)于大多數(shù)投資者，房產(chǎn)新政影響明顯，投資性購買趨于謹(jǐn)慎，而二三線城市目前并未收到明顯影響。,小結(jié)：,國家房地產(chǎn)市

9、場調(diào)控力度加大，一線城市地產(chǎn)市場出現(xiàn)調(diào)整，輿論對(duì)消費(fèi)者購買產(chǎn)生一定影響，消費(fèi)者分化，投資行為趨于謹(jǐn)慎，二三線城市地產(chǎn)投資依舊熱門，永州地產(chǎn)外部環(huán)境依然較為有利。,二、永州房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀及回顧：,從2000年至今的十年，永州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)出以下基本特點(diǎn)（一）房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，投資總量不斷提高。 從2001年到2008年，永州市房地產(chǎn)投資年均增長率達(dá)到了47.9%，呈現(xiàn)出快速增長的良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。

10、 近年來永州房地產(chǎn)開發(fā)投資快速增長，使其在全省的位次迅速提升，從2001年的第10位提高到了2008年的第6位。,（二）商品房銷售起伏，價(jià)格持續(xù)攀升,1、從商品房銷售面積看，2001～2008年商品房銷售面積年均增長速度達(dá)到了41.2％，2005年、2007年銷售面積增速分別達(dá)到了319%和119％；而2006年和2008年受各方因素影響，全市商品房銷售面積同比分別下降33.4％和19.9％。從商品房類型看，商品住宅的銷售

11、一直是商品房銷售的主體，其所占比重一直保持在85％以上。,2、從商品房銷售額看，商品房銷售額2001－2008年年均增長速度達(dá)到50％。2004年增幅高達(dá)234.2％；最高為2005年，增速達(dá)432％；與房地產(chǎn)銷售面積一樣，2006年和2008年永州市房地產(chǎn)銷售額增幅出現(xiàn)回落，增幅分別下降21.5％和27.6％；2007年增幅又回升到了132.7％的高位。 3、從全市商品房銷售平均價(jià)格看，近年來價(jià)格呈節(jié)節(jié)攀升之勢(shì)。受國家政策

12、調(diào)控的影響，進(jìn)入2006年以后，房價(jià)開始理性回歸，從二位數(shù)增長回落到一位數(shù)增長，06、07、08年房價(jià)分別比上年增長3.8％、6.1％和4.3％。,（三）商品房供應(yīng)量不斷擴(kuò)大，空置面積增長較快,1、商品房竣工面積持續(xù)擴(kuò)大。近年來，永州市商品房竣工面積持續(xù)擴(kuò)大， 2007年末的116.1萬平方米、2008年末的90.63萬平方米，分別比2001年增長19倍和14.8倍，年均增長40%。2006年和2008年房屋竣工面積同比增幅分別下降6.

13、8％和21.9％。,2、新開工面積不斷增加。2006年，永州市商品房新開工面積為105.6萬平方米，2007年為189.3萬平方米，2008年為221萬平方米，3、商品房空置面積隨市而變。2006年商品房空置面積年末達(dá)到2.45萬平方米，比上年增長33.2%，增幅比上年明顯回落。2007年空置面積達(dá)到2.78萬平方米，比上年增長13.5％；2008年空置面積減少為1.56萬平方米，比上年下降43.9％。 其中增速最快

14、的為2004年，比上年增長145％，增速最慢的為2008年，比上年僅增長16.7％。,（四）產(chǎn)品品質(zhì)和品位不斷提高，大盤嶄露頭角,目前，永州地產(chǎn)的開發(fā)，已經(jīng)超越了低層次簡單建設(shè)的階段，開始迎來“大盤主導(dǎo)，營銷手段多樣，產(chǎn)品品質(zhì)和品位不斷提高”的跨越發(fā)展時(shí)代。 營銷方式更加系統(tǒng)化，體驗(yàn)式營銷已經(jīng)引入房地產(chǎn)銷售領(lǐng)域，規(guī)模更大，互動(dòng)性更強(qiáng)；山水園林高檔住宅、品牌大賣場、一站式體驗(yàn)SHOPPINGMALL、城市綜合體等

15、物業(yè)形式都已經(jīng)出現(xiàn)，體量也越來越大。,小結(jié)：,十年來，永州房地產(chǎn)快速增長，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品單價(jià)、投資規(guī)模等提升顯著，大盤嶄露頭角。房地產(chǎn)行業(yè)逐漸成為地方經(jīng)濟(jì)主要支柱產(chǎn)業(yè)之一。市場形勢(shì)受政策影響比較明顯，目前為止，單價(jià)仍然較低，價(jià)格上升區(qū)間仍然較大。,三、永州房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展趨勢(shì)：,1、穩(wěn)步提升是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要趨勢(shì)。永州市政府通過宏觀調(diào)控和市場的杠桿作用，使商用物業(yè)和住宅開發(fā)投資的速度，保持在一個(gè)健康范圍之內(nèi)；合理規(guī)劃城區(qū)開發(fā)，并充

16、分考慮一體化開發(fā)，地產(chǎn)發(fā)展結(jié)構(gòu)比較合理。 2、房地產(chǎn)產(chǎn)品品質(zhì)跨越升級(jí)。伴隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展和消費(fèi)的升級(jí)，永州商品住宅市場將會(huì)進(jìn)入一個(gè)“品質(zhì)升級(jí)新時(shí)代”，只有更高、更適合市民需要的高品質(zhì)產(chǎn)品才能贏得市場。,3、產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)將會(huì)進(jìn)一步完善。今后，滿足城市居民自住需求的中低價(jià)位、中小套型普通商品住房比例會(huì)明顯增加，高品質(zhì)大盤也將橫空出世。 4、火車站商圈的強(qiáng)勢(shì)崛起已見雛形?；疖囌旧倘⒃谖磥砣甑轿迥陼r(shí)間內(nèi)成

17、熟，實(shí)力開發(fā)商和大盤將領(lǐng)舞永州房地產(chǎn)市場。 5、房地產(chǎn)市場將會(huì)進(jìn)一步規(guī)范和成熟。開發(fā)門檻的提高、市民消費(fèi)的成熟、市場競爭的激烈等，都將不斷完善和規(guī)范永州房地產(chǎn)行業(yè)，一些發(fā)展較慢、觀念落后的開發(fā)商將遭到淘汰。,小結(jié)：,永州房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了十年的高速發(fā)展，整體發(fā)展突飛猛進(jìn)，已經(jīng)進(jìn)入跨越發(fā)展的大盤時(shí)代。未來將繼續(xù)保持穩(wěn)步較快增長。產(chǎn)業(yè)升級(jí)和資源集中趨勢(shì)更加明顯，只有著眼長遠(yuǎn)，打造高品質(zhì)產(chǎn)品，才能立于不敗之地。,第三部分

18、 永州房地產(chǎn)區(qū)域劃分及特點(diǎn),湘江將永州自然分成河西、河?xùn)|兩大部分，因本項(xiàng)目居于河西，故對(duì)河西詳細(xì)加以分析：,,永州火車站,創(chuàng)發(fā)城,名門世家,舜德花園,廣源國際,梧桐苑,新港財(cái)富中心,,傳芳大道,,瀟湘大道,珊瑚路,,,瀟湘大橋,河?xùn)|,河西,一、兩大區(qū)域,河?xùn)|區(qū)域：政務(wù)消費(fèi)群體為主導(dǎo)，近年來發(fā)展迅速，高檔酒店、住宅等成為主要物業(yè)形態(tài)；河?xùn)|之所以能夠在短短十余年的時(shí)間迅速崛起，成就永州樓市新貴，原因主要有三： a.

19、市府所在：一個(gè)區(qū)域的行政中心必然是其市民生活的中心。 b.江景優(yōu)勢(shì)：“錦繡瀟湘”是永州樓市環(huán)境篇的最大賣點(diǎn)。河西老城區(qū)的改造困難重重，讓河?xùn)|濱江風(fēng)光帶獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷。從濱江豪園到世紀(jì)濱江，從富臨錦江到遠(yuǎn)志新外灘，高品質(zhì)樓盤不斷涌現(xiàn)； c.新規(guī)劃空間：河?xùn)|路網(wǎng)成熟。“四縱四橫”主干路網(wǎng)鋪開后，為地產(chǎn)開發(fā)提供良好的基礎(chǔ)。奧林新城、華源府第、印象巴厘、凱旋城等高品質(zhì)樓盤應(yīng)運(yùn)而生。,瀟湘公園,市委,瀟湘大橋

20、,濱江廣場,市政府,舜德花園,河?xùn)|區(qū)簡圖,二、河西區(qū)域及三大組圖,河西區(qū)域：商業(yè)氛圍濃厚，有歷史基礎(chǔ)，商業(yè)地產(chǎn)為主。 以零陵路兩側(cè)為代表，舜德城、萬喜登、金水灣、瀟湘步行街四大財(cái)富“航母”聚集于此，心連心、步步高、蘇寧、國美等國內(nèi)零售商業(yè)連鎖品牌沿街林立，讓河西板塊人氣一直居高不下。 舜德MALL，是融合了高檔公寓、甲級(jí)寫字樓、豪華酒店、高端商業(yè)等業(yè)態(tài)的綜合體，具有較為先進(jìn)的開發(fā)運(yùn)營理念。,三大組

21、團(tuán)：,零陵路組團(tuán)：具有商業(yè)歷史基礎(chǔ)，如前文所述，是永州的主商圈所在，商業(yè)氛圍成熟； 鳳凰園組團(tuán)：1992年開發(fā)區(qū)熱潮興起、2005年冷水灘區(qū)行政中心啟用、2008年承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，是鳳凰園房地產(chǎn)開發(fā)的三次機(jī)遇。銀竹家園、城市綠島、名門世家等一批品質(zhì)大盤聚集，使這一板塊迅速從潛力板塊發(fā)展成為實(shí)力板塊，形成新的城市重心； 新火車站組團(tuán)：隨著新火車站的建成啟用，永州汽車總站也將建成于火車站附近，這一板

22、塊將從鳳凰園獨(dú)立出來，現(xiàn)在的廣源國際、梧桐苑等樓盤，僅僅是新的開發(fā)熱潮的開始。,,永州火車站,,瀟湘大道,零陵路組團(tuán)：沿零陵路兩側(cè)的商業(yè)區(qū),,,瀟湘大橋,河西區(qū),火車站組團(tuán),鳳凰園組團(tuán),零陵路組團(tuán)：沿零陵路兩側(cè)的商業(yè)區(qū),,三、東西交通主干道,河?xùn)|到河西，有三座橋連接，其中瀟湘大橋?yàn)橹饕ǖ?，河西鳳凰路與瀟湘大橋連接，承載了80%左右的車流，成為連接河?xùn)|與河西的主要干道。,第四部分 本項(xiàng)目及所在片區(qū)分析,一、地塊基本情況,1、瀟湘新

23、城（名暫定）地塊，為商住用地，總建筑面積的30%為商業(yè)用房，其余 70%為住宅。 2、用地位置及規(guī)模：如圖所示，用地位置為瀟湘大道以東，珊瑚路以南，傳芳路以西，西沖塘路以北地段，用地面積為451.07畝（包括規(guī)劃的站前街、長沖路和小區(qū)路道路用地）。 3、用地形狀：整體為近似長方形，整體性較好，靠近中部位置有湖泊。 4、規(guī)劃控制：建筑密度：≤40%，容積率：≤3.5，綠地率：≥3

24、0%，建筑限高100米。規(guī)劃用地范圍內(nèi)的長沖巷、站前街、小區(qū)路道路占用的用地不得參與規(guī)劃控制指標(biāo)的計(jì)算。,永州火車站廣場,,項(xiàng)目地塊1,,項(xiàng)目地塊2,,地塊實(shí)景,二、片區(qū)內(nèi)及周邊代表樓盤及特點(diǎn),我們將通過對(duì)項(xiàng)目片區(qū)內(nèi)主要代表樓盤的考察，總結(jié)出片區(qū)物業(yè)目前的發(fā)展水平，并尋找突破的關(guān)鍵！,,永州火車站,創(chuàng)發(fā)城,名門世家,舜德花園,廣源國際,梧桐苑,新港財(cái)富中心,,傳芳大道,,瀟湘大道,珊瑚路,,,瀟湘大橋,河西,創(chuàng)發(fā)城,創(chuàng)發(fā)城，項(xiàng)目占地面積

25、約55畝，總建筑面積約13.4萬㎡，建筑密度32.5%，綠化率46%，是一個(gè)涵蓋濱湖豪宅、集成式廣場商業(yè)、高檔辦公樓、星級(jí)酒店為一體的增值型城市綜合體項(xiàng)目。 項(xiàng)目西鄰市政規(guī)劃中的白竹湖水上文化公園，自然環(huán)境優(yōu)越，中心地位得天獨(dú)厚。 在整體規(guī)劃上，項(xiàng)目融入了歐美先進(jìn)的綜合體造城理念，集購物、娛樂、休閑、文化、餐飲、商務(wù)、酒店、居住等8大生活形態(tài)為一體，其“資源共享、高效聚合、循環(huán)聯(lián)動(dòng)”的核心增值模式

26、，更是其他項(xiàng)目不可比擬的優(yōu)勢(shì)。,,名門世家,名門世家項(xiàng)目是永州最大的純住宅歐陸國際社區(qū)，占地130畝，總建面26萬平米。坐落于冷水灘區(qū)河西珊瑚灣中心區(qū)域，北至珊瑚路、西至盤王南路、南至站前南路、東至銀象路；項(xiàng)目臨近河西商業(yè)中心和區(qū)政府、火車站，西靠白竹亭水庫。     產(chǎn)品設(shè)計(jì)為真正純板式一梯兩戶結(jié)構(gòu)、超寬樓距、南北通透、270°轉(zhuǎn)角全景落地窗、戶戶雙陽臺(tái)設(shè)置。項(xiàng)目由一棟綜合樓、十三

27、棟高層住宅及三棟多層住宅組成。 小區(qū)獨(dú)享12畝的白竹亭原生態(tài)湖面， 48%綠化率，5000㎡公共綠地廣場，10萬平米花園社區(qū)。,,廣源國際廣場,一棟高達(dá)30層，總建筑面積75985平方米，集商務(wù)、酒店、公寓、辦公樓宇、休閑娛樂、管家式的物業(yè)管理及7000平米的大型停車場于一體的建筑。 它的建成不僅將成為永州新的地標(biāo)，同時(shí)還標(biāo)志著永州新火車站CBD商圈的確立。在未來的數(shù)年里它將以領(lǐng)秀群芳的氣質(zhì)來俯瞰一個(gè)城市的崛起。

28、,新港．財(cái)富廣場,新港·財(cái)富廣場擁有的近7萬平米巨大商業(yè)空間以及精品步行街、休閑廣場和大型停車場等，共同打造永州一站式專業(yè)商業(yè)批發(fā)聚散中心，同時(shí)該項(xiàng)目也是永州首家實(shí)行統(tǒng)一招商、專業(yè)策劃、自主經(jīng)營、協(xié)同管理的商業(yè)廣場。,梧桐苑,項(xiàng)目位于梧桐路與傳芳路交匯處，毗鄰汽車總站(規(guī)劃中)，交通優(yōu)勢(shì)明顯。梧桐路，是永州為數(shù)不多的八車道路面，為城市交通主干線，直接連通冷水灘區(qū)政府和汽車總站。 2路、23路、26路，另有直達(dá)汽車西站

29、和新火車站的多條公交線路從旁經(jīng)過。,舜德花園,44萬㎡河景居住區(qū)，靜灣闊宅。 舜德花園總規(guī)劃面積44萬㎡，為永州市屈指可數(shù)的超大型濱河居住區(qū)，項(xiàng)目一期已于04年交付入住，現(xiàn)居住戶數(shù)已逾800戶，總?cè)丝诮?000人。項(xiàng)目二期為一期升級(jí)版，由5棟16層小高層住宅組成，先進(jìn)人車分流，超低容積率，82㎡簡約兩房到260m空中復(fù)式院管戶型。,小 結(jié),以上列舉了河西區(qū)域，本項(xiàng)目所在片區(qū)及周邊的代表性樓盤，這些樓盤具有以下特征特點(diǎn)：

30、 ——品質(zhì)較高； ——體量較大； ——商業(yè)組合、環(huán)境生態(tài)的觀念廣泛應(yīng)用； ——定位多樣化，覆蓋比較全面。 整體而言，本區(qū)代表項(xiàng)目，已經(jīng)具備了一定的開發(fā)水平，對(duì)各自項(xiàng)目的賣點(diǎn)提煉也比較明確，符合項(xiàng)目地塊特點(diǎn)。與瀟湘新城地塊相比，體量相對(duì)較小，關(guān)注目標(biāo)也只限于項(xiàng)目本身。,片區(qū)代表項(xiàng)目特征總結(jié)分析,1、高檔生態(tài)宜居住宅,2、多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體,3、單一賣點(diǎn)商業(yè)或住宅,

31、片區(qū)業(yè)態(tài)主要分為三大類：,,,,,,,,,,充分考慮交通、生態(tài)環(huán)境、教育等綜合配套，滿足高品質(zhì)生活需要的先進(jìn)開發(fā)理念,餐飲、購物、休閑、健身、旅游等多種商業(yè)業(yè)態(tài)有機(jī)組合，一站式消費(fèi),早期的開發(fā)和營銷理念，或目前體量小的樓盤，只注重宣傳單一賣點(diǎn),片區(qū)住宅中，1.2類占據(jù)主導(dǎo)，由此可知，本商圈產(chǎn)品開發(fā)相對(duì)成熟。,,,三、項(xiàng)目SWOT分析及對(duì)策,優(yōu)勢(shì)（S）： 1、區(qū)位——火車站商圈核心地帶； 2、地塊——體

32、量巨大，地塊完整，內(nèi)有天然湖泊； 3、可塑性強(qiáng)——目前地塊規(guī)劃等尚未確定,未來空間巨大； 4、地價(jià)優(yōu)勢(shì)——拿地成本較低。 劣勢(shì)（W）： 商業(yè)氛圍——區(qū)內(nèi)商業(yè)氛圍不夠濃厚，商業(yè)地產(chǎn)不夠成熟。,機(jī)會(huì)（O）： 1、火車站商圈崛起——新火車站投入使用，規(guī)劃的汽車站即將附近落戶； 2、經(jīng)濟(jì)發(fā)展——消費(fèi)升級(jí)，新消費(fèi)群體涌現(xiàn)； 3、地

33、產(chǎn)投資旺盛——投資型商業(yè)需求旺盛，房產(chǎn)新政對(duì)永州等三線城市影響不大。 威脅（T）： 1、品牌知名度和號(hào)召力不足； 2、競爭項(xiàng)目分流客戶； 3、開發(fā)大項(xiàng)目，對(duì)資源配合度要求較高，未來不確定因素較多。,對(duì)于瀟湘新城項(xiàng)目，我們認(rèn)為，有以下三個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)需要注意： 1、它是100萬平米的整塊土地 2、需要5-10年的開發(fā)周期

34、 3、迅速崛起的火車站商圈 如果我們100萬平米的地塊，也只是孤立地針對(duì)項(xiàng)目地塊做定位，那我們能比片區(qū)現(xiàn)有項(xiàng)目做的更好一些，但是脫穎而出并不容易，其檔次和價(jià)格也會(huì)受到相當(dāng)影響！,項(xiàng)目關(guān)鍵點(diǎn),,,,,,,,1、高檔生態(tài)宜居住宅,2、多業(yè)態(tài)商業(yè)綜合體,3、單一賣點(diǎn)商業(yè)或住宅,片區(qū)業(yè)態(tài)主要分為三大類：,,,,,現(xiàn)狀：項(xiàng)目所在片區(qū)中，1.2類物業(yè)占據(jù)主導(dǎo)，由此可知，本商圈產(chǎn)品開發(fā)相對(duì)成熟。,

35、,,,,,,在商住組合業(yè)態(tài)都比較成熟，而且體量也已經(jīng)達(dá)到10平米-50萬平米的情況下，只針對(duì)項(xiàng)目本身的開發(fā)理念，在快速更新的市場形勢(shì)下，亟待提升！,我們?nèi)绾瓮黄疲?,,,,,,,如何突破,,,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)搶占先機(jī),,,,,1、通過炒作火車站商圈，突出本項(xiàng)目商圈核心區(qū)巨型商業(yè)旗艦的形象,2、順應(yīng)高品質(zhì)消費(fèi)需求，打造高檔湖景住宅和綜合高檔時(shí)尚品牌購物廣場，引入奢侈品牌等高端消費(fèi)；,3、販賣一站式體驗(yàn)消費(fèi)和現(xiàn)代高尚生活方式，引領(lǐng)永州商業(yè)發(fā)展方

36、向。,如何突破,,,利用機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化劣勢(shì),,,,,1、強(qiáng)調(diào)投資前景和高端形象；,2、倡導(dǎo)新的消費(fèi)和投資觀念，提供最新的消費(fèi)驗(yàn)；,3、大范圍、多形式，深入地品牌傳播及互動(dòng)。,如何突破,,,減小劣勢(shì)避免威脅,,,,1、大力度高頻次的宣傳；,2、建設(shè)商業(yè)部分形象物業(yè)，給人震撼。,發(fā)揮優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化威脅,,,,,,,2、突出“大”的氣勢(shì)和最先進(jìn)的開發(fā)理念。,1、先出售住宅，同時(shí)炒作商圈，后出售商業(yè)；,我們需要做的不僅是造一個(gè)樓盤，而是應(yīng)該根據(jù)項(xiàng)目自

37、身的現(xiàn)狀，充分發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，揚(yáng)長避短！用超前的思路，大思維，大手筆，讓整個(gè)火車站商圈真正火爆起來，占據(jù)火車站商圈的制高點(diǎn)，做火車站商圈乃至整個(gè)河西地產(chǎn)的領(lǐng)跑者！我們，需要?jiǎng)?chuàng)造一個(gè)大商圈的輝煌!,突破提升,,項(xiàng)目定位方向建議及策略,超越現(xiàn)有各參考競爭對(duì)手，在更高的層面上：打造火車站商圈、河西及永州的高端地產(chǎn)領(lǐng)袖、商業(yè)地標(biāo)！——主打國際化高尚生活方式概念——,實(shí)現(xiàn)策略,1、品牌形象大手筆炒作，炒熱火車站商圈，建立領(lǐng)袖品牌的消費(fèi)者