民宿案例

1、民宿專題研究2016.4,1.民宿背景分析篇,廣義：①.利用自有住在空閑房間，結合當?shù)匚幕?，以家庭副業(yè)方式經(jīng)營提供住宿、餐飲等服務場所。 ②.強調(diào)產(chǎn)權的自由性和經(jīng)營的副業(yè)性。,狹義： ①.除了一般常見的飯店以及旅游之外，其他具有獨特吸引力的小型旅館住宿接待設施； ②.強調(diào)的是主題的特色性，在我國一般指的是廣義的民宿。,利用自用住宅空閑房間，結合當?shù)厝宋?、自然景觀、環(huán)境資源及農(nóng)林漁木生

2、產(chǎn)活動的基礎上,民宿特點總結,規(guī)模小 房間數(shù)一般在50間一下，多為民居改建而成,價格差異大 價格區(qū)間根據(jù)不同定位，分低、中、高端不同等級，差異較大,有特色在建筑、裝飾與服務上都是更多體現(xiàn)當?shù)匚幕?，供游客歡聚、分享的公共開放空間。,,,主要類型,境外民宿發(fā)展歷史較為久遠，并逐漸由依托景區(qū)發(fā)展升級為民宿自身成為旅游吸引物的特色；目前，國外民宿正向?qū)I(yè)化、高端化的趨勢發(fā)展。,英國出現(xiàn)B&B型（bed&breakfast）

3、家庭旅館，被稱為最早的民宿,臺灣因景區(qū)發(fā)展迅速，住宿設施不足，民宿應運而生,美國民宿以家居式/青年旅舍的形式存在。,發(fā)過臺灣修訂法規(guī)，對民宿的設立標準進行規(guī)范。,臺灣、英國等地區(qū)成立各類協(xié)會部門，引導民宿發(fā)展。,由于全球化的發(fā)展，國外的民宿向?qū)I(yè)化，高端化方向發(fā)展,國內(nèi)民宿處于起步階段，家庭旅館式民宿成為旅游景區(qū)的一大特色；社會投資逐漸進入民宿行業(yè)，“洋家樂”等特色民宿嶄露頭角，頗受游客歡迎。,開始發(fā)展，起初由當?shù)刈园l(fā)創(chuàng)辦以迎合游客,“

4、家庭旅館”這一概念引入中國；家庭旅館緩解了旅游旺季住宿的緊張困境。,直到上海世博會的來臨，這種住宿形式才得到更多的關注。,在我國麗江、廈門等地，家庭旅館已成為當?shù)匾淮舐糜翁厣?；投資家庭旅館也成為熱點；“洋家樂”等特色民宿受人歡迎。,2.民宿開發(fā)研究篇,民宿開發(fā)需要良好的資源環(huán)境，從依托景區(qū)到挖掘自身旅游資源吸引力，創(chuàng)造民宿個性特色的吸引力資源是其開發(fā)成功的首要條件；其次，外部資源包括區(qū)位、政策都是良好的推動力。,首要條件：周邊或

5、者自身擁有極具吸引力的旅游資源，可以吸引大量的游客；優(yōu)美宜人的氣候環(huán)境，適合游客居住逗留。,次要條件：良好的區(qū)位條件，抵觸熱門的旅游區(qū)，便利的交通路線上；鼓勵性的政策，政府對民宿鼓勵性開發(fā)；巨大的客源市場，能滿足民宿發(fā)展需求。,首要條件：旅游旺季時住宿設施緊張；擁有獨特的居民建筑群。,,,,民宿是國內(nèi)旅游散客化和休閑度假趨勢的產(chǎn)物，目前以低價為主，游客以背包客、驢友為主，以中低收入群體為主；未來，其產(chǎn)品與客群都必將走向多元化

6、，特色化與體驗性成為吸引力。,民宿開發(fā)可以分為自發(fā)型、協(xié)會型、政府主導型、企業(yè)主導型四種運作模式；其中，自發(fā)型模式較為傳統(tǒng)，但其創(chuàng)新力較強，企業(yè)主導型則逐漸向高端、精致化方向發(fā)展。,,,,民宿產(chǎn)品構成包括基本產(chǎn)品、特色產(chǎn)品及相關配套產(chǎn)品，基本產(chǎn)品以傳統(tǒng)的住宿餐飲為主，同時突出特色個性，配套產(chǎn)品以休閑娛樂及旅游活動構成，進一步增強民宿的體驗性及吸引力。,,隨著大量資金涌入，民宿將朝著精品化、豪華化、高端化等方向演進。,民宿將會不斷延伸產(chǎn)業(yè)

7、鏈，在住宿和早餐基礎上，拓展出向?qū)Х?，特產(chǎn)銷售，休閑娛樂等增值服務。,目前國內(nèi)的民宿發(fā)展尚缺乏統(tǒng)一的標準，未來將出臺相應的法律法規(guī)和管理細則，推進民宿開發(fā)與管理規(guī)范化。,隨著競爭的家居，未來民宿將逐漸擺脫早期單一的依托景區(qū)發(fā)展的模式，而圍繞某個主題進行差異化的打造。形成本身具有旅游吸引力的主題民宿。,在民宿發(fā)展到一定階段，經(jīng)營者將著手打造自身的獨特品牌，并組建擴大經(jīng)營范圍，實現(xiàn)連鎖化經(jīng)營。,隨著市場成熟、資金涌入、競爭加劇，民宿產(chǎn)業(yè)發(fā)

8、展逐漸向品質(zhì)精致化、產(chǎn)品主題化、經(jīng)營連鎖化、管理規(guī)范化、業(yè)態(tài)多元化這五大趨勢發(fā)展，形成具有高端品質(zhì)的旅游住宿休閑產(chǎn)業(yè)。,追求原始化，保持最初始的形態(tài)；將以“客棧、家庭旅館、青年旅館”等形式存在。,追求高端化，向高服務、奢華小資式發(fā)展；以“原生型民宿、奢華型民宿、主題型民宿、復合型民宿”為突出。,民宿產(chǎn)品未來呈現(xiàn)兩極化發(fā)展趨勢，形成追求原始狀態(tài)的傳統(tǒng)民俗和追求高端服務的精品民俗兩大產(chǎn)品類型，其中精品民俗以游客需求為導向，提供高品味民宿

9、產(chǎn)品。,野,奢,專,合,精品民宿：以游客需求為導向，提供多元化、精致化、深度體驗式的高品位民宿。,3.民宿案例篇,E.高爾夫球場,C.山頂游泳池,H.潤·食坊——中餐廳,F.西餐廳,D.兒童娛樂區(qū),B.農(nóng)業(yè)種植區(qū),3.1.1鄉(xiāng)村功能分區(qū),【民宿概況】位置：位于北京市東北部的密云縣北莊鎮(zhèn),規(guī)模：山里寒舍一共分為七個部分，依次為鄉(xiāng)村酒店、農(nóng)業(yè)種植區(qū)、山頂游泳池、兒童娛樂區(qū)、高爾夫球場、西餐廳、中餐廳?！经h(huán)境特色】山里的休閑

10、度假配套功能齊全，既保留了鄉(xiāng)村的風味，又增加了現(xiàn)代居民的生活與精神需求，是鄉(xiāng)村改造與時俱進的設計典范。,A.鄉(xiāng)村酒店,田園中的詩人：極致鄉(xiāng)野生活，自然奢華的山水田園天堂,3.1.2客房開發(fā)時序建設,山里客房一共分三期開發(fā)，并以農(nóng)耕時節(jié)、季節(jié)、花名等來命名客房院落。,【民宿概況】地點：位于浙江省莫干山，距上海兩個半小時車程，距杭州半個小時車程；目標客群：個人及家庭旅游者、商務會議旅游者；【開發(fā)模式】年輕的國外投資者，時尚嗅覺靈敏；

11、生態(tài)的營造模式，原汁原味的鄉(xiāng)村風格；中西文化的緊密融合，異域高檔的生活氛圍；,以住宿為核心體驗，創(chuàng)新理念的奢華主題民宿,洋在理念,合在文化,美在環(huán)境,,發(fā)展模式,市場定位,產(chǎn)品本質(zhì),“1+N”模式,中低端產(chǎn)品,快速擴張一般民宿,“1+N”模式,高端產(chǎn)品,品牌打造裸心谷,“住”是配套：滿足格調(diào)住宿工的產(chǎn)品配套,在成熟旅游區(qū)域中：錦上添花“幫助區(qū)域旅游住宿產(chǎn)品轉(zhuǎn)型升級,“住”是核心：享受絕妙在住宿體驗 的風情產(chǎn)品,在優(yōu)質(zhì)自然

12、旅游資源中“雪中送炭”區(qū)域旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升的：引擎“,,,體量成規(guī)模 高度私密 外形獨特天人合一 設施全面 運營偏平,,,【民宿概況】地點：位于深證大鵬新區(qū)東側(cè)沿海；規(guī)模：質(zhì)量較好的一級建筑，基本分布于沿海帶，約80棟；【環(huán)境特色】較場尾海岸線風景獨好，其方圓一公里內(nèi)集齊“山、海、田、園（大鵬農(nóng)業(yè)觀光公園）、城（所城）、寺（東山寺）”等許多景點；較場尾民宿為提升當?shù)芈糜螛I(yè)的

13、整體服務水平而大受歡迎；,創(chuàng)客自發(fā) 主題鮮明 分散經(jīng)營 環(huán)境優(yōu)勢,【民宿概況】地點：江西省婺源縣江灣鎮(zhèn)篁嶺村；環(huán)境資源：古村古建、原生古樹、梯田花海、民俗曬秋、峽谷奇觀等；【經(jīng)營模式】整體改造，分散經(jīng)營型·篁嶺模式；由一家開發(fā)公司獨立收購（租用）整個村落，解決民居的使用問題，對村落與民居進行整體改造、包裝，然后重新招商，吸引有經(jīng)驗的經(jīng)營者做二次租賃；,古村文化 古韻生活 村民服務 原生創(chuàng)新,開發(fā)公司,整體

14、改造包裝,經(jīng)營者,收購、租賃,招商、二次租賃,【民宿概況】地點：福建省廈門市鼓浪嶼5A級海島風景文化旅游區(qū)；旅游資源：區(qū)位優(yōu)勢，自然人文資源豐富，氣候環(huán)境舒適，風情建筑較多。【發(fā)展歷程】早在上世紀80年代出現(xiàn)了私人旅舍；2005年投資者紛紛租用或者購買島上空置的新舊別墅，改造后用于經(jīng)營民宿；2008年，當?shù)卣雠_法規(guī)鼓勵發(fā)展民宿，數(shù)億的民間資本涌入；2012年，出臺相關規(guī)劃，規(guī)范民宿業(yè)發(fā)展。,【經(jīng)營模式】以外來租賃經(jīng)營

15、為主，民宿遍布全島。,海島風情 風情建筑 配套齊全 規(guī)范管理,【民宿概況】地點：云南省麗江古城；旅游資源：四季如春，氣候宜人，世界文化遺產(chǎn)之地，5A級景區(qū)；【發(fā)展歷程】1930年左右，為馬幫、商人等服務；1995年出現(xiàn)了現(xiàn)代的居民客棧；1999年，政府為緩解世博會，提供優(yōu)惠，促進民宿發(fā)展；2010年，政府開放經(jīng)營許可，促進民宿大發(fā)展?！窘?jīng)營模式】政府引導+個人租賃經(jīng)營【經(jīng)營目的】古城鎮(zhèn)保護+旅游效益推動【

16、產(chǎn)品特色】納西民居特色+本土文化性體驗活動【發(fā)展條件】,歷史古城 文化遺產(chǎn) 氣候舒適 民宿歷史悠久,歷史旅游避暑勝地 文化遺產(chǎn) 氣候舒適,【民宿概況】地點：河北省北戴河；旅游資源：氣候宜人，旅游避暑勝地，眾多古別墅；【發(fā)展歷程】在80年代初，北戴河旅游飛速發(fā)展，接待設施嚴重不足，出現(xiàn)第一批家庭旅館；1992年，政府對道路、環(huán)境進行完善，發(fā)展迅速；1999年，網(wǎng)絡的出現(xiàn)，又進一步促進了民宿的發(fā)展；2011年，政府成立旅游

17、產(chǎn)業(yè)促進中心，對民宿進行規(guī)范管理；出臺了相關規(guī)劃，并投入資金對民宿進行提升改造?！窘?jīng)營模式】政府主導+原住民開發(fā)經(jīng)營【經(jīng)營目的】新城鎮(zhèn)開發(fā)建設，解決農(nóng)民生產(chǎn)生活方式【產(chǎn)品特色】本土建筑風格+本土文化性體驗活動【營銷模式】,4.臺灣民宿專題篇,臺灣民宿旅游的崛起，代表著臺灣鄉(xiāng)土文化運動的延伸，臺灣的鄉(xiāng)村旅游產(chǎn)業(yè)中，民宿產(chǎn)品一枝獨秀，成為臺灣民眾現(xiàn)在非常喜愛的一種旅游產(chǎn)品。,民宿的緣起和發(fā)展臺灣民宿的創(chuàng)意起源于歐洲的B&am

18、p;B（bed and breakfast）式旅館，即提供住宿和早餐的家庭旅館。臺灣民宿產(chǎn)業(yè)的發(fā)展始于二十世紀八十年代，傳統(tǒng)耕作向休閑農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)型。這時候“民宿”開始流行起來。臺灣民宿的分類可分為兩種，一種民宿純粹住宿型的，多在景區(qū)附近，干凈清爽、價格低廉；另一種則是以特色和服務聞名，一般是兩三層的小樓，有自家院子。不管是哪一種民宿，都會因其主人的偏好、品味，而呈現(xiàn)出各種各樣的風貌。臺灣民宿的特性民宿在開辦之初，多只提供基本的住宿設

19、施。氣候，開始出現(xiàn)特色產(chǎn)品，并開始注重休閑氛圍的營造和房間的舒適性，當時很多小木屋的產(chǎn)品就很受臺灣人的喜愛?，F(xiàn)在，臺灣民宿越來越注重多樣化發(fā)展，很多民宿融合了當?shù)氐淖匀蝗宋沫h(huán)境要素，再加上創(chuàng)意和美學元素打造成頗具特色、不同主題的民宿產(chǎn)品。如異國風情主題、家庭溫馨主題、懷舊復古主題、原住民風情、田園鄉(xiāng)村主題、人文藝術主題等等。,,花蓮羽松園民宿位于花蓮吉安鄉(xiāng)，鄰近知卡宣公園、東部海南國家風景區(qū)、花蓮海洋公園、立川漁場、南濱夜市及自強夜市等

20、熱門景點，旅人可享受便利的交通往來，更能享受吉安鄉(xiāng)樸實純凈。擁有碩大的空間范圍，不僅涵蓋了充滿藝術氣息的日式風格建筑主體，更包含了寬敞涼爽、綠意盎然的庭院空間，展現(xiàn)了非凡的氣勢，讓來訪的游客都能擁有宛如進入一座小莊園的獨特感受。設有雙人及四人房型。窗明兒凈的房內(nèi)環(huán)境，不僅擁有寬敞宜人的空間范圍，更享有溫馨恬靜的舒適氣息。以建筑的基本格局，搭配簡單大方的家具陳設，輕易打造出幽靜溫馨與極致放松的舒適睡眠氛圍，讓旅人可以徹底卸下疲憊和壓力，而