案例分析題(一)公司是某高檔商品房住宅小區(qū)(總建設(shè)面積80萬(wàn)平方

1、,案例分析題,,案例分析題（一）公司是某高檔商品房住宅小區(qū)（總建設(shè)面積80萬(wàn)平方米）的建設(shè)單位，現(xiàn)擬預(yù)售商品房，選聘物業(yè)管理企業(yè)為該小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。請(qǐng)回答下列問(wèn)題：?jiǎn)栴}1、以下關(guān)于A公司選聘物業(yè)管理企業(yè)的說(shuō)法，正確的是：A、可以采取協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)B、應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)C、應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，但如果投標(biāo)人少于3個(gè)，則可以不通過(guò)政府房地產(chǎn)行政主管部門批準(zhǔn)，直接采用協(xié)議方式選聘物業(yè)

2、管理企業(yè)D、應(yīng)當(dāng)通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)管理企業(yè)，但如果投標(biāo)人少于3個(gè)，且經(jīng)政府房地產(chǎn)行政主管批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)答案：（ ）,案例分析題,問(wèn)題2、若A公司最終決定聘請(qǐng)B公司為小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)，下列哪些說(shuō)法是正確的？A、A公司與B公司簽訂的合同稱為前期物業(yè)服務(wù)合同B、A公司與B公司簽訂的合同稱為物業(yè)服務(wù)合同C、A公司與B公司簽訂的合同應(yīng)當(dāng)采用書面的形式D、A公司與B公司簽訂的合同可以約

3、定期限答案：（ ）問(wèn)題3、現(xiàn)A公司與張某簽訂商品房買賣合同，以下關(guān)于買賣合同的說(shuō)法正確是？A、買賣合同可以約定小區(qū)配套物業(yè)管理用房的所有權(quán)屬于A公司所有B、買賣合同可以約定A公司不承擔(dān)尚未出售房屋的管理費(fèi)C、買賣合同可以約定張某所購(gòu)買房屋的保修責(zé)任由B公司承擔(dān)D、買賣合同應(yīng)當(dāng)包含A公司與B公司合同約定的內(nèi)容答案：（ ）,,案例分析題（二）經(jīng)業(yè)主大

4、會(huì)授權(quán)，某業(yè)主委員會(huì)擬聘請(qǐng)某物業(yè)管理公司為其住宅小區(qū)提供物業(yè)管理服務(wù)。雙方經(jīng)友好協(xié)商，已就物業(yè)服務(wù)合同中的主要條款，達(dá)成一致意見(jiàn)：“（一）物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)包括：物業(yè)維修、養(yǎng)護(hù)；清潔衛(wèi)生；公共綠化；保安服務(wù)等等。（二）物業(yè)服務(wù)費(fèi)用按每月1.5元/平方米的標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，多退少補(bǔ)。（三）業(yè)主委員會(huì)的權(quán)利是執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議，監(jiān)督物業(yè)管理公司履行物業(yè)服務(wù)合同，聽(tīng)取業(yè)主的意見(jiàn)和建議。（四）物業(yè)管理公司有權(quán)制定物業(yè)管理規(guī)章制度，有權(quán)制訂和修改《業(yè)主公

5、約》。（五）雙方一致同意，物業(yè)管理公司有權(quán)采取停水停電的方法，催繳物業(yè)管理費(fèi)。（六）雙方因履行本合同發(fā)生的爭(zhēng)議應(yīng)當(dāng)協(xié)商解決，不能協(xié)商的，提請(qǐng)仲裁委員會(huì)仲裁或向人民法院起訴。（七）本合同未盡事宜，雙方可簽訂補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。（八）本合同經(jīng)雙方簽字并蓋章后生效?！闭?qǐng)根據(jù)以上內(nèi)容，回答下列問(wèn)題：?jiǎn)栴}1、關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同生效的說(shuō)法，正確的是？,A、雙方已就合同的主要條款達(dá)成一致意見(jiàn)，只要口頭承諾，合同即成立并生效B

6、、合同只要經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽字即生效C、合同只有經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽字蓋章后才生效D、合同只有經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理公司簽字蓋章并經(jīng)物業(yè)管理行政主管部門備案后方生效答案：（ ）問(wèn)題2、以下關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同主要內(nèi)容的表述，哪些是正確的？A、物業(yè)服務(wù)事項(xiàng)的約定清晰明確B、物業(yè)服務(wù)費(fèi)的收取方式約定不明確C、合同僅約定了雙方的權(quán)利，忽略了對(duì)雙方義務(wù)的約定D、物業(yè)管理公司有權(quán)制訂和修改《業(yè)主公

7、約》的約定無(wú)效答案：（ ）,問(wèn)題3、雙方擬定的物業(yè)服務(wù)合同缺少以下主要內(nèi)容：（ ）A、關(guān)于合同期限的約定B、關(guān)于服務(wù)事項(xiàng)的約定C、關(guān)于服務(wù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的約定D、關(guān)于解決爭(zhēng)議方式的約定答案：（ ）問(wèn)題4、以下關(guān)于物業(yè)服務(wù)合同主要條款法律效力的表述，正確的是（ ）A、雙方關(guān)于服務(wù)事項(xiàng)的約定無(wú)效B、雙方關(guān)于物業(yè)服務(wù)費(fèi)收取標(biāo)準(zhǔn)的約定無(wú)效C、雙方關(guān)于催繳管理

8、費(fèi)方式的約定無(wú)效D、雙方關(guān)于仲裁解決爭(zhēng)議方式的約定無(wú)效答案：（ ）,,,問(wèn)題5、下列事項(xiàng)中，哪些有必要在物業(yè)服務(wù)合同中補(bǔ)充約定？A、風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任的承擔(dān)B、合同的變更C、合同的終止D、合同的補(bǔ)充答案：( ),,案例分析題（三）某分期開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)，一期業(yè)主已入住，二期正處于開(kāi)發(fā)建設(shè)期，工地內(nèi)到處是凹洼積水及飯盒，一期與二期交界處也丟了很多空罐頭盒。一期有一個(gè)臨時(shí)垃圾收集點(diǎn)，十幾個(gè)沒(méi)蓋的垃圾桶就放置在未硬

9、化的沙土上，由于長(zhǎng)期投放垃圾且未及時(shí)清理，垃圾桶周圍土壤已發(fā)黑發(fā)臭。夏天到來(lái)，已入住的一期業(yè)主紛紛投訴小區(qū)蚊子、老鼠、蟑螂、蒼蠅多，要求物業(yè)公司徹底解決環(huán)境問(wèn)題，否則將拒交管理費(fèi)。問(wèn)題1、造成該小區(qū)老鼠較多的主要原因有（ ）。A、垃圾收集點(diǎn)周圍衛(wèi)生沒(méi)做好 B、周圍有空罐頭盒 C、垃圾桶沒(méi)上蓋 D、周圍飯盒亂丟給老鼠提供食物 E、周圍積水答案：（ ）,問(wèn)題

10、2、在本案例中，造成蚊子孳生的主要原因是（ ）。A、旁邊工地有凹洼積水 B、小區(qū)內(nèi)有垃圾收集點(diǎn) C、垃圾桶周圍未硬化 D、周圍環(huán)境有空飯盒及空罐頭盒 E、垃圾未及時(shí)清理答案：（ ）問(wèn)題3、垃圾收集桶放置在未硬化的沙土上，長(zhǎng)期投放垃圾且未及時(shí)清理，會(huì)造成（ ）孳生。A、蚊子 B、蟑螂 C、老鼠 D、蒼蠅答案：（ ）,問(wèn)題4、要徹底解決該小區(qū)存在的環(huán)境問(wèn)題，下列哪

11、些是必須做的（ ）。A、消除旁邊工地積水或在積水中投放殺蚊藥物B、清理周圍飯盒及罐頭盒C、嚴(yán)禁在小區(qū)內(nèi)設(shè)垃圾收集點(diǎn)D、規(guī)范垃圾收集點(diǎn)的管理，硬化垃圾收集點(diǎn)周圍地面E、垃圾桶上蓋答案：（ ）問(wèn)題5、鑒于該寫字樓大理石地面較多，為了做好石質(zhì)地面的清潔保養(yǎng)工作，下面哪些設(shè)備應(yīng)予以考慮購(gòu)置（ ）。A、掃地車 B、晶面處理機(jī) C、高壓水槍 D、拋光機(jī) 答案：（

12、）,問(wèn)題3、下面哪些是寫字樓日常衛(wèi)生檢查要點(diǎn)（ ）。A、樓頂垃圾雜物及積塵B、大堂地面污染程度及各公共區(qū)域地腳線積塵C、電梯轎廂天花、門軌槽、轎廂壁及按鈕衛(wèi)生狀況D、公共區(qū)域玻璃痕印、地面垃圾雜物、亂張貼E、各類機(jī)房、設(shè)備房?jī)?nèi)的積塵及信報(bào)箱、窗臺(tái)上的積塵答案：（ ）,案例分析題（四）某別墅小區(qū)的綠化主要由大量的綠籬和草地組成。問(wèn)題1、為了做好小區(qū)綠化管理質(zhì)量控

13、制，應(yīng)（ ）。A、根據(jù)該小區(qū)的檔次制定較高要求的質(zhì)量管理標(biāo)準(zhǔn)B、對(duì)小區(qū)內(nèi)的綠化管理人員進(jìn)行充分的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)培訓(xùn)C、做好綠化改造工程計(jì)劃和設(shè)計(jì)D、制定檢查路線及檢查抽樣方法、檢查周期E、根據(jù)質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)對(duì)園林綠化定期進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)糾正答案：（ ）,問(wèn)題2、在對(duì)綠籬進(jìn)行日常質(zhì)量檢查時(shí)，下面哪些是檢查重點(diǎn)（ ）。A、病蟲害情況B、修剪造型情況 C、有無(wú)枯黃枝、空膛、空腳現(xiàn)象

14、 D、植物開(kāi)花結(jié)果情況E、有無(wú)寄生或雜生植物答案：（ ）問(wèn)題3、為了做好草坪管理，主要應(yīng)做好（ ）。A、攀爬及寄生植物清理B、灌溉C、施肥D、修剪E、雜草防治答案：（ ）,,案例分析題（五）凌晨四點(diǎn)，某高層辦公樓監(jiān)控中心的物業(yè)管理公司人員在監(jiān)控屏幕上發(fā)現(xiàn)一人打開(kāi)二樓窗戶進(jìn)入本大廈。問(wèn)題1、值班監(jiān)控人員應(yīng)采取措施的最佳順序？（ ）（1）報(bào)告公司

15、領(lǐng)導(dǎo)（2）報(bào)告派出所（3）立即與業(yè)主和客戶聯(lián)系，在內(nèi)部排查，了解是否是業(yè)主和物業(yè)管理人員所為（4）調(diào)集公司保安人員，封閉大廈（5）逐層尋查可疑人員蹤跡A、（4）（2）（5）（1）B、（1）（2）（4）（5）C、（4）（2）（3）（5）D、（3）（2）（4）（5）答案：（ ）,,問(wèn)題2、物業(yè)管理人員在尋查中發(fā)現(xiàn)某辦公室內(nèi)有異常響動(dòng)，但門窗緊閉。此時(shí)可以采取哪些措施？A、敲門詢問(wèn)里面是否有人B、如果敲門無(wú)人應(yīng)答

16、，則破門而入C、如果敲門無(wú)人應(yīng)答，設(shè)法從大樓外立面的窗戶進(jìn)入D、立即與該辦公室的使用人聯(lián)系E、請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)到場(chǎng)，再進(jìn)入該辦公室答案：（ ）問(wèn)題3、如果發(fā)現(xiàn)嫌疑人，以下哪種處理方法是正確的？A、嫌疑人不滿十六周歲，在簡(jiǎn)單詢問(wèn)后，立即放人B、嫌疑人是物業(yè)管理公司的員工，由物業(yè)管理公司內(nèi)部處理C、立即對(duì)嫌疑人進(jìn)行詢問(wèn)并等待公安機(jī)關(guān)人員到來(lái)D、立即檢查其隨身物品，搜尋贓物答案：（

17、 ）,問(wèn)題4、在控制嫌疑人后，物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)采取哪些措施？A、保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)B、通知辦公室使用人到場(chǎng)C、通知嫌疑人家屬到場(chǎng)D、由當(dāng)值物業(yè)管理人員對(duì)事件進(jìn)行記錄E、保存監(jiān)控錄像資料答案：（ ）,,案例分析題（六）某日下午，某住宅大廈大堂進(jìn)來(lái)一陌生人，值班保安即上前詢問(wèn)其來(lái)訪事由、訪問(wèn)對(duì)象并要求登記、查驗(yàn)和押存身份證，該人回答：“有事，你不用管”，徑入電梯，值班保安阻攔未

18、果，立即用對(duì)講機(jī)通知監(jiān)控中心工作人員和巡樓保安注意監(jiān)控觀察。該人到22層出電梯后，被巡樓保安員截住、再次追問(wèn)并要求其出示身份證件，該人置之不理并用鑰匙打開(kāi)22A房門進(jìn)入，保安員緊盯尾隨至門口等候。稍后，該人搬出一臺(tái)電腦，保安繼續(xù)尾隨并用對(duì)講機(jī)通知大堂值班保安。該人將出大廈時(shí)在大堂被阻止，值班保安要求其出示物業(yè)管理單位出具的物品放行條或證明其業(yè)主身份的證件，該人無(wú)法提供，但稱是受22A業(yè)主所托搬取電腦。問(wèn)題1、該人進(jìn)入大堂時(shí)，值班保安哪

19、些做法是較為妥當(dāng)?shù)模緼、禮貌詢問(wèn)B、要求登記C、查驗(yàn)并押存身份證D、阻止該人進(jìn)入電梯答案：（ ）,,,,問(wèn)題2、該人進(jìn)入大廈樓層后，保安人員合情合理的做法是（ ）。A、截住，再次追問(wèn)并要求出示證件B、緊盯尾隨等候C、通過(guò)監(jiān)控設(shè)備注意觀察D、禮貌詢問(wèn)是否需要幫助E、巡樓保安在該樓層守望答案：（ ）問(wèn)題3、該人搬電腦至

20、大堂，保安人員恰當(dāng)?shù)奶幚泶胧┦牵?）。A、要求出示能證明其業(yè)主身份的證件B、要求出示物品放行條C、若無(wú)法出示放行條或身份證明，則可變通采用抵押個(gè)人證件或貴重物品予以放行D、若無(wú)法出示放行條或身份證明，及時(shí)打電話與22A業(yè)主聯(lián)系核實(shí)E、若無(wú)法與22A業(yè)主取得聯(lián)系，扣留物品后將其放行答案：（ ）,案例分析題（七）某物業(yè)管理項(xiàng)目采用包干制，可收費(fèi)面積18萬(wàn)平方米，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)每月每平方米2.10元，年終核算各項(xiàng)

21、管理服務(wù)成本共計(jì)400萬(wàn)元，若營(yíng)業(yè)稅及附加為5.5%。問(wèn)題1、當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳率為90%，物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)總額是多少？A、14.2132 B、-14.2132C、28.652 D、-28.652答案：（B）（計(jì)算過(guò)程說(shuō)明）：物業(yè)管理服務(wù)總收入：180000×2.1×12×90%=408.24（萬(wàn)元）營(yíng)業(yè)稅金及附加：408.24×5.5%=

22、22.4532 (萬(wàn)元)利潤(rùn)總額：408.24―22.4532―400= -14.2132（萬(wàn)元）,,問(wèn)題2、當(dāng)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)收繳為（ ）時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)盈虧平衡？A、91.68 % B、93.32%C、94.32% D、98.68%答案：（B） （計(jì)算過(guò)程說(shuō)明）：收繳率（x）180000×2.1×12×x×(1－5.5%)－400000

23、0=0x=93.32%,案例分析題（八）某物業(yè)管理項(xiàng)目招標(biāo)書中規(guī)定：項(xiàng)目采用酬金制，酬金比例為8%，項(xiàng)目可收費(fèi)總面積20萬(wàn)平方米，停車場(chǎng)收入可用于物業(yè)服務(wù)支出，但不計(jì)酬金。物業(yè)管理企業(yè)在投標(biāo)方案設(shè)計(jì)時(shí)，經(jīng)初步測(cè)算，物業(yè)服務(wù)支出為500萬(wàn)元/年，停車場(chǎng)收入90萬(wàn)元/年。問(wèn)題1、該項(xiàng)目要達(dá)到收支平衡，物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)為（ ）。A、1.65元/月·平方米 B、1.74元/月·平方米C、1

24、.86元/月·平方米 D、1.98元/月·平方米答案：（C） 計(jì)算過(guò)程說(shuō)明：設(shè)物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為x200000×X×12×（1－8%）＋900000=5000000X=1.86元/月·平方米,問(wèn)題2、若管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為1.78元/月·平方米，酬金比例為（ ）時(shí)，該項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)收支平衡。A、3.58% B、4.

25、02%C、6.21% D、8.36%答案：（B） 計(jì)算過(guò)程說(shuō)明：設(shè)酬金比例為x200000×1.78×12×（1－X ）＋900000=5000000X=4.02%,問(wèn)題3、若管理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)確定為2.00元/月·平方米，酬金比例仍為8%時(shí)，通過(guò)調(diào)整物業(yè)管理方案，改變物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目及標(biāo)準(zhǔn)，物業(yè)管理支出為（ ）時(shí)，項(xiàng)目能實(shí)現(xiàn)收支平衡。A、441.6萬(wàn)元