對城化與房地產(chǎn)開發(fā)的思考(葉劍平)

1、1對城市化與房地產(chǎn)開發(fā)的思考對城市化與房地產(chǎn)開發(fā)的思考——葉劍平主持人：今天非常高興的請到了中國人民大學土地管理系主任葉劍平教授為我們講課，他主講的內(nèi)容是對城市化與房地產(chǎn)開發(fā)的思考。葉劍平：大家好！原來叫我講城市化和房地產(chǎn)開發(fā)，我想在新的形勢下我就把題目改了一下，有幾點思考，由于是高級研討班，所以我想就跟大家一塊兒思考一下這些問題。講之前我介紹一下人民大學。人大土地管理系房地產(chǎn)信息中心也是在研究不動產(chǎn)方面比較早的，從1985年開始研究，

2、在北京高?；蛘哒f在全國高校里都算最早的了，我們有了這個專業(yè)的博士點、碩士點和本科，歡迎各位老總到我們那兒去交流或者要我們的畢業(yè)生。我們每年招在校的十幾個博士生，三十多個碩士生，三十個本科生，當然還有博士后。我想講五個方面的問題，由于房地產(chǎn)開發(fā)和我們國家大的發(fā)展思路和發(fā)展方向、政策是緊密相關(guān)的，所以作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也好，管理部門也好，甚至開發(fā)區(qū)也好，肯定首先要把握好大勢，大勢我們無法抗拒，在這個大的情況下再說我們自己的項目怎么做。我想講

3、一講城鎮(zhèn)化的特點，對里面城市化發(fā)展的幾個階段進行簡單的回顧，然后再講一講我國城鎮(zhèn)化過程中面臨的問題，看一看現(xiàn)在政府提出的和諧社會、科學的發(fā)展觀、城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，在這樣大的政策背景下到底向哪一方傾斜，剛才開車的時候收音機里就問什么是和諧發(fā)展，專家就說和諧要從政治上和諧，我們的經(jīng)濟發(fā)展快于政治的發(fā)展，GDP的增長快于一般老百姓收入的增長，所以這是不和諧的，當然還有城市收入的增長又快于農(nóng)村收入的增長，一大堆人問農(nóng)民不是建水，幾千年來農(nóng)業(yè)稅已經(jīng)取

4、消了，后來有個農(nóng)民說取消稅，可是農(nóng)產(chǎn)品的生產(chǎn)資料價格和增長，稅的取消覺得沒有得到什么好處，被價格淹沒了，又是被城市掠奪走了，好不容易省了幾百個億，中央損失了幾百個億的稅，最后別的東西一漲價又收走了，所以就不和諧。不和諧是不是能從制度上做到，如果做不到的話和諧始終會存在下去。城市化和房地產(chǎn)開發(fā)，現(xiàn)在最重要的是，和諧社會也好、經(jīng)濟可持續(xù)發(fā)展也好存在土地稀缺，現(xiàn)在又嚴格控制土地，有人理性的分析現(xiàn)在政府這樣的政策對不對，會不會影響高速發(fā)展的經(jīng)濟

5、，這也是看看政府的態(tài)度，我們從客觀角度分析一下這樣的政策到底可不可行，如果不可行的話中國就有一句話，上有政策，下有對策，這樣的政策肯定就失靈了，如果是可行的，真是科學的，我想這樣的政策執(zhí)行是有效果的。從客觀上來分析這些問題，以便我們未來投資可以掌握大的方向。第一個特點，城市化高速發(fā)展期，結(jié)合世界各國發(fā)展的平均速度，國民經(jīng)濟增長的情況來說，城市化是在高速發(fā)展期，高速發(fā)展期的特點就是擴張，假設(shè)成立的話毫無疑問城市的擴張是個必然規(guī)律或者說是歷

6、史規(guī)律，如果是歷史規(guī)律的話你要阻擋它就很難了，但是怎么去引導，使得這種擴張更理性，更科學，這是管理層所要考慮的。第二個特點，工業(yè)化基礎(chǔ)上的城市化加速期，我們這種城市化是在工業(yè)化的基礎(chǔ)上，實際上工業(yè)化是滯后于城市化，所以有人說城市擴張的時候土地城市化了，但是人沒有城市化，也就是說農(nóng)民被留在農(nóng)村了，主要的原因是什么3廉地價等等，甚至貼錢請投資商進來，但是從它的統(tǒng)計報表里它覺得引來了多少投資，引來了多少資金，看政府是有效的，這樣的情況就會導致

7、互相競爭，未來城市群、城市帶出現(xiàn)可能會慢慢地出現(xiàn)互相協(xié)調(diào)、互相合作，主要的合作比如說各個產(chǎn)業(yè)會分工，不會像現(xiàn)在重復建設(shè)，這是國家經(jīng)常提的。產(chǎn)業(yè)的分工就使得區(qū)域競爭力提高，效率提高，由于產(chǎn)業(yè)聚集在一塊兒效率就會提高，效率提高的話毫無疑問我們以房地產(chǎn)為基礎(chǔ)的投資人在這方面就提供了相應的房地產(chǎn)配套，需求量就會提高。這樣的帶出現(xiàn)目前珠三角和長三角已經(jīng)形成了一些產(chǎn)業(yè)帶和城市帶，長三角的特點是有一個上海龍頭，珠三角的特點主要是廣東省，所以它內(nèi)部就可

8、以調(diào)整。有人說下一輪經(jīng)濟發(fā)展就是城市群，環(huán)渤海，京津冀經(jīng)濟帶提出了很長時間，包括膠東半島，甚至到大連那邊去，再輻射一下就是東北，這個群出現(xiàn)的相對復雜一點，不像長三角和珠三角一個是歷史的原因，另外一個是行政區(qū)劃，天津是直轄市，北京也是直轄市，青島屬于山東，大連又屬于沈陽，行政區(qū)劃的很多，各個城市都有特點，青島要打造北方的航空港的中心、北方的金融中心、北京的高新技術(shù)研發(fā)中心，這是城市喊出來的，天津也這么說，北京中央的定位是政治文化中心，但是

9、1000多萬人口沒有經(jīng)濟誰能養(yǎng)活他，所以經(jīng)濟肯定要發(fā)展，大連它覺得是東三省出口的龍頭，所以在這樣的城市互相之間各自在定位，沒有真正的區(qū)域協(xié)作，所以下一步經(jīng)濟發(fā)展我認為這個區(qū)域可能會非?；钴S，主要原因就是土地在嚴格控制的情況下，東邊的地方從土地成本、從勞動力成本來說已經(jīng)很高了，競爭力慢慢要下降，要么它繼續(xù)換代，整個產(chǎn)業(yè)升級，但是整個產(chǎn)業(yè)升級又需要很好的人才，這些區(qū)域的人才不一定是非常高的，反過來環(huán)渤海的，以北京為中心，天津的港口也有，海陸

10、空都有，人才是聚集最多的地方，經(jīng)濟帶的產(chǎn)業(yè)也聚集，包括山東的產(chǎn)業(yè)，天津的產(chǎn)業(yè)，全國很有名的企業(yè)都在這些地方，這些如果協(xié)調(diào)發(fā)展的話我覺得下一輪的經(jīng)濟由于這個發(fā)展就帶動了房地產(chǎn)發(fā)展，所以這是最活躍的。雖然上海現(xiàn)在還在漲，但大家都是提心吊膽的，買的人也提心吊膽，中央層面也提心吊膽，從學者來說也看不懂，本來覺得應該不會漲到哪兒去，但還在漲。剛才說的環(huán)渤海地區(qū)上漲雖然與同等城市來比幅度是很低的，所以它的增長空間很大。第四個特點，城市化帶來人口的遷

11、移、資本的流入，又回到了第一個問題，和諧社會提出來以后解決的戶籍問題肯定是不成問題的，緊接著戶籍問題會帶來每一個公民要得到國民待遇，到哪個城市去住或者有固定工作的話，這個城市所有的公共配套都能享用，公共配套是什么呢？醫(yī)療保險、孩子就學等等都應該享受。如果是這樣的話，不管是一線、二線、三線城市，人往高處走，不同梯級的人就形成了，覺得這個城市不好咱們就換一個城市，或者覺得這個城市生活沒多大意思，就換一個城市，這些體系如果建立起來，毫無疑問未

12、來的競爭可能是城市的居住環(huán)境、工作環(huán)境、城市無形的服務(wù)、老百姓的文化素質(zhì)等等之間進行競爭，有些很適宜工作、生活的地方房地產(chǎn)慢慢看好了。因為中國人總是落地生根，都以自己家鄉(xiāng)為基地，要出去的話也就是出去賺點錢，會回去享受一下或者去光宗耀祖，所以這是中國特點。美國人好像沒有根，到哪兒都可以，只要錢多它就走了。我碰到了幾個外國律師，由于現(xiàn)在中國的業(yè)務(wù)很多，說中國的工資在美國工資的一倍，他毫不猶豫的把別墅賣了就來到了中國，但是對我們的人來說不一樣