經(jīng)濟糾紛引發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓稅收問題分析

1、經(jīng)濟與法經(jīng)濟糾紛引發(fā)的土地轉(zhuǎn)讓圄陳勝摘要:在房地產(chǎn)市場行情日益嚴(yán)峻的今天.隨著房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)下行趨勢，勢必會出現(xiàn)各類房地產(chǎn)公司由于違約而無法繼續(xù)進行項目開發(fā)的情形，債權(quán)債務(wù)比較復(fù)雜，債務(wù)人用所持土地及不動產(chǎn)抵償相關(guān)債務(wù)，但由于部門間的溝通不暢，導(dǎo)致債務(wù)人部分稅款流失，針對這種情形，各地主管稅務(wù)機關(guān)應(yīng)提前做好相關(guān)稅收管理應(yīng)對預(yù)案，明晰交易流程中涉及的涉稅政策，加強稅$監(jiān)控工作，確保國家稅收收入應(yīng)收盡收。關(guān)鍵詞:經(jīng)濟糾紛土地轉(zhuǎn)讓稅收分析

2、一、案情介紹菜市A房地產(chǎn)公司于2013年1月與M房地產(chǎn)開發(fā)公司簽訂房地產(chǎn)項目合作開發(fā)協(xié)議，合同約定:A公司以所持有的甲地塊投資，并負責(zé)前期規(guī)劃設(shè)幅幅畫。瞄耐陽幽幽峙~C:===:H~~:I==e.‘唱甜甜陽幽幽抽血蠅。國@蠟陽曬曲曲~1aC:_IC~:~=g~Q…F曲時恒。酷型恥~‘制礎(chǔ)陽曲曲....歷過人才激烈競爭所帶來招工瓶頸，人才短缺而導(dǎo)致業(yè)務(wù)發(fā)展停滯不前的情況處處可見，無時差的人才補給在此時顯得尤為重要。(1)有效整合資掘建立外

3、部人力資源庫，利用外部資源來實現(xiàn)人才需求的無時差補給。(2)由提前預(yù)測模式轉(zhuǎn)變?yōu)榧皶r空缺補給。現(xiàn)代人才供應(yīng)鏈的管理概念認(rèn)為，人才供給模式必須由提前預(yù)測轉(zhuǎn)變?yōu)榭杖碑a(chǎn)生及時補給，來不斷縮短補給的時間。4.ROI入才培養(yǎng)的最大化隨著企業(yè)業(yè)務(wù)的迅速發(fā)展.人員能力難以跟上時代成為困擾企業(yè)管理層的難題。導(dǎo)致企業(yè)在人才培養(yǎng)成本逐年遞增，但是結(jié)果卻呈效甚微。所以必須建立ROI入才培養(yǎng)機制，最大化降低“培養(yǎng)失敗率“。現(xiàn)今企業(yè)的傳統(tǒng)人才培養(yǎng)變成了一種福利，

4、造成培養(yǎng)資源的巨大浪費。建立ROI培養(yǎng)管理體系，將能力和晉升相掛構(gòu)，來提升培養(yǎng)的有效性。(二)供應(yīng)鏈中網(wǎng)絡(luò)信息管理現(xiàn)代供應(yīng)鏈的網(wǎng)絡(luò)信息管理是用來與供銷商或客戶相連，方便對官們給予關(guān)注和資源的合理分配。它的效能有三:第一，實現(xiàn)企業(yè)物流流程品質(zhì)最優(yōu)化第二，降低庫存，減少分銷和管理的費用第三，提高交易靈活性的和可靠性。102飛2015年21期(7月1物聯(lián)網(wǎng)在一體化物流中的應(yīng)用物聯(lián)網(wǎng)對各環(huán)節(jié)的影響主要體現(xiàn)在制造、倉儲、運輸、銷售方面。它使得企業(yè)

5、能在最短的時間內(nèi)對瞬息萬變的市場做最快的反應(yīng)，提高企業(yè)對客戶需求的適應(yīng)能力。隨著4G移動網(wǎng)絡(luò)的部署，供應(yīng)鏈網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)步入了移動時代。它具有傳統(tǒng)供應(yīng)鏈系統(tǒng)無法比擬的優(yōu)越性，能將原有供應(yīng)鏈的客戶關(guān)系管理功能遷移到孚機、PAD等移動管理端。擺脫時閱和場所的局限，隨時隨地與企業(yè)平臺溝通，有效避免市場時機的流失。2.注重供應(yīng)鏈流程的規(guī)范化早在2∞4年，德國法蘭克物流網(wǎng)絡(luò)中心就指出，在德國的供應(yīng)鏈管理案例中，有的非常冗余。一些物流經(jīng)營入高喊“供應(yīng)鏈流

6、程規(guī)范化!“但實際效果仍停留在于空想，具休操作過程還是儲運公司的老→套，各物流環(huán)節(jié)之間嚴(yán)重的脫離。所以實現(xiàn)供應(yīng)鏈中流程的規(guī)范化管理成為重中之重。第一，必須有一個好的領(lǐng)導(dǎo)，來重視供應(yīng)鏈的規(guī)范化工作，把供應(yīng)鏈規(guī)范化的成功與否看得比公司的短期更加重要。第二，從供應(yīng)鏈的售后層尤其是客戶投訴最多的環(huán)節(jié)出發(fā)，通過在這些薄弱環(huán)節(jié)投放大量的效力，以快速扭轉(zhuǎn)局面。第三，通過移動信息技術(shù)的支持，把供應(yīng)鏈結(jié)成一張覆蓋全局乃至全球的監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)，以便進行規(guī)范化的快

7、速應(yīng)對。三、結(jié)語供應(yīng)鏈一體化的最終目的是向客戶提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，并最終實現(xiàn)利潤最大化。傳統(tǒng)企業(yè)由于觀念的限制，企業(yè)往往離客戶較遠，難以把握客戶的需求變化。而供應(yīng)鏈一體化下的CRM系統(tǒng)使得供應(yīng)鏈客戶管理內(nèi)涵得到提升，客戶受到了前所未有的重視，整個供應(yīng)鏈變成圍繞客戶需求而展開的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)。在這個網(wǎng)絡(luò)中，完善的售前售后服務(wù)，賦予了企業(yè)強大的客戶溝通能力，使客戶認(rèn)為該服務(wù)就是為我度身定做的，該產(chǎn)品所承載的服務(wù)是我最終需要的，來提升客戶收益率。特別

8、是供應(yīng)鏈一體化的資源整合體系，使各節(jié)點上的企業(yè)活動靈敏度更高.提升響應(yīng)客戶需求的能力。供應(yīng)鏈一體化必將推動客戶價值最大化和企業(yè)效益最大化的最終實現(xiàn)。參考文獻:[1]張鳳新.企業(yè)競爭力評價與可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略研究[M].東北大學(xué)出版社，2008.[2)李子起，如i軍如何利用物流提高企業(yè)競爭力日).物流科技，2008(09).f3J徐飛戰(zhàn)略管理:概念與案例[M].中國人民大學(xué)出版社2014.[4]周琴音.一體化供應(yīng)鏈下的物流系統(tǒng)規(guī)劃日).黑龍江

9、對外經(jīng)貿(mào)，2009(05)(作者單位:東南大學(xué)成賢學(xué)院CHINACOLLECfIVEECONOMY一1翩翩酷肥戶干…一吃III!工_1Ml翩翩翩翩翩翩翩蝙翩翩翩翩翩翩翩翩翩翩翩翩翩酣黠一幽幽叫叫翩翩翩翩翩翩翩翩翩翩計費用、報規(guī)報建費用、管理及營銷費用，(經(jīng)查，該地塊是A公司于2005年通過兼并一家工業(yè)企業(yè)取得，該工業(yè)企業(yè)在2002年取得土地時政府予以免征土地出讓金及相關(guān)土地費用。A公司于2008年申請土地變性，補繳土地出讓金400萬元，

10、契稅12萬元。A公司在該項目的前期規(guī)劃設(shè)計費用、報規(guī)報建費用、管理及營銷費用為200萬元)0M公司投入貨幣資金建設(shè)該項目。雙方約定:M公司在項呂銷售完成后支付A公司項目回報收益2500萬元，M公司獲取扣除A公司投資回報2500萬元后的余額。2014年1月房地產(chǎn)項目建設(shè)完成，在正式銷售前，A公司因與其他合作方發(fā)生債務(wù)糾紛，所持有土地被有關(guān)部門依法凍結(jié)，項目陷入停頓，無法繼續(xù)與M公司合作，M公司完成項目建設(shè)后由于銷售手續(xù)尚未辦理，無法對己建

11、成房屋進行銷售，M公司為了能完成該項目經(jīng)營，向人民法院提起訴訟，請求法院排除因A公司土地違約造成項目無法銷售的因素，法院子2014年9月開庭，10月依法對A公司該宗土地進行司法拍賣，最終出M公司拍得，成交價為1300萬元，法院判決土地過戶的相關(guān)費用由M公司繳納。在法院判決下達后，M公司向法院繳納了法院判決的1300萬元，法院在收到款項后子11月把該款項轉(zhuǎn)至與A公司有債權(quán)債務(wù)糾紛的B公司。2014年12月，雙方企業(yè)在以上判決和支付款項后，

12、報地稅機關(guān)辦理轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)手續(xù)，A公司稱此次拍賣價格遠比當(dāng)初合作協(xié)議里A公司應(yīng)分得的回報金額小，同時以法院判決書中明確過戶的相關(guān)費用由M公司繳納為白，拒絕繳納土地轉(zhuǎn)讓相關(guān)過戶稅費。M公司認(rèn)為該次轉(zhuǎn)讓應(yīng)為在建工程轉(zhuǎn)讓，其土地增值稅應(yīng)扣除相應(yīng)的前期費用及建設(shè)成本，且土地成本應(yīng)按法院判決的成交價格作為扣除金額，同時認(rèn)為M公司僅負擔(dān)過戶過程中的相關(guān)手續(xù)、工本費，按照稅法規(guī)定只應(yīng)繳納契稅，其轉(zhuǎn)讓過程中產(chǎn)生的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅應(yīng)由稅法

13、規(guī)定的納稅義務(wù)人A公司承擔(dān)。二、案情分析(一)稅收分析此案中雙方雖說簽訂的是合作開發(fā)協(xié)議，但約定中A公司只負責(zé)提供土地及前期規(guī)劃設(shè)計費用、報規(guī)報建費用、管理及營銷費用，由M公司負責(zé)實際開發(fā)，A公司獲取2500萬元固定收益，根據(jù)《財政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于營業(yè)稅若干政策問題的通知H財稅(2003)16號):第二條關(guān)于適用稅目問題第七款規(guī)定“(七)單位和個人轉(zhuǎn)讓在建項目時，不管是否辦理立項人和土地使用人的更名手續(xù)，其實質(zhì)是發(fā)生了轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)所有

14、權(quán)或土地使用權(quán)的行為。對于轉(zhuǎn)讓在建項目行為應(yīng)按以下辦法征收營業(yè)稅。1.轉(zhuǎn)讓已完成土地前期開發(fā)或正在進行土地前期開發(fā)，但尚未進入施工階段的在建項目，按“轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)“稅目中的“轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)“項目征收營業(yè)稅。2.轉(zhuǎn)讓已進入建筑物施工階段的在建項目，按“銷售不動產(chǎn)“稅目征收音~I叫兌。在建T圍同是指立項建設(shè)但尚未完工的房地產(chǎn)項目或其它建設(shè)項目。由上述規(guī)定可知，A公司所持土地被拍賣，該行為應(yīng)屬于轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)行為。稅務(wù)機關(guān)應(yīng)以拍賣成交價格作為

15、轉(zhuǎn)讓該宗土地的計稅依據(jù)。根據(jù)《中華人民共和國土地增值稅暫行條例)(囡務(wù)院令第138號)“第二條轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物(以下簡稱轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn))并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人(以下簡稱納稅人)，應(yīng)當(dāng)依照本條例繳納土地增值稅?！巴瑫r根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例國務(wù)院令1997年第224號)“第一條在中華入民共和國境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，應(yīng)當(dāng)依照本條例的法規(guī)繳納契稅?！熬C上

16、稅法相關(guān)規(guī)定，在該宗土地交易中A公司應(yīng)為營業(yè)稅及附加、土地增值稅、印花稅等稅費的納稅義務(wù)人，M公司為契稅及印花稅納稅義務(wù)人。(二)相關(guān)法律分析經(jīng)查該地塊實際市場價值大于實際拍賣價格，且A公司由于陷入連環(huán)債務(wù)糾紛，實際巳喪失支付能力，在該項拍賣交易中，法院判決土地過戶的相關(guān)費用由M公司繳納，那么到底納稅人是誰呢根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于人民法院強制執(zhí)行被執(zhí)行人財產(chǎn)有關(guān)稅收問題的復(fù)函H國稅函(2005)869號)第二條規(guī)定:“二、無論拍賣、變賣

17、財產(chǎn)的行為是納稅人的自主行為，還是人民法院實施的強制執(zhí)行活動，對拍賣、變賣財產(chǎn)的全部收入，納稅人均應(yīng)依法申報繳納稅款?！鞍讣袥Q書中涉及相關(guān)費用由M公司負責(zé)，其相關(guān)稅收責(zé)任并未發(fā)生變化，即A公司應(yīng)當(dāng)為轉(zhuǎn)讓方的納稅義務(wù)人。(三)土地登記程序分析我國相關(guān)法規(guī)規(guī)定“先稅后證“的稅收和土地管理基本政策，也即是如果交易雙方有一方?jīng)]有足額繳納稅收(買方繳納契稅，賣方繳納土地增值稅)，國土部門是不能為其辦理相關(guān)土地登記的。而本案中就出現(xiàn)了，M公司將土

18、地執(zhí)行款交給法院后，法院將拍賣收入直接用于M公司抵欠債務(wù)，但待執(zhí)行款執(zhí)行完畢后，其本應(yīng)繳納的稅收卻無法承擔(dān)了，而A公司自身經(jīng)營方面的問題，已實際處于停頓狀元℃(四)啟示司法實踐中被執(zhí)行人往往因拖欠債務(wù)無力償還，其抵押或抵債的不動產(chǎn)、土地使用權(quán)等資產(chǎn)在被法院判決后辦理產(chǎn)權(quán)過戶或強制拍賣后，往往將執(zhí)行款直接支付給了原告，而作為敗訴方應(yīng)當(dāng)繳納的稅收往往沒有代為扣繳，普遍存在著稅收滯納或流失現(xiàn)象。征管法和相關(guān)法規(guī)確定的納稅人是明確的，在強制拍賣

19、行為中，由于被執(zhí)行入不參與法院強制拍賣過程，或者是一進入到強制執(zhí)行階段已經(jīng)沒有能力履行納稅義務(wù)，甚至查無下落無法聯(lián)系，導(dǎo)致納稅主體的缺失，稅務(wù)機關(guān)對其監(jiān)控的難度也就大大增加。對此，筆者認(rèn)為，司法判決和強制執(zhí)行不動產(chǎn)案件產(chǎn)生如此復(fù)雜的稅收問題，主要是部門掏通缺失，政出多門造成的。司法判決只是明確目的物(不動產(chǎn))的產(chǎn)權(quán)歸屬，不能代替行政執(zhí)法權(quán)的程序強制執(zhí)行也不能改變平等民事主體之閱的買賣關(guān)系。根據(jù)《稅收征收管理法》第五條、第四十五條來看，稅