房地產(chǎn)項(xiàng)目中現(xiàn)場施工管理的多個問題解析

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目中現(xiàn)場施工管理的多個問題解析梁煒純佛山順德區(qū)碧園物業(yè)發(fā)展有限公司摘要：本文主要闡述了房地產(chǎn)施工管理過程中的一些問題，并發(fā)表了一些看法，主要強(qiáng)調(diào)了施工質(zhì)量控制、協(xié)調(diào)各部門工作以及市政配套設(shè)施建設(shè)的管理，來更好的完善現(xiàn)場施工的管理以及城市建設(shè)的美好和前景。關(guān)鍵詞：工程質(zhì)量；施工質(zhì)量；管理策略1、現(xiàn)場施工過程的控制和管理房地產(chǎn)甲方管理建設(shè)丁程，應(yīng)該管些什么哪些是必須由甲方來管理的，哪螳又可以通過監(jiān)理、甚至施工單位自身來實(shí)現(xiàn)管理的細(xì)分

2、各方的管理權(quán)限。甲方工程管理才會有的放矢，而不是漫無目的地進(jìn)行“大爺”式的甲方管理?！按鬆敗笔降墓芾硎鞘┕挝粯O為反感的管理方式。工程管理的理想境界是：工程質(zhì)量達(dá)到甚至超過期望，施工工期控制在充分的時間內(nèi)，使施工單位獲得了合理的經(jīng)濟(jì)效益。這樣甲方和施工單位不再是對立的雙方，而是真正的合作伙伴。所以，甲方要從以下幾個方面進(jìn)行管理。11嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，充分認(rèn)識到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義，

3、各方質(zhì)量管理人員要把加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個過程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財、物的浪費(fèi)而加大丁程投資。111要管理好施工質(zhì)量，首要的任務(wù)是按圖施工甲方代表應(yīng)隨時抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施nT方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，

4、使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級或者吊銷資質(zhì)證書；造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失I構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。112對隱蔽工程和中間部位的檢查和驗(yàn)收房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位，施1二方要進(jìn)行自檢并在48小時前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容

5、、時間和地點(diǎn)，并且請求甲方進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格，甲方代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工。倘若甲方代表查驗(yàn)不合格，施工方要在限定的時間內(nèi)修改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收，甲方代表有權(quán)對已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。乙方要按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。12確保工程按期完成在施工進(jìn)度方面，甲方代表要注意查看施T單位是否按合同工期進(jìn)行施t。是否按施工組織設(shè)計進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問題要及時提出來

6、。對于按照施工組織設(shè)計進(jìn)行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實(shí)完不成的，要適當(dāng)延長工期或者督促施工單位加人加班。13對施工單位獎懲分明在施工合同上，可以注明對施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”。同時也達(dá)到了丁程管理的理想境界。2做好個部門的協(xié)調(diào)工作21充分認(rèn)識協(xié)調(diào)工作的暈要性工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)

7、都是一些小的東西。一般情況下對工程影響不大。但有時也會出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補(bǔ)救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時甚至要花幾倍的代價，而且還會影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟(jì)損失。22加強(qiáng)管理建立科學(xué)的管理模式這里所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認(rèn)真對待每一個管理環(huán)節(jié)，不走過場，針對影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管‘

8、理體制，從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。23發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用231明確監(jiān)理權(quán)力甲方書面授權(quán)給監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)權(quán)、T程施T進(jìn)度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中，監(jiān)理方是甲方重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。232監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)這就要求甲方代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進(jìn)行了實(shí)際下作。比如監(jiān)理查驗(yàn)質(zhì)量T作后，對所批準(zhǔn)使

9、用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，甲方代表要實(shí)測一下，發(fā)現(xiàn)問題，甲方代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。3重視市政工程建設(shè)和竣工驗(yàn)收31市政配套設(shè)施建造市政配套是房地產(chǎn)項(xiàng)目中非常重要的一部分，且自來水、雨污水、電力、采暖、天然氣、綠化等市政T程的實(shí)施難度極大，體現(xiàn)為時間要求緊、作、№場地小、互相影響大，壟斷單位多等特點(diǎn)。做好市政配套設(shè)施建造的關(guān)鍵一是及早準(zhǔn)備，比如說天然氣工程

10、，目前其設(shè)計與樓體施工圖設(shè)計脫節(jié)，但要在項(xiàng)目主體施工前完成天然氣工程的設(shè)計及交底，可避免主體的二次破壞、防水隱患、成本等；二是做好各專業(yè)問設(shè)計圖紙的疊加，及時進(jìn)行設(shè)計優(yōu)化和加強(qiáng)對各專業(yè)的施工組織設(shè)計的審查：是對壟斷專業(yè)隊(duì)伍的選擇慎之又慎。32必須安排好竣工驗(yàn)收做好竣1：驗(yàn)收下作的基礎(chǔ)除了保證各專業(yè)下程順利完成質(zhì)量合格外，還必須在工程建造后期做好竣1』驗(yàn)收計劃，計劃中明確工程竣工備案時間和要件要求，明細(xì)產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)

11、劃等驗(yàn)收和取證時間，明細(xì)由建設(shè)單位牽頭，參建各方參加的T程驗(yàn)收小組，施T單位驗(yàn)收整改人員的安排等。做好竣T驗(yàn)收的關(guān)鍵首先是利用好公司培養(yǎng)的各種政府職能部門的社會資源；二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內(nèi)市政配套開始施j二時，就適時萬方數(shù)據(jù)施工監(jiān)理對工程投資控制的主要作用探討馮祝竹浙江處州建設(shè)管理有限公司浙江爵水3230010摘要：市場經(jīng)濟(jì)務(wù)件下，對工程全過程進(jìn)行有效的監(jiān)理可以有效的控制建設(shè)項(xiàng)目的工程造價。建設(shè)監(jiān)理制是一種科學(xué)的

12、有效的建設(shè)項(xiàng)目管理方法，建設(shè)監(jiān)理制度的建立主要是依據(jù)國家的法規(guī)政策、技術(shù)規(guī)范、合約合同等。為了確保三大目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)必須做到有效的監(jiān)督控制施工過程的投資、安排好工期和保證質(zhì)量。關(guān)鍵詞：施工監(jiān)理；工程造價；投資控制；工程投資施工監(jiān)理的過程可以概括為“三控制、兩管理、一協(xié)調(diào)”。其中三控制是對質(zhì)量、投資和進(jìn)度的控制；兩管理包括合同管理和信息管理。進(jìn)度控制是監(jiān)理工程中很重要的環(huán)節(jié)。整體看來，現(xiàn)階段我國的監(jiān)理工作重心放在質(zhì)量控制上，但同時進(jìn)度的控制和

13、投資方面的控制卻沒有給予應(yīng)有的重視。如果投資目標(biāo)制定的不合理或者項(xiàng)目實(shí)施過程中監(jiān)管的不合理會出現(xiàn)很多不良的問題，比如內(nèi)概算超估算等，這也可能就是造成這種現(xiàn)象普遍變得很好解釋。項(xiàng)目決策階段是決定項(xiàng)目是否有實(shí)施的必要，這也就給予了決策權(quán)很重要的作用，決策過程直接關(guān)系到投資的成敗，這個階段是控制投資的很重點(diǎn)的階段。受現(xiàn)階段基本建設(shè)管理模式等多種錯綜復(fù)雜因素的影響，建設(shè)監(jiān)理僅僅在施工階段起作用，而在項(xiàng)目實(shí)施的整個過程卻沒有起到應(yīng)有的作用，尤其是

14、投資決策階段。因此。應(yīng)加強(qiáng)監(jiān)理制度的推廣力度拓寬監(jiān)理工作的范圍和內(nèi)容，把監(jiān)理制引入決策階段。設(shè)計階段是具體工程項(xiàng)目建設(shè)的起點(diǎn)和使項(xiàng)目開發(fā)目標(biāo)具體化的第一步。也是確定T程造價的主要階段，這一階段不僅對工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度產(chǎn)生很大影響，而且對投資產(chǎn)生很重要的影響。通過設(shè)計，使項(xiàng)目的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、功能、結(jié)構(gòu)等方面都確定下來從而確定了項(xiàng)目的基本工程造價。因此，如何在設(shè)計階段進(jìn)行監(jiān)理是全過程控制投資不可缺少的。一工程建設(shè)的投資特點(diǎn)(1)投資金額龐大：

15、工程建設(shè)投資一般在千萬甚至高達(dá)數(shù)十億元人民幣，而且工程建設(shè)對地區(qū)或行業(yè)的經(jīng)濟(jì)利益有很大影響，有時候直接影響民生問題。(2)投資差異非常明顯：根據(jù)各項(xiàng)工程的用途、規(guī)模、裝修設(shè)計要求、地理位置等差異，這些都將直接影響T程建設(shè)的差異。(3)項(xiàng)目需要單獨(dú)計算：由于各項(xiàng)T程的實(shí)物形態(tài)、地區(qū)費(fèi)用構(gòu)成等差異，因此工程建設(shè)需要通過特殊的程序就每個項(xiàng)目單獨(dú)計算其投資。(4)各因素間互相影響：工程建設(shè)投資確定的依據(jù)眾多，關(guān)系復(fù)雜，而且，在不同建設(shè)階段的不同

16、依據(jù)之間，互為基礎(chǔ)、互為指導(dǎo)、互相影響。二項(xiàng)目決策階段投資控制21項(xiàng)目決策的重要性項(xiàng)目決策階段是決定項(xiàng)目在技術(shù)上是否可行、經(jīng)濟(jì)上是否合理進(jìn)而決定項(xiàng)目上與不上的階段，其決策的正確與否直接關(guān)系到投資的成敗，因此該階段應(yīng)成為我們控制投資的重點(diǎn)階段。當(dāng)數(shù)據(jù)資料的在收集階段，應(yīng)該保證數(shù)據(jù)資料的準(zhǔn)確、可靠性，保證數(shù)據(jù)能真實(shí)反映實(shí)際情況，為最終得出可靠的結(jié)論打下基礎(chǔ)；在具體的研究階段，應(yīng)以嚴(yán)謹(jǐn)認(rèn)真的態(tài)度、科學(xué)的方法，將宏觀分析與微觀分析相結(jié)合、定性分

17、析與定理分析相結(jié)合，靜態(tài)分析與動態(tài)分析相結(jié)合，專業(yè)分析與綜合分析相結(jié)合對項(xiàng)目前景進(jìn)行分析，確定出能真正反映目投資額的投資估算。22投資估算的審核投資估算是項(xiàng)目決策的投資控制目標(biāo)，其中投資估算的審核包括：(1)審查投資估算編制依據(jù)的可信性。內(nèi)容包括：審查選用的投資估算方法必須具有科學(xué)性、實(shí)用性；審查投資估算采用數(shù)據(jù)資料必須具備時效性、準(zhǔn)確性。(2)審核投資估算的編制內(nèi)容與規(guī)定、規(guī)劃要求的一致性。內(nèi)容包括：審查投資估算的編制內(nèi)容與規(guī)定、規(guī)劃

18、要求的一致性；審查項(xiàng)目投資估算的項(xiàng)目產(chǎn)品生產(chǎn)裝置的先進(jìn)水平和自動化程度等是否符合規(guī)劃要求的先進(jìn)程度等。(3)審查投資估箅的費(fèi)用項(xiàng)目、費(fèi)用數(shù)額的真實(shí)性。內(nèi)容包括：審查費(fèi)用項(xiàng)目與規(guī)定要求、實(shí)際情況是否相符；審查“i廢”處理所需投資是否進(jìn)行了估算；審查是否采用了新技術(shù)、新材料以及現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范比已建項(xiàng)目的要求提高所需增加的投資額，考慮的額度是否合適。三項(xiàng)目設(shè)計階段投資控制31設(shè)計階段概算和施工圖預(yù)算的控制與審核設(shè)計階段足具體工程項(xiàng)目實(shí)施階段的

19、第一步，是確定工程造價的主要階段，這一階段不僅對工程質(zhì)量和建設(shè)進(jìn)度產(chǎn)生很大影響，而且對投資的影響舉足輕重。通過設(shè)計，使項(xiàng)目的規(guī)模、標(biāo)準(zhǔn)、功能、結(jié)構(gòu)等方面都確定下來，從而確定了項(xiàng)目的基本工程造價。我國自推行建設(shè)監(jiān)理制度以來，在工程的質(zhì)量、工期、投資控制等方面得到了可喜的效果，但主要仍停留在施‘T階段。32設(shè)計階段監(jiān)理投資控制的要求(1)嚴(yán)格審查設(shè)計概算和施工圖預(yù)算設(shè)計監(jiān)理應(yīng)對項(xiàng)目的工程量、工料機(jī)價格、費(fèi)用計取及編制依據(jù)的合法性、時效性、適

20、用范圍等各方面進(jìn)行審核，尤其在施工圖設(shè)計階段，監(jiān)理要督促設(shè)計單位認(rèn)真落實(shí)限額設(shè)計指標(biāo)，確保施工圖預(yù)算控制在設(shè)計概算之內(nèi)。(2)技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合應(yīng)該看到，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合是控制投資的有效手段之一。長期安排消防檢測和聯(lián)系規(guī)劃驗(yàn)線；是保證申報驗(yàn)收的資料正確完整，因?yàn)檎尿?yàn)收受理方式都采用了工作13制度。資料的錯誤肯定會延誤驗(yàn)收的進(jìn)度。4結(jié)束語在建筑施工過程中，房地產(chǎn)甲方的施工管理工作是一個系統(tǒng)工程。它必須緊密圍繞著建筑所包含的施工內(nèi)容的多樣