房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)存在的稅收問(wèn)題及改進(jìn)建議

1、房地產(chǎn)并發(fā)企業(yè)存在的稅收閩題及改進(jìn)建議i口周暉(一)目前我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收方面存在的問(wèn)題1、實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售收入不結(jié)轉(zhuǎn)、成本費(fèi)用列支與收入取得不匹配，以此隱匿收入和利潤(rùn)，偷逃稅收。具體方式主要有：對(duì)預(yù)收賬款(含按揭貸款)不進(jìn)行納稅申報(bào)；設(shè)立“秘密賬戶(hù)”、伙同公司員工騙取按揭貸款(此時(shí)銷(xiāo)售行為雖已發(fā)生但隱瞞不報(bào))等隱匿銷(xiāo)售收入；對(duì)代理商銷(xiāo)售的戶(hù)款不全額入賬反映，不作納稅申報(bào)(如僅就國(guó)內(nèi)收款的部分銷(xiāo)售收入進(jìn)行納稅，其余作為代理商在境外的代墊款等

2、)；不對(duì)定金申報(bào)納稅等。2、預(yù)收房款結(jié)轉(zhuǎn)收入隨意性較大，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拖延結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)間，更有甚者。個(gè)別企業(yè)采取“體外循環(huán)法”，將預(yù)收的售房款收入放在其他公司銀行賬戶(hù)上，或者將部分收入核算混入其他往來(lái)賬戶(hù)以偷逃營(yíng)業(yè)稅和企業(yè)所得稅。3、部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目收入成本長(zhǎng)期不結(jié)轉(zhuǎn)，有的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn)項(xiàng)目雖已完工，并且房屋已發(fā)售了大部分，但由于資金緊張，便伙同建筑商，暫時(shí)不開(kāi)發(fā)票進(jìn)行工程結(jié)算，造成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)長(zhǎng)期隱瞞于賬中，不繳

3、納所得稅。4、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)信息失真較嚴(yán)重，具體體現(xiàn)在：部分開(kāi)發(fā)商將更名費(fèi)、拖交房款押金、罰息收入、沒(méi)收的違約保證金、定金等收入記入營(yíng)業(yè)外收入或往來(lái)賬戶(hù)，未記入應(yīng)稅營(yíng)業(yè)額一并申報(bào)納稅；企業(yè)員工的個(gè)人所得稅的繳納存在著應(yīng)納稅所得額計(jì)算不準(zhǔn)確的問(wèn)題，以銷(xiāo)售合同、預(yù)售契約是由代理商代辦的為借口，不繳納印花稅；此外，混淆合作建房政策；房地產(chǎn)銷(xiāo)售發(fā)票開(kāi)具不規(guī)范；拖延滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目結(jié)算期，模糊企業(yè)所得稅的應(yīng)納稅所得額。(二)改進(jìn)建議1、充分考慮執(zhí)

4、行過(guò)程中的各種因素，切實(shí)抓好《通知》的施行。國(guó)家稅務(wù)總局不久前出臺(tái)的《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問(wèn)題的通知》，對(duì)遏制房地產(chǎn)企業(yè)偷漏稅行為有著非常積極的意義，應(yīng)當(dāng)切實(shí)施行，但在執(zhí)行過(guò)程中，還有些因素應(yīng)予以考慮。如《通知》第2條規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷(xiāo)售開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)前取得的按預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤(rùn)率計(jì)算的預(yù)計(jì)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)額并入當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，待開(kāi)發(fā)產(chǎn)品完工時(shí)再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。這對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在結(jié)轉(zhuǎn)管理

5、費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用方面仍留下了隱患。筆者認(rèn)為可通過(guò)規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的企業(yè)所得稅匯算方式加以限制，如可選擇按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傎M(fèi)用，待項(xiàng)目竣工實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售90％以上(按面積計(jì)算)時(shí)進(jìn)行納稅調(diào)整；或不按開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)傎M(fèi)用，每年年終進(jìn)行納稅調(diào)整。匯算方式一經(jīng)確定，不得隨意改變，如確需改變的，應(yīng)在下一年度開(kāi)始前報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)。2、加強(qiáng)發(fā)票管理。除對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)銷(xiāo)售不動(dòng)產(chǎn)發(fā)票實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)管外，還應(yīng)將預(yù)收款收據(jù)納入地稅部門(mén)進(jìn)行規(guī)范管理，統(tǒng)一發(fā)票管理使用的范圍，

6、從源頭上對(duì)預(yù)收款進(jìn)行控制從而保證稅款的及時(shí)足額入庫(kù)。建議稅務(wù)稽核在檢查過(guò)程中，要注重賬外調(diào)查。在工程初期，要注重對(duì)預(yù)收房款的檢查，核實(shí)預(yù)收房款是否入賬；在工程后期，要結(jié)合工程進(jìn)度，與實(shí)現(xiàn)的銷(xiāo)售收入進(jìn)行對(duì)比分析，查實(shí)其收入是否足額入賬。3、加強(qiáng)對(duì)合作建房方面的稽查。對(duì)于以混淆合作建房政策偷逃稅收行為的核查，稅務(wù)機(jī)關(guān)一方面要注意查看征地協(xié)議及開(kāi)發(fā)費(fèi)用的處理方式，核實(shí)實(shí)際征地人；另一方面要核實(shí)建設(shè)資金的來(lái)源，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)資金應(yīng)為開(kāi)發(fā)商直接

7、支付。4、完善房地產(chǎn)業(yè)的有關(guān)法規(guī)及房地產(chǎn)中介、物業(yè)管理制度。如，制定有關(guān)法規(guī)，規(guī)定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)必須將全部預(yù)收房款存入指定銀行賬戶(hù)，以便于管理和檢查，防止銷(xiāo)售不入賬；制定有關(guān)法規(guī)，規(guī)定只有繳納了印花稅的合同、契約才能辦理房產(chǎn)鑒證；對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)售房過(guò)程中出現(xiàn)的新形式，如，賣(mài)樓花、銀行按揭、回購(gòu)房業(yè)務(wù)等，其賬務(wù)處理也應(yīng)做相應(yīng)的規(guī)定。5、在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)行查賬征收過(guò)程中，要把握好兩條原則。一是按照國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)第1條的規(guī)定，確認(rèn)

8、收入的實(shí)現(xiàn)；企業(yè)按售房合同或協(xié)議約定的收款期限，在收到售房款時(shí)，無(wú)論是否通過(guò)預(yù)收賬款科目進(jìn)行核算，均應(yīng)于月終結(jié)轉(zhuǎn)當(dāng)月經(jīng)營(yíng)收入；二是按照會(huì)計(jì)制度的規(guī)定，及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)與當(dāng)月經(jīng)營(yíng)收入相配比的經(jīng)營(yíng)成本，將當(dāng)月產(chǎn)生的銷(xiāo)售收入與所發(fā)生的銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用相配比，從而正確核算本期的收益。6、針對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的特殊性，可對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資金管理，采用預(yù)算外資金管理辦法，嚴(yán)格實(shí)行收支兩條線。由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主管部門(mén)實(shí)施資金的監(jiān)督管理，稅財(cái)務(wù)與會(huì)

9、計(jì)／200410o萬(wàn)方數(shù)據(jù)務(wù)機(jī)關(guān)予以協(xié)助。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主管部門(mén)按照收入專(zhuān)戶(hù)和支出專(zhuān)戶(hù)的要求，對(duì)投資實(shí)行審批，將資金及時(shí)轉(zhuǎn)入支出賬戶(hù)，以便對(duì)資金進(jìn)行監(jiān)控，保證資金專(zhuān)款專(zhuān)用。7、督促房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要練好“內(nèi)功”，建立和完善內(nèi)部控制制度，強(qiáng)化財(cái)務(wù)管理，規(guī)范資金收支渠道，杜絕多頭開(kāi)戶(hù)，為稅收征管提供準(zhǔn)確資料。(作者單位：重慶天健會(huì)計(jì)師事務(wù)所)責(zé)任編輯劉黎靜口吳艷芳稅收籌劃是在合理合法的前提下減輕企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)的經(jīng)濟(jì)行為。無(wú)論是對(duì)政府，還是對(duì)企業(yè)

10、來(lái)說(shuō)，它的意義都非常重大，其效用也是顯而易見(jiàn)的，但是，任何一項(xiàng)經(jīng)營(yíng)決策活動(dòng)都具有兩面性，它在給企業(yè)帶來(lái)效益的同時(shí)也要企業(yè)為之付出代價(jià)，所以，稅收籌劃不應(yīng)忽略成本。稅收籌劃的成本包括顯性成本和隱性成本。顯性成本是指選擇和實(shí)施籌劃方案所發(fā)生的一切費(fèi)用，如咨詢(xún)費(fèi)、籌建費(fèi)、注冊(cè)費(fèi)、培訓(xùn)費(fèi)等，稅收籌劃是建立在籌劃人員具有較高素質(zhì)的基礎(chǔ)上的。但由于納稅人普遍缺乏籌劃應(yīng)具備的信息和技能，因此籌劃活動(dòng)大多要有專(zhuān)業(yè)人員和專(zhuān)門(mén)部門(mén)負(fù)責(zé)。納稅人要么根據(jù)自身情

11、況組建專(zhuān)門(mén)機(jī)構(gòu)，要么聘請(qǐng)稅務(wù)顧問(wèn)或直接委托中介機(jī)構(gòu)籌劃。但不管采取何種方式都會(huì)加大企業(yè)涉稅成本。隱性成本則有如下幾種情況。一是納稅人采用擬定的稅收籌劃方案而放棄的利益，即機(jī)會(huì)成本。比如，一家投資于低稅率區(qū)域的公司，到一高稅率區(qū)域設(shè)立分公司或子公司時(shí)，單從減少稅負(fù)角度來(lái)考慮，在高稅率區(qū)域設(shè)立非獨(dú)立核算分公司比設(shè)立獨(dú)立核算子公司效果好。但考慮二者深層次差異，分公司無(wú)獨(dú)立經(jīng)營(yíng)決策權(quán)，不能獨(dú)立地對(duì)外簽訂合約等因素將會(huì)給公司資本流動(dòng)及運(yùn)營(yíng)帶來(lái)很多

12、不利的影響。“3這種隱性成本大于單一的節(jié)稅利益時(shí)，設(shè)立分公司就成了一個(gè)得不償失的籌劃方案。二是籌劃方案使一種稅收的稅負(fù)減少而使其他稅種的稅負(fù)增加，而增加的稅負(fù)大于減少的稅負(fù)，使企業(yè)整體稅負(fù)成本加大。例如，某公司是一個(gè)不合稅年銷(xiāo)售額在80萬(wàn)元左右的生產(chǎn)企業(yè)。公司每年購(gòu)進(jìn)的材料不合稅的價(jià)格大致在。財(cái)務(wù)與會(huì)計(jì)／20041060萬(wàn)元左右(含稅為60x117％=702萬(wàn)元)。該公司會(huì)計(jì)核算制度健全，有條件被認(rèn)定為一般納稅人。如果是一般納稅人，適用

13、17％的增值稅稅率，應(yīng)納增值稅=80x17％60x17％=34萬(wàn)元；如果是小規(guī)模納稅人。應(yīng)納增值稅=80x6％=48萬(wàn)元34萬(wàn)元，由此，企業(yè)可能會(huì)選擇一般納稅人。但實(shí)際上不能僅僅因此就簡(jiǎn)單地籌劃選擇一般納稅人，因?yàn)樾∫?guī)模納稅人雖然增值稅多納147)元，但考慮到進(jìn)項(xiàng)稅金60x17％=102萬(wàn)元雖然不能抵扣卻可以計(jì)入成本。成本增加102萬(wàn)元，利潤(rùn)減少102萬(wàn)元，所得稅減少102x33％=3366萬(wàn)元，大于多納的增值稅14萬(wàn)元。三是實(shí)施籌劃方

14、案失敗給企業(yè)造成的損失。稅收籌劃失敗可能有以下幾方面的原因，首先稅收籌劃具有主觀判斷性，包括對(duì)稅收政策、稅收優(yōu)惠條件的認(rèn)識(shí)和判斷。主觀性判斷的正確與否必然導(dǎo)致籌劃方案的選擇與實(shí)施的成功與失敗，失敗的籌劃方案將使企業(yè)付出更大的代價(jià)。其次，稅收籌劃過(guò)程實(shí)際上是納稅人根據(jù)自身生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況對(duì)稅收政策的差別進(jìn)行選擇的過(guò)程。納稅人的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與稅收政策等條件都是不斷發(fā)生變化的，如果其中某一方面發(fā)生了變化，原有的籌劃方案可能就不適用了，繼續(xù)選用該方案，

15、稅收籌劃就會(huì)失敗。例如，某市火車(chē)站臨江而建進(jìn)出市區(qū)的主要通道是建于上個(gè)世紀(jì)50年代的、提升高度達(dá)30多米、長(zhǎng)約200米的火車(chē)站站前纜車(chē)。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展，客流量擴(kuò)大，站前纜車(chē)長(zhǎng)期超負(fù)荷運(yùn)行，運(yùn)力不足矛盾突出。1991年初，某外商擬投資站前纜車(chē)改造項(xiàng)目。根據(jù)《外商投資企業(yè)和外國(guó)企業(yè)所得稅法》規(guī)定，hkl991年7月1日起新成立的非生產(chǎn)性中外合資企業(yè)，不再享受所得稅“兩免三減半”的稅收優(yōu)惠。該外商為了能享受所得稅稅收優(yōu)惠，加快了投資步伐，決定成

16、立新的合資企業(yè)實(shí)施該項(xiàng)目，拆掉原纜車(chē)，在原地新建三條封閉式大扶梯，并于1996年竣工投入運(yùn)營(yíng)。但這時(shí)火車(chē)站地區(qū)的面貌已發(fā)生巨大變化，新建的現(xiàn)代化公交廣場(chǎng)和多條快速通道。使火車(chē)站地區(qū)成為四通八達(dá)的交通樞紐，大扶梯自開(kāi)業(yè)以來(lái)，客流量一直很小，僅為設(shè)計(jì)通行量的1／6和可行性報(bào)告預(yù)測(cè)通行量的1／4左右，經(jīng)濟(jì)效益自然難如人意，合資企業(yè)一直處于虧損狀態(tài)。再次，納稅人所選擇的稅收籌劃方案是否違法存在征納雙方認(rèn)定的差異。籌劃是否成功并能否給納稅人帶來(lái)經(jīng)