項(xiàng)目公司模式合作

1、（一）法人型合作開發(fā)1、項(xiàng)目公司根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條的規(guī)定：“依法取得的土地使用權(quán)，可以依照本法和有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，作價(jià)入股，合資、合作開發(fā)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)”，從而確立了以土地使用權(quán)出資進(jìn)行房地產(chǎn)合作開發(fā)的法律依據(jù)。由雙方出資或提供土地依法成立項(xiàng)目公司，以項(xiàng)目公司的名義進(jìn)行開發(fā)，雙方按照出資比例或通過合同約定承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、分享收益，這種以項(xiàng)目公司方式開發(fā)的優(yōu)點(diǎn)顯而易見：責(zé)任明確、組織機(jī)構(gòu)穩(wěn)定，人事安排及操作比較

2、規(guī)范，相對(duì)而言可以減少糾紛發(fā)生的概率。但同時(shí)其不足之處也很多：譬如組建項(xiàng)目公司需要一定的時(shí)間，成立規(guī)范的管理機(jī)構(gòu)，費(fèi)用較高且容易錯(cuò)過商機(jī)；再譬如以土地使用權(quán)出資必須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)，一來(lái)需要一定的周期，二則當(dāng)土地使用權(quán)是劃撥取得時(shí)這一手續(xù)就無(wú)法辦成；更重要的是項(xiàng)目公司的利潤(rùn)只能在交納所得稅后才能上交聯(lián)合開發(fā)各方，需支付較高的財(cái)務(wù)成本，對(duì)合作者來(lái)講這當(dāng)然是不合算的。在此類合作開發(fā)方式中，合作開發(fā)合同的設(shè)計(jì)至關(guān)重要：合作開發(fā)合同對(duì)重要

3、事項(xiàng)的約定是否明確、是否具有可操作性等將直接影響到項(xiàng)目公司的項(xiàng)目操盤，因而應(yīng)在開發(fā)的全過程中注重法律的規(guī)范，所有條款均應(yīng)嚴(yán)格依據(jù)有關(guān)法律規(guī)定，并以法律文件的形式予以確定。合同中應(yīng)特別注意約定：項(xiàng)目公司成立前后的權(quán)利義務(wù)的轉(zhuǎn)移，包括項(xiàng)目公司成立前所發(fā)生費(fèi)用的補(bǔ)償、土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移手續(xù)辦理；項(xiàng)目合作建設(shè)的規(guī)模、速度等事項(xiàng)。2、項(xiàng)目公司股權(quán)式合作。投資方通過受讓房地產(chǎn)項(xiàng)目公司的部分股權(quán)，以達(dá)到合作開發(fā)房地產(chǎn)之目的。這種合作開發(fā)方式的優(yōu)點(diǎn)是：合

4、作各方無(wú)須辦理土地使用權(quán)轉(zhuǎn)移和變更登記手續(xù)，無(wú)須進(jìn)行建設(shè)開發(fā)者名稱變更登記，只需依股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議在工商部門辦理股權(quán)轉(zhuǎn)讓變更登記即可。手續(xù)簡(jiǎn)單，可以較快取得項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)權(quán)并進(jìn)行公司的實(shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)。其次，無(wú)需交納辦理土地過戶契稅和手續(xù)費(fèi)，可以節(jié)省轉(zhuǎn)讓費(fèi)用，進(jìn)而降低投資開發(fā)成本。其不足之處是：目標(biāo)項(xiàng)目公司在實(shí)際的經(jīng)營(yíng)過程中不可避免地會(huì)產(chǎn)生債務(wù)以及或有債務(wù)，也可能因?yàn)檫`約或侵權(quán)對(duì)他人承擔(dān)賠償責(zé)任。股權(quán)受讓方可能因此承擔(dān)比直接項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓更多的法律風(fēng)險(xiǎn)。

5、如可能要承擔(dān)以項(xiàng)目所有人名義對(duì)外提供的擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)、股權(quán)受讓前項(xiàng)目所有人的不明債務(wù)或違約合同賠償風(fēng)險(xiǎn)等。所以，此種合作方式雖然簡(jiǎn)便易行，但風(fēng)險(xiǎn)難以控制。受讓方除須認(rèn)真審查項(xiàng)目相關(guān)批準(zhǔn)文件的真實(shí)性及合法性以外，還應(yīng)該從目標(biāo)公司潛在債務(wù)的處理、履約擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓方持有股權(quán)的性質(zhì)、付款進(jìn)度等方面著手防范潛在風(fēng)險(xiǎn)并作為確定轉(zhuǎn)讓股價(jià)的依據(jù)。受讓方應(yīng)委托會(huì)計(jì)事務(wù)所對(duì)目標(biāo)公司進(jìn)行財(cái)務(wù)盡職任的，承擔(dān)連帶責(zé)任?！奔雌湄?zé)任在充分尊重當(dāng)事人意思自治的基礎(chǔ)上分為兩種：

6、如果聯(lián)合開發(fā)合同明確約定了雙方互負(fù)連帶責(zé)任，自然應(yīng)以該約定為準(zhǔn)。如果聯(lián)合開發(fā)合同沒有約定雙方互負(fù)連帶責(zé)任，則要正確界定聯(lián)合開發(fā)合同的雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思和合同性質(zhì)。聯(lián)合開發(fā)房地產(chǎn)合同是一種無(wú)名合同，法律對(duì)其缺乏明確的定性和具體規(guī)則，當(dāng)事人約定的內(nèi)容不同，合同的性質(zhì)和后果也就不同。如果合同重在雙方約定出資，即一方提供土地使用權(quán)，另一方出資金，雙方在項(xiàng)目完成后，共同出售，共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益的，則此類合同就是合伙合同，這種聯(lián)營(yíng)則為合伙型聯(lián)營(yíng)，

7、雙方應(yīng)對(duì)聯(lián)合開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的債務(wù)互負(fù)連帶責(zé)任。方式（2）則是由合作雙方完全通過合同來(lái)約定彼此在聯(lián)合開發(fā)中的權(quán)利義務(wù)，如果雙方各自獨(dú)立經(jīng)營(yíng)，一方明確只提供土地，另一方只是負(fù)責(zé)在該土地上完成一定的建筑任務(wù)，且建筑方在完成建筑任務(wù)后將獲得一定數(shù)量的房屋作為回報(bào)的，則此類合同為加工承攬與互易的混合合同，由雙方對(duì)各自的行為獨(dú)立承擔(dān)責(zé)任。二、兩種主要合作模式面臨的風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)合作開發(fā)從其開始建設(shè)到銷售完畢這段時(shí)間內(nèi)，存在大量的可預(yù)測(cè)和不可預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)，甚

8、至?xí)砣朐V訟或者仲裁之累；同時(shí)由于立法上的不成熟，制度上的缺陷，合同內(nèi)容的不嚴(yán)謹(jǐn)，合作雙方之間極易產(chǎn)生糾紛。作為房地產(chǎn)項(xiàng)目的合作方，必須要對(duì)其運(yùn)作模式和過程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)有清醒認(rèn)識(shí)，方可保障自己的投資權(quán)益。（一）合同效力風(fēng)險(xiǎn)1、缺乏房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)法律對(duì)從事房地產(chǎn)開發(fā)的主體有著嚴(yán)格限制條件，從事房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)具備兩個(gè)條件：首先，從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)，即“房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)依法取得房地產(chǎn)開發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照，從而獲得能夠從事房地產(chǎn)開發(fā)

9、的身份和條件?！雹诟鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)工商行政管理部門核準(zhǔn)登記領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照，并在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)到當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)行政管理部門辦理備案登記，方可從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。其次，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)具備相應(yīng)的資質(zhì)條件?！斗康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定》規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照規(guī)定申請(qǐng)核定企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，未取得房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)等級(jí)證書的企業(yè)，不得從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按照企業(yè)條件分為一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)、四級(jí)共四個(gè)資質(zhì)等