世聯(lián)仙桃市三豐鼎城二期策略總綱

1、1,武漢世聯(lián)三豐鼎城項目組2010.03.18,謹呈：三豐鼎盛地產開發(fā)有限公司,,三豐鼎城二期策略總綱,2,鼎城目標：,目標界定：2010年1~10月推出住宅469套，50441.42㎡，（年底3、4#樓推出，暫不考慮），商業(yè)7752.58㎡。價格：全年總金額1.5個億，全年均價達到3200元/平米。速度：在確保單價的前提下完成銷售，保證連續(xù)的現(xiàn)金流，緩解資金壓力。項目形象與企業(yè)品牌：持續(xù)保持三豐鼎城仙桃市場領跑者地位，強化高

2、端豪宅形象。,【一期銷售曲線圖 】,,,,,11#2單元 3000元/平米,10#兩個單元3033元/平米,09.6.21,09.12.27,,,09.8.15,11#1單元 2830元/平米,,09.10.2,12#3個單元 2700元/平米,,10#三單元3100元/平米,10.1.15,3,世聯(lián)對目標的理解：,按照住宅3200元/㎡，商鋪6000元/㎡計算，項目住宅去化80%，商鋪去化50%可以完成目標，但面臨以下瓶頸：

3、從銷售價格分析，仙桃目前售價最高的項目約為3300元/㎡，位于老城商業(yè)區(qū)，項目如果達到3000元/㎡的均價時已遇到客戶一定抗性 ；從銷售量來分析，仙桃09年月均銷售317套，項目（洋房10年能否入市體量不能確定）完成目標必須在10年占到10%以上的市場占有率，并且目標。從項目形象與企業(yè)品牌分析，品牌需要借助項目，進一步提升品牌形象。,思考：目前處于什么樣的市場形勢之下？項目本體價值點在哪里？項目在消費者的心目中處于什么樣的位

4、置？,,4,提報思路,目標的解題思路,策略總綱,銷售執(zhí)行攻略,,,,,,市場分析,本體分析,客戶分析,,,,,,,,,,,展示攻略,,,形象攻略,,,推廣攻略,,,圈層攻略,,,,5,5,土地供應情況、未來供應格局圖,14棟多層1棟小高層香岸華府,4棟高層三豐鼎城,5棟高層世紀雅園,2棟高層金誠花園,,和合地塊,德政金園,約18萬方綠地華庭,絲寶地塊約70畝,約200畝,約100畝,約100畝,4棟小高層東城花園,1棟小

5、高層帝都花園,一品苑,,,前五年政府主導發(fā)展方向,未來十年政府主導發(fā)展方向,目前在售項目基本集中在城西區(qū)域，城東區(qū)域為未來供地熱點區(qū)，但在2010年無法大量入市；在政府主導下，仙桃城市發(fā)展將由單一西進變?yōu)槲?、南并舉。,土地市場,6,老城中心區(qū)：中高端、3000-3300占據城市核心地段，規(guī)模小、密度高、多為高層商住樓項目，缺乏小區(qū)環(huán)境，如御景名邸、鳴宇尚城、陽光一品等城西片區(qū)：中高端、3000左右聚集了目前仙桃主要的中大規(guī)模

6、的社區(qū),普遍低密度、重景觀，物業(yè)類型多樣，如三豐鼎城、香岸華府、綠地華庭、德政金園等老城區(qū)邊沿：中端： 2200-2800一般位置較偏,部分項目為雙違改正,數(shù)量多，體量不低,如錦繡龍城、東城花園其他：低端：1500-2000大量二手舊房、雙違房\自建房、廉租房,如仙桃春天,市場印象,城市整體供應結構檔次全面；引領市場的主流為中高端、有一定位置、規(guī)模和品質優(yōu)勢的項目；大量存在的私房分流了相當部分的中低端客戶，但對中高端市場

7、影響不大。,7,城西片區(qū),7,4、綠地華庭：10年5月加推，緊湊型兩房、三房為主。,,2,2、香案華府：10年8月二期入市，兩棟高層，約150套。,3,3、御景名?。?0年9月入市，540套住宅。,4,5,1、三豐鼎城：全年持續(xù)銷售，約550套住宅。,5、世紀雅園：10年10月入市，高層住宅。,6、德政金園：10年8月入市，兩棟板式高層，約160套。,7,7、中央華府：10年5月入市，兩棟高層，約300套。,10,9,8、

8、陽光一品：10年8月入市，已推507套，剩余96套。,9、金誠花園：10年5月入市，兩棟高層，約300套。,11,10、和合項目：10年下半年入市，高層住宅，3000以上。,12,11、東城花園：10年尾盤銷售，剩約80套。,13,12、一品苑：10年尾盤銷售，剩約140套。,8,13、淺水灣：10年5月入市，推出約320套，以三房為主。,6,競爭聚焦

9、 2010年仙桃市場競爭預測,目前仙桃房地產開發(fā)多集中于城西片區(qū)，城南及老城區(qū)供應量明顯不足5月前以存量房銷售去化為主，市場供應將在下半年8月后集中放量，屆時競爭會趨于激烈隨著城西片區(qū)幾個主要樓盤的陸續(xù)上市、加推，該片區(qū)對仙桃中高端客戶吸引力將更強,8,在項目5月入市時，多數(shù)項目處于尾盤階段，同期開盤的中央華府、淺水灣和綠地華庭將構成最大競爭；8、9月以后，市場將迎來大量高品質樓盤相繼開盤，其中以香岸華府對項目的沖擊最大，金城花園

10、、世紀雅園和德政金園也將分流部分客戶。,9,競爭分析,主力競爭,次級競爭,三級競爭,10,香岸華府： “仙桃的面子，有面子的人住香岸華府”,售樓部包裝到位，展示效果良好；位于老城區(qū)邊緣，生活配套相對齊全；大量85㎡的戶型配比，使其產品整體總價不高。,售樓部展示是增強消費者購房信心的關鍵,香岸華府：規(guī)模：10萬㎡；由28棟住宅圍合而成，其中多層24棟，高層4棟，樓宇設計中注重強調通風、采光為第一設計原則，戶戶均設置有雙陽臺，

11、在重點戶型上還設置有入戶花園；銷售情況：一期共推出10棟多層和3棟小高層，多層基本去化完畢，小高層剩余少量大戶型產品；二期為14棟多層和1棟小高層，預計2010年8月入市；,典型項目,11,金誠花園： “開啟城市尊貴生活”,項目離仙桃中心區(qū)較近，區(qū)域內開發(fā)項目較少；項目整體的品質感較差，銷售代表對項目賣點梳理不清晰；對外宣稱運用新產品、新技術，但缺乏實景展示，難以讓人信服。,項目品質感較差，區(qū)域市場的跟隨者,金城花園：

12、規(guī)模：6萬㎡；由4棟板式小高層及2棟高層圍合而成；仙桃首個人車分流、地下停車場電梯直達入戶設計；在建筑用料上也采用新產品、新科技銷售情況：一期08年10月共推出4棟小高層，受億美熱銷售的影響，也促進了項目的去化，余量不多；二期為2棟高層，預計2010年5月推出；,典型項目,12,市場小結：,仙桃中心城區(qū)供應量劇增，下半年激烈的競爭不可避免；城西樓盤的持續(xù)放量將在項目周邊形成市場熱點；低密度住宅供應量大，已經樹立產品及價格標

13、桿；部分樓盤在推廣及銷售上已搶占先機；城南片區(qū)將逐漸成為市場熱點，但區(qū)域價值兌現(xiàn)需要一定時間。,13,提報思路,目標的解題思路,策略總綱,銷售執(zhí)行攻略,,,,,,市場分析,本體分析,客戶分析,,,,,,,,,,,展示攻略,,,形象攻略,,,推廣攻略,,,圈層攻略,,,,14,項目位置介紹,居住中心區(qū)（德政園）,,,,,,,,,,,,絲寶大廈,仙 桃

14、 大 路,干河 路,絲 寶 路,項目地處仙桃大道和絲寶路交匯處，東面緊靠仙桃小學，南向黃金大道，西面是絲寶路，北面是仙桃大道，小區(qū)正對面是絲寶工業(yè)園的絲寶大樓。所在區(qū)域屬于五大城市片區(qū)—城西片區(qū)的核心區(qū)域，周邊主要為已建住宅小區(qū)和城西片區(qū)主要居住用地，發(fā)展前景看好。項目往東車行5分鐘內到達市政府、10分鐘內到

15、達老城區(qū)商圈，通過漢江路前往宜黃高速和天仙火車站均十分便捷。,已售地塊,三豐鼎城,絲寶工業(yè)園,市政府、客運站,老住宅區(qū),,世紀雅園,,,,,,,,,漢江 路,仙桃工業(yè)園,已售地塊,老城區(qū),項目屬于城西高尚住宅區(qū)核心區(qū)域，路網建設基本完善，房地產開發(fā)熱點區(qū)域，新建居住區(qū)的后發(fā)優(yōu)勢明顯。,15,,現(xiàn)場形象,,,,,區(qū)域屬發(fā)展中配套住宅區(qū)，開發(fā)時間晚，交通商業(yè)生活便利等配套相對滯后，項目現(xiàn)場高品質大盤形象基本建立，但需完善。

16、,16,項目經濟指標,總用地面積：235683 ㎡ 總建筑面積： 12萬㎡ 容積率： 1.9 綠化率： 38.4% 住宅與車位比率：1：0.4主要推售7、8、9、10#樓，4、3#樓預計在年底推出,今年推售目標主要為小二房及大三房，面臨的市場競爭激烈。,17,規(guī)劃與建筑特色,12萬平米公園式高尚生活區(qū)居住區(qū)由高層、小高層、花園洋房組成，形成空間層次感。 架空層營造的泛會所為仙桃唯一。強調空間環(huán)境的整體匹配性。立面采用A

17、RT DECO風格 ，格調華貴。注重新材料、新工藝、新技術的使用。情境商業(yè)街構造完美生活配套,18,園林設計亮點,高綠化率：38.4％。1萬㎡的歐式中心園林仙桃少見。音樂噴泉、木制長廊、寶鼎廣場、架空層園林等景觀設計極具品質感。中央水系貫穿社區(qū)，形成主景觀軸，社區(qū)動線更加生動。組團小品點綴社區(qū)，處處見綠，窗窗是景。,,19,價值點梳理,產品支撐,配套支撐,地段支撐,總建面12萬 容積率1.9,戶型創(chuàng)新：入戶花園、錯層陽臺、

18、退臺陽臺 等,建筑風格：Art-Deco,商業(yè)街：近8千㎡社區(qū)商業(yè),會所：架空層泛會所,園林：萬平園林，水系貫穿社區(qū),封閉小區(qū)，半地下停車場部分人車分流,仙桃大道上,城西片區(qū)不多的最接近市區(qū)的大盤，旁邊是知名小區(qū)德政園,已具備了仙桃豪宅的條件,相比其他項目有一定創(chuàng)新，說辭未對此有著重描述,有特色,一定程度促進銷售,洋房特色鮮明尊貴感強，對銷售有幫助,已經建成，但是現(xiàn)場無法感受商業(yè)氣氛，對銷售幫助不大,有很強的說服力，但是需要明確具體內容

19、，避免“優(yōu)勢變劣勢”,體現(xiàn)品質與格調，關鍵在于銷售過程中的展示；中心景觀未實際體現(xiàn)，對銷售促進不夠,未有效利用，過于低調,位于仙桃臉面仙桃大道上，市政機關眾多，沒有把這個信息放大,需要把項目的地段潛力充分挖掘,,多產品線：洋房+高層,仙桃唯一，客戶接受度高,教育：仙桃中學、仙桃小學,我們的核心價值需要深度梳理和強勢體現(xiàn)！,20,提報思路,目標的解題思路,策略總綱,銷售執(zhí)行攻略,,,,,,市場分析,本體分析,客戶分析,,,,,,,,,,

20、,展示攻略,,,形象攻略,,,推廣攻略,,,圈層攻略,,,,21,客戶分析：意向購房客戶情況,客戶購房時首要關注地段,客戶希望小區(qū)內有會所和幼兒園配套,22,客戶分析：意向購房客戶情況,對客戶下定起決定作用的是地段反應出小城市居民非常關注樓盤位置,購房的主要目的是資產保值而不是居住明顯區(qū)別武漢市首置為主的情況,23,客戶分析：意向購房客戶情況,客戶意向購買120～130平米的大戶型,客戶意向購買三房,24,客戶分析：意向購房客戶情況

21、,客戶比較喜歡入戶花園,客戶比較喜歡現(xiàn)代簡約的建筑風格,25,客戶分析：意向購房客戶情況,客戶現(xiàn)有居住面積都非常大，以120～140平米為主,主力置業(yè)客戶的年齡層為中青年，區(qū)別武漢的青年首置情況,26,,,消息獲得渠道方式分析：從圖中可以看中，朋友介紹是消息獲得的主要方式，說明朋友之間的口碑傳播是信息獲得的主要因素。,職業(yè)特征分析：個體戶和公務員是購房的主體 。,客戶分析：意向購房客戶情況,27,,,,居住區(qū)域分析：主要為城區(qū)，其次

22、為外地。,置業(yè)次數(shù)分析：主要是以首次置業(yè)為主。,客戶分析：意向購房客戶情況,28,客戶分析：成交客戶情況,,,,客戶大多是生意人、公務員、老師等，其中生意人占大多數(shù)（其中生意地武漢的占30%，非武漢的占70%），這與仙桃比較濃厚的做生意傳統(tǒng)以及自身工商業(yè)基礎不是太強有關，有實力的工薪階層尚未形成規(guī)模；客戶普通看中現(xiàn)房，他們對于戶型圖和模型沒有太強的感觀，更看中自己親眼能看到的東西；在期房銷售時，他們仍然還是比較關注價格因素；客戶比較

23、喜歡中低樓層，主要有兩個原因：一是多數(shù)人以前住的是私房，一下子搬到樓層較高的住處，有些不適應，二是他們對仙桃的供電情況信心不足，怕停電。,29,客戶分析結論：,本項目除產品本身以外，將突出人文價值，從客戶精神感知出發(fā)，建立差異化價值體系；挖掘項目區(qū)域價值，傳遞地段稀缺信息；持續(xù)向市場“喊話”，提升出街畫面和現(xiàn)場、園林展示的檔次，保持并提升和美譽度，維護項目高端形象；注重圈層營銷，重視老客戶維護，大客戶戰(zhàn)略是很好的選擇，給足業(yè)主面子

24、感。,30,小結：現(xiàn)實狀況與目標,高價位：3200元/㎡以上　高速度：月均銷售 40套,10年仙桃市場推貨量大，中高端項目約3000套以上，低端市場供應充足本項目可銷售500余套，占市場比重大競爭環(huán)境相對激烈競爭對手有一定的知名度及客戶資源,現(xiàn)階段地段優(yōu)勢不明顯，以環(huán)境取勝交通與商業(yè)配套滯后項目商業(yè)部分現(xiàn)狀無法起到加分作用建筑有特色，戶型設計合理開發(fā)商須投入確保品質,對品質（建筑園林品質）及品牌認可度高客戶來源不盡相同，

25、與周邊項目處于同質競爭狀態(tài)區(qū)域主力客戶對地段、價格趨于認同相對推量，仙桃高端優(yōu)質客戶有限,市場狀況,項目狀況,客戶狀況,,,競爭激烈,內大于外,高端客戶、品質認同,31,Q1：處在城西區(qū)域的老盤，在城區(qū)到城郊日益激烈的市場競爭中如何拔高項目形象，確保第一陣營，實現(xiàn)本項目3200以上的市場高價？Q2：在全年加推不斷、市場容量有限的情況下如何有效積累客戶？實現(xiàn)較快速度的銷售？,目標下問題,32,解題思路,目標的解題思路,策略總綱,銷

26、售執(zhí)行,,,,,,市場分析,本體分析,客戶分析,,,,,,,,,,,展示攻略,,,形象攻略,,,推廣攻略,,,圈層攻略,,,,33,SWOT分析,,發(fā)揮綜合優(yōu)勢樹立區(qū)域高端形象,強展示　　提高價值點,集中強勢推廣　體驗營銷,拓寬渠道　　搶奪客戶,34,綜合品質,品牌,社區(qū)園林,,,,高,中,低,客戶購買力金字塔,,交通,配套,價格,,,,,三豐鼎城,東城花園一品苑···,,,世聯(lián)模型：,高品質是本項目

27、的最大優(yōu)勢，也是打動客戶的最大理由，提高客戶對項目“身份感”的認同，吸引更多的中高端客戶是我們實現(xiàn)高價格和高速度去化的關鍵,35,本項目目標客戶：地緣型私營業(yè)主、公務員為核心客戶，老城區(qū)及城東的常住居民及私營業(yè)主為重點客戶。,,,,核心客戶,重點客戶,游離客戶,,工業(yè)園、老城區(qū)、城東等區(qū)域客戶,,地緣型公務員客戶、私營業(yè)主、企業(yè)高層管理者,,鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶、外地客戶,充分挖掘中心區(qū)的地緣型客戶,36,策略總綱,,高形象，強展示，活動營銷,,,

28、拓寬渠道，關鍵節(jié)點強勢推廣,不間斷推廣，客戶維護,37,要想本項目突破3200元/平米的價格，并從競爭中突圍，需要建立超越競爭的全攻略。,策略推導,形象攻略,展示攻略,推廣攻略,,,,,,,,圈層攻略,,,,,,豪宅營銷關鍵動作,高舉高打，需要建立強勢的第一意象，借項目硬件高調亮相，建立大盤氣勢。,線上早行動，得業(yè)內者得天下；線下多布局，得客戶者得天下；,高標準、高形象的展示與全新的圈層，建立豪宅話語權，樹立與品牌體驗相一致的競爭力

29、。,建立超越競爭的全攻略,38,提報思路,目標的解題思路,策略總綱,銷售執(zhí)行,,,,,,市場分析,本體分析,客戶分析,,,,,,,,,,,展示攻略,,,形象攻略,,,推廣攻略,,,圈層攻略,,,,39,項目屬性： 交通便捷?城西居住區(qū)核心?園林大盤?具備豪宅質素,形象定位,40,愛面子的一群人,一起回顧一下我們的客戶：,41,09年，我們的同行在說什么：,世紀雅園：“新城市· 上流姿態(tài)”,金誠花園：“

30、開啟城市尊貴生活”,億美國際公館：“城市中央，公館生活，給您一個有身份的家”,香岸華府：“仙桃的面子，有面子的人住香岸華府”,42,10年，我們要講的也是面子：,三豐鼎城 華貴人生,推廣語—建立項目強勢的第一意象，形成與其他項目的區(qū)隔感，凸現(xiàn)項目差異化價值,43,表達幾層涵義：三豐鼎城享有仙桃大道的資源和快捷交通三豐鼎城有最優(yōu)質的宜居環(huán)境項目業(yè)主自身的尊貴感和項目的品質感,形象定位,44,提報思路,目標的解題思路,策略總綱,銷

31、售執(zhí)行,,,,,,市場分析,本體分析,客戶分析,,,,,,,,,,,展示攻略,,,形象攻略,,,推廣攻略,,,圈層攻略,,,,45,展示攻略,營造高體驗價值的產品和賣場展示系統(tǒng)，讓客戶實實在在感知高品質的/尊貴的未來生活。,展示體系,產品價值展示,賣場氛圍展示,關鍵物料展示,售樓處,樣板房,園林,商業(yè)街包裝,導示系統(tǒng),看樓通道,圍墻,模型,價值手冊,樓書,戶型資料,,,,,,46,現(xiàn)場包裝展示——目前的銷售中心,目前的銷售中心缺乏一定銷

32、售氛圍，建議增加相關物料：體現(xiàn)項目品質（企業(yè)實力、地段、圈層、園林、品質）內容 的展板；高品質感吊旗；簡易水吧（可提供茶水、咖啡服務）；,立刻行動,47,項目中心園林展示及開放時間圖,,工地圍板,中心園林展示區(qū),6月開放,中心園林保證在6月能夠主體竣工，為現(xiàn)場銷售提供強大的硬件支持。,48,,現(xiàn)場包裝展示——材料展示區(qū),設置項目材質展示區(qū)，烘托項目高端氣質，便于溢價，可展示的內容如中空玻璃、可視對講、門禁系統(tǒng)、保溫材料、電梯品牌

33、、架空層模型等，采用實物（模型、展板）+文字說明的形式進行展示。,立刻行動,49,現(xiàn)場包裝展示——區(qū)域概念包裝,仙桃黃金三角及中央居住區(qū)概念包裝,49,50,賣場氛圍展示——導視系統(tǒng)之精神堡壘,仙桃大道與漢江路處,前方150米三豐售樓部,6-8米的精神堡壘，大幅提高項目導視性的同時，彰顯項目專屬感。,立刻行動,51,賣場氛圍展示——異域主題商業(yè)街,商鋪改造和門頭包裝同時進行，營造生活氣息，增加宜居說服力。通過地面材質、圖案和顏色的區(qū)隔

34、，以及樹種、空中裝飾物、標志性雕塑等營造與周邊環(huán)境相區(qū)別的氛圍，建立專屬的領域感；增加固定休閑桌椅、遮陽傘等器具，增加行人的駐留意愿。,立刻行動,52,現(xiàn)場包裝展示——看房通道,醒目的標識+項目核心賣點展示,鑒于項目實際情況，建議目前在施工處制作簡易頂棚，地面以竹排和碎石硬化處理，保證客戶看房通暢和安全；待工程條件允許以后，為9#樓制作正式看房通道。,53,關鍵物料展示——價值手冊,《三豐鼎城品質說明書》,目的：配合9#樓認籌展示項

35、目品質形象時間：2010.4月完成形式：硬殼封面裝訂成書內容規(guī)劃： 1、規(guī)劃亮點 2、建筑 3、園林 4、配套 5、品牌 6、戶型圖及各戶型賣點提煉,三豐鼎城品質說明書,開始準備,54,提報思路,目標的解題思路,策略總綱,銷售執(zhí)行,,,,,,市場分析,本體分析,客戶分析,,,,,,,,,,,展示攻略,,,形象攻略,,,推廣攻略,,,圈層攻略,,,,55,三豐·鼎城會盛大啟動

36、,客戶擴容兩大途徑：,老客戶拓展,新客戶拓展,,通過項目外圍推廣途徑獲知本項目的誠意客戶；通過三豐鼎城老客戶中的意見領袖口碑傳播，“老帶新”——對本項目而言此乃關鍵的途徑。,成立項目俱樂部，以本項目名義通過各種活動加強對三豐鼎城現(xiàn)有客戶資源的維護與調動；通過制定針對性的“優(yōu)先”、“優(yōu)惠”激勵機制賦予老客戶實惠感與身份感。,客戶會員計劃： 成立會員俱樂部會員權利： 享受購房優(yōu)惠

37、 享受活動權利 享受物業(yè)服務 享受商業(yè)優(yōu)惠會員標簽： 會員卡 會員積分計劃,圈層攻略,利用三豐鼎城現(xiàn)有客戶網絡和客戶基礎來建立關系網絡，通過老客戶拓展及老帶新進行客戶擴容,開始準備,56,,鼎城客戶會成員,,,,,,,,,,,,,,,,,,鼎城現(xiàn)有客戶,意向或成交客戶,,,,建立圈層,維護圈層,圈層傳播,,,,,客戶資源維護體系,客戶資源進行系統(tǒng)化的維

38、護為本項目進行針對性的圈層營銷奠定基礎,圈層攻略,57,品牌聯(lián)盟、合作商家、大客戶,圈層攻略,品牌嫁接拔升項目調性，堅定高端形象；大客戶單位帶來穩(wěn)定的高端客戶關注度，促進項目深入高階客戶群。,與仙桃知名餐飲、休閑、購物單位建立品牌聯(lián)盟，項目鼎城會會不定期與其舉辦聯(lián)盟活動,與有實力的、潛在客群較多的單位簽訂大客戶協(xié)議，其職工憑工作證明可享受一定的優(yōu)惠,開始準備,58,提報思路,目標的解題思路,策略總綱,銷售執(zhí)行,,,,,,市場分析,本體

39、分析,客戶分析,,,,,,,,,,,展示攻略,,,形象攻略,,,推廣攻略,,,圈層攻略,,,,59,點對點的DM直郵服務；,在關系單位等放置項目資料；,長期不間斷派單持續(xù)發(fā)聲；,線上、線下全方位鎖定客戶,路牌廣告、地盤包裝截流客戶；,,在其他項目捷足先登及大規(guī)模推廣的前提下本項目也將線上線下全方位推廣,推廣攻略,節(jié)點時期夾報直達客戶；,大型活動引爆市場，造成口碑傳播；,60,全年三大活動,Action1:,三豐·鼎城會成立儀

40、式暨客戶答謝會 時間：2010年4月24日仙桃頂級酒店舉行，邀請政府、社會名流和潛在客戶參加，老業(yè)主答謝，現(xiàn)場同期啟動9#客戶認籌,Action3:“新絲路中國小姐”仙桃分賽區(qū)比賽 時間：2010年8月左右 美女造勢，7#樓開始啟動認籌銷售,Action2:“尋找最美的三豐鼎城”攝影比賽 時間：2010年7月左右 立木為信，萬元征照片， 8#樓開始啟動認

41、籌銷售,活動營銷,61,目前項目僅有一塊戶外，在中心城區(qū)缺少一個信息發(fā)布平臺，建議在老城區(qū)或主干道臨租1~2塊戶外，以樹立項目形象并顯現(xiàn)項目的強勢推廣。,路牌廣告,路牌廣告趨勢： 戶外廣告報廣化； 戶外廣告異型化； 戶外廣告藝術化。,62,項目新品加推的起勢和蓄客階段借助鼎城會客戶和仙桃郵局開展直郵，寄送項目會刊《鼎城生活》，通過項目信息的傳遞和賣點軟性訴說，引起高端圈層的整體關注。,DM直郵,鼎城生活,鼎城生活

42、,63,全年不停，保持項目的市場持續(xù)高熱度，是低成本和高收益的重要渠道。,分別針對不同的節(jié)點和主推產品做不同的宣傳單張（海報）。海報內容要點：項目賣點+戶型圖+區(qū)位圖+節(jié)點信息紙張和畫面設計要求：需要銅版紙印制（不用書皮紙），畫面要著力體現(xiàn)項目的大氣與居家氛圍。派單技術要點：需要建立一個招聘+監(jiān)管+績效考核的兼職人員管理機制。,派單,64,高檔消費場所、銀行等分眾渠道推廣,針對目標客戶群出入或工作的消費場所，與之宣傳互動。采用在場

43、所內擺放“易拉寶”等宣傳品，購買場所消費券、售樓部現(xiàn)場抽獎的形式，吸引目標客戶關注，多渠道挖掘客戶資源。,時間：即刻開展,分展點資料架,65,暖場活動原則——嘴巴不能閑（有吃有喝）上門不空手（上門有禮）節(jié)節(jié)搞答謝（結合促銷）配合老帶新的圈層活動及促銷宣傳要到位（上門客戶把資料帶回家才是最好的宣傳，否則信息可能在中途沉默）,關鍵節(jié)點系列暖場活動，不停攪動客戶，制造賣場氛圍，逼定客戶,暖場活動,66,目的：通過秋交會的形式，加強項

44、目在仙桃的口碑、市場影響力和美譽度內容：展板、海報等宣傳物料，通過宣傳人員派發(fā)、宣傳推廣：會展中心現(xiàn)場推廣銷售配合：營銷中心內舉行,秋交會,時間：10月,67,,營銷總控圖,,,,,尋找到一定數(shù)量的分展點放置項目資料,分展場,銷售節(jié)點,媒體廣告,物料,現(xiàn)場包裝,,,,簡易看樓通道,樓體掛幅,售樓部包裝,戶外、派單,概念樣板房,活動安排,,形象調整活動主打,立體轟炸保證強銷,樓王入市圈層消化,4月高強度推廣,,9#樓開盤及消

45、化前期剩余房源,商鋪一期,8#、7#相繼開盤商鋪二期,3# 、4#有一棟入市消化剩余房源，,4－5月,6－7月,8－10月,11－12月,推廣安排,,新看樓通道包裝,新樣板房裝修,夾報,鼎城會啟動,攝影比賽,秋交會,新絲路選美,圣誕答謝會,品質手冊,新模型,商鋪手冊,新模型,新模型,中心園林完工,商業(yè)街改造,直郵,夾報,直郵,夾報,直郵,夾報,直郵,銷售目標,,100套,50套+600㎡商業(yè),160套+3000㎡商業(yè),40套剩余房源

46、+新12套,樓體掛幅,樓體掛幅,樓體掛幅,截止3月25日，2010年已銷售住宅84套，10086.04㎡，均價3100元/ ㎡,68,,,重要度,緊急性,,,現(xiàn)場包裝酒店預訂鼎城會啟動（9#認籌）9#戶型單張、模型,《品質手冊》材料展示區(qū)樣板房分展場協(xié)調，大客戶,新房源開盤及配合工作：9#銷售許可證（保證能夠銷售）戶外廣告銷售通道包裝,,其他階段性營銷活動,69,,維持推動中國房地產市場發(fā)展的服務力量！,www.wor