管理中心工程管理培訓(xùn)項(xiàng)目移交及遺留問(wèn)題整改

1、項(xiàng)目移交及遺留問(wèn)題整改（管理中心工程管理培訓(xùn)）,2015年6月4日,2,,目 錄,3,,,一、項(xiàng)目的移交、遺留問(wèn)題整改概述,,3,為保證萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)如期順利開(kāi)業(yè)和正常運(yùn)營(yíng) ，地方商管公司與地方項(xiàng)目公司按項(xiàng)目完成的進(jìn)度和質(zhì)量，對(duì)項(xiàng)目分階段進(jìn)行接管、接收（移交）。,,4,項(xiàng)目的接管1、各地商管公司負(fù)責(zé)對(duì)獨(dú)立封閉空間內(nèi)的，能夠正常運(yùn)行的設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行局部接管。并安排技工進(jìn)駐值班；在當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司及廠家指導(dǎo)，對(duì)值班技工進(jìn)行培訓(xùn)，使其熟悉設(shè)備操作

2、方法、操作規(guī)程及突發(fā)問(wèn)題的處理規(guī)程。2、試營(yíng)業(yè)日前各地商管公司依據(jù)《大商業(yè)開(kāi)業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定》，對(duì)設(shè)施設(shè)備全面檢測(cè)，滿足接管標(biāo)準(zhǔn)的，辦理接管手續(xù)。3、接管期間日常使用管理（包括：安全、防盜、保衛(wèi)、人員管理、物料堆放、設(shè)器材管理、各種機(jī)電系統(tǒng)使用，建筑結(jié)構(gòu)維護(hù)使用）引起的后果由商管公司負(fù)責(zé)。4、商管公司接管范圍內(nèi)，需組織后續(xù)施工的，項(xiàng)目公司、施工單位、商管公司簽署三方協(xié)議（商管標(biāo)準(zhǔn)文本）后方可進(jìn)行。施工期間管理歸商管公司負(fù)責(zé)：1

3、動(dòng)火管理由商管公司批準(zhǔn)，并堅(jiān)持落實(shí)。2項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)施工工藝流程、質(zhì)量監(jiān)督，并對(duì)引起的問(wèn)題負(fù)責(zé)。3商管公司按規(guī)范、制度要求對(duì)施工單位的人員、材料堆放、用水、電等管理，并對(duì)由此引起的問(wèn)題負(fù)責(zé)。5、因設(shè)施不完善、質(zhì)量缺陷等原因影響安全、正常使用的，各地商管公司須采取措施，保證安全、正常使用，由此增加的費(fèi)用，由項(xiàng)目公司承擔(dān)。6、項(xiàng)目接管一般在試營(yíng)業(yè)日前完成。,一、項(xiàng)目的移交、遺留問(wèn)題整改概述,詳見(jiàn)《管理制度匯編》,,5,項(xiàng)目的移交（接收）

4、1、各地商管公司成立項(xiàng)目移交小組，商管公司總經(jīng)理任組長(zhǎng)。2、試營(yíng)業(yè)日前45天，各地商管公司須按照股份公司相關(guān)規(guī)定及施工、采購(gòu)合同相關(guān)條款約定，仔細(xì)核對(duì)所有移交的備品備件的種類、數(shù)量，簽署《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程備品備件移交清單》，移交的備品備件須及時(shí)頂級(jí)入庫(kù)。3、試營(yíng)業(yè)前15天，各地商管公司須按照《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)移交接管圖紙資料一覽表》接收全部竣工圖紙資料，簽署《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程資料移交清單》并認(rèn)真查驗(yàn)移交圖紙資料的數(shù)量及真實(shí)性。4、各地商管公司與

5、項(xiàng)目公司在開(kāi)業(yè)日對(duì)能源計(jì)算進(jìn)行交接確認(rèn)（百貨、超市單獨(dú)向電業(yè)局繳費(fèi)），于開(kāi)業(yè)日后60天完成能源總表與分表計(jì)量偏差費(fèi)用的處理。5、工程遺留問(wèn)題必須在開(kāi)業(yè)后120天內(nèi)整改完畢，并由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)發(fā)起移交審批流程，經(jīng)分管項(xiàng)目副總裁，和分管商管副總裁審批后，由當(dāng)?shù)厣坦芄?，區(qū)域公司和項(xiàng)目公司按照股份公司制度辦理移交手續(xù)；入雙方副總裁意見(jiàn)未能達(dá)成一致，報(bào)總裁審批。凡未經(jīng)批準(zhǔn)擅自進(jìn)行移交的，將追究各地商管公司總經(jīng)理責(zé)任。6、移交是一級(jí)節(jié)點(diǎn)，責(zé)任單

6、位是地方項(xiàng)目公司。,一、項(xiàng)目的移交、遺留問(wèn)題整改概述,詳見(jiàn)《管理制度匯編》,,6,工程遺留問(wèn)題整改1、工程遺留問(wèn)題包括以下四類：第一類：設(shè)計(jì)未含項(xiàng)：規(guī)劃設(shè)計(jì)中未涉及或成本預(yù)算中未考慮，但影響廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)或品質(zhì)的問(wèn)題。第二類：品質(zhì)提升項(xiàng)：原設(shè)計(jì)無(wú)法滿足日常商業(yè)或物業(yè)管理需求的問(wèn)題。第三類：施工質(zhì)量問(wèn)題。第四類：施工未完項(xiàng)目。2、各地商管公司須在開(kāi)業(yè)日后15天完成全部工程遺留問(wèn)題匯總，經(jīng)區(qū)域公司審核后報(bào)商管總部工程部，對(duì)于新發(fā)現(xiàn)的

7、遺留問(wèn)題應(yīng)及時(shí)與項(xiàng)目公司確認(rèn)，納入遺留問(wèn)題清單并列出整改計(jì)劃后（開(kāi)業(yè)60天內(nèi)）再次上報(bào)商管總部工程部。3、各地商管公司在督促遺留問(wèn)題整改的同時(shí)，每周須向區(qū)域公司上報(bào)《萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)工程遺留問(wèn)題報(bào)表》，區(qū)域公司每月須向商管總部工程部匯報(bào)遺留問(wèn)題整改進(jìn)度。,一、項(xiàng)目的移交、遺留問(wèn)題整改概述,詳見(jiàn)《管理制度匯編》,7,,目 錄,8,,二、項(xiàng)目接管的標(biāo)準(zhǔn)及要求,8,,,,,,,,,,,接管,1、在正式接管前，為保證萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)如期開(kāi)業(yè)，當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司將已

8、完工的設(shè)施、設(shè)備（包括變配電房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等 ）委托當(dāng)?shù)厣坦芄具M(jìn)行管理，即為接管；2、當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司須保證委托接管的設(shè)施、設(shè)備能夠正常使用與運(yùn)行，設(shè)備間及接管區(qū)域應(yīng)獨(dú)立封閉；3、接管時(shí)，當(dāng)?shù)厣坦芄卷毎才偶脊みM(jìn)駐值班，對(duì)此 類設(shè)備進(jìn)行管理。當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司應(yīng)該對(duì)值班技工進(jìn)行設(shè)備操作方法、操作規(guī)程及突發(fā)問(wèn)題處理的培訓(xùn)；,,接管標(biāo)準(zhǔn),移交前管理責(zé)任劃分,移交前的施工管理,,,,,9,1、自開(kāi)業(yè)之日，對(duì)于已全部完工且全部完成調(diào)試運(yùn)行、具

9、備完善使用功能的設(shè)備設(shè)施，設(shè)備間及接管區(qū)域應(yīng)該獨(dú)立可封閉；2、正式水、電、燃?xì)饧肮┡?、電話、網(wǎng)絡(luò)等能源通訊設(shè)施要正式開(kāi)通，并由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司和當(dāng)?shù)厣坦芄具M(jìn)行能源交接確認(rèn)；3、項(xiàng)目使用功能符合設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，滿足使用功能要求；4、涉及消防安全、影響經(jīng)營(yíng)（屬項(xiàng)目公司責(zé)任）的重大問(wèn)題(包含但不限于消防系統(tǒng)的正常使用、正常供電、正常供水、正常供氣等問(wèn)題)，在整改完成后接管：《大商業(yè)開(kāi)業(yè)及住宅入伙接管規(guī)定》。,,,,,,,,,,,,接管,,接管標(biāo)

10、準(zhǔn),移交前管理責(zé)任劃分,移交前的施工管理,,,二、項(xiàng)目接管的標(biāo)準(zhǔn)及要求,,10,A、項(xiàng)目移交前商管公司管理責(zé)任 1、當(dāng)?shù)厣坦芄颈仨毎才艑Ｈ藢?duì)應(yīng)值守的區(qū)域進(jìn)行值班 管理。不得有脫崗現(xiàn)象。 2、當(dāng)?shù)厣坦芄局蛋嗳藛T須嚴(yán)格執(zhí)行機(jī)房人員進(jìn)出管理 登記制度，避免無(wú)關(guān)人員進(jìn)入設(shè)備機(jī)房。 3、當(dāng)?shù)厣坦芄局蛋嗳藛T須認(rèn)真記錄設(shè)備調(diào)試時(shí)間，方 法步驟、試運(yùn)行數(shù)據(jù)及調(diào)試中發(fā)生的

11、故障、問(wèn)題等。作 為設(shè)施設(shè)備的原始記錄進(jìn)行存檔。 4、當(dāng)?shù)厣坦芄局蛋嗳藛T必須在當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司、施工安 裝單位工程師的指導(dǎo)下學(xué)習(xí)設(shè)備操作方法，不得擅自單 獨(dú)操作，當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司和施工安裝單位有責(zé)任和義務(wù)對(duì) 值班人員進(jìn)行培訓(xùn)及操作指導(dǎo)。 5、在移交前，涉及重大安全的操作如送電、斷電等操作 須由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司、安裝調(diào)試施工單位組織實(shí)施。 6、當(dāng)

12、地商管公司對(duì)已接管鑰匙的各豎井及樓層設(shè)備機(jī)房,,,,,,,,,,,,接管,,接管標(biāo)準(zhǔn),移交前管理責(zé)任劃分,移交前的施工管理,,,二、項(xiàng)目接管的標(biāo)準(zhǔn)及要求,,11,必須按商管總部的巡檢規(guī)定定時(shí)巡視檢查。發(fā)現(xiàn)安全及 設(shè)備隱患，必須及時(shí)處理并上報(bào)。 7、移交前如發(fā)生事故，經(jīng)集團(tuán)定責(zé)為日常管理（包括： 安全、防盜、保衛(wèi)、人員管理、物料堆放、設(shè)施器材管 理）引起的后果由當(dāng)?shù)厣坦芄矩?fù)責(zé)；

13、B、項(xiàng)目移交前項(xiàng)目公司管理責(zé)任 1、當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司應(yīng)督促施工單位盡快完成尾項(xiàng)施工及保 質(zhì)保量的完成遺留問(wèn)題的整改工作，及時(shí)完成移交工作 2、當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司應(yīng)做好未移交區(qū)域的施工安全管理工作 3、當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司應(yīng)及時(shí)準(zhǔn)備好相關(guān)圖紙資料檔案，以便 移交順利進(jìn)行。 4、當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司負(fù)責(zé)落實(shí)施工單位按工藝流程進(jìn)行實(shí)施 ，并對(duì)引起的問(wèn)題負(fù)責(zé) 5、如移交前發(fā)生問(wèn)題，經(jīng)

14、集團(tuán)定責(zé)為施工質(zhì)量缺陷、功 能不完善和維保不及時(shí)的由當(dāng)?shù)仨?xiàng)目公司負(fù)責(zé)。,,,,,,,,,,,,接管,,接管標(biāo)準(zhǔn),移交前管理責(zé)任劃分,移交前的施工管理,,,二、項(xiàng)目接管的標(biāo)準(zhǔn)及要求,,12,1、項(xiàng)目移交前，如有相關(guān)專業(yè)施工方需進(jìn)入當(dāng)?shù)厣坦芄?司人員值班機(jī)房或區(qū)域進(jìn)行施工時(shí)，需持有當(dāng)?shù)仨?xiàng)目 公司指定的專人確認(rèn)簽字的施工單（萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)移交 期間施工申請(qǐng)），登記后方可進(jìn)

15、入機(jī)房或區(qū)域施工. 2、施工單需明確相關(guān)施工內(nèi)容、范圍及時(shí)間，施工方必 須嚴(yán)格按施工單內(nèi)容進(jìn)行相關(guān)工作，不可進(jìn)行超越施 工單工作范圍之施工工作。 3、當(dāng)?shù)厣坦芄矩?fù)責(zé)監(jiān)管機(jī)房或區(qū)域內(nèi)的施工情況。 4、如有動(dòng)火施工，須由當(dāng)?shù)厣坦芄九鷾?zhǔn)，并檢查落實(shí) 安全措施。 5、當(dāng)?shù)厣坦芄卷殞?duì)交叉施工等可能帶來(lái)的安全隱患及 時(shí)提醒

16、。 6、當(dāng)?shù)厣坦芄緦?duì)不服從管理、野蠻施工的施工人員， 當(dāng)?shù)厣坦芄居袡?quán)制止，并勒令離場(chǎng)，并報(bào)當(dāng)?shù)仨?xiàng)目 公司處理。,,,,,,,,,,,,接管,,接管標(biāo)準(zhǔn),移交前管理責(zé)任劃分,移交前的施工管理,,,二、項(xiàng)目接管的標(biāo)準(zhǔn)及要求,13,,目 錄,14,三、項(xiàng)目移交的移交標(biāo)準(zhǔn)及要求,檔案盒,廈門(mén)集美萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)管理有限公司,一、檔案資料,﹡二次供水檢測(cè)合格證、污水排放許可證（含污水檢測(cè)報(bào)告）、雨水

17、檢測(cè)報(bào)告、供水協(xié)議、供暖協(xié)議、供電協(xié)議、供氣協(xié)議、消防建審\驗(yàn)收\(chéng)開(kāi)業(yè)檢查合格證、人防驗(yàn)收?qǐng)?bào)告、電梯檢測(cè)合格證（含電梯檢測(cè)報(bào)告）、交評(píng)報(bào)告、環(huán)評(píng)報(bào)告、防雷檢測(cè)報(bào)告、竣工備案證等等；,檔案資料,廈門(mén)集美萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)管理有限公司,三、項(xiàng)目移交的移交標(biāo)準(zhǔn)及要求,檔案資料,廈門(mén)集美萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)管理有限公司,一、檔案資料,﹡圖紙資料移交；﹡綠建申報(bào)資料的收集提交完成，需商管部確認(rèn)；﹡機(jī)電系統(tǒng)操作手冊(cè)、說(shuō)明書(shū)移交；﹡設(shè)備采購(gòu)及工程合同或訂單移

18、交；﹡完成施工單位、設(shè)施設(shè)備廠家培訓(xùn)。,三、項(xiàng)目移交的移交標(biāo)準(zhǔn)及要求,設(shè)施設(shè)備,廈門(mén)集美萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)管理有限公司,二、設(shè)施設(shè)備,﹡供電、供水、供氣、采暖大系統(tǒng)；﹡電梯、空調(diào)機(jī)組、消防設(shè)備大設(shè)備；﹡設(shè)施設(shè)備清單核對(duì)；﹡特種設(shè)備取得合格證；﹡因季節(jié)性特點(diǎn)暫未調(diào)試完成的系統(tǒng)（另行移交）。,三、項(xiàng)目移交的移交標(biāo)準(zhǔn)及要求,專項(xiàng)驗(yàn)收,廈門(mén)集美萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)管理有限公司,三、專項(xiàng)驗(yàn)收,﹡第三方消防檢測(cè)合格（檢查率確保100%并整改完成），上

19、報(bào)安監(jiān)部認(rèn)可；﹡節(jié)能專項(xiàng)驗(yàn)收，經(jīng)規(guī)劃院、商管公司書(shū)面確認(rèn)；﹡商管總部工程部對(duì)綠色建筑工作系統(tǒng)專項(xiàng)驗(yàn)收，專項(xiàng)驗(yàn)收的遺留問(wèn)題得到落實(shí)；,三、項(xiàng)目移交的移交標(biāo)準(zhǔn)及要求,工程遺留問(wèn)題,廈門(mén)集美萬(wàn)達(dá)商業(yè)物業(yè)管理有限公司,四、工程遺留問(wèn)題,﹡開(kāi)業(yè)后15天內(nèi)、60天內(nèi)完成兩次工程遺留問(wèn)題統(tǒng)計(jì)上報(bào)，移交前整改率不得于95%；﹡存在以下問(wèn)題不得進(jìn)行移交：　超出集團(tuán)安全管理相關(guān)規(guī)定的消防安全問(wèn)題　影響正常營(yíng)運(yùn)安全的設(shè)施設(shè)備問(wèn)題　影響廣場(chǎng)正常營(yíng)

20、運(yùn)的功能性問(wèn)題　施工未完項(xiàng)未整改完成　屋面及地下室滲漏點(diǎn)超過(guò)五處，租賃區(qū)內(nèi)滲漏、電梯底坑滲漏的工程質(zhì)量問(wèn)題。,三、項(xiàng)目移交的移交標(biāo)準(zhǔn)及要求,大連萬(wàn)達(dá)商業(yè)地產(chǎn)股份有限公司,五、其它問(wèn)題,﹡因項(xiàng)目公司原因?qū)е伦鈶魮p失的賠償；﹡因租戶原因?qū)е马?xiàng)目公司損失的賠償；﹡按租賃合同需提供增值稅發(fā)票、計(jì)量、收費(fèi)未完善；﹡綠建申報(bào)費(fèi)用（一星60萬(wàn)、二星70萬(wàn)、三星80萬(wàn)）﹡項(xiàng)目公司與商管公司相關(guān)費(fèi)用未完成結(jié)算；包括但不限于：開(kāi)荒保潔費(fèi)、旺場(chǎng)

21、費(fèi)、開(kāi)業(yè)搶工費(fèi)、綠植租賃費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)、金街提升改造費(fèi)、金街推廣費(fèi)、金街專項(xiàng)費(fèi)用、能源費(fèi)（開(kāi)業(yè)前、開(kāi)業(yè)后）、機(jī)房代管費(fèi)、品質(zhì)提升項(xiàng)預(yù)留費(fèi)、材料費(fèi)、招商推廣費(fèi)（結(jié)余）等等?！度f(wàn)達(dá)廣場(chǎng)項(xiàng)目移交標(biāo)準(zhǔn)》,20,,目 錄,21,一、預(yù)驗(yàn)收項(xiàng)目正式移交前，由各區(qū)域商管公司組織開(kāi)展項(xiàng)目預(yù)驗(yàn)收工作。 各公司應(yīng)以《商管制度（2012版）》和《項(xiàng)目管理制度（2012版）》為依據(jù)，結(jié)合廣場(chǎng)整改情況，進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。區(qū)域 必須利用所轄各廣場(chǎng)資源，組

22、織驗(yàn)收小組，按照《萬(wàn)達(dá)綜合體項(xiàng)目移交檢查檢測(cè)標(biāo)準(zhǔn)》之要求，詳細(xì)對(duì)各建筑設(shè)施，各專業(yè)系統(tǒng)通設(shè)備進(jìn)行仔細(xì)梳理、核查。確認(rèn)各系統(tǒng)問(wèn)題，作為預(yù)驗(yàn)收問(wèn)題匯總，與項(xiàng)目公司確認(rèn)，移交前必須完成整改。 由區(qū)域公司按預(yù)驗(yàn)收結(jié)果編寫(xiě)《xx萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)移交報(bào)告》重點(diǎn)寫(xiě)清廣場(chǎng)各區(qū)域設(shè)施情況、各系統(tǒng) 設(shè)備情況、現(xiàn)狀、是否滿足移交條件、整改前后對(duì)比照片、相關(guān)證照是否辦理齊全、各種相關(guān)費(fèi)用是否結(jié)清等有關(guān)移交的情況說(shuō)明。重點(diǎn)關(guān)注以下幾點(diǎn)： 1、根據(jù)集團(tuán)制度要求

23、，移交前由項(xiàng)目公司承擔(dān)檢測(cè)費(fèi)用，由商管公司選定有資質(zhì)的第三方消防檢測(cè)機(jī)構(gòu)對(duì)消防系統(tǒng)做逐點(diǎn)測(cè)試和全面聯(lián)動(dòng)測(cè)試，并出具合格報(bào)告。上報(bào)集團(tuán)安監(jiān)部備案，作為項(xiàng)目移交時(shí)安全確認(rèn)的必要條件；（流程1：第三方檢測(cè)合格審批、備案）2、清點(diǎn)現(xiàn)場(chǎng)設(shè)備設(shè)施實(shí)物、移交條件確認(rèn)；3、圖紙資料移交條件確認(rèn)；4、備品備件移交條件確認(rèn)；5、計(jì)量?jī)x表系統(tǒng)移交條件確認(rèn)；6、遺留問(wèn)題妥善處理方式確認(rèn)。等等。,四、項(xiàng)目移交流程,《消防第三方檢測(cè)報(bào)告》審批流程,二、

24、預(yù)驗(yàn)收通過(guò)后，由區(qū)域公司通過(guò)OA通用業(yè)務(wù)流程審批上報(bào)“XX萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)移交申請(qǐng)”，申請(qǐng)中需詳細(xì)說(shuō)明各項(xiàng)移交工作的落實(shí)情況（附件清單），逐級(jí)審批至高級(jí)副總裁（分管商管）?！稄B門(mén)集美萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)大商業(yè)移交申請(qǐng)》（流程2）三、移交申請(qǐng)得到批準(zhǔn)后，方可進(jìn)行正式啟動(dòng)移交工作。四、遺留問(wèn)題基本解決后，邀請(qǐng)項(xiàng)目管理中心及商管總部參加現(xiàn)場(chǎng)移交會(huì)議，由項(xiàng)目公司發(fā)起《XX萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)移交大會(huì)邀請(qǐng)函》（流程3），邀請(qǐng)總部相關(guān)部門(mén)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)移交。五、由項(xiàng)目公司匯

25、總所有交接文件，按制度發(fā)起OA上報(bào)流程，將移交情況上報(bào)項(xiàng)目管理中心及商管總部，最終審批節(jié)點(diǎn)為分管項(xiàng)目管理中心副總裁及分管商管高級(jí)副總裁，獲得審批后完成移交程序。 《 XX萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)移交報(bào)備審批》 （流程4）。流程：項(xiàng)目公司---商管公司---商管區(qū)域公司---項(xiàng)目管理中心質(zhì)監(jiān)部---項(xiàng)目管理中心計(jì)劃部---商管總部工程部---項(xiàng)目中心總裁助理---商管系統(tǒng)總裁助理---副總裁（分管項(xiàng)目管理中心)---高級(jí)副總裁（分管商管）。,四、項(xiàng)目

26、移交流程,23,,目 錄,24,﹡經(jīng)驗(yàn)分享　　 遺留問(wèn)題整改、項(xiàng)目移交是為商管公司爭(zhēng)取利益，完善各系統(tǒng)設(shè)施設(shè)備最主要的機(jī)會(huì)，也是最關(guān)鍵、最后的機(jī)會(huì)，責(zé)任重大！ 組建專業(yè)、責(zé)任心強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)進(jìn)行銷項(xiàng)，要求熟悉集團(tuán)制度、國(guó)標(biāo)、行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)等； 從籌備期（機(jī)電管控、裝修管控）開(kāi)始檢查，匯總各系統(tǒng)銷項(xiàng)問(wèn)題； 銷項(xiàng)問(wèn)題梳理分門(mén)別類，羅列清晰； 銷項(xiàng)過(guò)程的把控，分專業(yè)、責(zé)任到人，誰(shuí)提出的問(wèn)題誰(shuí)負(fù)責(zé)銷項(xiàng)，讓員工和

27、主管有責(zé)任感、成就感； 交叉把關(guān)； 杜絕出現(xiàn)不負(fù)責(zé)任以及違規(guī)的行為；,,五、遺留問(wèn)題整改經(jīng)驗(yàn)分享,24,,五、遺留問(wèn)題整改經(jīng)驗(yàn)分享,25,﹡經(jīng)驗(yàn)分享　 每天開(kāi)銷項(xiàng)會(huì)， “死盯、盯死”，把“難啃的骨頭”放在前面解決； 巧“借力”，發(fā)揮好有利資源（前期項(xiàng)目中心、后期商管總部、公司各部門(mén)） 做好角色互換，項(xiàng)目公司其實(shí)也希望借商管公司來(lái)壓施工單位；　 把握有理、有力、有節(jié)，恰到好處　施工單位承諾函

28、 可要求項(xiàng)目公司停止支付工程款　要有足夠的“籌碼”，而且是有力度的“籌碼”； 為項(xiàng)目公司戴高帽,關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目質(zhì)量管理的通知,關(guān)于萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)正常運(yùn)營(yíng)后工程維修整改的規(guī)定,,五、遺留問(wèn)題整改經(jīng)驗(yàn)分享,26,﹡5%剩余工程遺留問(wèn)題整改　　　　按商管公司規(guī)定，不得影響正常經(jīng)營(yíng)　　用電用水費(fèi)用與商管公司進(jìn)行結(jié)算　　約定最后整改期限　　超期由商管公司選擇合格供應(yīng)商進(jìn)行整改，費(fèi)用由責(zé)任單位支付　　明確責(zé)任、規(guī)定、記錄清晰、

29、書(shū)面確認(rèn),,27,五、遺留問(wèn)題整改經(jīng)驗(yàn)分享,,28,﹡備品備件接收　　　　商管公司建立保管庫(kù)、專人保管　　按照前期約定提供足量備品備件　　合同內(nèi)保修件不能從備品備件中支出　　明確責(zé)任、規(guī)定、記錄清晰、書(shū)面確認(rèn) 預(yù)留材料費(fèi)用,五、遺留問(wèn)題整改經(jīng)驗(yàn)分享,,29,﹡費(fèi)用結(jié)算　　　　商管財(cái)務(wù)、項(xiàng)目財(cái)務(wù)進(jìn)行費(fèi)用結(jié)算　　營(yíng)運(yùn)部組織商戶索賠金支付　　打包費(fèi)用設(shè)立獨(dú)立賬戶，?？顚Ｓ?五、遺留問(wèn)題整改經(jīng)驗(yàn)分享,,30,﹡合同

30、責(zé)任轉(zhuǎn)接　　　　移交后合同自然轉(zhuǎn)接，召集供應(yīng)商、施工單位召開(kāi)維保移交大會(huì)；　　供應(yīng)商、施工單位與項(xiàng)目公司、商管公司書(shū)面承諾函；（施工單位承諾函） 商管公司熟悉合同，嚴(yán)格執(zhí)行合同條款； 合同維保款支付，必須達(dá)到合同約定條件，商管公司確認(rèn)；　　未履行合同的維修、搶修必須有清楚的書(shū)面記錄、來(lái)往函件等法律要件。,五、遺留問(wèn)題整改經(jīng)驗(yàn)分享,﹡特別關(guān)注的系統(tǒng)　 消防系統(tǒng) 智能疏散系統(tǒng)

31、 漏電報(bào)警系統(tǒng) 穹頂玻璃 滲水、漏水 油煙串味 污水間隔油池、隔渣池 電梯底坑滲水,,五、遺留問(wèn)題整改經(jīng)驗(yàn)分享,31,,,結(jié)束語(yǔ),32,移交工作 責(zé)任重大斗智斗勇 換位思考,案例,,,控臺(tái)背景墻為客戶進(jìn)門(mén)第一眼視線所在，大氣、醒目的控臺(tái)背景將帶給客戶良好的第一印象,背景墻更換：原背景墻色調(diào)較平淡，缺乏視覺(jué)沖擊力，建議更換背景墻,控臺(tái)調(diào)整,,控臺(tái)降低高度（1100可減至1000）；布網(wǎng)線及

32、電話線,控臺(tái)調(diào)整,,,沙盤(pán)目前尺寸為3010×4025，沙盤(pán)過(guò)寬，影響動(dòng)線，且項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整較大，建議盡快重新制作沙盤(pán)，建議尺寸為2600×3800；目前需增設(shè)各樓棟標(biāo)牌及沙盤(pán)專用吸塵器,,沙盤(pán)過(guò)寬，影響動(dòng)線，且項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整較大，建議盡快重新制作沙盤(pán),沙盤(pán)調(diào)整,,高的戶型模型玻璃罩更換一致（50公分換為20公分）、已售罄戶型及時(shí)更新,戶型模型,,現(xiàn)有的組合沙發(fā)調(diào)整為四組兩人休閑沙發(fā)，配兩個(gè)茶幾，營(yíng)造親切溫馨氛圍,洽談區(qū)

33、調(diào)整,,原有洽談區(qū)作軟隔，配備沙發(fā)，適當(dāng)隔斷增加客戶尊貴感，保護(hù)客戶隱私,VIP簽約區(qū),原有洽談區(qū)展板已起泡，需更換。以項(xiàng)目各大賣點(diǎn)重新設(shè)計(jì)制作，800×2000，需5塊；增加樣版房圖片展示；業(yè)主臨時(shí)公約展板已老化，需更換,項(xiàng)目園林以北美特色風(fēng)情為主，西班牙的建筑立面，間以特色情景園林，突現(xiàn)樓盤(pán)品質(zhì),展板更新,,,建議在茶水間旁墻上（寬2950、高3380）增設(shè)區(qū)位模型，突顯項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)，或上部為區(qū)位模型，下部為建材展示，給

34、客戶帶來(lái)樓盤(pán)高品質(zhì)的信心,區(qū)位模型,,案場(chǎng)配置吊旗有利于氛圍營(yíng)造，建議洽談區(qū)懸掛橫旗，進(jìn)門(mén)起至沙盤(pán)區(qū)懸掛豎旗,吊旗,,建議增設(shè)戶型展板，或固定或?yàn)橐桌瓕殻瑢Ⅲw量較多的兩種戶型作深入分析解說(shuō)，突出戶型賣點(diǎn),戶型展板,體量較多的兩種戶型制作戶型展板， 將戶型設(shè)計(jì)亮點(diǎn)逐一標(biāo)識(shí)并設(shè)計(jì)情景化圖片，打動(dòng)客戶且有利于銷售人員講解,增設(shè)銷控板，銷售公示，制造熱銷氛圍（此項(xiàng)需確定可行性）,銷控表,,,現(xiàn)茶水間背景墻為玻璃墻，建議增設(shè)展柜，以各種小展品或洋

35、酒等布置小展柜，增加案場(chǎng)情調(diào)與項(xiàng)目品味,茶水間展柜,,,現(xiàn)有吊燈光線暈暗顯陳舊，建議更抽象水晶燈或全面清潔,吊燈更換,,現(xiàn)售樓部顏色單調(diào)，缺少生氣，建議將現(xiàn)有的假花更換為綠植,增加綠植,售樓處衛(wèi)生整潔溫馨的案場(chǎng)環(huán)境將帶給客戶良好的印象，給客戶帶來(lái)賓至如歸的感受，為項(xiàng)目加分。建議案場(chǎng)聘請(qǐng)保潔與保安人員，時(shí)刻維護(hù)案場(chǎng)衛(wèi)生，提升專業(yè)形象與服務(wù)品質(zhì),進(jìn)門(mén)墊子需勤沖洗；衛(wèi)生間漏水整修；墻壁衛(wèi)生清理,案場(chǎng)衛(wèi)生,,,保潔用品固定擺放，保持案場(chǎng)整

36、潔,案場(chǎng)衛(wèi)生,建議案場(chǎng)聘請(qǐng)保潔與保安人員，時(shí)刻維護(hù)案場(chǎng)衛(wèi)生，提升專業(yè)形象與服務(wù)品質(zhì),服務(wù)提升,,,門(mén)口處盆栽更換，建議增加綠植與色彩鮮艷的鮮花等，營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氛圍,門(mén)口包裝,,沿售樓處增設(shè)道旗，營(yíng)銷中心廣告牌重新設(shè)計(jì)制作,前坪包裝,,,,,商業(yè)門(mén)頭設(shè)計(jì)全新燈箱廣告牌，目前可作項(xiàng)目宣傳，商業(yè)出售后可一起轉(zhuǎn)讓于業(yè)主；卷匣門(mén)包裝：采用噴繪技術(shù)，設(shè)計(jì)各業(yè)態(tài)商業(yè)場(chǎng)景，營(yíng)造商業(yè)情境,商業(yè)包裝,,建議增加2至3套休閑桌椅與陽(yáng)傘，營(yíng)造商業(yè)情境，同時(shí)與售樓處

37、、園林與展示區(qū)等形成完整看房通道,人行道包裝,主入口色調(diào)過(guò)于單一，建議增加小燈籠，營(yíng)造節(jié)日氣氛，部份較高大的樹(shù)木做亮化處理，同時(shí)增加一些色彩鮮艷的小盆栽，增加視覺(jué)效果,主入口包裝,適當(dāng)增設(shè)導(dǎo)示系統(tǒng),,主入口色調(diào)過(guò)于單一，建議增加小燈籠，營(yíng)造節(jié)日氣氛，部份較高大的樹(shù)木做亮化處理，同時(shí)增加一些色彩鮮艷的小盆栽，增加視覺(jué)效果,主入口包裝,,主入口色調(diào)過(guò)于單一，建議增加小燈籠，營(yíng)造節(jié)日氣氛，部份較高大的樹(shù)木做亮化處理，同時(shí)增加一些色彩鮮艷的小盆

38、栽，增加視覺(jué)效果,主入口包裝,,,,植物及時(shí)更換，時(shí)刻保持勃勃生機(jī),園林包裝,,,小區(qū)內(nèi)增設(shè)1至2套休閑桌椅，營(yíng)造情境化生活場(chǎng)景，看房客戶及業(yè)主可在此小憩,園林包裝,,8號(hào)棟工地前增設(shè)圍擋，既提高安全性，又可作大幅廣告牌使用,工地圍擋,,,5、6號(hào)棟樓頂增設(shè)發(fā)光字及電話號(hào)碼，占據(jù)制高點(diǎn)，廣告覆蓋面可達(dá)全城,樓頂亮化,樣版間盡快設(shè)計(jì)跟進(jìn)，形成整套展示體系，鎖定客戶，促進(jìn)成交,樣版間展示,,,1、商業(yè)綜合體園林現(xiàn)狀,,物業(yè)服務(wù)中心周圍的綠化

39、情況較差：草皮枯黃、樹(shù)有光禿、枯竭現(xiàn)象；灌木凌亂分布、沒(méi)有修剪。,,,,2、庭院園林現(xiàn)狀,,庭院小道兩邊的灌木成活情況較差，稀疏、凌亂、枯死及沒(méi)有造型。,,,,2、庭院園林現(xiàn)狀,庭院各出口處的樹(shù)木品種搭配不合理，沒(méi)有層次感、生長(zhǎng)稀疏。,,,,,,2、庭院園林現(xiàn)狀,庭院拱形出口下和出口處的草皮被踐踏嚴(yán)重，出現(xiàn)部分區(qū)域寸草不生。,,,,,,3、洋房、別墅通道園林現(xiàn)狀,小區(qū)主干道兩邊的綠化帶層次感不明顯、樹(shù)葉稀少、樹(shù)干干枯、草地枯黃。,,,,