華僑城案例20102.9.8

1、1,,,案例分析——深圳華僑城,2,項目概況,地理位置：位與深圳市西部，具深圳中心區(qū)約4公里。規(guī)模：占地面積450公頃，東南面建成區(qū)約320公頃，其中旅游用地約130公頃,中西部在建和待建區(qū)為130公頃,現狀人口35000人。城區(qū)功能：是深圳市相對獨立的以居住、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團。,華僑城是人文生態(tài)景觀與休閑場所， 聚集深圳三大主題旅游公園。規(guī)劃理念：自然生態(tài)開發(fā)、在花園中建房子。,3,功能分區(qū),居住區(qū),商業(yè)區(qū)

2、,居住區(qū),旅游區(qū),文教,體育,居住區(qū),,以旅游、商業(yè)為主要功能，形成區(qū)域核心區(qū)；居住區(qū)圍繞核心區(qū)分布；商業(yè)區(qū)集中布置于社區(qū)中心；,4,華僑城發(fā)展歷程,,,,,,,,,中旅廣場,錦繡花園二、三期,波托菲諾、純水岸,價格變化,7500,8000,9000－15000,三大主題公園華僑城菜市場華廈藝術中心何香凝美術館海景酒店郵電局華僑城中學華僑城醫(yī)院獨特性的道路及道路綠化供人們休憩的廣場,沃爾瑪OCT廣場人文雕塑

3、威尼斯皇冠假日酒店食街、酒吧街建立社區(qū)標識統一歡樂谷在建,燕棲湖燕晗山打通私家路，建立與華僑城的聯系歡樂谷主題公園開放,發(fā)展階段,,1996年以前,代表樓盤,1996年～2000年,2000年～2004年,配套建設,環(huán)境營造,及,5,通過區(qū)域增值的片區(qū)開發(fā)模式達到成功開發(fā)的目標,華僑城成功開發(fā)標志：,■物業(yè)持續(xù)增值■住宅價格維持高端水平■供－需保持平穩(wěn) ，消化量大于同類型單個項目消化量■消費群體無區(qū)域特征，而是面向

4、全市以及全國■商業(yè)、酒店、寫字樓租金遠高于普通住宅區(qū)水平，接近城市一級商圈水平,開發(fā)前期重點建設景觀資源和配套設施，為區(qū)域創(chuàng)造知名度和形象檔次；住宅開發(fā)期利用區(qū)域的美譽度和配套優(yōu)勢，加強社區(qū)的環(huán)境和文化營造，實現土地的最大價值；土地的持續(xù)增值依賴于整個區(qū)域配套和資源的不斷完善，和社區(qū)景觀環(huán)境和社區(qū)文化的營造；最終成為城市高端居住區(qū)的中心。,6,配套與住宅關系,,燕棲湖,天鵝湖,燕含山,,,歡樂谷主題公園,,商業(yè)街,,中央試驗

5、學校,,社區(qū)會所,,二期會所,,別墅區(qū),,高檔住宅區(qū),高爾夫,7,華僑城的商業(yè)形式分析,8,商業(yè)對區(qū)域價值影響,,,,,,以沃爾瑪超市、銅鑼灣百貨為核心的購物中心,區(qū)域性商業(yè)中心,提升整體區(qū)域居住價值提升周邊商業(yè)的價值對周邊住宅影響度不大,食街與酒吧街,,特色商業(yè)街，外向型商業(yè),建立與城市的聯系營造區(qū)域人文氛圍，提 升整體區(qū)域形象提升商業(yè)價值,社區(qū)商業(yè)街,社區(qū)商業(yè)，內向型商業(yè),提升樓盤的形象檔次,,特色餐廳、酒吧,沃

6、爾瑪超市、銅鑼灣百貨、易家儂家私等,洗衣店、美發(fā)店、餐廳等,區(qū)域價值,,住宅價值,,,,,,,,,,,,,商業(yè)價值,,,,,,,□ 區(qū)域性商業(yè)中心最大程度地提升了區(qū)域的整體價值，特色商業(yè)街次之；□ 社區(qū)商業(yè)對整個區(qū)域的影響度不大，但對樓盤的形象塑造貢獻大；□ 區(qū)域性商業(yè)中心和特色商業(yè)街能創(chuàng)造最大的投資價值；,商業(yè),業(yè)態(tài),服務性質,作用,9,配套與區(qū)域關系分析,世界之窗,中國民俗文化村,錦繡中華,高爾夫球場,歡樂谷,10,華

7、僑城配套形成過程,,,,,中海中旅廣場,錦繡花園二、三期,波托菲諾、純水岸,醫(yī)院與學校都不是知名品牌，只為社區(qū)提供服務；主題公園的存在，建立了與城市的聯系，但沒有給住宅帶來直接價值；藝術中心和美術館建立了區(qū)域形象，但沒有給住宅帶來直接價值；綠化環(huán)境和獨特的道路設計，提升區(qū)域價值。表現在： a、開放式街區(qū)，成為城市意象； b、道路彎曲和富有坡度； c、道路綠化成形； d、車和人處于同等地位； e、華

8、僑城邊界由道路和綠化與周邊區(qū)域分隔； f、公共空間共享；,配套與住宅的關系分析,OCT廣場進一步把環(huán)境與人文結合；引入沃爾瑪，進一步提高生活便利性；區(qū)域標識更加清晰；威尼斯酒店與歡樂谷處于建造期，進一步提高區(qū)域在城市中的地位；,國外生活方式的借鑒；走向以挖掘資源為中心，如燕晗山、燕棲湖等，使資源效應放大；商業(yè)街檔次上與區(qū)域形象接軌；對客戶進行篩選，對人群進行組合；,階段,1996年以前,1996年～2

9、000年,2000年～2004年,,代表樓盤,11,華僑城配套問題與區(qū)域價值的關系,,,,,,主題公園：民俗文化村、錦繡中華、世界之窗、歡樂谷文化藝術：何香凝美術館、華廈藝術中心休閑娛樂：雕塑公園和走廊、OCT生態(tài)廣場、保齡球館、體育活動中心等,華僑城第一幼兒園南山實驗學校華僑城小學華僑城中學暨南大學中旅學院,,華僑城醫(yī)院,,歡樂谷國際青年旅館海景酒店：4星級深圳灣大酒店： 4星級威尼斯皇冠假日酒店：5星級,,中國銀

10、行、工商銀行、招商銀行,,城市公共巴士、環(huán)華僑城生活小巴、汽車站,配套分類,文化娛樂,教育,醫(yī)療,酒店,銀行,交通,配套設施,以城市的配套體系來經營，功能齊全多樣；配套設施同時面向社區(qū)和城市，滿足需求；教育和醫(yī)療設施對住宅的影響度大；文化娛樂設施和酒店主要服務于城市，能全面提升區(qū)域的形象和檔次；,區(qū)域價值,住宅價值,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,12,波托菲諾啟動模式,13,波托菲諾.純水岸的啟動模式,引進意

11、大利生活方式，向國際化接軌；大量營造自然資源和休閑空間，社區(qū)價值以挖掘資源為中心；休閑商業(yè)街位于社區(qū)中心，檔次上與區(qū)域形象匹配，反映了一種生活方式；建立區(qū)域價值標桿，提升區(qū)域整體形象；,休閑商業(yè)街,居住區(qū),居住區(qū),社區(qū)會所,燕棲湖,湖邊休閑廣場,14,華僑城的成功關鍵要素,■大力營造生態(tài)環(huán)境，提出“在花園中建城市”的規(guī)劃理念；■開發(fā)前期大力營造區(qū)域環(huán)境和配套設施，建立區(qū)域形象；住宅開發(fā)借助區(qū)域優(yōu)勢，實現土地價值最大化；■