重慶龍湖內(nèi)部講座工程項目管理與控制(69)頁

1、工程項目管理與控制,工程管理中心：李世康 2009年12月21日,重慶龍湖內(nèi)部講座：,一 、 項目概論1. 項目的定義,（1）項目的本質(zhì)特征 是一系列工作的組合 是一種必須完成的、臨時性的、有限的任務過程 具有特定的目標 必定在一定的約束條件下進行 必然消耗或占用一定的資源（2）項目的定義：在一定的約束條件下，具有明確目標的一次性任務或事項。,2、項目的必備條件,構(gòu)成一個項目，必須

2、具備如下4項基本條件： （1） 是一個系統(tǒng)的有機整體； （2） 具有明確的目標； （3） 具有明確的起點和終點； （4） 具有資源條件的保障與制約。,3、項目周期,項目的周期是指項目從始至終的生命期，項目周期研究的是項目管理工作在時序上的安排。一般而言，投資項目周期可劃分為如下三個階段。（1）項目投資前期：從投資設(shè)想到投資實施前的一段時期。主要包括如下工作內(nèi)容： 市場調(diào)查與投資機會研究；

3、 項目方案策劃； 市場分析與項目可行性研究有 ； 項目方案評估與決策然 。,（2）項目投資實施期：從項目開始投資到項目竣工完成，交付使用前的一段時期。其主要工作內(nèi)容有： 項目融資； 項目設(shè)計與施工任務的承發(fā)包； 項目的管理與控制； 項目的市場推廣（市場營銷）,（3）項目經(jīng)營使用期：項目交付使用后的一段時期。其主要工作內(nèi)容因項目性質(zhì)不同而有很大

4、區(qū)別。 生產(chǎn)經(jīng)營（產(chǎn)品的設(shè)計、生產(chǎn)、推銷）； 經(jīng)營管理（市場推廣、經(jīng)營） 物業(yè)管理（服務、管理）,4、項目策劃,（1）策劃：為了實現(xiàn)預期的目標，借助科學方法，系統(tǒng)方法和創(chuàng)造性思維，進行環(huán)境分析，優(yōu)化資源配置的調(diào)查、研究、分析、創(chuàng)意、設(shè)計并制定計劃與行動方案的過程。 策劃是一個過程； 策劃是一個創(chuàng)造性的活動；

5、 策劃是具有前瞻性的理性行為； 策劃是對未來事件的系統(tǒng)安排； 策劃是一門藝術(shù)。,（2）項目策劃 項目策劃是指以項目實施方案為核心的，全面的、綜合的調(diào)查研究、項目構(gòu)思、項目創(chuàng)意、計劃編制、技術(shù)經(jīng)濟分析與評價工作。項目策劃具備如下特征： 立足于市場和環(huán)境分析 ； 目的在于編制切實可行的項目實施

6、方案； 是以方案為核心的反復論證、反復調(diào)整、不斷優(yōu)化的過程； 靈魂在于市場定位與賣點設(shè)計； 生命力在于創(chuàng)意和構(gòu)思。,（3） 項目策劃程序,,捕捉、利用、創(chuàng)造市場機會,市場研究,環(huán)境信息,前提與假設(shè),項目構(gòu)思,構(gòu)思篩選,市場調(diào)查與預測,資源調(diào)查、資源分析,競爭對手分析,消費者分析,市場狀況分析,產(chǎn)品分析,自有資源資本分析,社會資源資

7、本分析,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,構(gòu)思再篩選完善,項目概念,方案策劃,市場投資機會研究,產(chǎn)品市場營銷策劃,市場投資策略策劃,市場營銷策劃,,,,,,,,,,,,,,,,,,,二、項目管理1、項目管理的定義,在項目活動過程中，為實現(xiàn)項目目標而運用知識、技能、工具、技術(shù)和經(jīng)驗對項目實施的策劃、計劃、指揮、協(xié)調(diào)和控制過程。,2、項目管理的內(nèi)涵,（1）是一種管理方法體系。（2）是以項目目標實現(xiàn)為核心的管理活動。（3

8、）是團隊活動。（4）貫穿于項目的全過程。（5）涉及項目的各環(huán)節(jié)。,項目管理的內(nèi)涵 1（全過程、各環(huán)節(jié)）,DM - 開發(fā)管理Development Management,PM – 項目管理（建設(shè)管理）Project Manajement,FM – 設(shè)施管理.物業(yè)管理Facility Management,,項目前期,項目實施期,準備,設(shè)計,施工,項目使用期,,,,,,項目管理的內(nèi)涵 2（全過程、各環(huán)節(jié)）,項目管理的內(nèi)涵

9、 3（全過程、各環(huán)節(jié)）,,,,,,,項目構(gòu)思和設(shè)想,決策—開始實施,項目完成—開始運營,報廢—拆除,運營階段,實施階段,決策階段,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,項目管理,PM,,,,,開發(fā)管理,DM,物業(yè)管理,FM,保修期(1-2 年),,,,,,FM,,LM,LM,,,3、項 目 組 織,,（1）組織：各生產(chǎn)要素相結(jié)合的形式的制度。前者表現(xiàn)為組織的結(jié)構(gòu)，后者表現(xiàn)為約束和激勵組織成員的各種規(guī)章、制度。（

10、2）項目組織結(jié)構(gòu)形式：項目要素相結(jié)合的形式和制度。取決于項目性質(zhì)、項目存在和運行的內(nèi)外環(huán)境條件。常見的有如下幾種形式。,職能式組織結(jié)構(gòu)：按經(jīng)營管理職能劃分部門，實施專業(yè)化管理的組織結(jié)構(gòu)形式。任何一個項目均可作為某職能部門的一部分（或一個下屬部門而存在）。項目式組織結(jié)構(gòu)：從公司職能部門中分離出來的、相對獨立的、以項目的目標實現(xiàn)為主要目的組織形式。,矩陣式組織結(jié)構(gòu)：在職能式組織的垂直層次結(jié)構(gòu)上，疊加了項目式的水平層次結(jié)構(gòu)。視項目具體的環(huán)境

11、條件和項目自身的性質(zhì)，采用多種形式（強矩陣式、平衡矩陣式、弱矩陣式）。混和式組織結(jié)構(gòu)：在同一公司、同一時期，同時存在職能式組織結(jié)構(gòu)形式的項目和項目式組織的項目的結(jié)構(gòu)形式。,4、項目組織結(jié)構(gòu)形式的選擇,主要影響因素：（1）不確定性（2）技術(shù)復雜程度（3）持續(xù)時間（4）規(guī)模（5）重要程度（6）客戶類型（7）時間限制性（8）對外依賴性（9）對內(nèi)依賴性,幾種規(guī)律性的選擇原則：規(guī)模小、以技術(shù)為重點的項目：選擇職能式組織時間

12、性強、要求反應快的項目：選擇項目式組織時間長、規(guī)模大、復雜的項目：選擇項目式組織重要、影響大的項目： 選擇項目式組織結(jié)構(gòu)技術(shù)相對復雜，需要多個部門予以支持的項目：選擇矩陣式組織結(jié)構(gòu),5、工程項目管理組織,（1）項目小組和項目經(jīng)理部工程項目通常按項目的大小設(shè)立項目小組或項目經(jīng)理部項目小組：中小工程項目的管理組織，由項目經(jīng)理、專業(yè)工程師（土建、機電等）、財務、行政、公共關(guān)系等職能管理人員構(gòu)成。項目經(jīng)理部：大型及特大型項目的管理組

13、織，由項目經(jīng)理及各職能部門（計劃部、工程部、市場部、合同部、公共關(guān)系部等）構(gòu)成。,（2）項目經(jīng)理部組織設(shè)置的運作任命項目經(jīng)理；明確項目任務、資源條件、期限、責任、權(quán)限；研究組織架構(gòu)、部門設(shè)置、權(quán)力及資源配置、管理與決策程序；職能分工、人員配置、責任及權(quán)限劃分、任務分配；信息系統(tǒng)設(shè)計、溝通與交流渠道設(shè)計；制度建設(shè)、人員招聘、人員培訓等；機構(gòu)試運行、調(diào)整、優(yōu)化。,（3）項目經(jīng)理項目經(jīng)理是項目管理的核心，是項目成敗的關(guān)鍵。項

14、目經(jīng)理主要職責： 對公司：保證項目目標與公司目標的一致性；恰當?shù)乜刂婆c管理公司對項目配置的資源；及時有效的向公司領(lǐng)導層匯報項目進展情況。 對項目：為項目成員提供良好的工作條件和氛圍，對項目成員業(yè)績進行考核與獎懲；對項目的計劃、實施、控制與風險防范負責，保證項目目標的實現(xiàn)。,項目經(jīng)理的基本素質(zhì)要求： 管理經(jīng)驗、成熟的個性、良好的人際關(guān)系； 較強的技術(shù)背景、較豐富的閱歷與工作經(jīng)驗；

15、 創(chuàng)造性的思維方法、靈活而機動的處理復雜事務關(guān)系的能力； 堅忍不拔的個性、自信、敏感而富于熱情，精力充沛，待人寬厚而忠于職守。,三、 項 目 控 制,1、控制 （1）控制的基本概念 對活動過程進行檢查、衡量、評估和糾正，以確?；顒幽康牡靡詫崿F(xiàn)的管理過程 （2）控制過程 計劃與標準的制定 成效與

16、實績的評價 偏差的糾正,（3）有效控制 確保計劃實施 偏差及時糾正 風險得以防范或避免,（4）控制技術(shù) 預算控制技術(shù) 統(tǒng)計控制技術(shù) 審計控制技術(shù) 檢查控制技術(shù) 網(wǎng)絡計劃技術(shù),2、項目控制,項目控制的內(nèi)容 （1）項目投資（成本）控制 （2）項目進度控制 （3）項目

17、質(zhì)量控制 （4）項目風險控制 （5）項目合同控制,項目控制的依據(jù)（1）文件資料：設(shè)計文件、預算文件、合同文件、計劃文件（2）統(tǒng)計資料、財務報表、問題報表、檢查記錄（3）法規(guī)文件,項目控制程序（1）制定標準（2）收集信息（3）鑒別偏差（4）分析原因、制定措施（5）落實任務,房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理與控制 為什么項目成本往往會超出預算 項目成本管理的內(nèi)容與方法

18、 項目成本控制的內(nèi)容與方法 項目控制系統(tǒng)的建設(shè),（一）為什么項目成本往往會超出預算,1、不準確的成本估計 * 遺漏、缺項 * 單價不準確 * 工程量不準確,2 、不規(guī)范的控制方法 沒有控制標準 沒有規(guī)章制度 沒有管理與控制程序 沒有責任制

19、 沒有準確而即時的信息,3、其他因素 設(shè)計變更（規(guī)劃、結(jié)構(gòu)、裝修） 材料、設(shè)備變更 施工工藝變更 工期變更（天氣、工藝、組織、材料及設(shè)備） 法律、法規(guī)（稅、費、利率、其他） 突發(fā)事件,（三）項目成本控制的內(nèi)容與方法 1、成本控制的依據(jù) 項目成本估算（預算） 工程進度表

20、 現(xiàn)金流量表、累計費用表 資源消耗（占用）圖,2、成本控制的方法,（1） 成本績效分析法 用以確定項目成本費用是否在預算之內(nèi)，工作績效是否與實際成本保持一致的分析方法。 利用4個相關(guān)成本指標來計算成本績效∶ TBC：總預算成本（項目或子項目） CBC：累計預算成本（從項目開始計）,CAC：累計實際成本（從項目開始計） CEV：累計盈余量 （從項目開始計）

21、 盈余量：用以描述實際工作績效價值的指標（CEV=實際工作量×單價=TBC×完工比率）,將CAC、CEV、CBC繪制在同一圖中（累計費用曲線），將會很直觀地觀察到項目（子項目）成本計劃執(zhí)行情況。,成本績效指數(shù)：用以描述成本效率的評價指標，為累計盈余量與實際成本的比值。 CPI=CEV/CAC 上例：至報告期止（第8周）

22、 CEV=54萬元 CAC=68萬元,則該項目至報告期的成本績效指數(shù)為CPI=54/68=0.79，即每一元的支出，僅實現(xiàn)了0.79元的盈余量。      成本差異：累計盈余量與累計實際成本的差額。

23、 CV=CEV-CAC,該項目至報告期的成本差異為CV=54-68=-14，即工效值比實際成本少了14萬元。成本預測：按實際發(fā)生數(shù)預測項目完工成本（FCAC）假定未完工部分將按目前的效率進行，則該項目的預測成本為：FCAC=TBC/CPI（總預算成本/成本績效指數(shù)）FCAC=100/0.79=126.582（萬元）超預算126.582-100=26.582（萬元）,假定余下的工程將按預算進行，則該項目的預測成本

24、為： FCAC=CAC+（TBC-CEV） 累計實際成本+（總預算成本-累計盈余量） FCAC=68+（100-54）=114（萬元） 超預算114-100=14（萬元）,* 按重估價所有未完工程成本進行預測，則該項目的

25、預測成本為： FCAC=CAC+重估剩余工程成本,（2）掙值法（偏差分析法）：分析項目目標實施與目標期望值差異的方法。通過度量和計算已完成工作量的預算費用、實際費用和計劃工作的預算費用判定計劃實施進度和費用偏差。       * 凈值 按單位預算價格計算出來的實際完成工作量費用之和（實際工程價值

26、、即已完工程預算費用） BCWP=已完成工作量×預算定額（單價） （BCWP相當于上述累計盈余量CEV）,* 偏差 CV（費用偏差）=BCWP-ACWP（已完工作實際費用） （ACWP相當于上述累計實際成本CAC） SV（進度偏差）=BCWP-BCWS（計劃工作預算費用CBC） （

27、BCWS相當于上述累計預算成本） * 評價曲線 將ACWP、BCWP、BCWS三條曲線繪在費用曲線上,費用（以實物工程量、 工時或金額表示） 計劃完 竣工費用差異 成費用

28、 ACWP 竣工進度 BCWS

29、 差異 BCWP 檢查日期 計劃完成日期 完工日期 （時間）,,,,

30、,分析與評價 判定費用偏差及進度偏差狀況 CV〈0：超支 SV〈0：落后于進度計劃 判定未來發(fā)展趨勢 分析原因，采取措施 （3）項目審查（項目評估） 按實施計劃及實施狀況對項目實施效果進行的全面審查與評估。

31、 ① 目的  發(fā)現(xiàn)已發(fā)生或尚未發(fā)生，潛在的問題 評價項目實施績效 分析原因 尋找改進措施,預測發(fā)展趨勢評估項目管理質(zhì)量 ② 內(nèi)容、深度和頻次 * 項目審查至少包括如下內(nèi)容： 項目實施的現(xiàn)狀（進度、質(zhì)量、投資、合同……） 項目財務審計 項目績效及未來發(fā)展趨勢

32、 項目風險評估 項目管理與控制狀況,* 項目審查的深度分為三類： 形式審查：面上的，對現(xiàn)狀進行的簡要審查。 詳細審查：形式審查發(fā)現(xiàn)有不可接受的問題或潛在風險時，往往進行詳細審查。 技術(shù)審查：當詳細審查迂到需專門技術(shù)知識問題（如財務、法律、建筑、機械……）時，為解決技術(shù)上的難題，進行針對性的技術(shù)審查。*

33、項目審查的頻次,項目審查的頻次依需要而定，通常進行如下三次： * 項目初始審查：在項目開始后大約一個月內(nèi)進行。主要關(guān)注項目計劃的制定，下達、工作標準、工作制度的編制，項目人員和組織機構(gòu)建設(shè)。 * 項目進展審查：在項目進行過程中，定期或不定期地進行。主要關(guān)注項目績效、計劃的合理性、風險及潛在風險、財務狀況、進度、質(zhì)量等。 * 項目完成審查：在項目完成前4-6周進行，主要針對項目完成情

34、況進行全面的評價。,③ 基本程序         成立項目審查小組分工編制審查計劃         分析項目計劃和各種報表、數(shù)據(jù)         設(shè)計調(diào)查表   

35、;      建立審查標準         建立項目審查數(shù)據(jù)庫         進行調(diào)查        分析問題   &#

36、160;   編制審查報告       審查總結(jié),三、房地產(chǎn)項目進度控制 （一）進度指標 1. 持續(xù)時間：從開工到結(jié)束的時間 2. 工程數(shù)量：建筑面積（平方米）、施工長度（距離）（米、千米）運輸（噸、公里））土石方量（立方米） 3. 投資額 4. 形象進度：子項目完成工期 （二）

37、進度控制的依據(jù)——進度計劃 1. 進度計劃表 2. 橫道圖 3. 網(wǎng)絡圖 4. 形象進度圖,（三）進度控制的程序 1. 檢查、審核、報表、合同、預算、計劃 2. 分析原因、責任 3. 研究糾偏方案： 成本費用 后續(xù)工期要求 施工工藝 預定工期

38、 合同,4. 制定措施　　 * 資源條件　　 * 施工組織　　 * 工藝技術(shù),四、房地產(chǎn)項目質(zhì)量控制　　　（一）質(zhì)量控制內(nèi)容　　　?。?前期質(zhì)量控制內(nèi)容　　　?。?決策質(zhì)量控制內(nèi)容　　　　３.設(shè)計質(zhì)量控制內(nèi)容　　　?。?施工質(zhì)量控制內(nèi)容　　　　５.物業(yè)管理質(zhì)量控制內(nèi)容,（二）質(zhì)量控制方法　　?。?質(zhì)量責任制　　　２.質(zhì)量管理點　　

39、　３.三檢制　　　　　?。?全面質(zhì)量管理　　　５.質(zhì)量保證體系,四、項目控制系統(tǒng)的建設(shè)——項目要素集成控制網(wǎng)絡計劃技術(shù)　　?。ㄒ唬┮丶煽刂凭W(wǎng)絡計劃技術(shù)　　1、背景 　　工程建設(shè)項目日益龐大、技術(shù)程度日益復雜、建設(shè)條件日益苛刻，迫切要求更可靠，更嚴密、更科學的管理?！　№椖抗芾韮?nèi)涵和外延不斷擴展 　　　內(nèi)涵：由單純的質(zhì)量管理、進度管理擴展到合同用戶、風險、安全、投資等更深的層次。,外延：由施工建設(shè)階段

40、的管理向前延申到市場研究，項目策劃、項目決策，向后延申到項目經(jīng)營、物業(yè)管理領(lǐng)域?！　∮嬎銠C技術(shù)的發(fā)展為大規(guī)模信息處理及數(shù)學模型（層次分析模型，線性規(guī)劃模型、網(wǎng)絡圖等）的應用奠定了基礎(chǔ)?！　⌒畔⒓夹g(shù)、網(wǎng)絡技術(shù)的高速發(fā)展為復雜項目管理系統(tǒng)的開發(fā)創(chuàng)造了條件（美國的P3、英國的ARTMIS、中國的夢龍等等）。,業(yè)主方和代表業(yè)主利益的工程管理,,,,,,,項目構(gòu)思和設(shè)想,決策—開始實施,項目完成—開始運營,報廢—拆除,運營階段

41、,實施階段,決策階段,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,項目管理,PM,,,,,開發(fā)管理,DM,物業(yè)管理,FM,,保修期(1-2 年),,,,,,FM,項目全壽命集成化管理系統(tǒng),,項目單項要素的控制技術(shù)日益完善?！　【W(wǎng)絡技術(shù)的進度控制、“掙值”分析法的投資控制　　建立在網(wǎng)絡計劃基礎(chǔ)上的優(yōu)化技術(shù)、風險評審技術(shù)、質(zhì)量控制技術(shù)　　2、項目要素集成控制網(wǎng)絡 　為了實施對項目開發(fā)全過程及全方位的控制，

42、利用計算機和信息技術(shù)平臺，將項目所有有關(guān)信息匯集在網(wǎng)絡圖的節(jié)點中，實施管理與控制。,項目單項要素的控制技術(shù)日益完善?！　【W(wǎng)絡技術(shù)的進度控制、“掙值”分析法的投資控制　　建立在網(wǎng)絡計劃基礎(chǔ)上的優(yōu)化技術(shù)、風險評審技術(shù)、質(zhì)量控制技術(shù)　　2、項目要素集成控制網(wǎng)絡 　為了實施對項目開發(fā)全過程及全方位的控制，利用計算機和信息技術(shù)平臺，將項目所有有關(guān)信息匯集在網(wǎng)絡圖的節(jié)點中，實施管理與控制。,它是全過程的管理與控制：前期

43、建設(shè)期、經(jīng)營使用期　　它是立足于信息管理技術(shù)的全面的管理與控制：　　 時間信息：持續(xù)時間、最早開始時間、最早完成時間、時差、實際完成時間　　財務信息：成本計劃、實際成本、現(xiàn)金流量審計工程量信息：工程數(shù)量、工程變更,質(zhì)量信息：檢驗方法、檢驗時間、檢驗結(jié)果 　　資源信息：人工、材料、設(shè)備　　其他信息：用戶、承包方、供應商、風險　　它是科學的管理與控制：運用了多種數(shù)學方法，盡可能地排斥了人的主觀意識　　它是適時的

44、管理與控制：具有予警作用　　它是綜合的管理與控制：從根本上改變了目前技術(shù)、質(zhì)量、進度脫節(jié)，組織、計劃、資金不協(xié)調(diào)的狀況。,,互聯(lián)網(wǎng),,,,ASP –專業(yè)網(wǎng)站.,建造師/工程師,投資方/開發(fā)方,經(jīng)營者,承包方,供貨方,,,,,,基于外部網(wǎng)絡的項目要素集成控制系統(tǒng),如果投資商、開發(fā)商和項目的其他參于方只有本地局域網(wǎng)，那便意味著他們沒有一個互聯(lián)網(wǎng)的提供器，那么基于外部網(wǎng)絡的項目管理信息系統(tǒng)就要被使用。,,謝謝聆聽！,,善 待 你